Beschlussvorlage (Entwurf BEGRÜNDUNG)

Bebauungsplan Nr. 134 Sinnersdorf Bereich: südlich Siegstraße, östlich Randkanal Begründung zur Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB Stand: September 2017 AMT FÜR STADTENTWICKLUNG; STADTPLANUNG UND DEMOGRAFIE STADT PULHEIM Abteilung 610 Planung Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 134 Sinnersdorf Stand: September 2017 INHALTSVERZEICHNIS 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 5. Planungsziele 6. Inhalte des Planentwurfs 6.1 Art der baulichen Nutzung 6.2 Maß der baulichen Nutzung 6.2.1 Grundflächenzahl (GRZ) 6.2.2 Höhe baulicher Anlagen 6.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen 6.4 Erschließungsflächen 6.5 Baugestalterische Festsetzungen 7. Umweltbelange 8. Kosten Stadt Pulheim Seite 2 von 6 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 134 Sinnersdorf 1. Stand: September 2017 Planerfordernis Am westlichen Ortsrand von Sinnersdorf, angrenzend an den Randkanal, befinden sich zwischen Siegstraße und Sportanlage bis heute ungenutzte Grundstücksflächen in einer Größe von rund 6.300 qm. Gut 3.400 qm von diesen befinden sich im Eigentum der Stadt, zwei große Parzellen – Nr. 41 und Nr. 544 – gehören Privaten. Der bis 2007 wirksame, ehemalige Bebauungsplan Nr. 1.3 B Sinnersdorf hatte den Großteil des Areals als „Grünfläche“ mit der Zweckbestimmung „Bolzplatz“ festgesetzt. Seit Aufhebung des Planes sind die erschließbaren Teilflächen entlang der Siegstraße nach § 34 BauGB bebaubar. Um jedoch die gesamten Flächen einer wohnbaulichen Nutzung zuzuführen, ist gemäß § 1 Abs. 3 BauGB die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich. Als Maßnahme der Innenentwicklung soll er im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt werden. Städtebauliches Entwicklungsziel ist, statt der nicht mehr angestrebten Bolzplatznutzung auf der gesamten Brachfläche eine Wohnbebauung zulässig zu machen. Dabei sollen die bauleitplanerischen Regelungen die Errichtung öffentlich geförderter Wohnungen möglichst begünstigen. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 134 Sinnersdorf umfasst eine Größe von rd. 6.300 qm in der Gemarkung Sinnersdorf, Flur 1, mit den Flurstücken 41, 543, 544, 545, 546, 547 und 548. Das Plangebiet wird begrenzt von der Siegstraße im Norden, dem entlang des Randkanals verlaufenden WillySchumacher-Weg im Westen und der Sportanlage des VfR Sinnersdorf im Süden. Östlich direkt angrenzend liegen mit Reihenhäusern bebaute, von der Wupperstraße erschlossene Wohnbaugrundstücke. Die genaue Abgrenzung ist der Übersichtskarte zu entnehmen. 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ist der Geltungsbereich des - aufzustellenden - Bebauungsplans Nr. 134 Sinnersdorf als Grünfläche mit der Zweckbestimmung Bolzplatz dargestellt. Dieser Zielsetzung entsprach auch die Festsetzung im aufgehobenen Bebauungsplan Nr. 1.3 B Sinnersdorf. Die nunmehr geplante Wohnbebauung macht die Festsetzung eines Wohngebiets im neuen Bebauungsplan erforderlich. Insofern dieser dann das Entwicklungsgebot gemäß § 8 Abs. 2 BauGB nicht erfüllen würde, ist die abweichende Flächennutzungsplan-Darstellung im Wege der Berichtigung anzupassen (§ 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB). Eine Beeinträchtigung der geordneten städtebaulichen Entwicklung des Pulheimer Stadtgebiets ist durch die Aufstellung des BP 134 Sinnersdorf nicht zu erwarten. Stadt Pulheim Seite 3 von 6 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 134 Sinnersdorf 4. Stand: September 2017 Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Das Plangebiet selbst stellt sich derzeit als eine mit Sträuchern und vereinzelten Bäumen bewachsene Brachfläche dar. Im Norden und Osten ist es von reiner, aus Reihenhausgruppen bestehender Wohnbebauung umgeben. Auf seiner Südseite befindet sich eine Sportanlage (Fussballplatz) mit Vereinsheim. Zwei weitere Gebäude werden von einer Karnevalsgesellschaft bzw. einem Schützenverein genutzt. Westlich bildet der Randkanal die Siedlungsgrenze, ihm folgen Ackerflächen. 