Beschlussvorlage (Textliche Festsetzungen_BP 135 ST)

STADT PULHEIM - RHEIN-ERFT-KREIS - BEBAUUNGSPLAN NR. 135 STOMMELN TEXTLICHE FESTSETZUNGEN A. Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 BauGB 1. Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 1.1 Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO wird festgesetzt, dass die nach § 4 Abs. 3 Nr. 4 und 5 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Gartenbaubetriebe und Tankstellen) nicht Bestandteil des Bebauungsplanes sind. 2. Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 2.1 Wandhöhe (WH) und Gesamthöhe der baulichen Anlagen (GH) Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verb. mit § 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO sind durch Planeintrag die zulässigen Höhen baulicher Anlagen festgesetzt. Als unterer Bezugspunkt gilt in dem Baugebiet die mittlere Höhe der an das Baugrundstück angrenzenden vorhandenen Verkehrsfläche (Oberkante des Abschlusses der Verkehrsfläche entlang der Grenze zum anschließenden Baugrundstück). Die Gesamthöhe (GH) einer baulichen Anlage bemisst sich nach der oberen Dachabschlusskante (hierzu zählen auch Aufmauerungen). Die Umwehrungen von Dachterrassen sind unabhängig von der Materialwahl mitzurechnen. Überschreitungen durch innen liegende, an der Terrassenabmauerung angebrachte Geländer sind bis max. 50 cm zulässig. 2.2 Grundflächenzahl Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. mit § 16 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO wird die max. Grundflächenzahl für das allgemeine Wohngebiet mit 0,4 festgesetzt. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. mit § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO darf im WA bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche durch die Flächen von Stellplätzen und Garagen mit ihren Zufahrten, die lediglich das Grundstück unterbauen (Tiefgaragen), die festgesetzte Grundflächenzahl bis zu einer Gesamtgrundflächenzahl von maximal 0,8 überschritten werden. Für andere Anlagen im Sinne des § 19 Abs. 4 BauNVO darf die festgesetzte Grundflächenzahl lediglich bis zu einer Gesamtgrundflächenzahl von 0,6 überschritten werden. Gem. § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO sind weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß bis max. 0,63 zulässig, wenn die Flächen von Zufahrten, Terrassen und Zuwegungen in versickerungsfähigem Pflaster (Ökopflaster, Rasengittersteine, Rasenfugensteine u.ä.) hergestellt werden. 1 3. Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) 3.1 Bauweise (§ 22 Abs. 1 und 2 BauNVO) Für den gesamten Plangeltungsbereich wird die offene Bauweise gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V. mit § 22 Abs. 1 BauNVO festgesetzt. 3.2 Überschreiten der Baugrenze Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 und 4 BauGB i.V. mit § 23 Abs. 3 BauNVO darf die in der Planzeichnung durch Dreiecke gekennzeichnete Baugrenze für eingeschossige Anbauten bis zu einer Tiefe von max. 3,00 m überschritten werden. Überschreitungen der übrigen Baugrenzen durch Balkone bis zu einer max. Tiefe von 1,50 m und einer Gesamtbreite von nicht mehr als 50 % der jeweiligen Gebäudeseite sind zulässig. Ebenfalls zulässig ist das Überschreiten der Baugrenzen durch Terrassen bis zu einer Tiefe von max. 3,00 m. In dem mit WA bezeichneten Bereich dürfen die im Bebauungsplan festgesetzten Baugrenzen durch Tiefgaragen bis zu einer GRZ von 0,8 überschritten werden (siehe Kapitel A Punkt 2.2). 4. Tiefgaragen/Stellplätze Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 und 4 BauGB wird festgesetzt, dass Tiefgaragen auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig sind. Ihre Decken sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche vollständig mit einer Substratschicht von mind. 1,0 m zu überdecken und dauerhaft zu begrünen. Dies gilt nicht in Bereichen mit Terrassen oder zulässigen baulichen Nebenanlagen. Gemäß § 12 Abs. 4 BauNVO sind in dem mit WA gekennzeichneten Bereich Stellplätze und Garagen nur in unterirdischen Garagengeschossen (TGa) zulässig. Hiervon ausgenommen sind Behindertenstellplätze und Stellflächen für Fahrzeuge der häuslichen Pflegedienste. 