Beschlussvorlage (Begründung_ BP 128)

Bebauungsplan Nr. 128 Pulheim - Am Kleekamp Begründung zur Beteiligung gem. § 3 (2) und § 4 (2) BauGB Bebauungsplan Nr. 128 Pulheim Bereich Am Kleekamp/ Am Brunnen Verfahren gem. § 13a Baugesetzbuch (BauGB) Stand August 2017 Abteilung 610 Planung Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 128 Pulheim Stand August 2017 Inhaltsverzeichnis 1. Planungserfordernis Seite 3 2. Lage und räumlicher Geltungsbereich 3. Bestehende Rechtsverhältnisse 4. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 5. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 6. Plankonzept – Planungsziele Seite 3 Seite 3 Seite 4 Seite 5 Seite 6 Anbindung und Erschließung 7. Planinhalte Seite 7 7.1 Art der baulichen Nutzung 7.2 Maß der baulichen Nutzung 7.4 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche, Tiefgarage 7.5 Festsetzungen zu Begrünung und Bepflanzung 8. Immissionsschutz Seite 7 Seite 7 Seite 8 Seite 8 Seite 9 9. Baugestalterische Festsetzungen 10. Umweltbezogene Informationen - Umweltbericht Seite 10 Seite 11 11. Kosten Seite 11 Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 2 von 11 Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 128 Pulheim Stand August 2017 1. Planungserfordernis - Planungsziele Der Umwelt- und Planungsausschuss der Stadt Pulheim hat in seiner Sitzung am 28.10.2015 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 128 Pulheim „Am Kleekamp“ beschlossen. Mit der Aufstellung dieses Bebauungsplanes soll eine ca. 7.860 qm große Fläche im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung einer Wohnnutzung zugeführt werden unter Festschreibung und planungsrechtlichen Sicherung des umliegenden Bestandes. Das Verfahren wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) durchgeführt. Als Maßnahme der Innenverdichtung wird derzeit für das bislang überwiegend gewerblich genutzte Grundstück Am Kleekamp 35 und 63 der Neubau von insgesamt 4 Mehrfamilienhäusern mit gemeinsamer Tiefgarage im Untergeschoss geplant. Das aktuelle Planrecht - § 34 BauGB – bietet für diese zentral gelegene und große Grundstück keine ausreichenden Handlungsmöglichkeiten zur adäquaten Ausnutzung des großzügigen Flurstücks. Da neben dem genannten Grundstück auch die Bebauung beiderseits der Straße „Am Brunnen“ aus dem Geltungsbereich des umgebenden Bebauungsplanes Nr. 38 Pulheim kraft Verfügung des Regierungspräsidenten aus der Genehmigung ausgeklammert wurde, ist es für die Steuerung einer geordneten baulichen Entwicklung erforderlich, diese Flächen in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes mit einzubeziehen. Vorgesehen ist dort eine Sicherung der bestehenden Struktur. 2. Lage und räumlicher Geltungsbereich Das Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 128 Am Kleekamp befindet sich in zentraler Lage des Ortsteils Pulheims in unmittelbarer Nähe zur Rathauskreuzung, südlich der Bahntrasse und dem Bahnhof Pulheims. Begrenzt wird der Geltungsbereich im Nordwesten durch die ca. 25 – 35 m breite Grünanlage mit Lärmschutzwall (Festsetzung im Bebauungsplan Nr. 38 Pulheim) entlang der K25, Geyener Straße, im Nordosten durch die Straße Am Kleekamp, im Südosten durch die rückwärtigen Grundstücksgrenzen der Bebauung Am Brunnen 3c bis 8 und der seitlichen Grenze des Grundstückes Am Kleekamp 33 Im Südwesten bildet die Straße Am Wiesenhang die Plangebietsgrenze. Das Bebauungskonzept stellt als Nachverdichtungsprojekt eine Maßnahme der Innenentwicklung dar. Das Plangebiet hat eine Größe von ca. 7 860 qm. Da es sich bei der zulässigen Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO um eine Fläche von deutlich weniger als 20.000 qm handelt und das Verfahren dem Zwecke der Nachverdichtung dient, kann das Bauleitplanverfahren gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB durchgeführt werden. 