5. Planungsziele Ziel der Planung ist, die ungenutzte Siedlungsfläche einer Wohnbebauung zuzuführen. Dabei soll (auch) die anhaltende Nachfrage nach Geschosswohnungen Berücksichtigung finden. Die nunmehr im Bebauungsplanentwurf festgesetzten überbaubaren Flächen lassen – anders als noch im bisherigen Bebauungs- und Nutzungskonzept vorgesehen – unterschiedliche Baustrukturen auf den Grundstücksflächen der Stadt und den privaten Grundstücken zu. Auf ersteren sind weiterhin zwei nach Norden bzw. Süden ausgerichtete Baukörper vorgesehen bzw. möglich. Auf den privaten Flächen sind zwecks voneinander unabhängiger Bebauungsmöglichkeit insgesamt fünf kleinere Baufelder festgesetzt, die mit Einzel- oder Doppelhäusern bebaut werden sollen. Erschlossen werden die nicht direkt an der Siegstraße gelegenen Bauflächen über Geh-, Fahr- und Leitungsrechte (siehe Kap. 6.4). 6. 6.1 Inhalte des Planentwurfs Art der baulichen Nutzung Als Art der baulichen Nutzung wird für das Plangebiet insgesamt ein allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO werden die gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen ausgeschlossen, da der Standort für diese Nutzungen – auch aufgrund der Erschließungssituation – nicht geeignet ist. 6.2 Maß der baulichen Nutzung 6.2.1 Grundflächenzahl (GRZ) Die gemäß Planeintrag festgesetzte Grundflächenzahl von 0,4 entspricht der gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO für ein allgemeines Wohngebiet zulässigen Obergrenze. Städtebauliche Gründe für ein Überschreiten dieses Maßes liegen nicht vor. In Kombination mit der Regelung des § 19 Abs.4 Sätze 1 und 2 BauNVO ist damit hinreichend Spielraum für die Ausnutzung von Wohnbaugrundstücken gegeben. Stadt Pulheim Seite 4 von 6 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 134 Sinnersdorf Stand: September 2017 6.2.2 Höhe baulicher Anlagen Als weitere Bestimmung des zulässigen Nutzungsmaßes setzt der Bebauungsplanentwurf Gebäudehöhen fest. Dabei differenziert der Entwurf in der Weise, dass für die privaten Grundstücksflächen eine maximal zulässige Wandhöhe von 6,0 m und eine Gesamthöhe von 9,0 m zulässig ist, auf den städtischen Parzellen wird grundsätzlich eine Gesamthöhe von 9,0 m zugelassen. Per textlicher Definition des Maßpunktes für die Wandhöhe ist damit für die östliche Plangebietshälfte gesichert, dass zweigeschossige Wohngebäude mit entweder geneigten, ausbaubaren Dachgeschossen oder mit Staffelgeschossen entstehen (können). Mit diesen Höhenwerten wird auf die bestehende, östlich benachbarte Reihenhausbebauung reagiert. Die neuen Wohnhäuser passen sich so an die Nachbarbebauung an, ohne als Kopie des Bestandes geplant werden zu müssen. Für die westliche Plangebietshälfte (städtische Parzellen) schafft der Planentwurf die einen Geschosswohnungsbau begünstigenden Voraussetzungen hinsichtlich Bauhöhe und Grundfläche (hierzu Kap. 6.3.). Mit der zugelassenen Gesamtgebäudehöhe von 9,0 m sind dreigeschossige Wohnbauten zumindest möglich. 6.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen In konsequenter Entsprechung von Baukörperhöhe und Gebäudetypus sind in der Ost- und Westhälfte des Plangebiets die überbaubaren Grundstücksflächen festgesetzt. Mit fünf einzelnen, eher kleineren Baufeldern wird in Nachbarschaft zu den Reihenhäusern an der Wupperstraße eine Neubebauung mit Ein- oder Zweifamilienhäusern (als Doppelhäuser) möglich. In Richtung Randkanal kann im Plangebiet auf größeren Baufeldern die angestrebte Mehrfamilienhausbebauung realisiert werden. Alle Gebäudetypen lassen sich in offener Bauweise errichten, die der Planentwurf folglich festsetzt. 