5. Nebenanlagen Gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO i.V. mit § 23 Abs. 5 BauNVO wird festgesetzt, dass auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen untergeordnete oberirdische Nebenanlagen (wie z.B. Gartengerätehäuser) nur eingeschränkt bis max. 30 cbm zulässig sind. Die max. zulässige GRZ nach § 19 Absatz 4 BauNVO ist einzuhalten. 2 6. Festsetzungen zum Schallschutz gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB 6.1 Aktive Schallschutzmaßnahmen Aufgrund der direkten Angrenzung der Verkehrswege sowie der geplanten Gebäudehöhe sind aktive Schallschutzmaßnahmen hier nicht effektiv umsetzbar. 6.2 Passive Schallschutzmaßnahmen In dem an der K24 gelegenen Bereich des Plangebiets werden die Orientierungswerte der DIN 18005 – Schallschutz im Städtebau – überschritten, sodass hierfür passive Schallschutzmaßnahmen erarbeitet und Vorgaben zu erforderlichen Bauschall-Dämmmaßen formuliert wurden. Im vorliegenden Fall wird für das gesamte Plangebiet der Lärmpegelbereich III-IV festgesetzt. Die Lärmpegelbereiche I und II stellen bei üblicher Bauausführung keine besonderen Anforderungen an die Schalldämmung der Außenbauteile. Anhand dieser Lärmpegelbereiche (LPB) können dann im konkreten Einzelfall (im nachgeschalteten Baugenehmigungsverfahren) nach den Bestimmungen der DIN 4109 die Anforderungen an die Luftschalldämmung der Außenbauteile abgeleitet werden. Unter Kenntnis der genauen Raumkonfiguration (Raumart, Raumgröße, Fensterflächenanteil, verwendete Baukonstruktion) des jeweiligen Bauvorhabens ergibt sich weitergehend das erforderliche resultierende Schalldämmmaß für die einzelnen Teilflächen der Außenbauteile (Wand, Fenster, Dach, usw.). Hinweise zur Lüftung: Die baulichen Maßnahmen an Außenbauteilen zum Schutz gegen Außenlärm sind nur dann voll wirksam, wenn die Fenster und Türen bei der Lärmentwicklung geschlossen bleiben. Ein ausreichender Luftwechsel kann während der auch über die sogenannte „Stoßbelüftung“ oder „indirekte Belüftung“ über Nachbarräume sichergestellt werden. Während der Nachtzeit sind diese Lüftungsarten nicht praktikabel, so dass bei Beurteilungspegeln über 45 dB(A) während der Nachtzeit für Schlafräume die Anordnung von schallgedämmten fensterunabhängigen Lüftungselementen empfohlen wird. 3 B. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 4 BauGB i.V. mit § 86 BauO NRW 1. Dachform Zulässig sind Satteldächer mit Dachneigungen zwischen 25° und 40°. Walmdächer, Krüppelwalmdächer und Tonnendächer sind unzulässig. Das Kappen oder Abschneiden eines geneigten Daches mit der Folge, dass im Firstbereich ein Flachdachanteil entsteht, ist unzulässig. 2. Dachaufbauten und Dacheinschnitte Dachaufbauten und Dacheinschnitte sind nur bis max. 50 % der Trauflänge der entsprechenden Gebäudeseite zulässig. Dachüberstände werden nicht zur Trauflänge gerechnet. Die vorgenannten Bauteile sind mit ihrem oberen Abschluss in einem Abstand von mindestens 1,0 m unter dem First der baulichen Anlage einzubinden und müssen einen Mindestabstand von 1,25 m von den Gebäudeabschluss- bzw. Gebäudetrennwänden einhalten. Diese Regelungen gelten nicht für Anlagen der Solarenergienutzung. 