3. Bestehende Rechtsverhältnisse Der bestehende FNP der Stadt Pulheim weist für diese Fläche eine Wohnbaufläche (W-Fläche) aus. Aufgrund der unter 1. beschriebenen Ausklammerung des Planbereiches aus der Genehmigung des bebauungsplanes Nr 38 durch die Bezirksregierung stellt sich der Bereich bislang als unbeplanter Innenbereich nach § 34 BauGB dar. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 3 von 11 Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 128 Pulheim Stand August 2017 Verkleinerung des Bebauungsplanes Nr. 38 Pulheim 4. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim stellt den Bereich des Bebauungsplanes Nr. 128 Pulheim als Wohnbaufläche (W) dar. Somit ist der Bebauungsplan Nr. 128 Pulheim gem. § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt, da eine Wohnnutzung angestrebt wird. Derzeitige Darstellung des Flächennutzungsplanes Stadt Pulheim Auszug aus der Legende FNP Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 4 von 11 Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 128 Pulheim Stand August 2017 5. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Die Grundstücke im Plangebiet sind mit einer Ausnahme – dem überwiegend gewerblich genutzten Grundstück Am Kleekamp 35 /63 – alle mit Wohngebäuden, eingeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss, bebaut. Der anschließende Bereich zeichnet sich durch ein- und zweigeschossige Gebäude, entsprechend der Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 38 aus (siehe Luftbild aus 2008). Das Grundstück Am Kleekamp 35 /63 wurde früher als Anlage zur Kohlblatttrocknung und seit den 80 er Jahren, in denen der Bebauungsplan Nr. 38 erarbeitet wurde, als Lager für Hoch- und Tiefbauunternehmen sowie zur Lagerung von Baumaterialien und dem Abstellen von LKW genutzt. Derzeit dient es auch als Abstellfläche für Wohnwagen. Das gesamte Grundstück ist bis auf einen kleinen Bereich Am Kleekamp, auf dem eine Rotbuche steht, versiegelt und liegt ca. 4,0 m tiefer als die Straße Am Wiesenhang (siehe Fotos Grundstück Am Kleekamp 35 /63). Luftbild aus 2008 Am Kleekamp Am Wiesenhang Grundstück Am Kleekamp 35 /63, Blick auf Bebauung Am Wiesenhang Stadt Pulheim Grundstück Am Kleekamp 35 /63, Einfahrt mit Rotbuche Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 5 von 11 Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 128 Pulheim Stand August 2017 6. Plankonzept – Planungsziele Das Plankonzept wird vom Investor wie folgt beschrieben: Die Strukturen der vorhandenen angrenzenden Wohnbebauung in Form von Einzelhäusern wurden bei der Entwicklung des Bebauungskonzeptes berücksichtigt. Die Planung gliedert sich in drei unterschiedliche Bereiche: A Schallschutzriegel im Osten mit Zufahrt zur Tiefgarage Zur Am Kleekamp verlaufenden Bahnlinie B Punkthausbebauung im Norden des Grundstücks Entlang der Geyener Straße, bestehend aus drei Einzelhäusern C Ruhige, „Grüne Mitte“ mit darunterliegender Tiefgarage für den ruhenden Verkehr Entlang der bestehenden Einzelhausbebauung Am Brunnen Das Bebauungskonzept sieht klargeschnittene 2-geschosssige Baukörper mit Staffelgeschossen vor. Die Erdgeschossfußbodenhöhe gegen angrenzende Verkehrs- und Gartenflächen beträgt max. 0,25 m Die Brüstungshöhe im DG beträgt über Gelände EG max. 7,50 m Die leicht geneigten Dächer haben eine Traufhöhe von max. 9,90 m Die Firsthöhe beträgt max. 11,00 m. Die zum Innenhof nach Süden und Westen ausgerichteten rückwärtigen Gebäudeteile werden mit Balkonen und Terrassen bis ca. 3,00 m Tiefe versehen. Es wird eine ruhige, klar gegliederte Dachlandschaft