Beschlussvorlage (Begründung BP 137 PU Teilbereich A ausb05122017)

Bebauungsplan Nr. 137 Pulheim Teilbereich A Escher Straße Begründung zum Bebauungsplanentwurf Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB Stand November 2017 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 137 Pulheim – Teilbereich A Escher Straße Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB Stand November 2017 INHALTSVERZEICHNIS 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 4. Bestehende Rechtsverhältnisse 5. Bestand 6. Inhalt des Planentwurfs 7. Verkehr und Erschließung 8. Art und Maß der baulichen Nutzung 8.1 Art der baulichen Nutzung 8.2 Grundflächenzahl 8.3 Höhe der baulichen Anlagen 9. Überbaubare Grundstücksflächen 9.1 Überbaubare Grundstücksfläche / Überschreitungsregelungen 9.2 Flächen für Garagen / Carports, Stellplätze und Nebenanlagen 10 Baugestalterische Festsetzungen 10.1 Dachform, Dachneigung, Dachaufbauten und Dacheinschnitte 10.2 Einfriedungen 11. Eingriffsbewertung / Ausgleichsmaßnahmen / Artenschutz 12. Kosten Stadt Pulheim Planungsamt Seite 2 von 8 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 137 Pulheim – Teilbereich A Escher Straße Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB 1. Stand November 2017 Planerfordernis Der Geltungsbereich des mit dem Aufstellungsbeschluss eingeleiteten Verfahrens zum Bebauungsplan Nr. 137 Pulheim wird in zwei Teilbereiche aufgeteilt. Für das hier anstehende Bebauungsplanverfahren im Teilbereich A der östlich an den Pfarrgarten angrenzenden Grundstücke entlang der Escher Straße gelten die planungsrechtlichen Regelungen des BP 36 Pulheim von 1979. Im Bereich der Christianstraße, östlich angrenzend an den Pfarrgarten, setzt der BP 36 Pulheim eine öffentliche Verkehrsfläche zur Erschließung der im Blockinnenbereich gelegenen Grünfläche mit der Zweckbestimmung Spielplatz fest. Diese Planung ist aufgrund der fehlenden Erschließung, der Lage im Blockinneren und der geringen Größe nicht im Spielplatzbedarfsplan aufgeführt, eine Umsetzung ist nicht beabsichtigt. Dementsprechend ist eine Planrechtsanpassung nötig. Nördlich angrenzend an die Spielplatzfläche befindet sich eine ehemalige Hofanlage. Der Eigentümer der Grundstücke beabsichtigt, auf dieser Fläche eine Wohnbebauung zu realisieren, die eine Anpassung des Bebauungsplans erfordert. Nach Abriss der Hofanlage entfällt die planungsrechtliche Grundlage für das bisher dort festgesetzte Dorfgebiet (MD). Entsprechend der dort überwiegenden Wohnnutzung wird die Änderung in ein allgemeines Wohngebiet (WA) erforderlich. Da es sich bei der zulässigen Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO um eine Fläche von deutlich weniger als 20.000 qm handelt und das Verfahren dem Zwecke der Nachverdichtung dient, kann das Bauleitplanverfahren gemäß § 13a BauGB durchgeführt werden. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Änderungsbereich liegt zentral zwischen der Escher Straße und den rückwärtigen Grundstücksgrenzen der Flurstücke 1073 (Bebauung Christianstraße 7-11) und 183 (Parkplatzfläche). Im Osten wird das Plangebiet durch die westlichen Grundstücksgrenzen der Flurstücke 213 (Escher Straße 12) und 1073 (Christianstraße 7-11) begrenzt. Die westliche Abschluss des Plangeltungsbereiches wird durch das Grundstück des Pfarrhauses gebildet. 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim wird das Plangebiet als Wohnbaufläche dargestellt. Der hier geplante Bebauungsplan sieht die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes (WA) vor. Somit entspricht die geplante Art der Nutzung den Darstellungen des Flächennutzungsplanes. 