Beschlussvorlage (BP 101 Brauweiler eAusb Begründung)

Bebauungsplan Nr. 101 Brauweiler - Mühlenstraße Verfahren gem. § 13a Baugesetzbuch (BauGB) Begründung zur erneuten Beteiligung der Öffentlichkeit Stand August 2017 Abteilung 610 Planung Bebauungsplan Nr. 101 Brauweiler Begründung zur erneuten Beteiligung der Öffentlichkeit INHALTSVERZEICHNIS 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich - Planverfahren 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 5. Städtebauliches Konzept 6. Inhalt des Planentwurfes 6.1. 6.2 6.2.1 6.2.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 Art der Nutzung Maß der baulichen Nutzung Grundflächenzahl Höhe der baulichen Anlagen Bauweise Überbaubare Grundstücksflächen Verkehrsflächen Mit Geh- Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen Bindungen für den Erhalt von Bäumen 7. Umweltbelange 8. Örtliche Bauvorschriften 9. Niederschlagswasser und Abwasser 10. Kosten Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 2 von 7 Bebauungsplan Nr. 101 Brauweiler Begründung zur erneuten Beteiligung der Öffentlichkeit 1. Planerfordernis Seitens der Verwaltung wird das städtebauliche Konzept eines Investors, das die Schaffung hochwertigen Geschosswohnungsbaus mit der Unterbringung des ruhenden MIV in einem Garagengeschoss vorsieht, begrüßt, da es sich bei der vergleichsweise zentral gelegenen Fläche um einen der wenigen Bereiche in Brauweiler handelt, der sich für eine solche Nutzung anbietet. Gleichzeitig kann mit der Planung der zunehmenden Nachfrage nach Geschosswohnungsbau im Stadtgebiet Pulheims entgegen gekommen werden. Der Planbereich der aufgegebenen Gewerbenutzung soll der umgebenden Gebietstypik mit überwiegender Wohnnutzung angepasst werden. Im Rahmen der Bedarfsdeckung bezüglich ortskernnaher barrierearmer bzw. barrierefreier Geschosswohnungen sollen sechs Baukörper mit insgesamt ca. 35 Wohnungen von ca. 33 m² bis ca. 100 m² entstehen. Beim Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 101 Brauweiler - Mühlenstraße handelt es sich bislang um einen unbeplanten Innenbereich nach § 34 Baugesetzbuch. Nach § 34 BauGB wäre das Vorhaben planungsrechtlich nicht zulässig. Somit wird die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 101 erforderlich. 2. Räumlicher Geltungsbereich - Planverfahren Die zu überplanende Fläche liegt südwestlich der Ortsmitte von Brauweiler, südlich der ‘Bernhardstraße‘. Sie umfasst die Flurstücke Gemarkung Brauweiler, Flur 28, Nr. 1614, 1615, 1880 und 2474. Begrenzt wird der Geltungsbereich nach Norden durch die rückwärtigen Gärten der auf der Südseite der Bernhardstraße bestehenden Wohnbebauung. Östlich schließt die Mühlenstraße an. Im Süden grenzen die rückwärtigen Gärten der nördlich An der Ronne bestehenden Reihenhausbebauung an. Nach Westen hin finden sich zur Bebauung an der Bernhardstraße zugehörige rückwärtige, tiefe Gartengrundstücke. Das Bebauungskonzept stellt als Nachverdichtungsprojekt eine Maßnahme der Innenentwicklung dar. Demzufolge ist es möglich, den Bebauungsplan Nr. 101 Brauweiler - Mühlenstraße - im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufzustellen, da das gesamte Plangebiet eine Größe von ca. 5061 qm hat und somit eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) von auf jeden Fall ≤ 20 000 qm ergibt, was die Voraussetzung für ein beschleunigtes Verfahren gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB ist. 