angestrebt. Dachaufbauten sollen minimiert werden und sich nur auf Aufzugsüberfahrten und Solarnutzungen beschränken. Für die bestehende, beschädigte Blutbuche wird eine Ersatzpflanzung in Form dreie Bäume vorgenommen (zwei Bäume an der Grenze der Tiefgarage und ein Baum Am Kleekamp). Durch die vorgesehene Wohnbebauung entsteht ein zusätzliches Verkehrsaufkommen von 13 PKW. Der bisherige Anlieferverkehr durch LKW und Wohnmobile entfällt. Anbindung und Erschließung Dieser Entwicklungsbereich liegt äußerst verkehrsgünstig hinsichtlich seiner Nähe zum Pulheimer Bahnhof und zum Stadtzentrum. Die Entfernungen sind zu Fuß oder mit dem Fahrrad gut zu bewältigen. Der motorisierte Individualverkehr wird ausschließlich über die Geyener Straße (K 25) angebunden. Die K 25 verbindet die Kernstadt mit den südlichen Ortsteilen (Geyen, Sinthern, Brauweiler und Dansweiler). Derzeit befährt die Buslinie 980 mit Haltepunkten an dem neuen Kreisverkehr Geyener Straße/Pariser Straße diese Strecke. Die Anbindung an das übergeordnete Straßennetz erfolgt über die Straße Am Wiesenhang. Der Teilbereich des Plangebiets, welcher über die Neuplanung einer adäquaten Wohnnutzung zugeführt werden soll, wird über die Straße Am Kleekamp in Form einer Tiefgarageneinfahrt erschlossen. Oberirdisch bleibt dieser Teilbereich frei von motorisiertem und ruhendem PKW-Verkehr. Die Sicherung der Erschließung des Nordwestlichen Plangebiets erfolgt über die Festsetzung einer vorgeschriebenen Tiefgarage. Das übrige Plangebiet wird über die vorhandenen Straßen Am Brunnen und Am Wiesenhang erschlossen, wobei die Straßen Am Wiesenhang und Am Kleekamp nicht Bestandteil des Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. 128 Pulheim sein werden. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 6 von 11 Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 128 Pulheim Stand August 2017 7. Planinhalte 7.1 Art der baulichen Nutzung Die Art der baulichen Nutzung für das Plangebiet wird insgesamt als allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO festgesetzt. Neben der vorwiegenden Wohnfunktion ist die Unterbringung von quartiersbezogenen Läden, kleineren Dienstleistungseinrichtungen als auch sozialen und gesundheitlichen Einrichtungen in diesem Gebiet – obgleich unwahrscheinlich - erwünscht, um eine gewisse Nutzungsvielfalt zu ermöglichen. Daher sind Läden, Gaststätten und soziale, kulturelle, kirchliche sowie gesundheitliche Einrichtungen im Plangebiet prinzipiell zulässig, sofern sie gemäß § 15 BauNVO nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebietes nicht widersprechen. Gem. § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO werden jedoch die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausgeschlossen, da der Standort für diese Nutzungen - auch aufgrund der Erschließungssituation – nicht geeignet ist. Der Ausschluss dieser Nutzungen unterstützt den Schutz der allgemeinen Wohnnutzung. Vor dem Hintergrund einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung, die sich veränderten Rahmenbedingungen anpassen kann und den allgemeinen Veränderungen der Arbeitswelt, wird auf die monofunktionale Festsetzung eines reinen Wohngebietes zu Gunsten des flexibleren allgemeinen Wohngebietes verzichtet. So besteht auch mehr Spielraum, z. B. für Erziehende, die Zeiten der Kinderbetreuung mit häuslicher Erwerbsarbeit zu verbinden. 7.