Beschlussvorlage (Begründung)

Bebauungsplan Nr. 131 Pulheim Bereich: Zur alten Wassermühle Begründung zur Beteiligung gem. § 3 (2) und § 4 (2) BauGB Stand: November 2017 Abteilung 610 Planung Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 131 Pulheim Stand: November 2017 INHALTSVERZEICHNIS 1. Ausgangslage - Planungsanlass – Planerfordernis 3 2. Räumlicher Geltungsbereich – Planverfahren 3 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 4 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 4 5. Bebauungskonzept – Planungsziele 4 6. Planinhalte 5 7. Umweltbezogene Informationen – Umweltbericht Kosten 7 6. Kosten 7 Stadt Pulheim Planungsamt Seite 2 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 131 Pulheim 1. Stand: November 2017 Ausgangslage - Planungsanlass - Planerfordernis Das zu überplanende Gebiet grenzt im Südosten an den Pulheimer Stadtkern. Es ist bisher nicht überplant und besteht aus einer ungeordneten Altbebauung und Ergänzungen, die nach § 34 BauGB genehmigt wurden. Durch die vorhandenen Altstrukturen haben sich zum Teil ungeordnete Hinterlandbebauungen ergeben. Die Eigentümerstruktur hatte zu bisher nicht durchführbaren Planungsansätzen geführt. Dies hat sich geändert. Da nunmehr der größte Teil der unbebauten Blockinnenflächen in der Hand eines Eigentümers ist, kann hier mittels verbindlicher Bauleitplanung eine geordnete, über eine Stichstraße erschlossene Ergänzungsbebauung planungsrechtlich zulässig gemacht werden. Es soll daher die Chance genutzt werden, die bisher ungenutzten Innenbereichsflächen durch Aufstellung eines Bebauungsplans gemäß § 13a BauGB einer moderaten Nachverdichtung zuzuführen (siehe Kapitel 2.). Die Fläche wurde im Zuge der Kartierung der Nachverdichtungspotenziale (Baulückenkataster) im Rahmen des nachhaltigen Flächenmanagements als „Reservefläche/BP erforderlich“ (gelb) kategorisiert: Auszug Kartierung der Nachverdichtungspotenziale (Baulückenkataster) 2. Räumlicher Geltungsbereich - Planverfahren Das Plangebiet liegt südöstlich des Stadtzentrums. Die erfassten Baugrundstücke sind umgeben von den Straßen Zur alten Wassermühle im Süden und Osten, Johannisstraße im Norden und Am Kleekamp im Westen. In den Geltungsbereich einbezogen sind die Straße Am Kleekamp sowie der südliche Abschnitt der Straße Zur alten Wassermühle. Dies begründet sich damit, dass diese bisher nicht im Geltungsbereich eines (anderen) Bebauungsplans liegen. Die Johannisstraße und der östliche Teilabschnitt der Straße Zur alten Wassermühle befinden sich in den Plangebieten der Pulheimer Bebauungspläne Nr. 35.3 und Nr. 16 Stadt Pulheim Planungsamt Seite 3 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 131 Pulheim Stand: November 2017 Das vom planenden Architekten des Investors eingereichte Bebauungskonzept sieht fünf Doppelhäuser mit je 2 Wohneinheiten und den entsprechenden Garagen und Stellplätzen vor. Es soll ein generationenübergreifendes, zentrumsnahes Wohnangebot realisiert werden. Das Projekt dient der Nachverdichtung und stellt somit eine Maßnahme der Innenentwicklung dar. Demzufolge ist es möglich, den Bebauungsplan Nr. 131 Pulheim im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufzustellen, sofern mit ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO von insgesamt weniger als 20.000 qm festgesetzt wird. Da nach gegenwärtigem Planungsstand von der Festsetzung einer Grundflächenzahl von 0,4 für das gesamte Plangebiet auszugehen ist und die im Geltungsbereich gelegenen Baugrundstücke eine Größe von insgesamt 15.037 qm haben, mithin sich eine zulässige Grundfläche von 6.014 qm ergäbe, sind die Voraussetzungen für ein beschleunigtes Verfahren gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB erfüllt. 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Im derzeit wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ist der Geltungsbereich des - aufzustellenden Bebauungsplans Nr. 131 Pulheim zum größeren Teil als Wohnbaufläche dargestellt. An der Johannisstraße gelegene Grundstücksflächen – ein knappes Drittel des Planareals – haben allerdings eine Darstellung als gemischte Baufläche, was ursprünglich in den mittlerweile aufgegebenen Hofnutzungen begründet war. Den voraussichtlichen Planungsinhalten steht die Wohnbauflächen-Darstellung des FNP nicht entgegen. Für die M-Fläche soll der Flächennutzungsplan im Wege der Berichtigung angepasst werden; von einer Beeinträchtigung der geordneten städtebaulichen Entwicklung des Gemeindegebietes ist nicht auszugehen (§ 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB). 