Beschlussvorlage (BP 53 BW 4. Ä Satb Begründung)

BEGRÜNDUNG Bebauungsplan Nr. 53 Brauweiler, 4. Änderung Stand: Februar 2017 Bebauungsplan Nr. 53 Brauweiler, 4. Änderung gem. § 13a BauGB BEGRÜNDUNG Stand: Februar 2017 Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 1 von 5 BEGRÜNDUNG Bebauungsplan Nr. 53 Brauweiler, 4. Änderung Stand: Februar 2017 INHALTSVERZEICHNIS 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 5. Städtebauliches Konzept 6. Inhalt des Bebauungsplans 6.1 6.1.1 Art und Maß der baulichen Nutzung Art der baulichen Nutzung 6.2 6.2.1 6.2.2 Maß der baulichen Nutzung Grundflächenzahl Höhe der baulichen Anlagen 6.3 Bauweise / überbaubare Grundstücksfläche 7. Baugestalterische Festsetzungen 8. Erschließung 9. Entwässerung 10. Umweltbelange 11. Kosten Seite 2 von 5 BEGRÜNDUNG Bebauungsplan Nr. 53 Brauweiler, 4. Änderung Stand: Februar 2017 1. Planerfordernis Mit dem Bebauungsplan Nr. 53 Brauweiler, 4. Änderung sollen die bauleitplanerischen Voraussetzungen für eine Einfamilienhausbebauung eines bislang als Spielplatz / Jugendhilfefläche genutzten Grundstücks an der VonWerth-Straße / Albert Einstein Straße geschaffen werden. Der Spielplatz kann aufgegeben werden, da in diesem Teil von Brauweiler andere Flächen dieser Art im ausreichenden Maß vorhanden sind. Gleichzeitig ist es städtebaulich sinnvoll, brachfallende und erschlossene Flächen im beplanten Innenbereich einer neuen Nutzung (Nachverdichtung) zuzuführen. Entsprechend der umgebenden Wohnbebauung und der weiterhin vorhandenen Nachfrage nach Baugrundstücken in Brauweiler für Einfamilienhäuser ist die Ausweisung eines Wohnbaugrundstücks sinnvoll. Da es sich um einen Plan der Innenentwicklung mit einer Grundfläche von weniger als 20.000 m² handelt, wird das Verfahren gemäß § 13 a BauGB durchgeführt. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 53 Brauweiler, 4. Änderung umfasst die Parzellen Gemarkung Brauweiler, Flur 12, Flurstücke 1131 und 1132, 774 sowie ein Teil aus 792. Die Größe des Plangebiets beträgt ca. 460 m². 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 53 Brauweiler, 4. Änderung liegt in einer durch den Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim dargestellten Wohnbaufläche (W-Fläche). Die geplante Nutzung wird im Bebauungsplan entsprechend festgesetzt. Damit entspricht der Bebauungsplan der Darstellung des Flächennutzungsplans. Die Festsetzung im bisherigen Bebauungsplan Nr. 53 Brauweiler, 1. Änderung lautet im Bereich der Parzellen 1131 und 1132 'öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Spielplatz'. Das Teilstück der Parzelle 792 sowie die Parzelle 774 sind als 'Verkehrsfläche' ausgewiesen. 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Innerhalb des Plangebiets befindet sich eine mit Bäumen und Sträuchern eingefasste Rasenfläche. Auf dem Teilstück der Parzelle 792 sowie der Parzelle 774 besteht ein ausgebauter Fußweg. Die Umgebung ist im Osten und Süden durch eine zweigeschossige Reihenhausbebauung gekennzeichnet. Westlich besteht ein Garagenhof, während das nördlich angrenzende Grundstück eine eingeschossige Bungalowbebauung aufweist. 5. Städtebauliches Konzept Ziel der Planung ist die Schaffung der bauleitplanerischen Voraussetzungen für ein Einfamilienhaus. Aufgrund des gegenüber der nördlich- und östlich angrenzenden Bebauung höher gelegenen Baugrundstücks sowie der vergleichsweise niedrigen Umgebungsbebauung soll die Neubebauung möglichst niedrig, d. h. in der Form eines Bungalows mit Flachdach erfolgen. Mit dem Wegfall der Nutzung als Spielplatz entfällt die Notwendigkeit der Erschließung der Parzelle von Osten und Westen durch die bestehenden öffentlichen Fußwege. Dementsprechend werden ein Teilstück der Parzelle 792 sowie die Parzelle 774 in das Plangebiet miteinbezogen. 