Beschlussvorlage (3 Begründung Entwurf BP 137 PU)

Begründung Bebauungsplan Nr. 137 Pulheim Entwurf zur frühzeitigen Beteiligung Stand April 2017 Bebauungsplan Nr. 137 Pulheim Begründung zur frühzeitigen Beteiligung Stand April 2017 Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 1 von 6 Begründung Bebauungsplan Nr. 137 Pulheim Entwurf zur frühzeitigen Beteiligung Stand April 2017 BEGRÜNDUNG des Bebauungsplanes Nr. 137 Pulheim im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB. Entwurf für die frühzeitige Beteiligung Inhaltsverzeichnis 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 4. Bestehende Rechtsverhältnisse 5. Bestand 6. Inhalt des Planentwurfs 7. Eingriffsbewertung / Ausgleichsmaßnahmen 8. Kosten Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 2 von 6 Begründung Bebauungsplan Nr. 137 Pulheim Entwurf zur frühzeitigen Beteiligung Stand April 2017 1. Planerfordernis Der Geltungsbereich des hier anstehenden Änderungsverfahrens wird bisher, abgesehen von den Verkehrsflächen, im Wesentlichen durch zwei Bebauungspläne überplant. Für das Grundstück Am Jürgenshof 4 bildet der BP 35.18 Pulheim aus dem Jahr 2009 die planungsrechtliche Grundlage. Für den Bereich des Pfarrhauses mit Pfarrgarten und die östlich angrenzenden Grundstücke zwischen der Christianstraße und der Escher Straße gelten die planungsrechtlichen Regelungen des BP 36 Pulheim von 1979. (siehe Skizze unter Punkt 4) Der BP 35.18 Pulheim sah eine fußläufige Verbindung zwischen der Venloer Straße und der Straße Am Jürgenshof vor und setzte ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit über das Grundstück Am Jürgenshof 4 fest. Aufgrund der in der Vergangenheit realisierten Bebauung im Bereich der Venloer Straße kam es zu einem Höhenversprung im Grenzbereich der Tiefgarage zu dem Grundstück Am Jürgenshof 4, der eine barrierefreie Fußwegeverbindung nicht mehr ermöglicht. Aus diesen Gründen und weil diese Wegeverbindung aus heutigem Blickwinkel abkömmlich ist soll das festgesetzte Wegerecht mit diesem Bauleitplanverfahren entfallen. Die Baukörperfestsetzungen im Bereich dieses Grundstücks sollen der realen Grundstückssituation angepasst werden, da im Rahmen der in der Vergangenheit erfolgten Grundstücksverkäufe die im BP 35.18 vorgesehene Gebäudekonzeption nicht mehr realisierbar ist. Für das Grundstück des Pfarrhauses setzt der BP 36 Pulheim eine Baufläche in Fortführung des unter Denkmalschutz stehenden Pfarrhauses entlang der Straße Am Jürgenshof übergehend in den Bereich Christianstraße fest. Diese bestehende Erweiterungsmöglichkeit berücksichtigt nicht die Belichtung des Pfarrbüros, die Anforderungen des Denkmalschutzes und die Anlage des Pfarrgartens. Da die Kirchengemeinde in naher Zukunft die Realisierung von Dienstwohnungen plant, beantragt sie die Verlagerung der überbaubaren Grundstücksflächen in den östlichen Grundstücksbereich. Im Bereich der Christianstraße, östlich angrenzend an den Pfarrgarten, setzt der BP 36 Pulheim eine öffentliche Verkehrsfläche zur Erschließung der im Blockinnenbereich gelegenen Grünfläche mit der Zweckbestimmung Spielplatz fest. Diese Planung ist aufgrund der fehlenden Erschließung, der Lage im Blockinneren und der geringen Größe nicht im Spielplatzbedarfsplan aufgeführt, eine Umsetzung ist nicht beabsichtigt. Dementsprechend ist eine Planrechtsanpassung nötig, um diese Belastung der privaten Grundstücke aufzuheben. Nördlich angrenzend an diese Spielplatzfläche befindet sich eine ehemalige Hofanlage. Der Eigentümer der Grundstücke beabsichtigt, auf Teilen dieser Fläche eine Wohnbebauung zu realisieren, die eine Anpassung des Bebauungsplans erfordert. Das zwischen der im BP 36 festgesetzten Spielplatzfläche und der Christianstraße gelegene Grundstück wird derzeit als Parkplatz genutzt. Auch auf diesem