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Die Grundstücke im Plangebiet sind entlang der umgebenden Straßen alle mit Wohnhäusern bebaut, welche überwiegend 1-2 Wohneinheiten aufweisen. Am Kleekamp und am südlichen Abschnitt der Straße Zur alten Wassermühle findet man auch einige Mehrfamilienhäuser. Die Gebäudehöhen bewegen sich im 1-2geschossigen Bereich, teilweise mit ausgebauten Dachgeschossen. Die Innenflächen des Straßengevierts sind größtenteils unbebaut, vorhandene Baustrukturen stellen sich – mit einer Ausnahme – als Nebengebäude dar. Auf den das Plangebiet umgebenden Grundstücken sind ebenfalls überwiegend ein- bis zweigeschossige Wohngebäude als Ein- oder Mehrfamilienhäuser errichtet worden. Man findet sowohl Einzel- als auch Doppelhäuser, sowie eine Reihenhausgruppe mit drei Einheiten. Auf der Nordseite der Johannisstraße grenzt eine alte Hofanlage an. 5. Bebauungskonzept - Planungsziele Das Bebauungskonzept sieht für die bisher unbebauten Blockinnenflächen die Errichtung von 4 Doppelhäusern vor, die von einer an die nördliche Johannisstraße anbindenden Stichstraße mit Wendeanlage erschlossen wer- Stadt Pulheim Planungsamt Seite 4 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 131 Pulheim Stand: November 2017 den. Ein fünftes Doppelhaus soll direkt an der Johannisstraße entstehen, eine ebenfalls im Eigentum des Investors stehende Grundstücksfläche an der Straße Zur alten Wassermühle soll vom Altbestand überwiegend befreit und ebenfalls mit einem Doppelhaus bebaut werden. Ziel der Planung ist die Schaffung eines zentrumsnahen Wohnangebots auf bisher nicht bebauten Innenbereichsgrundstücken. Vorgesehen sind Doppelhäuser, deren jeweilige Hälften zwei Wohneinheiten aufnehmen sollen. Die Ausführung ist darauf angelegt, unterschiedlichen Generationen eine bedarfsgerechte Wohnform zu bieten. Für die bereits bebauten Grundstücke soll der Bebauungsplan bestandsorientierte Festsetzungen treffen, die eine angemessene Fortentwicklung möglich machen. Alt und Neu erhalten eine planungsrechtliche Grundlage zur geordneten Neu- und Weiterentwicklung. 6. 6.1 Planinhalte Art der baulichen Nutzung Als Art der baulichen Nutzung wird für das Plangebiet insgesamt ein allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO werden die gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 4 und 5 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen ausgeschlossen, da der Standort für diese Nutzungen nicht geeignet ist. Zur Förderung einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung, die sich veränderten Rahmenbedingungen anpassen kann, wird auf die monofunktionale Festsetzung eines reinen Wohngebietes verzichtet. 6.2 Maß der baulichen Nutzung 6.2.1 Grundflächenzahl (GRZ) Die gemäß Planeintrag festgesetzte Grundflächenzahl von 0,4 entspricht der gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO für ein allgemeines Wohngebiet zulässigen Obergrenze. Städtebauliche Gründe für ein Überschreiten dieses Maßes liegen nicht vor. In Kombination mit der Regelung des § 19 Abs.4 Sätze 1 und 2 BauNVO ist damit hinreichend Spielraum für die Ausnutzung von Wohnbaugrundstücken gegeben. 6.2.2 Höhe baulicher Anlagen Als weitere Bestimmung des zulässigen Nutzungsmaßes setzt der Bebauungsplanentwurf Gebäudehöhen in Form maximal zulässiger Wandhöhen (7,0 m) und Gesamthöhen (11,0 m) fest.. Diese Höhenwerte berücksichtigen zunächst die bestehende Bebauung entlang der vorhandenen Straßen. Für die geplanten Doppelhäuser als Neubauten sind mit diesen Höhen die nötigen Rahmenbedingungen geschaffen. Stadt Pulheim Planungsamt Seite 5 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 131 Pulheim Stand: November 2017 Per textlicher Definition des Maßpunktes für die Wandhöhe ist gesichert, dass zweigeschossige Wohngebäude mit entweder geneigten, ausbaubaren Dach- oder mit Staffelgeschossen entstehen (können). Das mögliche Maß der Nutzung ist damit in einer Weise bestimmt, die eine Verträglichkeit von Neubebauung und umgebender Bestandsbebauung sicher zu stellen. 