Beschlussvorlage (Anlage 3 - Begründung BP 113 Pulheim AufstB)

Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 133 Pulheim Beschleunigtes Verfahren gem. § 13a BauGB Frühzeitige Beteiligung Stand April 2017 Bebauungsplan Nr. 133 Pulheim – Am Bahnhof Begründung zum Aufstellungsbeschluss Stand April 2017 Stadt Pulheim Amt 61 Seite 1 von 5 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 133 Pulheim Beschleunigtes Verfahren gem. § 13a BauGB Frühzeitige Beteiligung Stand April 2017 BEGRÜNDUNG ZUM AUFSTELLUNGSBESCHLUSS des Bebauungsplanes Nr. 133 Pulheim im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB. Entwurf für die frühzeitige Beteiligung Inhaltsverzeichnis 1. Lage und räumlicher Geltungsbereich 2. Planerfordernis 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 4. Bestehende Rechtsverhältnisse 5. Bestand 6. Inhalt des Planentwurfs 7. Umweltbelange 8. Kosten Stadt Pulheim Amt 61 Seite 2 von 5 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 133 Pulheim Beschleunigtes Verfahren gem. § 13a BauGB Frühzeitige Beteiligung 1. Stand April 2017 Lage und räumlicher Geltungsbereich Das Grundstück des alten Bahnhofs liegt längsseits der Bahnstrecke an der Straßenkreuzung „Am Bahnhof/ Mittelstraße“ westlich des Stadtzentrums von Pulheim und ist in Privatbesitz. In unmittelbarer Umgebung befindet sich Mischnutzung, vorwiegend mit Wohnhäusern und vereinzelt Gastronomie. Der südliche Teil des Gebäudes (ehemalige Güterhalle) wurde bisher durch die Pulheim-Frechener Eisenbahnfreunde (PFE) genutzt. Im Hauptgebäude besteht das EG aus Leerstand (war früher ein Aufenthaltsraum für Reisende) und im 1.OG eine Mietwohnung (bis 2007 Wohnung für Aufsichts-/ Bereitschaftspersonal/ Fahrdienstleiter) angesiedelt sowie im nördlichen Teil des Gebäudes ein Kiosk. Diese Nutzung wurde aufgegeben und künftig soll der Bahnhof für Bürozwecke und Gastronomie/Kiosk genutzt werden. Der aufzustellende Bebauungsplan umfasst die Flurstücke 948, 949 und 1017 (Flur 16, Gemarkung Pulheim). Nördlich grenzen die Flurstücke 1001 und 1003 an sowie östlich die Mittelstraße mit den Flurstücken 1003, 948 und 949. Südlich befinden sich die Flurstücke 956 und 950 mit der öffentlichen Parkfläche (P&R-Hochgarage) und westlich die Gleise mit dem Flurstück 1071. 2. Planerfordernis Für das Plangebiet gilt der Bebauungsplan „Bahnhofsumfeld Pulheim“, Nr.35.9 (1994). Das Bahnhofsgebäude ist als Fläche für Bahnanlagen festgesetzt und unterliegt somit nach §38 BauGB nicht der Planungshoheit der Kommune. Durch die Entwidmung bzw. Freistellung der Fläche mit der Bekanntgabe des Freistellungsbescheides vom 18.01.2017 werden die Flurstücke 948, 949 und1070 von den Bahnbetriebszwecken freigestellt. Dadurch endet die Eigenschaft als Betriebsanlage der Eisenbahn und die Flächen fallen wieder vollständig in die Planungshoheit der Stadt Pulheim zurück, sodass sie beplant und entwickelt werden können. Die Stadt Pulheim beabsichtigt beim Bahnhof die Wiedernutzbarmachung einer innerörtlichen und zentral gelegenen Fläche. Es handelt sich daher um eine Maßnahme der Innenentwicklung, sodass ein Bebauungsplan gemäß § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren aufgestellt wird. Die Voraussetzungen gemäß § 13a Abs. 1 BauGB sind erfüllt, da die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO deutlich unterhalb des Schwellenwertes von 20.000 m² liegt. Die Erschließung ist über das öffentliche Straßennetz gesichert. 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ist das Bebauungsplangebiet als gemischte Baufläche dargestellt. Es steht dem Entwicklungsgebot gem. § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB nicht entgegen, wenn einzelne Vorgaben des Flächennutzungsplans nicht detailgenau in den Bebauungsplan übernommen werden. Flächennutzungspläne enthalten keine parzellenscharfen Darstellungen, sodass den Gemeinden ein gewisser Gestaltungsspielraum zugestanden wird. Da der Bebauungsplan gem. § 13a BauGB aufgestellt wird, kann von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes abgewichen werden, sofern keine Beeinträchtigung der städtebaulichen Entwicklung des Gemeindegebietes erfolgt. Da es sich um