3. Einfriedungen Für die Einfriedungen entlang der vorderen Grundstücksgrenze wird bestimmt, dass diese nur als geschnittene Hecken bis max. 1,20 m angelegt werden dürfen. Um Sicherheitsaspekten (z. B. Haustiere) Rechnung zu tragen, können vor oder hinter diesen Hecken ausschließlich Maschendraht- oder Stabgitterzäune bis max. 1,0 m errichtet werden. Damit wird eine störende Ortsbildbeeinträchtigung des Straßenraumes durch eine Vielzahl unterschiedlicher Einfriedungen (Hecken, Zäune, Mauern, Palisaden) vermieden. Entlang der restlichen Grundstücksgrenzen sind ausschließlich Hecken und Sträucher bis max. 2,0 m zulässig. Vor oder hinter dieser Bepflanzung sind nur Maschendraht- oder Stabgitterzäune bis max. 1,8 m (über vorhandener Geländeoberfläche oder wenn der Bereich an eine öffentliche Verkehrsfläche grenzt, über deren Oberkante entlang der Grundstücksgrenze) zulässig. Blickdichte Einfriedungen (z. B. Mauern, Holzbretterzäune, Holzflechtzäune, Matten- oder Folienbespannungen, künstliche Rankpflanzenimitationen etc.) sind in diesen Bereichen nicht zulässig. Ergänzend sind in den Erdgeschosswohnungen der Mehrfamilienhäuser blickdichte Einfriedungen bis max. 2,0 m Höhe und 3,0 m Tiefe (gemessen ab der Gebäudeaußenwand der jeweiligen Wohnung) zur Abtrennung der Terrassenbereiche untereinander zulässig 4. Nebenanlagen Anlagen für die Unterbringung von Abfall- und Wertstoffbehältern außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche sind so einzufrieden und möglichst einzugrünen, dass sie vom öffentlichen Raum (Straße) nicht frei einsehbar sind. 5. Vorgartenflächen Die gekennzeichneten Vorgartenflächen sind unversiegelt anzulegen und zu begrünen. Sie sind mit Mutterboden flächendeckend anzulegen und mit Rasen, Sträuchern, Bodendeckern und/oder Grünpflanzen zu bepflanzen. Befestigte Flächen (Hauseingang, Fläche für Mülltonnen) dürfen insgesamt 50% der Vorgartenfläche (Als Vorgartenfläche gilt der Bereich zwischen Hauswand und Straße ohne die Zufahrten) nicht überschreiten. Zu den befestigen Flächen zählen auch Kies- und Granulatschüttungen. Stellplätze sind in diesem Bereich unzulässig. Abweichend hiervon die ausnahmsweise zulässigen Stellplätze unter Kapitel A, Punkt 3, Absatz 4. 4 C. Kennzeichnungen und nachrichtliche Übernahmen gemäß § 9 Abs. 5 und 6 BauGB 1. Wasserschutzzone Das gesamte Plangebiet liegt in der Wasserschutzzone III B der Wassergewinnungsanlage Chorbusch. Die Festsetzungen und Bestimmungen der Wasserschutzgebietsverordnung vom 21.10.1991 sind zu beachten bzw. einzuhalten. Der Bau der verkehrstechnischen Erschließungsanlagen im Plangebiet bedarf gem. der vorab genannten Verordnung der Genehmigung durch die untere Wasserbehörde. Bei Planung einer eventuellen geothermischen Nutzung ist der Grundwasserschutz zu beachten. Daher ist vor Bau und Betrieb einer geothermischen Anlage eine wasserrechtliche Erlaubnis bei der Unteren Wasserbehörde des Rhein-Erft-Kreises zu beantragen. 2. Entwässerung Gemäß § 9 Anschluss- und Benutzungszwang der Entwässerungssatzung der Stadt Pulheim ist das gesamte anfallende Abwasser, in Erfüllung der Abwasserüberlassungspflicht nach § 48 LWG, in die öffentliche Abwasseranlage einzuleiten. Sowohl das Schmutzwasser als auch das auf befestigten Flächen anfallende Niederschlagswasser sind grundsätzlich der Mischwasserkanalisation zuzuführen. Da jedoch das vorhandene öffentliche Kanalnetz in Teilen von Stommeln – so auch hier vorliegend – aufgrund seiner Dimensionierung keine zusätzliche Aufnahme des Niederschlagswassers gestattet, ist die entwässerungstechnische Erschließung im Bereich des BP 135 Stommeln derzeit nicht gesichert. Um eine Bebauung bis zur Kanalisierung dennoch zu ermöglichen, ist eine Zwischenspeicherung oder Beseitigung des Niederschlagswassers auf dem Grundstück erforderlich. Das Niederschlagswasser muss entweder auf dem Grundstück zur Versickerung oder Verregnung gelangen, oder - wenn nicht möglich - auf dem Grundstück zurückgehalten werden. Die technischen Einzelheiten und Bedingungen sind mit dem Tiefbauamt der Stadt Pulheim abzustimmen. Die vorgenannten Bedingungen zur entwässerungstechnischen Erschließung des Gebietes entfallen automatisch mit dem Zeitpunkt der Fertigstellung der hydraulischen Sanierung der Kanalisationsanlage in diesem Bereich Stommelns. 