6.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen Unter Berücksichtigung des baulichen Bestands wie auch der zur Neuerrichtung geplanten Doppelhäuser setzt der Planentwurf eine offene Bauweise fest. Zur planungsrechtlichen Sicherung der bisher entstandenen Wohngebäude und gleichermaßen zwecks Baurechtschaffung für die projektierte Neubebauung ist diese Festsetzung geeignet bzw. zwingend. Gleiches gilt für die überbaubaren Grundstücksflächen. Hinsichtlich der Bestandsgebäude sind die Bauflächen in straßenbegleitender Weise so ausgewiesen, dass Ersatzbebauung – sollte sie gewünscht sein oder notwendig werden – gleichartig wieder entstehen kann. Dort, wo festgesetzte Baugrenzen bauliche Anlagen dergestalt nicht berücksichtigen, dass sie teilweise außerhalb überbaubarer Flächen liegen, handelt es sich entweder um Nebenanlagen oder Garagen, die auch nach Rechtsverbindlichkeit des neuen Plans außerhalb von Bauflächen zugelassen werden können, oder um gemäß neuem Bebauungskonzept ohnehin zum Abriss vorgesehene Gebäude (Zur alten Wassermühle 2a, Johannisstr. 56 und 58). Im Fall des Hauses Am Kleekamp 11 wäre – falls ausdrücklich gewünscht – ein identischer „Wiederaufbau“ trotz geringer Überschreitung der Baufläche im Wege der Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB zulassungsfähig Für die neuen Doppelhäuser setzt der Bebauungsplan die überbaubaren Flächen bedarfsgerecht fest. 6.4 Verkehrsflächen Das sich als Straßengeviert darstellende Plangebiet wird von den umgebenden Bestandsstraßen (siehe Kapitel 2.) sowie einer neu geplanten Stichstraße erschlossen. Aufgrund der Geltungsbereichsbegrenzung sind als öffentliche Verkehrsflächen jedoch nur der südliche Abschnitt der Straße Zur alten Wassermühle, die bisher nicht von einem Bebauungsplan überplante Straße Am Kleekamp sowie die neue Stichstraße festgesetzt. 6.6 Baugestalterische Festsetzungen Regelungen zur Gestaltung gemäß § 86 BauO NRW trifft der Plan lediglich hinsichtlich von Dachaufbauten und Dacheinschnitten sowie zu Einfriedungen. Mit ersteren wird angestrebt, in Fällen, in denen geneigte Dächer zur Ausführung kommen (eine Dachform wird bewusst nicht vorgeschrieben), diese Dächer dann auch in ihrer Grundform ablesbar zu erhalten. Zu diesem Zweck werden Dachaufbauten und –einschnitte auf eine Gesamtlänge von maximal 50 % der Trauflänge der entsprechenden Gebäudeseite begrenzt. Dem dient auch die weitere Vorschrift, dass derartige Bauteile mindestens 1,0 m unter dem First der baulichen Anlage einbinden müssen einen Mindestabstand von 1,25 m von den Gebäudeabschluss- bzw. Gebäudetrennwänden einzuhalten haben. Stadt Pulheim Planungsamt Seite 6 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 131 Pulheim Stand: November 2017 Die Regelung zur Unzulässigkeit von Mauern entlang der neuen Stichstraße soll verhindern, dass die Fahrfläche massiv begrenzt wird und sich vom öffentlichen Raum aus der Eindruck eingemauerter Grundstücke ergibt, was sich negativ auf den „Blockinnenbereich“ auswirken würde.. 7. Umweltbezogene Informationen - Umweltbericht Da der Bebauungsplan Nr. 131 Pulheim im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt werden soll, wird von einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und von einem Umweltbericht nach § 2a BauGB wird abgesehen (§ 13a Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 13 Abs.2 Satz 1 BauGB). Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, gelten gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig, Ausgleichsmaßnahmen entfallen. Die durchgeführte artenschutzfachliche Prüfung kommt zu dem Ergebnis, dass Verbotstatbestände gem. § 44 Abs. 1, 2 und 3 i.V.m. Abs. 5 BNatschG für keine Arten des Anhangs IV der FFH-Richtlinie und für keine europäischen Vogelarten gem. Art. 1 der Vogelschutzrichtlinie erfüllt werden. Zu den Prüfergebnissen im Einzelnen wird auf das Gutachten verwiesen. 8. Kosten Der Stadt Pulheim entstehen durch die Planung nach derzeitigem Sachstand keine Kosten. Stadt Pulheim, November 2017 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Stadt Pulheim Planungsamt Seite 7 von 7