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim hat für den Bereich des Bebauungsplanes Nr. 101 Brauweiler die Darstellung Wohnbaufläche (W). Somit ist der Bebauungsplan Nr. 101 Brauweiler gem. § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt, da eine Wohnnutzung angestrebt wird. Derzeitige Darstellung des Flächennutzungsplanes Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 3 von 7 Bebauungsplan Nr. 101 Brauweiler Begründung zur erneuten Beteiligung der Öffentlichkeit 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Das Plangebiet umfasst das Gelände eines aufgegebenen Tiefbauunternehmens, es ist bebaut mit Garagen-, Schuppen- und Hallenbauten und belegt mit Vermietungsflächen zur Abstellung von Wohnmobilen, PKWs und Marktständen. Die vorhandenen Freiflächen sind zum größten Teil versiegelt. Der rückwärtige Teil des Grundstückes ist aufgrund einer historischen Grube mit anschließender Teilverfüllung (Altlastenverdachtsfläche) um mehrere Meter gegenüber den Baugrundstücken entlang der Bernhardstraße abgesenkt. Eine Baumkulisse prägt die Böschungen im Norden und Westen des Grundstückes. Auf der Parzelle 2474 befindet sich ein eingeschossiges Wohnhaus (Mühlenstraße 6). Die ebenfalls westlich an die Mühlenstraße angrenzende Parzelle 1880 wird überwiegend als Parkplatz und Zufahrt zum Blockinnenbereich genutzt. Die straßenbegleitende Bebauung der Mühlenstraße und der Bernhardstraße zeichnet sich durch eine heterogene, überwiegend II-geschossige Bebauung aus. Entlang der Straße ‘An der Ronne‘ sind einheitlich gestaltete II-geschossige Satteldach-Reihen- und Doppelhäuser prägend. 5. Städtebauliches Konzept Das Plankonzept beschreibt der Investor wie folgt: Entsprechend der umgebenden Bestandsnutzung soll das aufgegebene Gelände des Tiefbauunternehmens als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen werden. Dies ermöglicht die Wohnnutzung z. B. in Form eines bedarfsorientierten, barrierefreien Geschosswohnungsbaues. Das besondere Höhenprofil des Planbereiches - der überwiegende Teil des Grundstückes ist eine ebene Fläche mit zum Teil stark ansteigenden Böschungen zu den Gartenflächen der Bebauung ‘Bernhardstraße' und den Gartenflächen westlich des Plangebietes - wird durch die geplante Höhenentwicklung der Wohnbebauung aufgenommen und in sechs Baukörpern umgesetzt. Im süd-östlichen Plangebiet drei Stadtvillen, im nord-östlichen Planbereich Geschosswohnungen in zwei Baukörpern und als End- und Kopfbau ein Gebäude mit weiteren Geschosswohnungen. Die Gebäude haben alle ein Garagengeschoss im EG (ohne KG) als Parkflächenangebot für die individuellen Stellplätze der Bewohner. Der Geltungsbereich wird so gefasst, dass der Bebauungsplanbereich die gesamte Wohnbebauungsmaßnahme umfasst. Ziel der Planung ist es, im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung die bauleitplanerischen Voraussetzungen zur Nachverdichtung zum Zwecke der Schaffung von ortskernnahem Wohnungsbau in Brauweiler in Form des vorliegenden Bebauungskonzeptes zu schaffen. 6. Inhalt des Planentwurfes 6.1 Art der Nutzung Die Art der baulichen Nutzung wird für das Plangebiet als allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO festgesetzt. Diese Gebietsausweisung erfolgt im Hinblick auf die geplante Wohnbebauung und der umgebenden Bestandsbebauung. Per textlicher Festsetzung A.1 wird bestimmt, dass die nach § 4 Abs. 3 BauNVO in einem allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen Betriebe des Beherbergungsgewerbes (Nr. 1), Gartenbaubetriebe (Nr. 4) und Tankstellen (Nr. 5) nicht zulässig sind. Diese Nutzungsarten könnten aufgrund der Größe und Lage des Plangebiets im Gefüge des Ortsteils Brauweiler kaum zweckmäßig realisiert werden. Gleichzeitig erfolgt diese Regelung im Hinblick auf den überwiegenden Wohncharakter der umgebenden Bestandsbebauung. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 4 von 7 Bebauungsplan Nr. 101 Brauweiler Begründung zur erneuten Beteiligung der Öffentlichkeit 6.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der Grundflächenzahl sowie die Festsetzung der maximalen Oberkante der baulichen Anlagen ausreichend bestimmt. Diese Festsetzungen gewährleisten eine gebietsverträgliche Einbindung der künftigen Bebauung. 6.2.1 Grundflächenzahl Für die allgemeinen Wohngebiete wird die Grundflächenzahl entsprechend § 19 BauNVO mit 0.4 festgesetzt. 6.2.2 Höhe der baulichen Anlagen (Hinweis: Änderungen für die erneute Beteiligung der Öffentlichkeit sind fett/kursiv markiert) Für den geplanten Geschosswohnungsbau wird die maximale Höhe baulicher Anlagen mit der Festsetzung der Oberkante baulicher Anlagen über NhN bestimmt. Mit den unterschiedlichen Höhenfestsetzungen kann die vertikale Staffelung der Geschosse der jeweiligen Baukörper umgesetzt werden. Für die Bereiche der Bauflächen, in denen die Höhenfestsetzungen OK 1, 3, 4, 6, 8, 10, 12, und 13 und 15 gelten, darf die Oberkante baulicher Anlagen durch die Errichtung von Brüstungen um maximal einen Meter überschritten werden. Die maximal zulässigen Oberkannten baulicher Anlagen OK 2, 5, 7, 9, 11 und 14 dürfen zu Errichtung von Aufzugschächten jeweils auf einer Fläche von maximal 2.5 x 2.5 m um 0.5 m überschritten werden. Die festgesetzten Höhen ermöglichen maximal drei- bis viergeschossige Gebäude, wobei zur Reduzierung der Kubatur des Vorhabens das oberste Geschoss als Staffelgeschoss auszuführen ist. Die Höhe der sechs einzelnen Baukörper ist dahingehend differenziert, dass im südlichen Teil des Plangebietes in Anpassung an die Bestandsbebauung ‚An der Ronne‘ die drei Baukörper mit zwei Geschossen plus Staffelgeschoss eine geringere Höhe aufweisen. Die im nördlichen Bereich vorgesehenen Baukörper mit drei Geschossen plus Staffelgeschoss sind hinsichtlich der geplanten Höhe in Bezug auf die nördlich angrenzende Bestandsbebauung der Bernhardstraße verträglich, da letztere aufgrund des zum Plangebiet stark abfallenden Geländes deutlich höher gelegen ist. 6.3 Bauweise Für das Plangebiet wird, dem angestrebten Charakter eines aufgelockerten Wohngebiets und der bebauten Umgebung entsprechend, die offene Bauweise festgesetzt. 6.4 Überbaubare Grundstücksflächen Die Lage der überbaubaren Grundstücksflächen ist durch Baugrenzen definiert. Der Zuschnitt der Baufenster orientiert sich dabei an dem der Planung zugrunde liegenden städtebaulichen Konzeptes des Investors mit insgesamt sechs Baukörpern. Zur Umsetzung der vorgesehenen vertikalen Staffelung der Baukörper werden die einzelnen Baufelder in entsprechend zulässige Bebauungshöhen gegliedert. 6.5 Verkehrsflächen Am östlichen Rand des Plangebiets erfolgt die Festsetzung einer Straßenverkehrsfläche für die erforderliche Verbreiterung der bestehenden Mühlenstraße. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 5 von 7 Bebauungsplan Nr. 101 Brauweiler Begründung zur erneuten Beteiligung der Öffentlichkeit 6.6 Mit Geh- Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen Von der Mühlenstraße nach Westen ausgehend ist zur Binnenerschließung des Plangebiets eine mit Geh- Fahrund Leitungsrechten zu belastende Fläche festgesetzt. Dabei erfolgt eine Differenzierung der Festsetzung dahingehend, dass die Geh- und Fahrrechte zugunsten der Allgemeinheit (z. B. im Hinblick auf Besucher- und Lieferverkehr) erfolgt, während Leitungsrechte zweckmäßigerweise zugunsten der Leitungsträger ausgewiesen werden. 