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der Grundflächenzahl sowie die Festsetzung der maximalen Traufhöhe und der Gesamthöhe der baulichen Anlage bestimmt. Die Grundflächenzahl wird durchgängig mit dem gem. § 17 BauNVO höchstzulässigen Maß von 0,4 festgesetzt, was weitestgehend der Umgebungsbebauung entspricht und eine verträgliche Grundstücksausnutzung dieses Teilbereiches von Pulheim gewährleistet. Erfahrungsgemäß kann durch die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse die Höhenentwicklung in Baugebieten im Hinblick auf eine städtebauliche Harmonisierung nicht hinreichend gesteuert werden. Obwohl eine einheitliche Geschossigkeit festgesetzt ist, können durch Kellergeschosse, die über das Erdreich hinausgebaut werden und durch die jeweiligen Drempelausbildungen im Dachgeschoss, sehr unterschiedlich hohe Gebäude entstehen. Dies kann insgesamt zu einem unmaßstäblichen, städtebaulichen Erscheinungsbild führen. Es wird daher entgegen der Festsetzung der angrenzenden Bebauungspläne, die die Höhe über die Geschossigkeit regeln, auf deren Festsetzung in diesem Bebauungsplan verzichtet. Durch die textlichen Festsetzungen werden die maximalen Traufhöhen im Bereich der bestehenden Einfamilienhäuser und die maximalen Höhen der Oberkanten der baulichen Anlagen festgesetzt, um eine gebietsverträgliche Einbindung der Bebauung zu gewährleisten. Diese Höhen orientieren sich an den derzeitig im Plangebietsbereich vorherrschenden Höhen, die sich aus der Bestandsbebauung ergeben, dennoch eine gewisse Entwicklung ermöglichen. Im Bereich der Neubebauung werden aufgrund der Architektur die Höhenentwicklung durch die Wandhöhen und die Gesamthöhen gesteuert. Die zulässige Höhe der baulichen Anlagen im Bereich der Neuplanung wird durch festgesetzte maximale Wandund Gebäudehöhen geregelt. Unter Berücksichtigung der Bestandsbebauung im Plangebiet und mit Blick auf die Bauhöhen der das Gebiet umgebenden Siedlungsbereiche macht der Planentwurf überwiegend eine zweigeschossige Bebauung plus Staffelgeschoss möglich. Durch Bestandsbauten geprägte Bereiche des Planes werden unter Berücksichtigung der Erweiterungsmöglichkeiten durch maximal zulässige Firsthöhen geregelt. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 7 von 11 Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 128 Pulheim Stand August 2017 7.4 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche, Tiefgaragen Für das gesamte Plangebiet wird entsprechend dem angestrebten Charakter eines Einfamilienhausgebietes die offene Bauweise festgesetzt. Diese ist abgeleitet von den in offener Bauweise entstandenen Bestandsbauten sowie durch die vom Investor geplanten Neubauten. Die festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen entsprechen in Größe und Zuschnitt den Beständen sowie der jeweiligen Neuplanung. Im Bereich der Neuplanung werden die überbaubaren Grundstücksflächen entsprechend der geplanten Neubauten festgesetzt, um die angestrebte Planung in vorgelegter Form realisieren zu können. Um ausreichend Flexibilität für eventuelle Umplanungen der Bestandsgebäude gewährleisten zu können, sind die überbaubaren Grundstücksflächen in diesem Bereich bewusst großzügiger über den Bestand gelegt. Über die textlichen Festsetzungen wird bestimmt, dass in gekennzeichneten Teilbereichen des Plangebiets (WA 1) Stellplätze und Garagen nur in unterirdischen Garagengeschossen zulässig sind. Bei diesem Teilbereich handelt es sich um die von der Straße Am Kleekamp erschlossene Grundstücksfläche, für die das Konzept der Entwurfsverfasserin eine dem Bestand angepasste relativ lockere Bebauung vorsieht. Auf den Flächen, die in der Planzeichnung mit WA 1 gekennzeichnet sind, ist Geschosswohnungsbau vorgesehen. In diesen Bereichen ist die bauordnungsrechtlich erforderliche Anzahl von Stellplätzen ausschließlich in Tiefgaragen nachzuweisen. Behindertenparkplätze und Vorhalteflächen für Pflegefahrzeuge können auch oberirdisch errichtet werden. In diesen Bereichen, in denen kompaktere Bauformen