4. Bestehende Rechtsverhältnisse Der Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim stellt im Bereich des vorliegenden Bauleitplanverfahrens eine Wohnbaufläche dar. Im Teilbereich A entlang der Escher Straße setzt der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 36 Pulheim, ein Dorfgebiet (MD) und daran angrenzend eine Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Spielplatz“ fest. 5. Bestand Der flächenmäßig größte Entwicklungsbereich des Plangebietes ist das Grundstück der ehemaligen Hofanlage, deren Gebäude in der jüngeren Vergangenheit von einem Steinmetzbetrieb genutzt wurden. Zwischen Pfarrhaus mit Pfarrgarten und der ehemaligen Hofanlage befinden sich 3 Wohngebäude in ein- bis zweigeschossiger Bauweise. Stadt Pulheim Planungsamt Seite 3 von 8 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 137 Pulheim – Teilbereich A Escher Straße Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB Stand November 2017 Südlich an den Planbereich angrenzend befindet sich die dreigeschossige Wohnbebauung Christianstraße 7-11 und das westlich angrenzende Grundstück, das derzeit als Parkplatz genutzt wird. Für dieses Grundstück ist eine zweigeschossige Wohnbebauung mit Tiefgarage vorgesehen. An diese Flächen schließt der Einkaufsmarkt Kaufland an. Die Bebauung nördlich der Escher Straße weist eine sehr heterogene Struktur auf. Ein- bis dreigeschossige Wohnbebauung, ehemalige Hofgebäude, gewerbliche Nutzungen und Garagenhöfe bilden die Bestandsnutzungen und Gebäudestruktur. 6. Inhalt des Planentwurfs Der Geltungsbereich in diesem BP-Verfahren liegt auf der Fläche der Grundstücke der ehemaligen Hofstelle zwischen der Wohnbebauung Escher Straße 8 und 12. Die Eigentümer dieser Grundstücke beabsichtigen, den Abriss der baulich defizitären Hofgebäude und haben ein Bebauungskonzept für die frei werdenden Flächen entwickelt. Die darin geplante Bebauung besteht aus einem zweigeschossigen straßenbegleitenden Vorderhaus mit Satteldach und einer zweigeschossigen Blockinnenbebauung mit Staffelgeschoss. Die erdgeschossigen Wohneinheiten erhalten großzügige Terrassen und private Gärten. In den oberen Geschosswohnungen werden durch Loggien und Dachterrassen attraktive Außenbereiche geschaffen. Die beiden Häuser werden über eine gemeinsame Tiefgarage miteinander verbunden. In beiden Häusern entstehen 6-8 Wohnungen mit Größen zwischen 45 und 140 m². Alle Wohnungen werden über Aufzüge erreichbar sein und barrierearm ausgeführt. Die erforderlichen Stellplätze (16) werden in der Tiefgarage untergebracht. Im Außenbereich werden 2 zusätzliche Stellplätze angeordnet. Die planungsrechtlichen Regelungen für das Maß der baulichen Nutzung orientieren sich an den bisherigen Festsetzungen. Hinsichtlich der Nutzungsart ist in dem zukünftigen Rechtsplan in diesem Bereich statt des nicht mehr zu rechtfertigenden Dorfgebietes ein allgemeines Wohngebiet vorgesehen. 7. Verkehr und Erschließung Die Erschließung der Grundstücke bzw. die verkehrliche Anbindung an das örtliche Straßennetz erfolgt ausschließlich über die Escher Straße. Der Bahnhof, der Pulheim in 15 Minuten mit dem Hauptbahnhof Köln verbindet, ist fußläufig in max. 10 Minuten erreichbar. Die nächsten Bushaltestellen liegen an der Everhardstraße, PaulDecker-Platz und am Rathaus. Die zentrumsnahe Lage ermöglicht es, viele Wege zu Fuß zu erledigen. Eine private Erschließung dient der Zufahrt zur Tiefgarage, in der alle für das Bauvorhaben notwendigen Stellplätze untergebracht werden. Lediglich zwei oberirdische Stellplätze sind vorgesehen. Sie dienen dem Kurzeitparken nach Einkäufen oder können von Pflegefahrzeugen genutzt werden. 