Beschlussvorlage (Abwägungstabelle)

BP 36 A Stommeln, 2. Änderung Abwägung Stellungnahmen im Rahmen der Beteiligungen gem. § 3 Abs.1 und 2, § 4 Abs.1 und 2 BauGB und § 4a Abs. 3 BauGB T1 fBÖ, Rhein-Erft-Kreis, Schreiben vom 10.05.2016 Kurzinhalt der Stellungnahme a) Hinsichtlich der Belange Naturschutz und Wasserschutz bekundet der REK keine grundsätzlichen Bedenken und gibt lediglich Hinweise zur Wasserschutzzone bzw. zur Wasserschutzgebietsverordnung. b) Mit Blick auf die (anfängliche) Zielsetzung der Bauleitplanung – Planrecht für die Errichtung eines Pflegeheims zu schaffen – weist der REK darauf hin, dass für Pflegeanstalten Immissionsrichtwerte von tags 45 dB(A) und nachts 35 dB(A) für die immissionsschutzrechtliche Beurteilung zu Grunde zu legen sind. Stellungnahme der Verwaltung Beschlussvorschlag Zu a) Kein Beschluss erforderlich. Zu b) Siehe weiter unten zu T1 ern. Aus Zu b) Siehe weiter unten zu T1 ern. Aus T1 Aus, Rhein-Erft-Kreis Schreiben vom 27.09.2016 Kurzinhalt der Stellungnahme a) Keine Bedenken aus Sicht des Naturschutzes und der Landschaftspflege / Hinweis auf die Vermeidung von Beeinträchtigungen b) Das Amt für Straßenbau und Verkehr stimmt dem Änderungsentwurf nicht zu, da keine Aussagen zu technischen Einzelheiten getroffen werden könnten. Stellungnahme der Verwaltung Beschlussvorschlag Zu a) Kein Beschluss erforderlich. Zu b) Der Bebauungsplanentwurf trifft keine Festsetzungen zu öffentlichen Verkehrsflächen, die K 20 liegt nicht im Geltungsbereich des Planes. Die bauleitplanerisch vorgesehenen Anbindungen der Grundstücksflächen im Plangebiet an die K 20 sind teilweise seit Zu b) Der Planungsausschuss empfiehlt / der Rat der Stadt Pulheim beschließt, die Stellungnahme nicht zu berücksichtigen. BP 36 A Stommeln, 2. Änderung Abwägung langem vorhanden. Die für ein gesichertes Zuund Abfahren auf die bzw. von der K 20 erforderlichen technischen Maßnahmen (z.B. Signalanlage) können im Rahmen der Vorhabenprüfung (Baugenehmigungsverfahren) mit dem Straßenbaulastträger abgestimmt werden. Sie entziehen sich einer verbindlichen bauleitplanerischen Regelbarkeit. c) Der REK kritisiert die ausgelegte Zu c) Siehe weiter unten zu T1 ern. Aus schalltechnische Untersuchung, hält sie für unvollständig und eine Nachbearbeitung für erforderlich. Insbesondere folgt er nicht der lärmtechnischen Beurteilung des Gutachtens, mit welcher die (zum Zeitpunkt der ersten Offenlage noch geplante) Pflegeeinrichtung mit Immissionswerten eines Dorfgebietes gleichgesetzt wird. Nicht alle beim nordöstlich des Plangebiets liegenden landwirtschaftlichen Betrieb anfallenden lärmrelevanten Tätigkeiten seien erfasst, der südwestlich gelegene Betrieb sei nicht untersucht worden. Zu c) Siehe weiter unten zu T1 ern. Aus T1 ern. Aus, Rhein-Erft-Kreis, Schreiben vom 16.02.2017 Kurzinhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung Beschlussvorschlag a) Das Amt für Straßenbau und Verkehr hält seine Stellungnahme vom 27.09.2016 aufrecht. Zu a) Siehe Stellungnahme zu T1 Aus b) Zu a) Der Planungsausschuss empfiehlt / der Rat der Stadt Pulheim beschließt, die Stellungnahme nicht zu berücksichtigen. b) Aus Sicht des Immissionsschutzes werden die mit Schreiben vom 27.09.2016 geäußerten Anregungen und Bedenken aufrecht erhalten. Zu b) Zunächst ist festzuhalten, dass das vom Entwurf des Bebauungsplans Nr. 36 A Stommeln 2. Änderung erfasste Gebiet bereits mit zwei rechtsverbindlichen Bebauungsplänen (Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln, in Zu b) Der Planungsausschuss empfiehlt / der Rat der Stadt Pulheim beschließt, die Stellungnahme nicht zu berücksichtigen. BP 36 A Stommeln, 2. Änderung Abwägung Kraft seit dem 21.12.2004, und Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln 1. Änderung, in Kraft seit dem 13.12.2011) überplant ist. In diesen gegenwärtig wirksamen Bebauungsplänen sind die Plangebietsflächen des jetzigen Änderungsentwurfs (bereits) als