Beschlussvorlage (Textliche Festsetzungen BP 128 Pulheim)

STADT PULHEIM - RHEIN-ERFT-KREIS - BEBAUUNGSPLAN NR. 128 PULHEIM TEXTLICHE FESTSETZUNGEN A. Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 BauGB 1. Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 1.1 Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO wird festgesetzt, dass die nach § 4 Abs. 3 Nr. 4 und 5 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Gartenbaubetriebe und Tankstellen) nicht Bestandteil des Bebauungsplanes sind. 2. Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 2.1 Wandhöhe (WH) und Gesamthöhe der baulichen Anlagen (GH) Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verb. mit § 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO sind durch Planeintrag die zulässigen Höhen baulicher Anlagen festgesetzt. Als unterer Bezugspunkt gilt in dem Baugebiet WA 2 die mittlere Höhe der an das Baugrundstück angrenzenden vorhandenen Verkehrsfläche (Oberkante des Abschlusses der Verkehrsfläche entlang der Grenze zum anschließenden Baugrundstück), in dem Baugebiet WA 1 werden die Wand- und Gesamthöhen über einen unteren Bezugspunkt festgesetzt. Gemäß § 18 Abs. 1 BauNVO wird im WA 2 als oberer Bezugspunkt für die TH bei geneigten Dächern die Schnittkante zwischen den Außenflächen des aufgehenden Mauerwerks und der Oberfläche der Dachhaut bestimmt. Flachdächer (0° - 5° Dachneigung) im WA 1 müssen mit ihrer Dachabschlusskante (hierzu zählen auch Aufmauerungen) die max. festgesetzte GH einhalten. Bei Staffelgeschossen (zurückgesetzt um mind. 1,0 m von allen Gebäudeaußenwänden) oder zurückgesetzten Geschossen (mind. 1,5 m von zwei sich gegenüberliegenden nicht grenzständigen Gebäudeaußenwänden) bemisst sich die WH durch den Abschluss der das Gebäude (nicht das Dachgeschoss) umfassenden Wände. Die Umwehrungen von Dachterrassen sind unabhängig von der Materialwahl mitzurechnen. Überschreitungen durch innen liegende, an der Terrassenabmauerung angebrachte Geländer sind bis max. 50 cm zulässig. Die Gesamthöhe (GH) einer baulichen Anlage bemisst sich nach der oberen Dachabschlusskante. 2.2 Grundflächenzahl Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. mit § 16 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO wird die max. Grundflächenzahl für das allgemeine Wohngebiet mit 0,4 festgesetzt. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. mit § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO darf im WA 1 bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche durch die Flächen von Stellplätzen und Garagen mit ihren Zufahrten, die lediglich das Grundstück 1 unterbauen (Tiefgaragen), die festgesetzte Grundflächenzahl bis zu einer Gesamtgrundflächenzahl von maximal 0,8 überschritten werden. Für andere Anlagen im Sinne des § 19 Abs. 4 BauNVO darf die festgesetzte Grundflächenzahl lediglich bis zu einer Gesamtgrundflächenzahl von 0,6 überschritten werden. Gem. § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO sind weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß bis max. 0,63 zulässig, wenn die Flächen von Zufahrten, Terrassen und Zuwegungen in versickerungsfähigem Pflaster (Ökopflaster, Rasengittersteine, Rasenfugensteine u.ä.) hergestellt werden. 3. Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) 3.1 Bauweise (§ 22 Abs. 1 und 2 BauNVO) Für den gesamten Plangeltungsbereich wird die offene Bauweise gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V. mit § 22 Abs. 1 BauNVO festgesetzt. Die in dem mit WA 1 gekennzeichneten Baugebiet zulässigen Baukörper müssen mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser errichtet werden. 