ermöglicht wurden, wird durch die Tiefgaragenregelung die Umsetzung eines attraktiven, grün gestalteten Wohnumfeldes mit hoher Aufenthaltsqualität ohne Beeinträchtigungen oder Flächeninanspruchnahme durch Parkverkehre sichergestellt. Um die Entscheidung zur Errichtung von Tiefgaragen durch die Bauherren zu fördern, regelt eine textliche Festsetzung, dass Tiefgaragen auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig sind. Die Differenzierung der Mindesthöhe der Substratschicht von Tiefgaragen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen berücksichtigt, dass eine Höhe von 1 m in einer großflächigen Baumaßnahme wie im WA 1 technisch gut erreichbar ist, innerhalb der Umgebung auf deutlich kleineren Parzellen aufgrund der erhöhten Rampenlänge jedoch eine Umsetzung weiter erschwert. Daher ist dort die absolute Mindesthöhe für eine gartentypische Bepflanzung von 50 cm festgesetzt. 7.5 Festsetzungen zu Begrünung und Bepflanzung Das Bebauungskonzept sieht als strukturierendes und gleichzeitig mit dem Bestand verbindendes Element einen durchgrünten Innenbereich vor, welcher in Teilen die Überdeckung der darunterliegenden Tiefgarage darstellt und ansonsten für ein, entgegen dem Bestand, überwiegend durch Grünstrukturen geprägtes Wohnquartier sorgt. Die in der Nordwestlichen Ecke des Flurstücks 851 vorhandene und durch die Baumschutzsatzung der Stadt Pulheim geschützte Buche ist nach erneuter Untersuchung durch einen Baumgutachter als nicht erhaltenswert eingestuft worden. Im Bebauungsplan sind entsprechend Ausgleichspflanzungen in Form dreier Bäume festgesetzt. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 8 von 11 Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 128 Pulheim Stand August 2017 8. Immissionsschutz Das Ingenieurbüro Graner und Partner hat im Zusammenhang mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 128 Pulheim ein schalltechnisches Prognosegutachten erstellt. Darin werden die Auswirkungen durch Straßen- und Schienenverkehr auf das Plangebiet nachgewiesen und entsprechende Lärmpegelbereiche festgesetzt, die in dem Bebauungsplan übernommen wurden. Aktive Schallschutzmaßnahmen Angrenzend an das Plangebiet, festgesetzt im Bebauungsplan Nr. 38 Pulheim, befindet sich ein Lärmschutzwall mit einer festgesetzten Höhe von 3,85m über Gradiente zur K 25 Rathausstraße hin. Darüber hinaus sind aufgrund der direkten Angrenzung der Verkehrswege (Straße, Schiene) sowie der geplanten Gebäudehöhe aktive Schallschutzmaßnahmen hier nicht effektiv umsetzbar. Passive Schallschutzmaßnahmen Im vorliegenden Falle ist die Bebauung innerhalb des Plangebietes den Lärmpegelbereichen III-VII zuzuordnen(siehe Anlage 6) Anhand dieser Lärmpegelbereiche (LPB) sind im konkreten Einzelfall aus den Tabellen 8-10 der DIN 4109 die Anforderungen an die Luftschalldämmung der Außenbauteile abzuleiten. Von den vorgenannten Festlegungen kann im Einzelfall eine Ausnahme zugelassen werden, wenn im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren durch eine schalltechnische Untersuchung die Einhaltung des notwendigen Schallschutzes nachgewiesen wird. Dabei können insbesondere unter Berücksichtigung der Schallabschirmung durch die tatsächliche Bebauung innerhalb des Plangebietes in Teilbereichen geringere Lärmpegelbereiche maßgebend werden. Unter Kenntnis der genauen Raumkonfiguration (Raumart, Raumgröße, Fensterflächenanteil, verwendete Baukonstruktion) des jeweiligen Bauvorhabens ergibt sich weitgehend das erforderlich resultierende Schalldämmmaß für die einzelnen Teilflächen der Außenbauteile (Wand, Fenster, Dach usw.). Hinweise zur Lüftung: Bauliche Maßnahmen an Außenbauteilen zum Schutz gegen Außenlärm sind nur dann voll wirksam, wenn die Fenster und Türen bei Lärmeinwirkung geschlossen bleiben. Ein ausreichender Luftwechsel kann während der Tageszeit über die sogenannte „Stoßbelüftung“ oder „indirekte Belüftung“ über Nachbarräume sichergestellt werden. Während der Nachtzeit sind diese Lüftungsarten nicht praktikabel, so dass bei Beurteilungspegeln über 45 dB(A) während der Nachtzeit für Schlafräume die Anordnung von schallgedämmten fensterunabhängigen Lüftungselementen empfohlen wird. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 9 von 11 Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 128 Pulheim Stand August 2017 9. Baugestalterische Festsetzungen In Ergänzung der planungsrechtlichen Festsetzungen nach dem BauGB werden bauordnungsrechtliche Gestaltungsfestsetzungen nach § 86 BauO NRW getroffen. Mit der Festsetzung der Gesamthöhe der baulichen Anlage wird das Ziel verfolgt, ein geordnetes Ortsbild durch einheitliche Höhe der Baukörper zu erlangen. Die Dachlandschaft erfährt so eine ruhigere und homogenere Gestaltung. Weiterhin werden baugestalterische Festsetzungen getroffen, die vornehmlich Gestaltungsregelungen für die Dachlandschaft als wichtiges städtebauliches Gestaltungselement beinhalten. Im Hinblick auf Dachform und Dachneigung wird das geneigte Dach generell für den Bestandsbereich festgesetzt, da das Satteldach prägend für diesen Bereich ist. Im Planbereich, angrenzend an die Bestandsbebauung mit überwiegender Satteldachbebauung, wird die Flachdachform festgesetzt. Durch das hier mögliche Staffelgeschoss mit flachem Dach wird die ideale Ausnutzung des obersten Geschosses ermöglicht. Mit den Festsetzungen zur Zulässigkeit von Dachfenstern, Dachaufbauten und Dacheinschnitten wird das städtebauliche Ziel gesichert, das Dach in seiner Grundform ablesbar zu lassen und ein das Ortsbild störendes Übermaß an Dachauf- und einbauten zu vermeiden. Auch hier werden die privaten Belange eines verträglichen Gestaltungsspielraums für die jeweiligen Grundstückseigentümer gewahrt, da die Festsetzungen eine sinnvolle Dachgeschossnutzung nicht beeinträchtigen. Für die Einfriedungen entlang der vorderen Grundstücksgrenze wird bestimmt, dass diese nur als geschnittene Hecken bis max. 1,20 m angelegt werden dürfen. Um Sicherheitsaspekten (z. B. Haustieren) Rechnung zu tragen, können vor oder hinter diesen Hecken ausschließlich Maschendraht- oder Stabgitterzäune bis max. 1,0 m errichtet werden. Damit wird eine störende Ortsbildbeeinträchtigung des Straßenraumes durch eine Vielzahl unterschiedlicher Einfriedungen (Hecken, Zäune, Mauern, Palisaden) vermieden. Die Festsetzungen zur Gestaltung von Einfriedungen werden zur Vermeidung einer gestalterischen Beeinträchtigung der Freibereiche durch massive Einfriedungen getroffen. Wird der öffentliche Raum mit geschlossenen Einfriedungen versehen, beeinflusst dies die gestalterische Wirkung einer Siedlung negativ. Gleiches gilt für massive Einfriedungen im hinteren Grundstücksbereich, die verhindern, dass die Privatgärten als durchgehende Grünbereiche wahrgenommen werden können. Eine Einfriedung ist aus städtebaulicher Sicht massiv, wenn sie blickdicht ist und von ihr die Wirkung einer starren, geschlossenen baulichen Abgrenzung ausgeht. Massiv ist hier keine Frage des Materials sondern der städtebaulichen Wirkung. Dementsprechend sind z. B. Maschendraht, grobmaschige Drahtgitter- oder Jägerzäune keine massiven Einfriedungen. Dies gilt auch für Hecken, da sie von ihrer Struktur keine starren baulichen Anlagen sind. Massive Einfriedungen umfassen beispielsweise geschlossene, blickdichte Holzlatten oder Holzflechtzäune sowie Mauern und Bespannungen aus Flechtmatten oder Folien. Die Regelungen der Einfriedungen, die sich auf die Abtrennung der rückwärtigen Gartenbereiche im Bereich der Terrassenflächen beziehen, berücksichtigen zum einen das Bedürfnis nach Abgrenzung, zum anderen gewährleisten sie durch ihre Beschränkung auf 3 m Tiefe im Restbereich der Gartenflächen eine städtebaulich wichtige Offenheit und notwendige Durchgrünung des Gebietes. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass durch lebende Hecken mit ihrem sich durch die Jahreszeiten wechselnden Erscheinungsbild eine städtebaulich hochwertigere Gestaltung ergibt, als durch blickdichte und starre Elemente wie z. B. Mauern und Holzflechtzäune. Die vorgenannten baugestalterischen Festsetzungen beschränken sich auf städtebaulich wichtige Gestaltungselemente und greifen in die Bau- und Gestaltungsfreiheit der Grundstückseigentümer nicht unzumutbar ein. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 10 von 11 Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 128 Pulheim Stand August 2017 10. Umweltbezogene Informationen – Umweltbericht Umweltbericht Von einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und von einem Umweltbericht nach § 2a BauGB wird im beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB abgesehen. Das gesamte Grundstück, für das eine Neubebauung beabsichtigt ist, ist zurzeit versiegelt. Der übrige Bereich des Bebauungsplanes ist bereits nach § 34 BauGB bebaut. Ein Ausgleich ist somit gemäß § 1a Abs. 3 letzter Satz BauGB nicht erforderlich, da die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind. In der nordwestlichen Ecke des Flurstücks 851, neben der Einfahrt, befindet sich eine durch die Baumschutzsatzung der Stadt Pulheim geschützte Blutbuche. Wegen des hohen Alters und der schönen Wuchsform wäre die Buche aus ökologischen wie aus ästhetischen Gründen grundsätzlich besonders erhaltenswert. Der Baum weist jedoch im unteren Stammbereich eine große Wunde eines Starkast- bzw. Stammausbruchs auf. Es handelt sich vermutlich um einen Sturmschaden. Aufgrund dieses Schadens und der dadurch verminderten Lebenserwartung wird die Buche nicht zum Erhalt festgesetzt. Als Ausgleich werden entsprechende Ersatzpflanzungen im Bebauungsplan vorgesehen, die bereits mit den Investoren abgestimmt wurden. Unter Berücksichtigung der Ausgleichspflanzungen wird der Fällung der Blutbuche im Genehmigungsverfahren stattgegeben. Entwässerung Die Entwässerung erfolgt im Trennsystem. Gemäß § 9 Anschluss- und Benutzungszwang der Entwässerungssatzung der Stadt Pulheim ist das gesamte anfallende Abwasser, in Erfüllung der Abwasserüberlassungspflicht nach § 53 Abs. 1c LWG, in die öffentliche Abwasseranlage einzuleiten. Der Anschluss- und Benutzungszwang besteht auch für das Niederschlagwasser. Somit sind in den im Trennsystem entwässerten Bereichen das Schmutz- und Niederschlagswasser den jeweils dafür bestimmten Anlagen zuzuführen, eine dezentrale Versickerung ist nicht möglich. Artenschutz Bereits vorliegende umweltbezogene Informationen sind dem Bericht über eine von einem Fachbüro durchgeführte „Artenschutzprüfung (ASP)“zu entnehmen, welche für das relevante Flurstück 851 Flur 6 vertiefend erarbeitet wurde. An dieser Stelle wird zunächst auf diesen Bericht verwiesen. Die dortigen Ausführungen zur Fauna des untersuchten Plangebiets münden in dem Fazit, dass das durch das Vorhaben eine mögliche Betroffenheit planungsrelevanter Arten ausgeschlossen werden kann. Es werden keine der in § 44 BNatSchG aufgeführten artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände erfüllt. 11. Kosten Der Stadt Pulheim entstehen durch die Planung nach derzeitigem Sachstand keine Kosten. Pulheim, August 2017 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 11 von 11