Dorfgebiet (MD) festgesetzt. Zulässig sind folglich bereits seit 2004 bzw. 2011 die in § 5 Abs. 2 BauNVO aufgeführten Nutzungen und Anlagen. Zu diesen gehören grundsätzlich auch Anlagen für soziale oder gesundheitliche Zwecke. Die mit der Aufstellung der 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 36 A Stommeln aufgekommene immissionsschutzrechtliche Problematik rührt von der anfänglich als Planungsziel formulierten Absicht des Investors her, eine Senioren-Pflegeeinrichtung bauen zu wollen. Aufgrund der Hinweise des REK zu den damit einhergehenden erhöhten Anforderungen an den Lärmschutz (Einhaltung der in der TA Lärm-Immissionsrichtwerte für Pflegeanstalten von tags 45 dB(A) und nachts 35 db(A)) entschied der Investor, (nur noch) eine seniorengerechte Wohnanlage zu errichten. Diese Absicht mündete in die Umformulierung des Planungsziels, welches in Kapitel 5 der für die erneute Offenlage geänderten Planbegründung wie folgt abgefasst ist: “Planungsziel ist die Planrechtsänderung durch planungsrechtliche Anpassung, welche die Errichtung eines Geschosswohnungsbaus mit seniorengerechten Wohnungen und einer Tiefgarage ermöglicht.“ Mit dieser nun angestrebten Wohnnutzung, die gemäß § 5 Abs.2 Nr. 3 BauNVO in einem Dorfgebiet allgemein zulässig ist, entfallen die erhöhten Immissionsschutzanforderungen, die eine Pflegeanstalt mit sich gebracht hätte. Einem besonderen Schutzanspruch braucht planerisch – mit Blick auf benachbarte Betriebe – nicht speziell Rechnung getragen zu werden. Den ausdrücklichen Ausschluss einer Pflegeanstalt gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO hält die Verwaltung nicht für erforderlich. Im Fall BP 36 A Stommeln, 2. Änderung Abwägung einer neuerlichen Änderung des Projekts (etwa nach einem Wechsel des Investors) können auf der Grundlage von § 5 Abs. 1 letzter Satz BauNVO die Belange landwirtschaftlicher Betriebe berücksichtigt werden. (Die Vorschrift lautet wörtlich: „Auf die Belange der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe einschließlich ihrer Entwicklungsmöglichkeiten ist vorrangig Rücksicht zu nehmen.“) Das Ergebnis der Zulässigkeitsprüfung im konkreten Einzelfall hinge entscheidend von den Auswirkungen ab, welche das neue Vorhaben auf die ungehinderte Fortführung der bestehenden landwirtschaftlichen Betriebe hätte. Die Beibehaltung der MD-Festsetzung sowie der im Planentwurf enthaltenen Bauflächen stellen insofern kein grundsätzliches Risiko für den Fortbestand der Betriebe dar (siehe auch die Stellungnahme zu B 2 Aus und die dortigen Bezüge zu § 15 BauNVO). BP 36 A Stommeln, 2. Änderung Abwägung B 1 Aus, Schreiben vom 22.09.2016 Kurzinhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung Beschlussvorschlag Der Eingabesteller wendet sich gegen den Bebauungsplanentwurf, da er immissionsschutzrechtlich bedingte Einschränkungen für seinen, dem Plangebiet direkt benachbarten, landwirtschaftlichen Betrieb befürchtet. Es wird auf die Stellungnahme zu T 1 ern. Aus b) verwiesen. Die dortigen Ausführungen lassen erkennen, dass die Bedenken des Eingabestellers unbegründet sind. Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt / der Rat der Stadt Pulheim beschließt, die Stellungnahme nicht zu berücksichtigen. B 1 ern. Aus, Schreiben vom 07.02.2017 Kurzinhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung Der Eingabesteller wiederholt seine Siehe unter B 1 Aus nach der ersten Offenlage vorgebrachten Bedenken, da für ihn nicht gesichert scheint, dass eine Senioren-Pflegeeinrichtung im Plangebiet ausgeschlossen ist. Beschlussvorschlag Siehe unter B 1 Aus B 2 Aus, Schreiben vom 25.09.2016 Kurzinhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung Beschlussvorschlag Die Eingabesteller äußern vielfältige Kritik an den Planinhalten. Die wesentlichen Punkte sind im Folgenden stichwortartig benannt: a. Die Pflegeeinrichtung passe nicht in die vorhandene reine Wohnbebauung. b. Die Planung sei