6.7 Bindungen für den Erhalt von Bäumen Dem Planungsziel des weitgehenden Erhaltes wertvoller Baumbestände entsprechend werden Bindungen für den Erhalt von Bäumen getroffen. Im Zuge der Planungen wurde ein Fachgutachten zum Zustand der Bäume eingeholt, auf dessen Basis festgelegt wurde, welche der Bäume dauerhaft erhalten werden sollen und können. Die Baufenster wurden entsprechend und mit ausreichendem Abstand in den zum Erhalt festgesetzten Baumbestand eingefügt. 7. Umweltbelange Es handelt sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13 a BauGB, dessen zulässige Grundfläche mit ca. 15234 m² entsprechend § 19 (2) BauNVO weniger als 20 000 qm beträgt. In diesen Fällen gelten Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung eines Bebauungsplanes zu erwarten sind als Eingriffe, die bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren. (§ 13 a Abs. 2 Nr. 4 BauGB) Ein Ausgleich ist somit gem. § 1a Abs. 3 BauGB letzter Satz nicht erforderlich. Da es sich um einen Bebauungsplan gemäß § 13 a BauGB handelt, entfällt die Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB. Aufgrund des in den Randbereichen des Planungsgebietes vorhandenen umfangreichen Baumbestandes ist ein Baumgutachten erarbeitet worden. Ein Baugrundgutachten in Abstimmung mit dem Umweltamt des Rhein-ErftKreises auch im Hinblick auf mögliche Altlasten durch frühere gewerbliche Nutzungen des Grundstücks ist durchgeführt worden, da bekannt ist, dass eine auf einem Teil des Grundstückes befindliche Grube in der Vergangenheit aufgefüllt worden ist. Entsprechend der Ergebnisse des Baumschutzgutachtens wird ein vergleichsweise umfangreicher Baumbestand im Bebauungsplan zum Erhalt festgesetzt. Die im Rahmen der Baugrunduntersuchung ermittelten erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belasteten Flächen sind gemäß § 9 Abs. 5 Nr. 3 und Abs. 6 BauGB gekennzeichnet. Vor dem Hintergrund möglicher Bodenbelastungen wird das Vorhaben dahingehend ausgeführt, dass die Anlage der Stellplätze in der Form von Garagengeschossen anstelle einer Tiefgarage erfolgt. Folge dieses Konzeptes ist eine Reduzierung der Wohneinheiten, damit eine gebietsverträgliche Höhe und Kubatur der Neubebauung gewahrt bleibt. Anhand der Ergebnisse des erarbeiteten Bodengutachtens ist ersichtlich, dass Hinweise auf die Bildung von gefährlichen Deponiegasen nicht vorliegen. Insgesamt besteht bei einer Wohnnutzung keine Gefährdung von Menschen. Anhand der seitens des Investors erarbeiteten faunistischen Untersuchung (Artenschutz) sowie des Baumschutzgutachtens ist die Unbedenklichkeit des Vorhabens erkennbar. Das Gleiche gilt für das von einem Ingenieurbüro durchgeführte Verkehrsgutachten, das Schalltechnische Gutachten und die Baugrunduntersuchung. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 6 von 7 Bebauungsplan Nr. 101 Brauweiler Begründung zur erneuten Beteiligung der Öffentlichkeit 8. Örtliche Bauvorschriften In Ergänzung der planungsrechtlichen Festsetzungen nach dem BauGB werden bauordnungsrechtliche Gestaltungsfestsetzungen nach § 86 BauO NRW getroffen. Entsprechend der Umsetzung des Bebauungskonzeptes des Investors und zur Schaffung einer ruhigen, einheitlichen Dachlandschaft sind ausschließlich Flachdächer zugelassen. 9. Niederschlagswasser und Abwasser Gemäß § 9 Anschluss- und Benutzungszwang der Entwässerungssatzung der Stadt Pulheim ist das gesamte anfallende Abwasser, in Erfüllung der Abwasserüberlassungspflicht nach § 53 Abs. 1c LWG, in die öffentliche Abwasseranlage einzuleiten. Das anfallende Regenwasser und Schmutzwasser ist in die Mischwasserkanalisation einzuleiten. 10. Kosten Der Stadt Pulheim entstehen durch die Planung nach derzeitigem Sachstand keine Kosten. Pulheim, August 2017 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 7 von 7