3.2 Überschreiten der Baugrenze Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 und 4 BauGB i.V. mit § 23 Abs. 3 BauNVO dürfen Balkone und Terrassen die mit gekennzeichneten Baugrenzen bis zu einer Tiefe von max. 1,50 m überschreiten. In den mit WA 1 bezeichneten Bereichen dürfen die im Bebauungsplan festgesetzten Baugrenzen durch Tiefgaragen bis zu einer GRZ von 0,8 überschritten werden (siehe 4.1). 4. Tiefgaragen Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 und 4 BauGB wird festgesetzt, dass Tiefgaragen auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig sind, soweit ihre Decken außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche vollständig mit einer Substratschicht von mind. 1,0 m im WA 1 und 0,5 m im WA 2 überdeckt und dauerhaft begrünt werden. Dies gilt nicht in Bereichen mit Terrassen oder zulässiger baulicher Nebenanlagen. Gemäß § 12 Abs. 4 BauNVO sind in dem mit WA 1 gekennzeichneten Bereiche Stellplätze und Garagen nur in unterirdischen Garagengeschossen (TGa) zulässig. Hiervon ausgenommen sind Behindertenstellplätze und Stellflächen für Fahrzeuge der häuslichen Pflegedienste. 5. Nebenanlagen Gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO i.V. mit § 23 Abs. 5 BauNVO wird festgesetzt, dass auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen untergeordnete oberirdische Nebenanlagen (wie z.B. Gartengerätehäuser) nur eingeschränkt max. 30 cbm zulässig sind. Die max. zulässige GRZ nach § 19 Absatz 4 BauNVO ist einzuhalten. Außerdem sind Nebenanlagen in den dafür vorgesehenen Bereichen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB zulässig. 6. Festsetzungen zur Begrünung und Bepflanzung Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe a) BauGB wird festgesetzt, dass in den mit WA 1 gekennzeichneten Bereichen die Dächer der Wohngebäude mit einer extensiven Begrünung zu versehen sind. 2 Gem. § 9 Abs. 1 Nr. 25 werden drei Baumstandorte festgesetzt, die der Ersatzpflanzung der ansonsten schutzwürdigen, dennoch als abgängig eingestuften Blutbuche, dienen. Die Ausgleichspflanzung in Form von Bäumen der Arten lateinische Bezeichnung deutsche Bezeichnung Acer platanoides Spitzahorn Acer pseudoplatanus Bergahorn Fraxinus excelsior Esche Fagus sylvatica Rotbuche Quercus petraea Traubeneiche Quercus robur Stieleiche Tilia cordata Winterlinde Tilia platyphyllos Sommerlinde Acer campestre Feldahorn Carpinus betulus Hainbuche Prunus avium Vogelkirsche Prunus padus Traubenkirsche Sorbus aria Mehlbeere Sorbus domestica Speierling Sorbus aucuparia Eberesche ist in den Genehmigungsunterlagen darzustellen und mit der Koordinierungsstelle Umweltschutz in der Stadtverwaltung Pulheim abzustimmen. 6. Festsetzungen zum Schallschutz gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB 6.1 Aktive Schallschutzmaßnahmen Angrenzend an das Plangebiet, festgesetzt im Bebauungsplan Nr. 38 Pulheim, befindet sich ein Lärmschutzwall mit einer festgesetzten Höhe von 3,85m über Gradiente zur K 25 Rathausstraße hin. Darüber hinaus sind aufgrund der direkten Angrenzung der Verkehrswege (Straße, Schiene) sowie der geplanten Gebäudehöhe aktive Schallschutzmaßnahmen hier nicht effektiv umsetzbar. 6.2 Passive Schallschutzmaßnahmen Im vorliegenden Falle muss die Bebauung innerhalb des Plangebietes den Lärmpegelbereichen III-VII zugeordnet werden (siehe Anlage 6). Anhand dieser Lärmpegelbereiche (LPB) sind dann im konkreten Einzelfall aus den Tabellen 8-10 der DIN 4109 die Anforderungen an die Luftschalldämmung der Außenbauteile abzuleiten. 