rücksichtslos. c. Die für eine Tiefgarage festgesetzte Fläche erstrecke sich bis auf das eigene Grundstück. d. Der geplante Verbindungsrie- Unter Verweis auf die Stellungnahme zu T 1 ern. Aus b) hält die Verwaltung zunächst alle Einwendungen oder Bedenken, die sich auf die Errichtung und den Betrieb einer Pflegeanstalt beziehen, für unbegründet. Dies ließe die unter den Buchstaben a., b., e., k., l. und m. formulierten Kritiken bzw. Forderungen gegenstandslos werden. Gleichwohl soll hier noch grundsätzlich zum Nebeneinander von Altenheim, Pflegeanstalt und Wohnnutzung Stellung genommen werden. Die in der BauNVO normierte allgemeine Der Planungsausschuss empfiehlt / der Rat der Stadt Pulheim beschließt, die Stellungnahme nicht zu berücksichtigen. BP 36 A Stommeln, 2. Änderung e. f. g. h. i. j. k. l. m. gel gehöre an die Grenze zum nordöstlichen Nachbargrundstück. Der Freibereich des „Verbindungsriegels“ dürfe nicht nach Südwesten, d.h. Richtung eigenes Grundstück, orientiert werden. Die als GFL-Fläche geplante Durchfahrt erscheine nicht zulässig. Die zugelassene Bauhöhe sei nicht ortsüblich. Das rückwärtig geplante Gebäude stehe zu weit hinten. Die an der Hauptstraße mit 16,0 m festgesetzte Bautiefe sei zu groß. Dem Bauherrn solle die Abfangung des Hangs Richtung Voißberg aufgegeben werden. Bei Betrieb der Pflegeinrichtung käme es zu Beeinträchtigungen etwa durch Lärm und Gerüche. Aus dem schalltechnischen Gutachten sei ableitbar, dass Nachbarn des Vorhabengrundstücks ihre Kinder nicht mehr im Garten spielen lassen oder Rasen mähen dürften. Die vorgesehenen emissionsorte für Entlüftungsanlagen erschienen unzulässig. Abwägung Zulässigkeit von Anlagen für soziale oder gesundheitliche Zwecke in Allgemeinen Wohngebieten, Dorfgebieten und Mischgebieten macht grundsätzlich ein Nebeneinander der in diesen Baugebieten zulässigen unterschiedlichen Nutzungen und Anlagen möglich. Von den Umständen des jeweiligen Einzelfalls wird es regelmäßig abhängen, ob störempfindliche Nutzungen in direkter Nachbarschaft zu tendenziell lärmemittierenden Anlagen oder Betrieben zugelassen werden können. (Bei dieser Einzelfallprüfung ist immer § 15 BauNVO in den Blick zu nehmen. Dieser Vorschrift zufolge sind zunächst zulässige bauliche und sonstige Anlagen im Einzelfall unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden.) Insofern kann auch ungeachtet der vom Investor erklärten Änderung des Projektziels der Planentwurf mit seiner Baugebiets- und Bauflächenausweisung bedenkenlos in Kraft gesetzt werden, da im Rahmen der nachgelagerten Zulässigkeitsprüfung für das konkrete Vorhaben auf die Belange der Bestandsnutzungen Rücksicht genommen werden kann/muss. Dass mit den strengeren Immissionsrichtwerten für Pflegeanstalten besondere Einschränkungen für mit einer Wohnnutzung üblicherweise einhergehende Tätigkeiten /Lebensäußerungen verbunden wären (keine spielenden Kinder, kein Rasenmähen), ist spekulative Behauptung. Ob solche tagsüber stattfindenden Nutzungen den bei Pflegeanstalten einzuhaltenden Richtwert von 45 dB(A) Überschritten, wäre im Einzelfall zu prüfen und wird als bloße „Schutzbehauptung“ gewertet. Die unter g., h. und i. aufgeführten Bedenken weist die Verwaltung als unbegründet zurück, da in diesen Punkten der neue Planentwurf BP 36 A Stommeln, 2. Änderung Abwägung keine Änderungen gegenüber dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln 1. Änderung vornimmt. Insbesondere das zugelassene Maß der Nutzung ist städtebaulich vertretbar und berücksichtigt die baulichen Bestände. Die unter c. formulierte Beschwerde ist überflüssig, da der Bebauungsplan hier nur eine Möglichkeit einräumt, der Eingabesteller ist dadurch zu nichts verpflichtet. Sofern er selbst keine entsprechenden Bauabsichten hegt und auch niemand anderem die Nutzung einer Teilfläche seines Grundstücks gestatten möchte, ist er durch die fragliche Festsetzung nicht beschwert. Die Forderung unter d. ist nicht