8. Art und Maß der baulichen Nutzung 8.1 Art der baulichen Nutzung Die Art der baulichen Nutzung für das Plangebiet wird insgesamt als allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Das bisherige Planrecht hatte für den Geltungsbereich ein Dorfgebiet und eine Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Kinderspielplatz“ festgesetzt. Die Spielplatznutzung wird nicht mehr weiterverfolgt und mit dem geplanten Abriss der ehemaligen Hofstelle entfällt die Grundlage für das Dorfgebiet. Im Plangeltungsbereich und dem nahen Umfeld überwiegt die Wohnnutzung. Auf Grund der zentrumsnahen Lage und der heterogenen Nutzungsstrukturen im Umfeld des Plangeltungsbereiches wird auf die monofunktionale Festsetzung eines reinen Wohngebietes verzichtet. So besteht mehr Spielraum, z.B. für Erziehende, die Zeiten der Kinderbetreuung mit häuslicher Erwerbsarbeit zu verbinden. Gerade im Stadt Pulheim Planungsamt Seite 4 von 8 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 137 Pulheim – Teilbereich A Escher Straße Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB Stand November 2017 Dienstleistungssektor haben sich in der jüngeren Vergangenheit Berufsfelder entwickelt, die – nicht störend – von einem häuslichen Büroraum aus betrieben werden, aber nicht unter die klassischen freien Berufe einzuordnen sind. Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO werden die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nach § 4 Abs. 3 Nr. 4 und 5 BauNVO ausgeschlossen, da der Standort für diese Nutzungen (Gartenbaubetriebe und Tankstellen) – auch aufgrund der Erschließungssituation – nicht geeignet ist. 8.2 Grundflächenzahl Neben den Höhen bestimmt die festgesetzte Grundflächenzahl das Maß der baulichen Nutzung. Die Grundflächenzahl wird durchgängig mit dem gem. § 17 BauNVO höchstzulässigen Maß von 0,4 für allgemeine Wohngebiete festgesetzt. Dies entspricht den Festsetzungen des bisherigen Planrechts (BP 36 Pulheim) und gewährleistet eine verträgliche Grundstücksausnutzung. Mit Bezug auf die bei der Planumsetzung stattfindende Flächenversiegelung und die im Gesetzestext ermöglichten weiteren Überschreitungen im geringfügigen Ausmaß (§ 19 Abs. 4 Satz 2 Halbsatz 2 BauNVO) wurde zur Konkretisierung und zur einheitlichen Handhabung im Baugenehmigungsverfahren diese geringfügige Überschreitung der GRZ für Anlagen nach § 19 (4) BauNVO auf max. 0,64 festgesetzt. Um die Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens möglichst gering zu halten, ist diese Überschreitung nur zulässig, wenn die Flächen aller Anlagen nach § 19 (4) BauNVO aus Ökopflaster, Rasenfugen- oder Rasengittersteinen erstellt werden. Weitere Überschreitungen sind nicht zulässig, da die bisherige grüngestalterische Qualität des Quartiers durch bepflanzte Gartenbereiche auch in diesem Änderungsbereich gewährleistet werden soll. Im Planbereich wurde aufgrund der bereits vorliegenden Projektplanung im Bereich der ehemaligen Hofstelle und der relativ tiefen Grundstücke festgesetzt, dass durch Tiefgaragen mit ihren Zufahrten die Gesamtgrundflächenzahl bis zu 0,8 zulässig ist. Die Hauptgebäude müssen dennoch die Haupt-GRZ von 0,4 einhalten. Wegen der deutlich höheren Investitionskosten und eines durch Rampen und Bewegungsflächen erhöhten Flächenbedarfs gegenüber der Anlage von oberirdischen Stellplätzen wurde hier ein „Tiefgaragenbonus“ gewählt. Der „Tiefgaragenbonus“ soll die Realisierung von hochwertigem Geschosswohnungsbau mit einem attraktiven, grün gestalteten Wohnumfeld fördern. 8.3 Höhe der baulichen Anlagen Das Maß der baulichen Nutzung wird neben der Festsetzung der Grundflächenzahl auch durch die Festsetzung der maximalen Wand- und Gebäudehöhen der baulichen Anlagen bestimmt. Erfahrungsgemäß kann durch die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse die Höhenentwicklung in Baugebieten im Hinblick auf eine städtebauliche Harmonisierung nicht hinreichend gesteuert werden. Obwohl eine einheitliche Geschossigkeit festgesetzt ist, können durch Kellergeschosse, die über das Erdreich hinausgebaut werden, und durch die jeweiligen Drempelausbildungen im Dachgeschoss sehr unterschiedlich hohe Gebäude entstehen. Dies kann insgesamt zu einem städtebaulich unmaßstäblichen Erscheinungsbild