eine kleine Fläche des Gemeindegebiets handelt, wird die geordnete städtebauliche Entwicklung durch den Bebauungsplan nicht beeinträchtigt. Der Flächennutzungsplan ist dann gem. § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB im Wege der Berichtigung anzupassen. Dies erfolgt durch einen dem Satzungsbeschluss folgenden einfachen Beschluss des Rates. Es ist dann für das gesamte Bebauungsplangebiet Sondergebiet (SO) darzustellen. Stadt Pulheim Amt 61 Seite 3 von 5 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 133 Pulheim Beschleunigtes Verfahren gem. § 13a BauGB Frühzeitige Beteiligung 4. Stand April 2017 Bestehende Rechtsverhältnisse Der Regionalplan weist für die Fläche „Allgemeinen Siedlungsbereich“ aus. Im Flächennutzungsplan ist das Gebiet als gemischte Baufläche dargestellt, welche im Rahmen der Berichtigung in ein Sondergebiet (SO) geändert wird. Für das Plangebiet gilt der Bebauungsplan „Bahnhofsumfeld Pulheim“, Nr.35.9 (1994). Das Bahnhofsgebäude ist als Fläche für Bahnanlagen festgesetzt. 5. Bestand Das Plangebiet umfasst derzeit das Gebäude des alten Bahnhofs, der unter Denkmalschutz steht und sanierungsbedürftig ist. Der Bahnhof besteht aus einem Hauptgebäude, welches im EG als Aufenthaltsraum für Reisende genutzt wurde und im 1.OG eine Wohnung für Aufsichts-/ Bereitschaftspersonal besitzt. Im nördlichen Teil des Gebäudes war ein Kiosk angesiedelt. Der südliche Teil des Gebäudes wurde bisher durch den PulheimFrechener Eisenbahnfreunde (PFE) genutzt. Westlich grenzen der Bahnsteig und die Bahntrasse an. 6. Inhalt des Planentwurfs Durch die Entwidmung wird das Plangebiet von den Bahnbetriebszwecken freigestellt und der Sonderstatus als Bahnfläche aufgehoben. Die Fläche fällt damit in die Planungshoheit der Kommune. Das städtebauliche Konzept sieht eine Nutzungsänderung von Wohn- und Gewerbenutzung hin zu Büro- und Gewerbenutzung vor. Im EG, OG und DG sowie im südlichen Teil des Gebäudes sollen Büroräume entstehen. Im nördlichen Teil des Gebäudes soll ein Kiosk/Bistro für Reisende und die Bürger Pulheims angesiedelt werden. Als Art der baulichen Nutzung wird daher ein Sondergebiet nach (§ 11 BauGB) festgesetzt. Die neue Nutzung erfordert Sanierungsmaßnahmen des Gebäudes, um die Anlage an heutige Standards und Anforderungen an Arbeitsplätze zu bieten. Der Baukörper soll dabei nicht verändert werden und der Charakter „Bahnhof“ weiterhin bestehen bleiben. Die Sanierungsmaßnahmen sind in Bezug auf Denkmalschutz und Brandschutz mit den zuständigen Behörden abzustimmen. 7. Umweltbelange Nach § 13 Abs. 3 wird beim vereinfachten Verfahren nach § 13a BauGB von der Durchführung einer Umweltprüfung abgesehen. Dennoch wurde durch das Kölner Büro für Faunistik eine Artenschutzprüfung durchgeführt, um auszuschließen, dass es durch die Umbaumaßnahmen und Sanierung des Dachgeschosses zu Gefährdungen artenschutzrechtlich relevanter Arten kommen könnte. Das Ergebnis der Artenschutzprüfung vom 24.04.2017 ist, dass es keine Hinweise auf aktuelle oder ehemalige Vorkommen von Fledermäusen oder von gebäudebrütenden Vogelarten gibt. Es wurden auch keine Strukturen gefunden, die eine besondere Eignung für artenschutzrechtlich relevante Fledermäuse oder Vögel aufweisen. Die Sanierung des Dachgeschosses im Bereich des Bahnhofs Pulheim ist daher artenschutzrechtlich zulässig. Da die Bahntrassen direkt an das Bahngebäude angrenzen wird auch ein Immissionsschutz-/Schallgutachten erstellt. Dabei sollen in Bezug auf die geplante künftige Nutzung als Büroräume die Lärm- und Erschütterungsbelastung im Zusammenhang mit gesunden Arbeitsverhältnissen (§ 136 (3) 1 BauGB) geprüft werden. Das fertige Gutachten wird erst zur Offenlage vorgelegt werden können, erste Ergebnisse zeigen jedoch eine Vereinbarkeit der Planung bezüglich beider Störquellen. Stadt Pulheim Amt 61 Seite 4 von 5 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 133 Pulheim Beschleunigtes Verfahren gem. § 13a BauGB Frühzeitige Beteiligung 8. Stand April 2017 Kosten Durch das Bebauungsplanverfahren entstehen keine über die Planungskosten hinausgehenden Kosten. Pulheim, den 26.04.2017 Planungsamt Stadt Pulheim Amt 61 Seite 5 von 5