Beschlussvorlage (3 Begründung BP 1.18 SD 1.Änderung)

Begründung Bebauungsplan Nr. 1.18 Sinnersdorf, 1. Änderung Entwurf zur frühzeitigen Beteiligung Stand April 2017 Bebauungsplan Nr. 1.18 Sinnersdorf, 1. Änderung Begründung zur frühzeitigen Beteiligung Stand April 2017 Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 1 von 4 Begründung Bebauungsplan Nr. 1.18 Sinnersdorf, 1. Änderung Entwurf zur frühzeitigen Beteiligung Stand April 2017 BEGRÜNDUNG des Bebauungsplanes Nr. 1.18 Sinnersdorf, 1. Änderung im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB. Entwurf für die frühzeitige Beteiligung Inhaltsverzeichnis 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 4. Bestehende Rechtsverhältnisse 5. Bestand 6. Inhalt des Planentwurfs 7. Eingriffsbewertung / Ausgleichsmaßnahmen 8. Kosten Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 2 von 4 Begründung Bebauungsplan Nr. 1.18 Sinnersdorf, 1. Änderung Entwurf zur frühzeitigen Beteiligung Stand April 2017 1. Planerfordernis Der derzeitige für den Geltungsbereich gültige Bebauungsplan Nr. 1.18 Sinnersdorf wurde am 09.10.2012 rechtskräftig. Das Ziel dieses Bebauungsplanverfahrens war es, auf Antrag des Hotelbetreibers die Erweiterung des bestehenden Hotelbetriebes um ca. 30 Betten zu ermöglichen. Im Bereich der bestehenden Stellplatzfläche wurde eine Vergrößerung der Baufläche mit Anschluss an den Gastronomiebetrieb festgesetzt. Die erforderlichen Stellplätze sollten in einer Tiefgarage untergebracht werden. Der Eigentümer des bestehenden Hotelbetriebs stellt nun erneut den Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes. Neuere wirtschaftliche Untersuchungen hinsichtlich der hotelinternen Abläufe und der baulichen Realisierbarkeit konnten keine wirtschaftliche Tragfähigkeit der ehemals beabsichtigten Erweiterung des Hotelbetriebes darstellen. In der ursprünglichen Konzeptplanung des Betreibers wurden die Mehrkosten im Bereich der Tiefgarage, die sich durch im Grundstück liegende öffentliche Kanalleitungen und Wegebaulasten für die Anwohner ergeben, nicht berücksichtigt. Da die mit dem jetzigen Hotelkonzept vorgesehene Ergänzungsbebauung auf einer im Bebauungsplan festgesetzten nicht überbaubaren Grundstücksfläche und einer Fläche zur Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen nicht genehmigungsfähig ist, wird die Änderung des Bebauungsplanes für diesen Bereich erforderlich. Da es sich bei der zulässigen Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO um eine Fläche von deutlich weniger als 20.000 qm handelt und das Verfahren dem Zwecke der Nachverdichtung dient, kann das Bauleitplanverfahren gemäß § 13 a BauGB durchgeführt werden. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Änderungsbereich liegt zentral zwischen der Roggendorfer Straße, der Straße Sinnersdorfer Feld und dem Fendelweg. Des Weiteren bilden die Flurstücke 1472, 1441,1786 und 1626 die südwestliche und südöstliche Geltungsbereichsgrenze. 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim wird das Plangebiet als Sondergebiet dargestellt. Die hier geplante Änderung des Bebauungsplanes entspricht somit den Darstellungen des Flächennutzungsplanes. 4. Bestehende Rechtsverhältnisse Der Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim stellt im Bereich des vorliegenden Bauleitplanverfahrens ein Sondergebiet „Hotel- und Gastronomiebetrieb“ dar. Der derzeitige für den Geltungsbereich gültige Bebauungsplan Nr. 1.18 Sinnersdorf setzt zwei größere Bauflächen als Sondergebiet „Hotel- und Gastronomiebetrieb“ fest. Im Bereich der hier geplanten Ergänzungsbebauung ist nicht überbaubare Grundstücksfläche und eine Fläche zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen festgesetzt. 