führen. Es wird daher zu Gunsten der Festsetzung einer maximalen Wandhöhe und der Gebäudehöhe auf die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse verzichtet. Durch die textlichen Festsetzungen werden die maximalen Wandhöhen und die maximalen Gebäudehöhen der baulichen Anlagen geregelt, um eine gebietsverträgliche Einbindung der Bebauung zu gewährleisten. Diese Höhen orientieren sich an der vorhandenen Bebauung der näheren Umgebung, in der zweigeschossige Gebäude mit ausgebautem Dachgeschoss überwiegen. In dem Bereich der ehemaligen Hofstelle, in dem Geschosswohnungsbau mit Tiefgarage realisiert werden soll, sind die Höhenfestsetzungen für den hinteren Baukörper so gewählt, dass eine klassische zweigeschossige Bebauung mit einem von den Außenkanten zurückgesetzten Dachgeschoss realisierbar ist. Die oberen BezugsStadt Pulheim Planungsamt Seite 5 von 8 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 137 Pulheim – Teilbereich A Escher Straße Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB Stand November 2017 punkte sind in den Festsetzungen über maximale NHN-Höhen eindeutig geregelt. Die Wandhöhe entspricht in absoluten Maßen in diesem Bereich ca. 6,80 m und die Gesamthöhe liegt bei ungefähr 9,50 m. Im Vordergebäude an der Escher Straße, das mit Satteldach geplant ist, liegt die Wandhöhe bei ca. 7,20 m und die Gesamthöhe bei 11,20 m. Diese Höhen ermöglichen der Bestandsbebauung im Geltungsbereich ebenfalls eine bauliche Entwicklung, die sich städtebaulich in die Umgebung einfügt. Um der architektonischen Gestaltung und dem Raumprogramm im Entwurf Freiräume zu gewähren, wurde geregelt, dass untergeordnete Wandabschnitte die festgesetzte Wandhöhe bei zurückspringenden Geschossen bis zur festgesetzten Gesamthöhe überschreiten können. Durch die Begrenzung auf max. 15 % der Kantenlänge des Gebäudes ist gewährleistet, dass keine dominierenden Wandabschnitte entstehen. 9. Überbaubare Grundstücksflächen 9.1 Überbaubare Grundstücksfläche / Überschreitungsregelungen Die überbaubaren Grundstücksflächen sind in Form von Baukörpern oder Bauflächen festgesetzt. Im Wesentlichen orientiert sich die festgesetzte Baufläche an der Bestandsbebauung und dem bisher gültigen Planrecht. Die vordere Baugrenze ist weitestgehend in einem Abstand von 1,0 m zur Escher Straße festgesetzt, so dass eine klare straßenräumliche Kante entstehen wird. Die Festsetzung, dass eingeschossige Anbauten die hintere Baugrenze um maximal 3,0 m überschreiten dürfen, berücksichtigt die heutigen baulichen Gegebenheiten (z. B. Wintergärten und Terrassenüberdachungen). Durch diese Regelung gibt es eine klare Maßvorgabe für derartige Erweiterungen, die eine rechtliche Steuerung erleichtert. Die weiteren Regelungen zur Überschreitung dienen der klärenden Festsetzung, dass es sich dabei lediglich um Anbauten an das vorhandene Hauptgebäude handelt, die einer wetterunabhängigen Terrassennutzung dienen. Die Festsetzung dient keinesfalls dazu, eine Erweiterung der Wohnnutzung im Erdgeschoss zu ermöglichen. Im Plangeltungsbereich dürfen die im Bebauungsplan festgesetzten Baugrenzen durch Tiefgaragen überschritten werden. In Kombination mit den Festsetzungen zur höheren GRZ für Tiefgaragen sollen damit Anreize für den Bau von Tiefgaragen geschaffen werden. Weitere Regelungen zur ausreichenden Überdeckung der Tiefgaragen sichern die gestalterische Qualität des Wohnumfeldes und damit die Nutzungsmöglichkeiten durch die Bewohnerinnen und Bewohner. Die Überschreitungsregelung der hinteren Baugrenzen durch Garagen / Carports dient einer hinreichenden Flexibilität hinsichtlich der Grundrissgestaltung der Hausentwürfe und der damit verbundenen Anordnung von Hauseingängen oder Fenstern im Erdgeschossbereich der seitlichen Fassaden. Durch die Beschränkung auf max. 3 m ist sichergestellt, dass derartige bauliche Anlagen nicht zu weit in die Gartenbereiche hineinragen. 