Grundstück ist der Bau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage geplant. Die nicht mehr benötigte Erschließung des Spielplatzes erfordert auch auf diesem Grundstück die Änderung des bestehenden Planrechts. Die Wohnbaukonzepte der unterschiedlichen Antragsteller befinden sich im unmittelbaren Nachbarbereich zueinander. Um die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Realisierung der verschiedenen Wohnbaukonzepte zu schaffen, ist die erforderliche Anpassung des bestehenden Planungsrechts in einem Bebauungsplanverfahren sinnvoll. Da es sich bei der zulässigen Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO um eine Fläche von deutlich weniger als 20.000 qm handelt und das Verfahren dem Zwecke der Nachverdichtung dient, kann das Bauleitplanverfahren gemäß § 13 a BauGB durchgeführt werden. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Änderungsbereich liegt zentral zwischen der Escher Straße, der Straße Am Jürgenshof und der Christianstraße. Das Grundstück Am Jürgenshof 4 gehört als Annex zu diesem Geltungsbereich. Im Osten wird das Plangebiet durch die westlichen Grundstücksgrenzen der Flurstücke 213 (Escher Straße 12) und 1073 (Christianstraße 7-11) begrenzt. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 3 von 6 Begründung Bebauungsplan Nr. 137 Pulheim Entwurf zur frühzeitigen Beteiligung Stand April 2017 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim wird das Plangebiet als gemischte Baufläche, Wohnbaufläche und Fläche für Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung Kirchen und kirchlichen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen (Pfarrzentrum) dargestellt. Die hier geplanten Änderungen des Bebauungsplanes sehen Festsetzungen als Mischgebiet, allgemeines Wohngebiet und Fläche für Gemeinbedarf vor. Somit entspricht die geplante Art der Nutzung den Darstellungen des Flächennutzungsplanes. 4. Bestehende Rechtsverhältnisse Der Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim stellt im Bereich des vorliegenden Bauleitplanverfahrens eine gemischte Baufläche, Wohnbaufläche und Fläche für Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung Kirchen und kirchlichen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen (Pfarrzentrum) dar. Der derzeitige für den südwestlichen Geltungsbereich gültige Bebauungsplan Nr. 35.18 Pulheim setzt drei kleinere Bauflächen als Mischgebiet (MI) fest. Im Bereich zwischen der Straße Am Jürgenshof, Christianstraße und Escher Straße setzt der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 36 Pulheim eine Fläche für Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung „Pfarrzentrum“, ein allgemeines Wohngebiet (WA), ein Dorfgebiet (MD) und eine Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Spielplatz“ fest. 5. Bestand Die Grundstücke des Plangeltungsbereiches sind gegenwärtig überwiegend mit zweigeschossigen Wohngebäuden bebaut. Die von der Fläche größten Entwicklungsbereiche des Plangebietes sind das Grundstück des denkmalgeschützten zweigeschossigen Pfarrhauses mit seinem aufwendig gestalteten Pfarrgarten und das Grundstück der ehemaligen Hofanlage, deren Gebäude in der jüngeren Vergangenheit von einem Steinmetzbetrieb genutzt wurden. Zwischen Pfarrhaus und der ehemaligen Hofanlage befinden sich 3 Wohngebäude in ein- bis zweigeschossiger Bauweise. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 4 von 6 Begründung Bebauungsplan Nr. 137 Pulheim Entwurf zur frühzeitigen Beteiligung Stand April 2017 Im südlichen Planbereich, angrenzend an die Wohnbebauung Christianstraße 7-11, wird das Grundstück derzeit als Parkplatz genutzt. Für dieses Grundstück ist eine zweigeschossige Wohnbebauung mit Tiefgarage vorgesehen. Das Grundstück Am Jürgenshof 4, im südwestlichen Plangeltungsbereich, ist derzeit mit zwei kleineren Wohngebäuden bebaut. Das an der Straße liegende Gebäude ist eingeschossig mit Satteldach, das rückwärtige ist zweigeschossig mit Flachdach. Auf der gegenüberliegenden Grundstückseite befindet sich ein eingeschossiges ehemaliges Scheunengebäude, das derzeit zu Lagerzwecken genutzt wird. 6. Inhalt des Planentwurfs Für das Grundstück Am Jürgenshof 4 bildet der BP 35.18 Pulheim die planungsrechtliche Grundlage. Einzelne Festsetzungen für dieses Grundstück sind aufgrund von Grundstücksteilungen, die in der Vergangenheit durchgeführt wurden, nicht mehr in der festgesetzten Form realisierbar oder können aufgrund der örtlichen Situation (Höhenversprung) nicht mehr weiterverfolgt werden. Die das Grundeigentum belastende Festsetzung eines Gehrechts zu Gunsten der Allgemeinheit sollte nicht in den neuen BP übernommen werden, da aufgrund des Höhenunterschieds eine barrierefreie Verbindung nicht erfolgen kann; auch ist diese geplante Wegeverbindung aus heutigem Blickwinkel entbehrlich. Das im BP festgesetzte hintere Baufenster kann wegen einer entgegenstehenden erfolgten Grundstückteilung nicht mehr in dieser Form umgesetzt werden. Der neue Entwurf sieht vor, die beiden separaten Bauflächen zusammenzufassen, um einen barrierearmen Geschosswohnungsbau mit einem gemeinsamen mittigen Erschließungskern zu ermöglichen. Entlang der Straße ist ein traufständiges Gebäude mit Satteldach und Quergiebel vorgesehen. An diesen Gebäudeteil schließt in dem rückwärtigen Bereich ein deutlich niedrigeres Gebäude mit Flachdach an. Die festgesetzten Höhen des bestehenden Planrechts im Bereich des vorderen Gebäudes werden übernommen. Im Bereich des Flachdachgebäudes wird die festgesetzte Firsthöhe um ca. 2,50 m unterschritten. Die bestehende Scheune soll in der jetzigen Form erhalten werden. Daran anschließend ist ein überdachtes Garagengebäude für PKW und Fahrräder geplant, das mit einer intensiven Begrünung versehen wird, so dass dieser Freiraumbereich als Kinderspielplatz genutzt werden kann. Der begrünte Bereich wird mit einer Mauer eingefasst. Durch das Garagenbauwerk mit der aufgesetzten Mauer entsteht eine Lärmschutzbebauung, die der Konfliktbewältigung mit der unmittelbar angrenzenden gastronomischen Nutzung dient. Der zweite Entwicklungsbereich in dem neuen Plangebiet, der eine Überarbeitung des bestehenden Planungsrechts erfordert, ist der Pfarrgarten. Die katholische Kirchengemeinde St. Kosmas und Damian beabsichtigt in naher Zukunft die Errichtung von neuen Dienstwohnungen. Die Notwendigkeit ergibt sich aus der schlechten baulichen Situation der bisher genutzten Wohnungen, die mit einem vertretbaren wirtschaftlichen Aufwand nicht mehr in einen den heutigen Ansprüchen genügenden Zustand versetzt werden können. Für das Grundstück des Pfarrhauses setzt der für diesen Bereich gültige BP 36 Pulheim eine Baufläche für eine zweigeschossige Bebauung in Fortführung des unter Denkmalschutz stehenden Pfarrhauses fest. Die Baufläche wurde straßenbegleitend entlang der Straße Am Jürgenshof bis in den Bereich Christianstraße geführt. Mit Festlegung dieser Lage der Baufläche wurden die Belichtungsmöglichkeiten und die denkmalrechtlichen Aspekte des Pfarrhauses nicht ausreichend berücksichtigt. Ferner liegt die Baufläche auf der gartengestalterisch wertvollen Fläche des Pfarrgartens. Aus diesen Gründen ist die Verlagerung der Baufläche in den östlichen Grundstücksteil städtebaulich sinnvoll. Die Blickbeziehung zwischen Pfarrhaus und ebenfalls denkmalgeschütztem Wegekreuz an der Christianstraße über den Pfarrgarten und die begleitende historische Mauer hinweg bleibt somit erhalten; es verbleibt ein baulich gefasster Raum als Reminiszenz an das alte Dorf. Der vorliegende Entwurf sieht nun eine zweigeschossige Ergänzungsbebauung im Bereich der Escher Straße vor, die sich allerdings an der vorhandenen Grenzbebauung des Hauses Escher Straße 6 orientiert. Von diesem „Vorderhaus“ abgehend, ist im Abstand von 5 m parallel zur Grundstücksgrenze bis in den Bereich Christianstraße eine zweigeschossige Flachdachbebauung geplant. So können die Flächenansprüche der Kirchengemeinde mit den Belangen des Denkmalschutzes und der Freiraumgestaltung in einem neuen Bebauungsplan in Einklang gebracht werden. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 5 von 6 Begründung Bebauungsplan Nr. 137 Pulheim Entwurf zur frühzeitigen Beteiligung Stand April 2017 Der dritte notwendige Änderungsbereich in diesen BP-Verfahren liegt auf der Fläche der Grundstücke der ehemaligen Hofstelle zwischen der Wohnbebauung Escher Straße 8 und 12. Die Eigentümer dieser Grundstücke beabsichtigten, den Abriss der baulich defizitären Hofgebäude und haben ein Bebauungskonzept für die frei werdenden Flächen entwickelt. Die darin geplante Bebauung besteht aus einem zweigeschossigen straßenbegleitenden Vorderhaus mit Satteldach und einer zweigeschossigen Blockinnenbebauung mit Staffelgeschoss. Die erdgeschossigen Wohneinheiten erhalten großzügige Terrassen und private Gärten. In den oberen Geschosswohnungen werden durch Loggien und Dachterrassen attraktive Außenbereiche geschaffen. Die beiden Häuser werden über eine gemeinsame Tiefgarage miteinander verbunden. In beiden Häusern entstehen 6 – 8 Wohnungen mit Größen zwischen 45 und 140 m². Alle Wohnungen werden über Aufzüge erreichbar sein und barrierearm ausgeführt. Die erforderlichen Stellplätze (16) werden in der Tiefgarage untergebracht. Im Außenbereich werden 3 zusätzliche Stellplätze angeordnet. Die planungsrechtlichen Regelungen für das Maß der baulichen Nutzung orientieren sich an den bisherigen Festsetzungen. Hinsichtlich der Nutzungsart ist in dem zukünftigen Rechtsplan in diesem Bereich statt des nicht mehr zu rechtfertigenden Dorfgebietes ein allgemeines Wohngebiet vorgesehen. Weiterhin ist noch im südlich angrenzenden Bereich für das derzeit als Parkplatz genutzte Grundstück neben der Wohnbebauung Christianstraße 7 – 11 eine Überarbeitung des bestehenden Planrechts erforderlich. Die im BP 36 festgesetzte öffentliche Verkehrsfläche für die angedachte blockinterne Spielfläche wird wegen fehlender Notwendigkeit in eine nicht überbaubare Grundstücksfläche geändert, so dass die derzeitig festgesetzte Baufläche etwas verbreitert werden kann. Die bestehenden Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung werden weitestgehend beigehalten. Für dieses Grundstück ist in näherer Zukunft ein Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage geplant. 7. Eingriffsbewertung / Ausgleichsmaßnahmen Der Plangeltungsbereich konnte bereits vor Beginn dieses Verfahrens auf Grundlage der Bebauungspläne Nr. 36 Pulheim und Nr. 35.18 Pulheim versiegelt werden. Somit ist gemäß § 13 a Abs. 2 Nr. 4 BauGB in Verb. mit § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB ein Ausgleich nicht erforderlich, da die Eingriffe bereits vor der jetzigen planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren. Eine Beeinträchtigung der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts geht mit der Planänderung nicht einher. Gemäß § 13 a Abs. 2 Nr. 1 BauGB in Verb. mit § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB wird im vorliegenden Verfahren von der Umweltprüfung, dem Umweltbericht, von der Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie der zusammenfassenden Erklärung, abgesehen. 8. Kosten Durch das Bebauungsplanverfahren entstehen keine über die Planungskosten hinausgehenden Kosten. Pulheim, den 24.04.2017 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie begbp137pu_auB17052017.docx Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 6 von 6