gerechtfertigt, der „Verbindungsriegel“ stellt aufgrund des Abstandes, den er vom Grundstück des Eingabestellers einhält, keine unzumutbare Beeinträchtigung dar. Die Abfangung des Hanges dem Grundstückseigentümer aufzugeben, entzieht sich den Festsetzungsmöglichkeiten der Bauleitplanung; hier wär im Bedarfsfall auf (bau)ordnungsrechtlicher Grundlage zu handeln. Dies gilt analog für das Thema Entlüftungsanlagen und die entsprechende Anwendung auch immissionsschutzrechtlicher Vorschriften. B 2 ern. Aus, Schreiben vom 07.02.2017 Kurzinhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung Beschlussvorschlag Gleichlautendes Schreiben wie B 2 Aus Siehe unter B 2 Aus Siehe unter B 2 Aus BP 36 A Stommeln, 2. Änderung Abwägung B 3 Aus, Schreiben ohne Datum, Eingang 26.09.2016 Kurzinhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung Beschlussvorschlag Die Eingabesteller sind mit dem Planänderungsentwurf nicht einverstanden, da die fragliche Einrichtung nicht in ein Wohngebiet gehöre, die zugelassenen Höhen nicht akzeptabel seien und die zum Voißberg orientierten Dachterrassenflächen des möglichen Staffelgeschosses eine Beeinträchtigung darstellten. Außerdem läge das rückwärtig geplante Gebäude zu nah an ihren Grundstücken und es sei mit von der Einrichtung ausgehendem Lärm zu rechnen. Schließlich wird gefordert, der Investor habe den bestehenden Hang abzufangen und eine Begrünung in Richtung der Häuser der Eingabesteller sei vorzusehen. Den Einwendungen der Eingabesteller sind folgende Fakten und Bewertungen grundsätzlich entgegenzuhalten: Planungs- bzw. Projektziel ist nicht mehr die Errichtung einer Pflegeeinrichtung. Insofern sind Bedenken, die sich auf mit dieser Nutzung einhergehende Folgewirkungen beziehen (z.B. von der Einrichtung ausgehender Lärm), unbegründet (siehe auch Stellungnahme zu T1 ern. Aus). Der Behauptung, eine solche Einrichtung gehöre nicht in ein Wohngebiet, ist gleichwohl dahingehend zu widersprechen, als gem. § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO Anlagen für soziale Zwecke in einem allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässig sind. Selbst in einem reinen Wohngebiet können sie – je nach den Umständen des Einzelfalls – ausnahmsweise zugelassen werden (§ 3 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO). Besorgnisse, die von der gemäß Bebauungsplanentwurf zugelassenen Bauhöhe genährt sind, kann die Verwaltung nicht nachvollziehen. Die Häuser an der Straße Voißberg liegen erheblich höher als das Plangebiet, die hier festgesetzten Bauhöhen erreichen kein Maß, welches zu einer Beeinträchtigung für die südöstliche Nachbarschaft führen kann. Es handelt sich bei diesen Höhen im Übrigen um die exakt selben Höhen über NHN, die bereits der wirksame Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln 1. Änderung zugelassen hat. Ebenfalls keine Beeinträchtigung ist von der vor dem (möglichen) Staffelgeschoss sich ergebenden Dachterrasse zu erwarten. Der Höhenunterschied zwischen dem Plangebiet und den Voißberg-Grundstücken sowie die Entfernung zwischen Bestandsbebauung am Voißberg und rückwärtig zulässigem Gebäude lassen dies nicht erwarten. Der Planungsausschuss empfiehlt / der Rat der Stadt Pulheim beschließt, die Stellungnahme nicht zu berücksichtigen. BP 36 A Stommeln, 2. Änderung Abwägung Bezüglich der beklagten Nähe des rückwärtig geplanten Baukörpers zu den Grundstücken an der Straße Voißberg gilt ähnliches. Die Abstände sind einerseits viel zu groß (siehe auch Eingabe B 3 ern. Aus), um Unzumutbarkeiten mit sich zu bringen, andererseits weist die jetzt geplante rückwärtige Baugrenze sogar einen größeren Abstand zu den Voißberg-Grundstücken auf, als jene im rechtswirksamen Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln 1. Änderung! Eine Begründung bzw. Anspruchsgrundlage für die Forderung nach Abfangung des bestehenden Hangs durch den Investor wird nicht geliefert. Eine Begrünung in