9.2 Flächen für Garagen / Carports, Stellplätze und Nebenanlagen Die Regelungen für diese baulichen Anlagen dienen der verträglichen städtebaulichen Einbindung und Anordnung in die Baustruktur entlang der Escher Straße. Die Anordnung von Garagen / Carports und Stellplätzen innerhalb der Bauflächen gewährleistet, dass diese Anlagen innerhalb der Gebäudefluchten angeordnet werden und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen die ihnen zugedachten Funktionen erfüllen können. Ein Hineinragen in die hinteren Gartenbereiche wird über die unter Punkt 4.1 Abs. 2 genannten Überschreitungsregelungen in einem verträglichen Maß gesteuert. Die Regelungen zu Tiefgaragen wurden bereits in den Kapiteln zur Grundflächenzahl und zur Überschreitung der Baugrenzen behandelt. Zur Erreichung eines gestalterisch attraktiven Wohnumfeldes ist der Bau von Tiefgaragen in diesen Bereichen eine maßgebliche Voraussetzung. Ausnahmen in diesen Bereichen bilden lediglich die Anlage von oberirdischen Behindertenstellplätzen und Aufstellbereiche für Pflegefahrzeuge. Stadt Pulheim Planungsamt Seite 6 von 8 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 137 Pulheim – Teilbereich A Escher Straße Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB Stand November 2017 Nebenanlagen sind auf der nicht überbaubaren Grundstücksfläche auf einen maximalen Rauminhalt von 30 m³ beschränkt. Damit wurde dem Bedürfnis nach der Errichtung von z.B. Gartengerätehäusern Rechnung getragen, gleichzeitig ist aber sichergestellt, dass die Gartenbereiche durch diese baulichen Anlagen nicht überfrachtet werden. 10 Baugestalterische Festsetzungen In Ergänzung zu den planungsrechtlichen Festsetzungen nach dem BauGB werden bauordnungsrechtliche Gestaltungsfestsetzungen nach § 86 BauO NRW getroffen. 10.1 Dachform, Dachneigung, Dachaufbauten und Dacheinschnitte Diese baugestalterischen Festsetzungen beinhalten u.a. Gestaltungsregelungen für die Dachlandschaft. Im Hinblick auf Dachformen und Dachneigungen wird ein großzügiger Rahmen für das gesamte Plangebiet festgesetzt. In den vergangenen Jahren haben sich auch in Pulheim vermehrt modernere Dachgestaltungen (Pultdach, Staffelgeschosse etc.) etabliert, so dass davon auszugehen ist, dass diese Gestaltungsform auch in diesem Bebauungsplangebiet umgesetzt wird. Neben Flachdächern und Pultdächern, die einer ähnlichen Architekturform, oft verbunden mit einem Staffelgeschoss folgen, wird auch das Satteldach mit einer Dachneigung von 25° bis 40° festgesetzt. Da in diesem Bebauungsplangebiet energetische Aspekte von großer Bedeutung sind, wird auch diese Dachform zugelassen. Satteldächer ermöglichen die gestalterisch gelungene Integration von Photovoltaikanlagen und sind bei einer Dachneigung von 30° hinsichtlich des Energieeintrages positiv zu beurteilen. Durch den Ausschluss weiterer Dachformen wird aber eine weitestgehend einheitliche Dachlandschaft gewährleistet. Mit den Festsetzungen zur Zulässigkeit von Dachaufbauten und Dacheinschnitten wird das städtebauliche Ziel gesichert, das Dach in seiner Grundform ablesbar zu lassen und ein das Ortsbild störendes Übermaß an Dachaufbauten und Dacheinbauten zu vermeiden. Spitzbodengauben sind ausgeschlossen, weil gerade derartige Dachaufbauten zu einer gestalterischen Überfrachtung der Dachlandschaft führen. Auch hier werden die privaten Belange eines weitestgehenden Gestaltungsspielraums der jeweiligen Grundstückseigentümer gewahrt, da die Festsetzungen eine sinnvolle Dachgeschossnutzung nicht beeinträchtigen. 