Beschlussvorlage (Textliche Festsetzungen BP 137 Pulheim Teilbereich A Escher Straße)

TEXTLICHE FESTSETZUNGEN Bebauungsplan Nr. 137 Pulheim Teilbereich A Escher Straße A Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 BauGB 1. Art der baulichen Nutzung Allgemeines Wohngebiet WA gem. § 4 BauNVO Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO wird festgesetzt, dass die nach § 4 Abs. 3 Nr. 4 und 5 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Gartenbaubetriebe und Tankstellen) nicht des Bebauungsplanes sind. Bestandteil 2. Maß der baulichen Nutzung 2.1 Grundflächenzahl (GRZ) Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verb. mit § 16 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO wird die max. Grundflächenzahl für das allgemeine Wohngebiet mit 0,4 festgesetzt. Für Anlagen im Sinne des § 19 Abs. 4 BauNVO darf die festgesetzte Grundflächenzahl lediglich bis zu einer Gesamtgrundflächenzahl von 0,6 überschritten werden. Gem. § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO sind weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß bis max. 0,64 zulässig, wenn die Flächen von Zufahrten, Terrassen und Zuwegungen in versickerungsfähigem Pflaster (Ökopflaster, Rasengittersteine, Rasenfugensteine u.ä.) hergestellt werden (siehe Punkt 3 Abs.1). Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. mit § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO darf bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche durch die Flächen von Tiefgaragen mit ihren Zufahrten, die lediglich das Grundstück unterbauen die festgesetzte Grundflächenzahl bis zu einer Gesamtgrundflächenzahl von maximal 0,8 überschritten werden. 2.2 Wandhöhe (WH) und Gesamthöhe der baulichen Anlagen (GH) Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verb. mit § 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO ist die Höhe baulicher Anlagen durch die max. Wandhöhe (WH) und die max. Gesamthöhe (GH) der baulichen Anlagen bestimmt. Die Höhen sind als Maximalwerte in der Planzeichnung über NHN bestimmt. Gemäß § 18 Abs. 1 BauNVO wird als oberer Bezugspunkt für die WH bei geneigten Dächern die Schnittkante zwischen den Außenflächen des aufgehenden Mauerwerks und der Oberfläche der Dachhaut bestimmt. Bei Staffelgeschossen (zurückgesetzt um mind. 1,0 m von allen Gebäudeaußenwänden) oder zurückgesetzten Geschossen (mind. 1,5 m von zwei sich gegenüberliegenden nicht grenzständigen Gebäudeaußenwänden) bemisst sich die WH durch den Abschluss der das Gebäude (nicht das Dachgeschoss) umfassenden Wände. Die Umwehrungen von Dachterrassen sind unabhängig von der Materialwahl mitzurechnen. Im WA sind Überschreitungen bis max. 30 cm durch innen liegende, an der Terrassenabmauerung angebrachte Geländer zulässig. Für untergeordnete Wandabschnitte, die nicht zurückgesetzt sind (max. 15% der gesamten Kantenlänge des Gebäudes) gilt die GH als obere Begrenzung. Die Gesamthöhe einer baulichen Anlage bemisst sich aus der oberen Dachabschlusskante. Dies gilt auch bei Pult- und Zeltdächern. Bei Flachdächern gilt hier die Abschlusskante der Attika. 3. Überschreiten der festgesetzten Baugrenzen Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB in Verb. mit § 23 Abs. 3 BauNVO wird festgesetzt, dass ein Überschreiten der Baugrenzen ausschließlich durch die Flächen von Terrassen, Terrassenüberdachungen oder Wintergärten bis zu einer Tiefe von max. 3,0 m zugelassen werden kann, sofern die maximal zulässige GRZ (siehe Punkt 2.1 Abs. 2) nicht überschritten wird. Wintergärten und Terrassenüberdachungen dürfen an die Gebäudeaußenwand in einer Höhe von max. 3,0 m über OKFF lediglich angebaut werden. Sonstige An- bzw. Erweiterungsbauten, die den Wohnraum über die Baufläche hinaus vergrößern, sind nicht zulässig. Auf diesen Anbauten sind Dachterrassen nicht zulässig. 4. Flächen für Garagen / Carports, Stellplätze und Nebenanlagen 4.1 Garagen / Carports, Stellplätze Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 und 4 BauGB wird für das WA festgesetzt, dass Garagen / Carports und Stellplätze ausschließlich innerhalb der Baufläche oder in Tiefgaragen zulässig sind. Die hintere Baugrenze oder die hintere Begrenzungslinie der Flächen für Stellplätze und Garagen / Carports kann durch Garagen / Carports um max. 3,0 m überschritten werden. 4.2 Tiefgaragen Gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO sind im gesamten Planbereich Tiefgaragen auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. Gemäß § 12 Abs. 4 BauNVO sind in dem mit TGa gekennzeichneten Bereich Stellplätze und Garagen nur in unterirdischen Garagengeschossen zulässig. Hiervon ausgenommen sind einzelne Behindertenstellplätze und Stellflächen für Pflegefahrzeuge. Die Decken der Tiefgaragen sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche vollständig mit einer Substratschicht von mind. 0,7 m zu überdecken und dauerhaft zu begrünen. Dies gilt nicht in Bereichen mit Terrassen oder zulässigen baulichen Nebenanlagen. 