Richtung der Häuser der Eingabesteller setzt der Planentwurf in doppelter Weise fest: Für einen 4,0 m breiten Streifen an der südöstlichen Grundstücksgrenze ist der Erhalt der vorhandenen Bepflanzung vorgeschrieben; zusätzlich sind in noch einmal 4,0 m Breite Baum- und Strauchpflanzungen vorzunehmen. B 3 ern. Aus, Schreiben vom 07.02.2017 Kurzinhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung Beschlussvorschlag Die erneute Stellungnahme wiederholt im Kern die bereits vorgetragenen Bedenken. Siehe Stellungnahme zu B 3 Aus. Der Planungsausschuss empfiehlt / der Rat der Stadt Pulheim beschließt, die Stellungnahme nicht zu berücksichtigen. BP 36 A Stommeln, 2. Änderung Abwägung B 4 Aus, Schreiben vom 23.09.2016 Kurzinhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung Beschlussvorschlag Die Eingabesteller wenden sich gegen den Bebauungsplanentwurf, da sie für ihre verpachtete landwirtschaftliche Hofstelle, welche sich auf dem in nordöstlicher Richtung gelegenen übernächsten Grundstück befindet, betriebliche Einschränkungen befürchten. Notwendige Traktor- und LKW-Fahrten könnten nicht mehr stattfinden, was einer Zwangs-Stilllegung des Betriebes gleichkäme. Es wird auf die Stellungnahme zu T 1 ern. Aus b) verwiesen. Die dortigen Ausführungen lassen erkennen, dass die Bedenken des Eingabestellers unbegründet sind. Der Planungsausschuss empfiehlt / der Rat der Stadt Pulheim beschließt, die Stellungnahme nicht zu berücksichtigen. B 4 ern. Aus, Schreiben vom 06.02.2017 Kurzinhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung Beschlussvorschlag Der Eingabesteller wiederholt seine nach der ersten Offenlage vorgebrachten Bedenken, da offen bleibe, inwieweit der Betrieb einer Pflegeeinrichtung für Senioren weiterhin möglich ist. Siehe unter B 4 Aus Siehe unter B 4 Aus BP 36 A Stommeln, 2. Änderung Abwägung B 5 Aus, Schreiben vom 23.09.2016 Kurzinhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung Beschlussvorschlag Der Eingabesteller wendet sich ebenfalls aus Sorge um immissionsschutzrechtlich bedingte Einschränkungen für seinen in südwestlicher Richtung gelegenen landwirtschaftlichen Betrieb gegen den Planentwurf. Es wird auf die Stellungnahme zu T 1 ern. Aus b) verwiesen. Die dortigen Ausführungen lassen erkennen, dass die Bedenken des Eingabestellers unbegründet sind. Der Planungsausschuss empfiehlt / der Rat der Stadt Pulheim beschließt, die Stellungnahme nicht zu berücksichtigen. Kurzinhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung Beschlussvorschlag Die Eingabestellerin befürchtet, in der Nutzung ihres Grundstücks eingeschränkt zu werden, wenn sich aus der Errichtung des Altenpflegeheims immissionsschutzrechtliche Anforderungen ergeben. Sie sorgt sich auch um eine negative Beeinflussung des Werts ihres Grundstücks. Es wird zunächst auch hier auf die Stellungnahme zu T 1 ern. Aus b) verwiesen. Bedenken, die sich auf mit der ehemals geplanten Nutzung einhergehende Folgewirkungen beziehen sind unbegründet. Die auf dem Grundstück der Eingabestellerin ausgeübte Nutzung (Wohnen) hat keine Einschränkungen zu befürchten. Die bauleitplanerischen Nutzungsregelungen für das Grundstück sind im neuen Änderungsplan durch eine größere überbaubare Fläche als sie der rechtswirksame Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln festsetzt eher günstiger geworden. Eine Seniorenwohnanlage auf dem übernächsten Nachbargrundstück ist nach Auffassung der Verwaltung keine Gefahr für den Grundstückswert; diese müsste man nicht einmal besorgen, wenn tatsächlich eine Pflegeeinrichtung errichtet würde, da weder von dieser unzumutbare Beeinträchtigungen auf ein Wohngrundstück ausgingen, noch mit einer Wohn- und Gartennutzung üblicherweise verbundene Tätigkeiten dramatischen Beschränkungen unterzogen würden. Der Planungsausschuss empfiehlt / der Rat der Stadt Pulheim beschließt, die Stellungnahme nicht zu berücksichtigen. B 6 Aus, Schreiben vom 23.09.2016