6.4 Erschließungsflächen Zur Erschließung der neuen Bauflächen setzt der Planentwurf ergänzend südlich an die vorhandene Siegstraße angrenzende Flächen als öffentliche Verkehrsfläche fest. Dies sichert den sinnvollen Endausbau der Siegstraße im fraglichen Bebauungsplan-Abschnitt. Die in der jeweiligen südlichen Grundstückstiefe festgesetzten Bauflächen sollen durch 3,5 m bis 5,5 m breit ausgewiesene, mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zugunsten der Anlieger und Versorgungsträger zu belastende Flächen erschlossen werden. 6.5 Baugestalterische Festsetzungen Regelungen zur Gestaltung gemäß § 86 BauO NRW trifft der Plan lediglich hinsichtlich von Dachaufbauten und Dacheinschnitten sowie zu Einfriedungen. Stadt Pulheim Seite 5 von 6 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 134 Sinnersdorf Stand: September 2017 Mit ersteren wird angestrebt, in Fällen, in denen geneigte Dächer zur Ausführung kommen (eine Dachform wird bewusst nicht vorgeschrieben), diese Dächer dann auch in ihrer Grundform ablesbar zu erhalten. Zu diesem Zweck werden Dachaufbauten und –einschnitte auf eine Gesamtlänge von maximal 50 % der Trauflänge der entsprechenden Gebäudeseite begrenzt. Dem dient auch die weitere Vorschrift, dass derartige Bauteile mindestens 1,0 m unter dem First der baulichen Anlage einbinden müssen einen Mindestabstand von 1,25 m von den Gebäudeabschluss- bzw. Gebäudetrennwänden einzuhalten haben. Mit den Einschränkungen bezüglich der Zulässigkeit bestimmter Formen von Einfriedungen und ihrer Platzierung soll sichergestellt werden, dass entlang der öffentlichen Verkehrsfläche keine Wand aus Holzäunen oder gar Mauern entsteht. Grüne Einfriedungen aus Hecken oder Sträuchern sind ausdrücklich zugelassen, vollständig geschlossene Holz- oder Steinwände sollen die öffentliche Straße aber nicht einfassen. 7. Umweltbelange Der Bebauungsplan Nr. 134 Sinnersdorf wird als Maßnahme der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren aufgestellt (§ 13a BauGB). Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB wird von einer Umweltprüfung und vom Umweltbericht abgesehen. Das Plangebiet liegt seit langer Zeit brach. Es hat sich ein ungepflegter dichter Strauchbewuchs entwickelt. An den Rändern des Plangebiets finden sich einige Baumstandorte mit teilweise hochgewachsenen Exemplaren. Insofern das Areal potenzielles Habitat für diverse Arten sein könnte, ist über eine Artenschutzprüfung geklärt worden, ob und welche Schutzmaßnahmen vor Planrealisierung erforderlich sind. Es wird auf das beigefügte Gutachten verwiesen. Die an das Plangebiet südlich angrenzenden Nutzungen könnten potenziell Immissionskonflikte in Form von Lärmbelastungen für die neue Wohnbebauung mit sich bringen. Um hierzu klärende Aussagen machen zu können, wurde ein schalltechnisches Gutachten in Auftrag gegeben. Es kommt hinsichtlich der von der Sportplatznutzung hervorgerufenen Geräuschimmissionen zu dem Ergebnis, dass an der geplanten heranrückenden Wohnbebauung die Einhaltung der Immissionsrichtwerte der Sportanlagenlärmschutzverordnung gewährleistet werden kann. Auch mit Blick auf die Nutzung des Übungsraums der KG Blau Weiß Sinnersdorf und des Schützenheims wird festgestellt, dass es zu keinen Immissionskonflikten an der geplanten Wohnbebauung kommen wird. Siehe im Einzelnen das beigefügte Gutachten einschließlich seiner Ergänzung. 8. Kosten Durch die Aufstellung des Bebauungsplans entstanden Kosten für die Erarbeitung der schalltechnischen Untersuchung sowie für die artenschutzrechtliche Prüfung. Pulheim, September 2017 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Stadt Pulheim Seite 6 von 6