10.2 Einfriedungen Die Festsetzungen zur Gestaltung von Einfriedigungen im Bereich der rückwärtigen Gärten werden zur Vermeidung einer gestalterischen Beeinträchtigung der hinteren Freibereiche durch massive Einfriedungen getroffen. Massive Einfriedungen im hinteren Grundstücksbereich verhindern, dass die Privatgärten als durchgehende Grünbereiche wahrgenommen werden können. Eine Einfriedung ist aus städtebaulicher Sicht massiv, wenn sie blickdicht ist und von ihr die Wirkung einer starren, geschlossenen baulichen Abgrenzung ausgeht. Massiv ist hier keine Frage des Materials sondern der städtebaulichen Wirkung. Dementsprechend sind z. B. Maschendraht, grobmaschige Drahtgitter- oder Jägerzäune keine massiven Einfriedigungen. Dies gilt auch für Hecken, da sie von ihrer Struktur keine starren baulichen Anlagen sind. Massive Einfriedungen umfassen beispielsweise geschlossene, blickdichte Holzlatten oder Holzflechtzäune sowie Mauern und Bespannungen aus Flechtmatten oder Folien. 11. Eingriffsbewertung / Ausgleichsmaßnahmen / Artenschutz Der Plangeltungsbereich konnte bereits vor Beginn dieses Verfahrens auf Grundlage des Bebauungsplanes Nr. 36 Pulheim versiegelt werden. Somit ist gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB in Verb. mit § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB ein Ausgleich nicht erforderlich, da die Eingriffe bereits vor der jetzigen planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren. Eine Beeinträchtigung der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts geht mit der Planänderung nicht einher. Stadt Pulheim Planungsamt Seite 7 von 8 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 137 Pulheim – Teilbereich A Escher Straße Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB Stand November 2017 Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB in Verb. mit § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB wird im vorliegenden Verfahren von der Umweltprüfung, dem Umweltbericht, von der Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie der zusammenfassenden Erklärung, abgesehen. Im Rahmen des Bauleitplanverfahrens wurde eine Artenschutzprüfung durchgeführt. Im Gutachten wird dargelegt, dass infolge der Lage des Plangebietes im innerstädtischen Raum, seiner biotischen Ausstattung und der intensiven Nutzung dieser Siedlungsflächen ist das Lebensraumangebot für wild lebende Pflanzen und Tiere räumlich und strukturell sehr eingeschränkt. Hinsichtlich der planungsrelevanten Arten wird in dem Gutachten davon ausgegangen, dass zumindest die weit verbreitete Zwergfledermaus im Plangebiet auftreten könnte, auch wenn sie im Messtischblatt-Quadranten (TK 25 4906/4 Pulheim) nicht aufgeführt ist, zumal aus angrenzenden Quadranten Fledermausvorkommen bekannt sind. Als Gebäude bewohnende Fledermaus könnte die Zwergfledermaus Tageseinstände bzw. Quartiere in der teils offenen Scheune der Escher Straße 8 haben. Ein Abriss der Scheune könnte somit artenschutzrechtliche Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG (Schädigungsverbot, Störungsverbot) auslösen. Da eine Besiedlung der Scheune durch Fledermäuse nicht ausgeschlossen werden kann, ist im Rahmen des Bauantragsverfahrens durch einen versierten Biologen mit entsprechender Kenntnis zur Fledermausfauna zu überprüfen, ob die Scheunen in der Vergangenheit genutzt wurden und / oder aktuell von Fledermäusen genutzt werden. Bei Hinweisen auf Fledermäuse sind rechtzeitig Maßnahmen zum Schutz und / oder der Umsiedlung der Fledermäuse mit der Unteren Naturschutzbehörde des Rhein-Erft-Kreises abzustimmen und einzuleiten. Der beste Zeitraum für eine Überprüfung und einen Abriss der Scheune wäre der Spätsommer / Herbst, da keine Wochenstuben mehr vorhanden sein würden und die Winterquartiere erst aufgesucht würden. 12. Kosten Durch das Bebauungsplanverfahren entstehen keine über die Planungskosten hinausgehenden Kosten. Pulheim, den 23.11.2017 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie begründung bp 137 pu teilberich a ausb05122017.docx Stadt Pulheim Planungsamt Seite 8 von 8