5. Bestand Die Grundstücke des Plangeltungsbereiches sind gegenwärtig mit dem bestehenden Hotel- und Gastronomiebetrieb bebaut. Der südliche Teil dient als offene, fast vollständig versiegelte Stellplatzanlage. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 3 von 4 Begründung Bebauungsplan Nr. 1.18 Sinnersdorf, 1. Änderung Entwurf zur frühzeitigen Beteiligung Stand April 2017 6. Inhalt des Planentwurfs Die im Bebauungsplan Nr. 1.18 SD im Bereich der bestehenden Stellplatzfläche festgesetzte Baufläche wird mit diesem Änderungsverfahren zurückgenommen. Stattdessen wird parallel zur Roggendorfer Straße eine Baufläche festgesetzt, um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die jetzt geplante Hotelerweiterung zu schaffen. Entsprechend der architektonischen Entwurfsbegründung entsteht durch die Zuordnung der Neubebauung zu dem vorhandenen Gebäude des Restaurants eine bauliche Struktur, die sich an der „Hofanlage“ eines rheinischen Vierkanthofes orientiert. Die Höhenentwicklung orientiert sich an der Bestandsbebauung des Hotels und wird im nachfolgenden Rechtsplan über Trauf- und Firsthöhen begrenzt. Diese werden gegenüber den bereits bestehenden Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 1.18 Sinnersdorf nicht verändert. Allerdings reduzieren sich Höhenregelungen für die geplante Erweiterungsbebauung im Bereich der Roggendorfer Straße, da das architektonische Konzept in diesem Bereich lediglich noch eine Firsthöhe von ca. 8,00 m vorsieht. Auch die Art der Nutzung als ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Hotel- und Gastronomiebetrieb“ bleibt unverändert. Dies ergibt sich aus dem Umstand, dass sich auch weiterhin die bestehende und geplante Nutzung wesentlich von den Baugebieten nach den §§ 2 - 10 BauNVO unterscheidet. Eine Option, dass im Plangeltungsbereich gewohnt wird, besteht unter Berücksichtigung der bestehenden Nutzungsstrukturen nicht. Reine Wohngebiete dienen dem Wohnen, allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen. Wenn diese den Wohngebieten in der Baunutzungsverordnung zugeordnete Hauptfunktion absehbar überhaupt nicht stattfindet und auch nicht geplant ist, scheidet die Festsetzung eines Wohngebietes aus. Die geplante Neubebauung ist in Teilen auf einer Fläche vorgesehen, die das bestehende Planrecht als Fläche zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen festsetzt. Im zukünftigen Rechtsplan dieser Änderung wird die in Anspruch genommene Fläche in gleicher Größe an anderer Stelle auf dem Grundstück kompensiert. Die geplante Lage der Hotelerweiterung hat nun den Vorteil, dass die Wohnbebauung auf der anderen Seite der Roggendorfer Straße gegen die Emissionen der Außengastronomie des Restaurantbetriebes eine Abschirmung erfährt. 7. Eingriffsbewertung / Ausgleichsmaßnahmen Der Plangeltungsbereich konnte bereits vor Beginn dieses Verfahrens auf Grundlage des Bebauungsplanes Nr. 1.18 Sinnersdorf und seiner Vorgänger versiegelt werden. Somit ist gemäß § 13 a Abs. 2 Nr. 4 BauGB in Verb. mit § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB ein Ausgleich nicht erforderlich, da die Eingriffe bereits vor der jetzigen planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren. Eine Beeinträchtigung der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts geht mit der Planänderung nicht einher. Gemäß § 13 a Abs. 2 Nr. 1 BauGB in Verb. mit § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB wird im vorliegenden Verfahren von der Umweltprüfung, dem Umweltbericht, von der Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie der zusammenfassenden Erklärung, abgesehen. 8. Kosten Durch das Bebauungsplanverfahren entstehen keine über die Planungskosten hinausgehenden Kosten. Pulheim, den 24.04.2017 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie beg1_18Sd1Aend_aufB17052017.docx Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 4 von 4