6. Inhalt des Bebauungsplans 6.1 6.1.1 Art und Maß der baulichen Nutzung Art der baulichen Nutzung Entsprechend der in der unmittelbaren Umgebung vorhandenen reinen Wohnnutzung soll das Grundstück zukünftig mit einem Wohnhaus bebaut werden können. Daher wird für den Plangeltungsbereich als Baugebietsart ein Reines Wohngebiet (WR) festgesetzt analog zur Art der baulichen Nutzung der umgebenden Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 53 Brauweiler 1. Änderung. Seite 3 von 5 BEGRÜNDUNG Bebauungsplan Nr. 53 Brauweiler, 4. Änderung Stand: Februar 2017 Mit der textlichen Festsetzung A.1 wird bestimmt, dass die nach § 3 Abs. 3 BauNVO in einem reinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen Läden, nicht störende Handwerksbetriebe, kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebietes dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke nicht zulässig sind. Zum einen könnten diese Nutzungsarten aufgrund der nur geringen Größe des Geltungsbereiches per se kaum realisiert werden und zum anderen dient diese Regelung der Wahrung des deutlich vorherrschenden Wohncharakters der umgebenden Bebauung. 6.2 6.2.1 Maß der baulichen Nutzung Grundflächenzahl Die Grundflächenzahl wird mit dem gem. § 17 BauNVO höchstzulässigen Maß von 0,4 für reine Wohngebiete festgesetzt. Dies gewährleistet eine verträgliche Grundstücksausnutzung entsprechend des auf den angrenzenden Grundstücken vorhandenen Nutzungsgrades. 6.2.2 Höhe der baulichen Anlagen Um eine harmonische Integration des neuen Baukörpers in die unmittelbare Umgebung zu gewährleisten, orientieren sich die festgesetzten Maße zur maximal zulässigen Oberkante baulicher Anlagen (OK) schwerpunktmäßig an der bestehenden nördlich angrenzenden Bebauung. Das im Bebauungsplan als Höchstwerte festgesetzte Maß ermöglicht die Errichtung eines eingeschossigen Bungalows. 6.3 Bauweise / überbaubare Grundstücksfläche Für das Plangebiet wird, entsprechend der Lage und des Zuschnitts der Baufläche, die offene Bauweise festgesetzt. Die Zulässigkeit von Nebenanlagen auf der nicht überbaubaren Grundstücksfläche wird auf einen maximalen Rauminhalt von 30 m³ beschränkt. Damit wird dem Bedürfnis nach der Errichtung von z. B. Gartengerätehäusern Rechnung getragen, gleichzeitig ist aber sichergestellt, dass der Gartenbereich durch diese baulichen Anlagen nicht in einem städtebaulich unvertretbaren Maß geprägt wird. 7. Baugestalterische Festsetzungen Mit der ausschließlichen Zulässigkeit von Flachdächern wird dem planerischen Ziel einer im Hinblick auf die Umgebungsbebauung verträglichen Nachverdichtung in Form eines einzelnen Bungalows Rechnung getragen. 8. Erschließung Die fußläufige Erschließung der Neubebauung kann über die Albert-Einstein-Straße bzw. die Von-Werth-Straße erfolgen. Die nachzuweisenden Stellplätze werden über den südlich angrenzenden befahrbaren Stichweg, der Bestandteil der Von-Werth-Straße ist, erschlossen. 9. Entwässerung Gemäß § 9 Anschluss- und Benutzungszwang der Entwässerungssatzung der Stadt Pulheim ist das gesamte anfallende Abwasser, in Erfüllung der Abwasserüberlassungspflicht nach § 53 Abs. 1c LWG, in die öffentliche Abwasseranlage einzuleiten. Das anfallende Regenwasser und Schmutzwasser ist in die Mischwasserkanalisation einzuleiten. 10. Umweltbelange Es handelt sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13 a BauGB, dessen zulässige Grundfläche weniger als 20.000 qm beträgt. In diesen Fällen gelten Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung eines Bebauungsplanes zu erwarten sind als Eingriffe, die bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder Seite 4 von 5 BEGRÜNDUNG Bebauungsplan Nr. 53 Brauweiler, 4. Änderung Stand: Februar 2017 zulässig waren. (§ 13 a Abs. 2 Nr. 4 BauGB) Ein Ausgleich ist somit gem. § 1a Abs. 3 BauGB letzter Satz nicht erforderlich. Da es sich um einen Bebauungsplan gemäß § 13 a BauGB handelt, entfällt die Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB. Zum Thema Artenschutz ist – im Sinne einer vorzunehmenden Vorprüfung – auszuführen, dass die Auswertung der Landschaftsinformationssammlung des Landes NRW (LINFOS) keine Hinweise auf das Vorkommen planungsrelevanter Arten auf dem in Rede stehenden Grundstück liefert. Auf der Fläche findet sich – auch aufgrund der bisherigen Nutzung als Spielplatz - keinen als erhaltenswert eingestufter Baumbestand. Da die zu überplanende Grünfläche mit den Fußwegen lediglich eine Gesamtgröße von ca. 460 m² aufweist, ist nicht davon auszugehen, dass es durch die Bebauung zu einer erheblichen Störung mit der Folge der Verschlechterung des Erhaltungszustandes lokaler Populationen von potentiell vorkommenden planungsrelevanten Arten kommt. 11. Kosten Für die Stadt Pulheim entstehen durch die beabsichtigte Planung keine weiteren Kosten. Pulheim, den 01.02.2017 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 5 von 5