3 Von den vorgenannten Festlegungen kann eine Ausnahme im Einzelfall dann zugelassen werden, wenn im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren durch eine schalltechnische Untersuchung die Einhaltung des notwendigen Schallschutzes nachgewiesen wird. Dabei können insbesondere unter Berücksichtigung der Schallabschirmung durch die tatsächliche Bebauung innerhalb des Plangebietes in Teilbereichen geringere Lärmpegelbereiche maßgebend werden. Unter Kenntnis der genauen Raumkonfiguration (Raumart, Raumgröße, Fensterflächenanteil, verwendete Baukonstruktion) des jeweiligen Bauvorhabens ergibt sich weitgehend das erforderlich resultierende Schalldämmmaß für die einzelnen Teilflächen der Außenbauteile (Wand, Fenster, Dach usw.). Hinweise zur Lüftung: Die baulichen Maßnahmen an Außenbauteilen zum Schutz gegen Außenlärm sind nur dann voll wirksam, wenn Fenster und Türen angesichts der Lärmentwicklung geschlossen bleiben. Ein ausreichender Luftwechsel kann während der auch über die sogenannte „Stoßbelüftung“ oder „indirekte Belüftung“ über Nachbarräume sichergestellt werden. Für Aufenthaltsräume, die nur Fenster zu Fassaden mit Beurteilungsbereichen nachts > 45 dB(A) aufweisen, ist für eine ausreichende Belüftung bei geschlossenen Fenstern und Türen zu sorgen, z.B. durch Fassadenlüfter oder mechanische Be- und Entlüftungsanlagen. Dabei ist zu gewährleisten, dass die durch die Schallschutzmaßnahmen erzielte Lärmdämmung nicht beeinträchtigt wird. B. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 4 BauGB i.V. mit § 86 BauO NRW 1. Dachform Zulässig sind Satteldächer mit Dachneigungen zwischen 25° und 40°. Flachdächer sind ebenfalls zulässig. Walmdächer, Krüppelwalmdächer und Tonnendächer sind unzulässig. Das Kappen oder Abschneiden eines geneigten Daches mit der Folge, dass im Firstbereich ein Flachdachanteil entsteht, ist unzulässig. 2. Dachaufbauten und Dacheinschnitte Dachaufbauten und Dacheinschnitte sind nur bis max. 50 % der Trauflänge der entsprechenden Gebäudeseite zulässig. Dachüberstände werden nicht zur Trauflänge gerechnet. Die vorgenannten Bauteile sind mit ihrem oberen Abschluss in einem Abstand von mindestens 1,0 m unter dem First der baulichen Anlage einzubinden und müssen einen Mindestabstand von 1,25 m von den Gebäudeabschluss- bzw. Gebäudetrennwänden einhalten. Diese Regelungen gelten nicht für Anlagen der Solarenergienutzung. 3. Einfriedungen Für die Einfriedungen entlang der vorderen Grundstücksgrenze wird bestimmt, dass diese nur als geschnittene Hecken bis max. 1,20 m über der Oberkante der angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche angelegt werden dürfen. Um Sicherheitsaspekten (z. B. Haustieren) Rechnung zu tragen, können vor oder hinter diesen Hecken ausschließlich Maschendraht- oder Stabgitterzäune bis max. 1,0 m errichtet werden. Als unterer Bezugspunkt gilt die mittlere Höhenlage der an das jeweilige Baugrundstück angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche (Außenkante der Verkehrsfläche entlang der Grenze zum anschließenden Baugrundstück). Damit wird eine störende Ortsbildbeeinträchtigung des Straßenraumes durch eine Vielzahl unterschiedlicher Einfriedungen (Hecken, Zäune, Mauern, Palisaden) vermieden. 