Beschlussvorlage (BP 138 Brauweiler Begründung Ausb)

Bebauungsplan Nr. 138 Brauweiler - An der Ronne Verfahren gem. § 13a Baugesetzbuch (BauGB) Begründung zur Beteiligung der Öffentlichkeit Stand Oktober 2017 Abteilung 610 Planung Bebauungsplan Nr. 138 Brauweiler Begründung zur Beteiligung der Öffentlichkeit INHALTSVERZEICHNIS 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich - Planverfahren 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 5. Städtebauliches Konzept 6. Inhalt des Planentwurfes 6.1. 6.2 6.2.1 6.2.2 6.3 6.4 6.5 Art der Nutzung Maß der baulichen Nutzung Grundflächenzahl Höhe der baulichen Anlagen Bauweise Überbaubare Grundstücksflächen Verkehrsflächen 7. Umweltbelange 8. Örtliche Bauvorschriften 8.1. 8.2. Dachform / Dachneigung / Firstrichtung Dachaufbauten und Dacheinschnitte 9. Niederschlagswasser und Abwasser 10. Kosten Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 2 von 5 Bebauungsplan Nr. 138 Brauweiler Begründung zur Beteiligung der Öffentlichkeit 1. Planerfordernis Seitens einiger Anwohner der Straße ‚An der Ronne‘ ist der Wunsch geäußert worden, eine Wohnraumerweiterung der bestehenden Reihenhäuser in Form von Dachaufstockungen vorzunehmen. Aufgrund der baulichen Gestalt der Reihenhäuser ‚An der Ronne‘ 2 bis 30 mit flach geneigten Dächern ohne Drempel ist eine Nutzung der Dachgeschosse zu Wohnzwecken aufgrund der nicht-ausreichenden Höhe derzeit baulich nicht möglich. Gleichzeitig existiert für diesen Bereich kein Bebauungsplan, sodass sich bauliche Erweiterungen nach § 34 Baugesetzbuch auch nach dem Maß der baulichen Nutzung in die Umgebung einfügen müssen. Da die Reihenhausbebauung eine einheitliche Trauf- und Firsthöhe aufweist, mit der der Bemessungsrahmen des § 34 BauGB vorgegeben wird, sind nach bisherigem Planungsrecht Dachaufstockungen nicht zulässig. Seitens der Verwaltung wird vor dem Hintergrund der ungebrochenen Nachfrage nach Wohnraum in Pulheim und zur Förderung der baulichen Entwicklung auch bestehender Wohngebiete eine Nachverdichtung über Dachausbauten begrüßt, soweit dies einer städtebaulich vertretbaren baulichen Entwicklung des Gebietes dient. Dieser Fall liegt für die Bebauung An der Ronne vor; die Umsetzung erfordert die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 138 Brauweiler. 2. Räumlicher Geltungsbereich - Planverfahren Die zu überplanende Fläche liegt südwestlich der Ortsmitte von Brauweiler und umfasst die bestehende Reihenhausbebauung auf der nördlichen Seite der Straße ‚An der Ronne‘ mit den geraden Hausnummern von 2 bis 30 sowie die südlich und westlich angrenzenden Verkehrsflächen der bestehenden Straßen ‚An der Ronne‘ bzw. ‚Mühlenstraße‘. Die Größe des Plangebiets beträgt ca. 6898 m². Das Bebauungskonzept stellt als Bestandsentwicklung eine Maßnahme der Innenentwicklung dar. Demzufolge ist es möglich, den Bebauungsplan Nr. 138 Brauweiler im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufzustellen, da das gesamte Plangebiet eine Größe von ca. 6898 m² hat und somit eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) von auf jeden Fall ≤ 20 000 qm ergibt, was die Voraussetzung für ein beschleunigtes Verfahren gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB ist. 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim stellt für den Bereich des Bebauungsplanes Nr. 138 Brauweiler Wohnbaufläche (W) dar. Somit ist der Bebauungsplan Nr. 138 Brauweiler gem. § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt, da - gemäß dem Bestand - Wohnnutzung in Gestalt eines Allgemeinen Wohngebietes (WA) festgesetzt wird. 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Innerhalb des Plangebiets besteht eine einheitliche Bebauung mit drei insgesamt 15 Wohneinheiten umfassenden Reihenhauszeilen. Die Bebauung ist zweigeschossig mit 22° geneigten, traufständigen Satteldächern ausgeführt. Der rückwärtige Bereich der Häuser ist durch vergleichsweise tiefe Gartengrundstücke geprägt. Die Umgebung des Plangebiets wird nach Osten, Süden und Westen durch Einfamilienhausbebauung bestimmt, während nach Norden Gartengrundstücke sowie eine ehemals gewerblich genutzte Brache anschließen. Für die Brachfläche ist derzeit die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 101 Brauweiler in Arbeit, um die bauleitplanerischen Voraussetzungen für die Realisierung von Geschosswohnungsbau zu schaffen. 5. Städtebauliches Konzept Ziel der Planung ist es, im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung die bauleitplanerischen Voraussetzungen zu gestalterisch vertretbaren Wohnraumerweiterungen in Form ausgebauter Dachgeschosse mit Gauben und durch eingeschossige rückwärtige Anbauten oder Wintergärten zu schaffen. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 3 von 5 Bebauungsplan Nr. 138 Brauweiler Begründung zur Beteiligung der Öffentlichkeit 6. Inhalt des Planentwurfes 6.1 Art der Nutzung Die Art der baulichen Nutzung wird für das Plangebiet als allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO festgesetzt. Diese Gebietsausweisung erfolgt im Hinblick auf die bestehende Wohnbebauung und die umgebende Bestandsbebauung. Per textlicher Festsetzung wird bestimmt, dass die nach § 4 Abs. 3 BauNVO in einem allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen Betriebe des Beherbergungsgewerbes (Nr. 1), Gartenbaubetriebe (Nr. 4) und Tankstellen (Nr. 5) nicht zulässig sind. Diese Nutzungsarten könnten aufgrund der Bestandsbebauung sowie der Größe und Lage des Plangebiets im Gefüge des Ortsteils Brauweiler kaum zweckmäßig realisiert werden. 6.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der Grundflächenzahl sowie die Festsetzung der maximalen Traufhöhe im Zusammenwirken mit der Dachneigung und Dachform der baulichen Anlagen ausreichend bestimmt. Die Begrenzung der Höhe von zulässigen rückwärtigen Anbauten erfolgt durch die Festsetzung einer maximalen Oberkante (OK) baulicher Anlagen. Die getroffenen Festsetzungen gewährleisten eine gebietsverträgliche Entwicklung der Bestandsbebauung. 6.2.1 Grundflächenzahl Für das Allgemeine Wohngebiet wird die Grundflächenzahl entsprechend § 19 BauNVO mit 0.4 festgesetzt. 6.2.2 Höhe der baulichen Anlagen Mit der Begrenzung der zulässigen Traufhöhe auf 6.3 m über vorhandenem Gelände bei gleichzeitiger Festsetzung der Dachneigung auf 40° werden für Wohnzwecke nutzbare Dächer ermöglicht, die eine ausreichende Höhe für die Einbindung gestalterisch vertretbarer, vergleichsweise einheitlicher Gauben, bieten. Die festgesetzte maximale Oberkante (OK) von 3 m ermöglicht eingeschossige rückwärtige Anbauten ohne Dachterrassen. 6.3 Bauweise Für das Plangebiet wird, der Bestandsbebauung mit Reihenhauszeilen - die eine jeweilige Länge von weniger als 50 m aufweisen – entsprechend, die offene Bauweise mit der ausschließlichen Zulässigkeit von Hausgruppen festgesetzt. 6.4 Überbaubare Grundstücksflächen Die Lage der überbaubaren Grundstücksflächen ist durch Baugrenzen definiert. Der Zuschnitt der Baufenster orientiert sich dabei am Bestand und der planerisch gewollten, moderaten baulichen Erweiterung in Form von Terrassenüberdachungen, Wintergärten oder rückwärtigen Anbauten. 6.5 Verkehrsflächen Die südlich bzw. östlich an die bestehende Wohnbebauung angrenzenden Abschnitte der bestehenden Straßen ‚An der Ronne‘ bzw. der ‚Mühlenstraße‘ liegen derzeit zum überwiegenden Teil nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans und werden dementsprechend in das Plangebiet einbezogen und als Straßenverkehrsfläche festgesetzt. 7. Umweltbelange Es handelt sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13 a BauGB, dessen zulässige Grundfläche mit ca. 1200 m² entsprechend § 19 (2) BauNVO weniger als 20 000 qm beträgt. In diesen Fällen gelten Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung eines Bebauungsplanes zu erwarten sind als Eingriffe, die bereits vor der Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 4 von 5 Bebauungsplan Nr. 138 Brauweiler Begründung zur Beteiligung der Öffentlichkeit planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren. (§ 13 a Abs. 2 Nr. 4 BauGB) Ein Ausgleich ist somit gem. § 1a Abs. 3 BauGB letzter Satz nicht erforderlich. Da es sich um einen Bebauungsplan gemäß § 13 a BauGB handelt, entfällt die Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB. Da das Ziel der Planung lediglich in der Ermöglichung von Dachaufstockungen und geringfügigen rückwärtigen Anbauten liegt, sind mit den zukünftig möglichen baulichen Veränderungen keine relevanten Eingriffe in Floraund Fauna zu erwarten. 8. Örtliche Bauvorschriften In Ergänzung der planungsrechtlichen Festsetzungen nach dem BauGB werden bauordnungsrechtliche Gestaltungsfestsetzungen nach § 86 BauO NRW getroffen. 8.1. Dachform / Dachneigung / Firstrichtung Mit der ausschließlichen Zulässigkeit von Satteldächern mit einer Neigung von 40° bei gleichzeitiger Festsetzung der Traufhöhe auf maximal 6.3 m sowie der einheitlichen Firstrichtung ist gewährleistet, dass sich die Veränderung der einheitlichen städtebaulichen Gestalt der Reihenhausbebauung durch Dachaufstockungen in einem vertretbaren Rahmen bewegt. Mit der alternativ zulässigen Dachneigung von 22° wird der Bestandsbebauung entsprochen. 8.2. Dachaufbauten und Dacheinschnitte Mit den Festsetzungen zum Abstand von den Gebäudeabschlusswänden und Gebäudetrennwänden, zum Zurückspringen von der Gebäudeumfassungswand bei gleichzeitigem Ausschluss von Dacherkern sowie dem Einbinden unterhalb des Firstes wird gewährleistet, dass zukünftige Dachaufbauten einerseits ausreichend Wohnraum bieten, andererseits die bestehende bauliche Gestalt der Reihenhaussiedlung nicht in einem nichtvertretbaren Maß überformt wird. 9. Niederschlagswasser und Abwasser Gemäß § 9 Anschluss- und Benutzungszwang der Entwässerungssatzung der Stadt Pulheim ist das gesamte anfallende Abwasser, in Erfüllung der Abwasserüberlassungspflicht nach § 53 Abs. 1c LWG, in die öffentliche Abwasseranlage einzuleiten. Das anfallende Regenwasser und Schmutzwasser ist in die Mischwasserkanalisation einzuleiten. 10. Kosten Der Stadt Pulheim entstehen durch die Planung nach derzeitigem Sachstand keine Kosten. Pulheim, Oktober 2017 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 5 von 5