4.3 Nebenanlagen Gemäß § 23 Abs. 5 BauNVO in Verb. mit § 16 Abs.2 BauNVO wird festgesetzt, dass in den mit WA gekennzeichneten Bereichen auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen untergeordnete oberirdische Nebenanlagen (wie z.B. Gartengerätehäuser) nur eingeschränkt bis zu einem Rauminhalt von max. 30 m³ zulässig sind. B Bauordnungsrechtliche Festsetzungen gem. § 9 Abs. 4 BauGB in Verb. mit § 86 BauO NRW 1. Dachform und Dachneigung Zulässig sind Satteldächer mit Dachneigungen zwischen 25° und 40°. Zulässig sind Pultdächer/Zeltdächer mit Dachneigungen zwischen 5° und 12°. Flachdächer sind ebenfalls zulässig. Walmdächer, Krüppelwalmdächer und Tonnendächer sind unzulässig. Das Kappen oder Abschneiden eines geneigten Daches mit der Folge, dass im Firstbereich ein Flachdachanteil entsteht, ist unzulässig. 2. Dachaufbauten und Dacheinschnitte Dachaufbauten und Dacheinschnitte sind nur bis max. 50 % der Trauflänge der entsprechenden Gebäudeseite zulässig. Dachüberstände werden nicht zur Trauflänge gerechnet. Die vorgenannten Bauteile sind mit ihrem oberen Abschluss in einem Abstand von mindestens 1,0 m unter dem First der baulichen Anlage einzubinden und müssen einen Mindestabstand von 1,25 m von den Gebäudeabschluss- bzw. Gebäudetrennwänden einhalten. Diese Regelungen gelten nicht für Anlagen der Solarenergienutzung. Dachaufbauten und Dacheinschnitte im Bereich von Spitzgiebeln sind nicht zulässig. 3. Einfriedungen Entlang der seitlichen und rückwärtigen Grundstücksgrenzen sind ausschließlich Hecken und Sträucher bis max. 2,0 m zulässig. Vor oder hinter dieser Bepflanzung sind nur Maschendraht- oder Stabgitterzäune bis max. 1,8 m (über vorhandener Geländeoberfläche) zulässig. Blickdichte Einfriedungen (z. B. Mauern, Holzbretterzäune, Holzflechtzäune, Matten- oder Folienbespannungen, künstliche Rankpflanzenimitationen etc.) sind in diesen Bereichen nicht zulässig. C Kennzeichnungen und nachrichtliche Übernahmen gemäß § 9 Abs. 5 und 6 BauGB 1. Wasserschutzzone Das gesamte Plangebiet liegt in der Wasserschutzzone III B der Wassergewinnungsanlagen Weiler und Worringen/Langel. Die Festsetzungen und Bestimmungen der Wasserschutzgebietsverordnung vom 21.10.1991 sind zu beachten bzw. einzuhalten. Der Bau der verkehrstechnischen Erschließungsanlagen im Plangebiet bedarf gem. der vorab genannten Verordnung der Genehmigung durch die untere Wasserbehörde. Bei der Planung einer eventuellen geothermischen Nutzung ist der Grundwasserschutz zu beachten. Daher ist vor Bau und Betrieb einer geothermischen Anlage eine wasserrechtliche Erlaubnis bei der Unteren Wasserbehörde des Rhein-Erft-Kreises zu beantragen. 2. Kampfmittel Generell sind Bauarbeiten sofort einzustellen sofern Kampfmittel gefunden werden. In diesem Fall ist die zuständige Ordnungsbehörde, der Kampfmittelbeseitigungsdienst (KBD) oder die nächstgelegene Polizeidienstelle unverzüglich zu verständigen. Erfolgen zusätzliche Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen etc. wird seitens des KBD eine Sicherheitsdetektion empfohlen. Die weitere Vorgehensweise ist mit dem Kampfmittelbeseitigungsdienst abzustimmen. Weitere Informationen sind auf der Internetseite des KBD zu finden: www.brd.nrw.de/ordnung_gefahrenabwehr/kampfmittelbeseitigung/service/index.html 3. Bodendenkmäler Bei Bodenbewegungen auftretende archäologische Funde und Befunde sind der Gemeinde als untere Denkmalbehörde oder dem LVR-Amt für Bodendenkmalpflege im Rheinland, Außenstelle Nideggen, Zehnthofstraße 45, 52385 Nideggen, Tel.: 02425/9039-0, Fax: 02425/9039-199, unverzüglich zu melden. Bodendenkmal und Fundstelle sind zunächst unverändert zu erhalten. Die Weisung des LVR-Amtes für Bodendenkmalpflege für den Fortgang der Arbeiten ist abzuwarten. 4. Artenschutz Als Gebäude bewohnende Fledermaus könnte die Zwergfledermaus Tageseinstände bzw. Quartiere in der teils offenen Scheune der Escher Straße 8 haben. Ein Abriss der Scheune könnte somit artenschutzrechtliche Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG (Schädigungsverbot, Störungsverbot) auslösen. Da eine Besiedlung der Scheune durch Fledermäuse nicht ausgeschlossen werden kann, ist im Rahmen des Bauantragsverfahrens durch einen versierten Biologen mit entsprechender Kenntnis zur Fledermausfauna zu überprüfen, ob die Scheunen in der Vergangenheit genutzt wurden und / oder aktuell von Fledermäusen genutzt werden. Bei Hinweisen auf Fledermäuse sind rechtzeitig Maßnahmen zum Schutz und / oder der Umsiedlung der Fledermäuse mit der Unteren Naturschutzbehörde des Rhein-Erft-Kreises abzustimmen und einzuleiten. Der beste Zeitraum für eine Überprüfung und einen Abriss der Scheune wäre der Spätsommer / Herbst, da keine Wochenstuben mehr vorhanden sein würden und die Winterquartiere erst aufgesucht würden.