4 Entlang der restlichen Grundstücksgrenzen sind ausschließlich Hecken und Sträucher bis max. 2,0 m zulässig. Vor oder hinter dieser Bepflanzung sind nur Maschendraht- oder Stabgitterzäune bis max. 1,8 m (über vorhandener Geländeoberfläche oder wenn der Bereich an eine öffentliche Verkehrsfläche grenzt, über deren Oberkante entlang der Grundstücksgrenze) zulässig. Blickdichte Einfriedungen (z. B. Mauern, Holzbretterzäune, Holzflechtzäune, Matten- oder Folienbespannungen, künstliche Rankpflanzenimitationen etc.) sind in diesen Bereichen nicht zulässig. In dem mit WA 1 gekennzeichneten Bereich gilt Absatz 2 entsprechend. Ergänzend sind in den Erdgeschosswohnungen der Mehrfamilienhäuser blickdichte Einfriedungen bis max. 2,0 m Höhe und 3,0 m Tiefe (gemessen ab der Gebäudeaußenwand der jeweiligen Wohnung) zur Abtrennung der Terrassenbereiche untereinander zulässig. C. Kennzeichnungen und nachrichtliche Übernahmen gemäß § 9 Abs. 5 und 6 BauGB 1. Wasserschutzzone Das gesamte Plangebiet liegt in der Wasserschutzzone III B der Wassergewinnungsanlage Weiler und Worringen /Langel. Die Festsetzungen und Bestimmungen der Wasserschutzgebietsverodnung vom 21.10.1991 sind zu beachten bzw. einzuhalten. Der Bau der verkehrstechnischen Erschließungsanlagen im Plangebiet bedarf gem. der vorab genannten Verordnung der Genehmigung durch die untere Wasserbehörde. Bei Planung einer eventuellen geothermischen Nutzung ist der Grundwasserschutz zu beachten. Daher ist vor Bau und Betrieb einer geothermischen Anlage eine wasserrechtliche Erlaubnis bei der Unteren Wasserbehörde des Rhein-Erft-Kreises zu beantragen. 2. Entwässerung Die Entwässerung erfolgt im Trennsystem. Gemäß § 9 Anschluss- und Benutzungszwang der Entwässerungssatzung der Stadt Pulheim ist das gesamte anfallende Abwasser, in Erfüllung der Abwasserüberlassungspflicht nach § 53 Abs. 1c LWG, in die öffentliche Abwasseranlage einzuleiten. Der Anschluss- und Benutzerzwang besteht auch für das Niederschlagswasser. Somit sind in den im Trennsystem entwässerten Bereichen das Schmutz- und Niederschlagswasser den jeweils dafür bestimmten Anlagen zuzuführen, eine dezentrale Versickerung ist nicht möglich. 3. Kampmittel Generell sind Bauarbeiten sofort einzustellen sofern Kampfmittel gefunden werden. In diesem Fall ist die zuständige Ordnungsbehörde, der Kampfmittelbeseitigungsdienst (KBD) oder die nächstgelegene Polizeidienststelle unverzüglich zu verständigen. Erfolgen zusätzliche Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen etc. wird seitens der KBD eine Sicherheitsdetektion empfohlen. Die weitere Vorgehensweise ist mit dem Kampfmittelbeseitigungsdienst abzustimmen. Weitere Informationen sind auf der Internetseite des KBD zu finden: www.brd.nrw.de/ordnung_gefahrenabwehr_kampfmittelbeseitigung/service/index.html 5 Ergänzung nach der Offenlage D. Hinweis Nach Fertigstellung und abschließender Oberflächengestaltung ist durch einen Gutachter sicherzustellen, dass ein der Nutzung entsprechendes Bodenmaterial vorliegt. Erdarbeiten sind durch einen Gutachter zu begleiten. Nach Abschluss der Maßnahme und der Oberflächengestaltung ist über die Begleitung ein Bericht einschließlich Fotodokumentation und Darstellung von Entsorgungswegen von Bodenmaterial zu erstellen und der Unteren Bodenschutzbehörde des Rhein-Erft-Kreises zeitnah vorzulegen. Der Beginn der Erdarbeiten sowie der mit der Begleitung beauftragte Gutachter ist spätestens eine Woche vorab der Unteren Bodenschutzbehörde des Rhein-Erft-Kreises schriftlich mitzuteilen. Pulheim, November 2017 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie 6