3. Bodendenkmäler Bei Bodenbewegungen auftretende archäologische Funde und Befunde sind der Gemeinde als Untere Denkmalbehörde oder dem LVR-Amt für Bodendenkmalpflege im Rheinland, Außenstelle Nideggen, Zehnthofstraße 45, 52385 Nideggen, Tel.: 02425/9039-0, Fax: 02425/9093-199, unverzüglich zu melden. Bodendenkmal und Fundstelle sind zunächst unverändert zu erhalten. Die Weisung des LVR-Amtes für Bodendenkmalpflege für den Fortgang der Arbeiten ist abzuwarten. 5 D. Hinweise Artenschutz Maßnahmen zur Vermeidung artenschutzrechtlicher Konflikte  Minimierung anlagebedingter Inanspruchnahmen von Gehölzen. Anlagebedingte Eingriffe in die Gehölzbestände des Vorhabenbereichs, insbesondere der älteren Baubeständen im Zentrum der Grundstücke und des breiten Strauchbestandes Nußbaumer Weg 2, sollten auf das mögliche Mindestmaß reduziert werden. Den Gehölzbeständen kommt eine Funktion als Brut- und Nahrungsraum für wildlebende Vogelarten sowie eine mögliche Funktion als Nahrungsraum und Quartiertstruktur (Weide) für einheimische Fledermausarten zu.  Durchführung der Abriss und Rodungsmaßnahmen im Zeitraum Anfang Oktober bis Ende Februar, d.h. außerhalb der Brutzeit wildlebender Vogelarten und ggf. weitere Maßnahmen zu Vermeidung einer Gefährdung von Vogelbruten. Die Rückbauarbeiten der Gebäude und nötigen Eingriffe in bzw. Inanspruchnahme von Gehölzstrukturen im Zusammenhang mit den Vorhaben sind außerhalb der Brut- und Aufzuchtzeit wildlebender Vogelarten von Anfang März bis Ende September (Zeitraum für Reviertbesetzung, Balz und Brut bis zum Ausfliegen der Jungtiere) durchzuführen. Sollte eine Flächeninanspruchnahme innerhalb der Fortpflanzungszeit der wildlebenden Vogelarten stattfinden müssen, wäre eine ökologische Baubegleitung einzurichten, die unmittelbar vor Eingriff durch Kontrollen auf aktuell bebrütenden Nester und geeignete Höhlenstrukturen sicherstellt, dass Brutvorkommen rechtzeitig identifiziert und geschützt werden können.  Durchführung der Abrissmaßnahmen im Zeitraum Anfang November bis Ende Februar, d.h. außerhalb der Aktivitätszeiten der Fledermäuse, ggf. weitere Maßnahmen zur Vermeidung einer Gefährdung von Fledermäusen. Es fanden sich keine geeigneten Winterquartierstrukturen an den betroffenen Gebäuden und keine direkten Hinweise auf eine traditionelle Nutzung der Gebäude während der Wintermonate. Durch die Rückbauarbeiten innerhalb der Winterschlafperiode einheimischer Fledermausarten (Anfang November bis Ende Februar) können artenschutzrechtliche Konflikte folglich vermieden werden. Im Falle der notwendigen Durchführung der Rückbauarbeiten außerhalb des Zeitraums zwischen Anfang November und Ende Februar sind Ansiedlungen von Fledermäusen möglich. Daher sollten in diesem Falle durch eine ökologische Baubegleitung unmittelbar vor der Durchführung der Rückbauarbeiten sämtliche Quartiermöglichkeiten für Fledermäuse auf Besatz, z.B. mit Hilfe einer Endoskopkamera oder durch Ein- und Ausflugkontrollen, untersucht werden, um direkte Gefährdungen von Individuen zu vermeiden. Bei Feststellung von Fledermausvorkommen wären weitergehende Schutzmaßnahmen zu treffen, z.B. ein Aufschieben der Maßnahme bis nach Aufgabe des Quartiers oder eine fachgerechte Bergung und Versorgung der Tiere.  Vorsichtige Entfernung der Dacheindeckung und der Holzverkleidung an den Übergängen zwischen Mauerwerk und Dachstuhl an allen Wohnhäusern. Die Dacheindeckungen der Wohnhäuser mit lückenreichen Fassadenplatten und Dachabschlüssen im Giebel, und vor allem die Holzverkleidung an den Übergängen zwischen Mauerwerk und Dachstuhl aller Gebäude besitzen das höchste Quartierpotential für Fledermäuse und sollten daher beim Rückbau vorsichtig entfernt werden. Während der Entfernung dieser Strukturen sollte auf Hinweise zu Fledermäusen oder anderen Tieransiedlungen geachtet werden. Beim Aufkommen entsprechender Hinweise ist ggf. kurzfristig ein Biologe zu beauftragen, diese hinsichtlich ihrer Bedeutung zu bewerten und ggf. weitergehende Maßnahmen zum Schutz und zur Förderung von Fledermäusen in der Umgebung zu konzipieren. Pulheim, November 2017 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie 6