Beschlussvorlage (BP 135 ST_Begründung zum Aufstellungsbeschluss)

Bebauungsplan Nr. 135 Stommeln – Venloer Straße / Nußbaumer Weg Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 135 Stommeln Bereich Venloer Straße / Nußbaumer Weg Verfahren gem. § 13a Baugesetzbuch (BauGB) Stand Mai 2017 Abteilung 610 Planung Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 135 Stommeln Stand Mai 2017 Inhaltsverzeichnis 1. Ausgangslage Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich – Planverfahren 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 5. Plankonzept – Planungsziele Seite 3 Seite 3 Seite 4 Seite 4 Seite 5 6. Umweltbezogene Informationen – Umweltbericht Seite 6 7. Kosten Stadt Pulheim Seite 6 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 2 von 6 Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 135 Stommeln Stand Mai 2017 1. Ausgangslage Planerfordernis Auf Antrag eines Investors ist für den Bereich unmittelbar hinter dem Ortseingang Stommeln an der Venloer Straße Ecke Nußbaumer Weg ein Bebauungskonzept entwickelt worden, welches drei Einzelgebäude für Geschosswohnungsbau im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vorsieht. Da es sich bei der Fläche um einen Bereich handelt, der sowohl in direkter Nähe zu ortsansässigen Nahversorgern liegt als auch an überörtliche Verkehrswege angebunden ist, wird eine Entwicklung durch die Verwaltung befürwortet. Mit Erarbeitung des Bebauungsplans und der damit einhergehenden Realisierbarkeit des Bebauungskonzepts kann der zunehmenden Nachfrage nach Geschosswohnungsbau im Stadtgebiet Pulheims entgegen gekommen werden. Aktuell sind die Grundstücke Nußbaumer Weg 2 und 4 auf Grundlage des seit 1990 rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 11 Stommeln bebaubar. Dieser ermöglicht im Bereich der o.g. Grundstücke eine maximal eingeschossige Wohnbebauung in offener Bauweise. Die GRZ mit 0,4 ist gem. § 17 BauNVO im reinen Wohngebiet festgesetzt, die GFZ beträgt 0,5. Zulässig sind Gebäude nur als Einzelhäuser. Möglich ist eine Bebauung innerhalb des bisher 20m tiefen Baufensters. Zur Venloer Straße hin wurde eine Bauverbotszone von ca. 16m festgesetzt. Das Grundstück Venloer Straße 502 ist gemäß den Kriterien des § 34 BauGB bebaubar. In Anbetracht des bestehenden Planrechts ist die angestrebte Bebauung nicht zulässig, sodass die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich ist. Verkleinerung des Bebauungsplanes Nr. 11 Stommeln 2. Räumlicher Geltungsbereich – Planverfahren Die Fläche, die den Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 135 Stommeln darstellt, liegt am südlichen Ortseingang Stommelns und bezieht die Flurstücke Gemarkung Stommeln, Flur 4, Flurstücke 447, 451, 594 und 595 ein. Begrenzt wird der Geltungsbereich im Norden durch die dreigeschossige Mehrfamilienhaus Bestandsbebauung, im Osten durch die Venloer Straße, Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 3 von 6 Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 135 Stommeln Stand Mai 2017 im Süden durch den Nußbaumer Weg und im Westen/Südwesten durch Einfamilienhaus Bestandsbebauung. Das Bebauungskonzept stellt als Nachverdichtungsprojekt eine Maßnahme der Innenentwicklung dar. Demzufolge ist es möglich, den Bebauungsplan Nr. 135 Stommeln Nußbaumer Weg im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufzustellen, da das gesamte Plangebiet eine Größe von ca. 5.038 qm hat und somit eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) von auf jeden Fall ≤ 20 000 qm ergibt, was die Voraussetzung für ein beschleunigtes Verfahren gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB ist. 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Im derzeit wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ist der Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplans Nr. 135 Stommeln mit Ausnahme eines einzelnen Grundstücks als gemischte Baufläche dargestellt. Somit ist im Zusammenhang mit dem Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans Nr. 135 Stommeln auch eine FNP Anpassung vonnöten, welche für den gesamten Geltungsbereich eine Wohnbaufläche (W-Fläche) darstellen wird. Die zukünftige Nutzungsstruktur wird dem Wohnen vorbehalten sein, sodass der Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim gem. § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB im Wege der Berichtigung anzupassen ist. Derzeitige Darstellung des Flächennutzungsplanes Auszug aus der Legende FNP Pulheim 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Die Grundstücke im Plangebiet sind derzeit alle mit Wohngebäuden bebaut. Es ist keine eindeutige Struktur hinsichtlich der Geschossigkeit und der vorhandenen Wohneinheiten abzulesen. Vorzufinden sind sowohl Ein- als auch Zweifamilienhäuser auf bis zu zwei Geschossen. Im Bereich der Wohnbebauung ist ein überdurchschnittlich hoher Anteil an Grünstrukturen zu finden. Entlang der Venloer Straße wird das Grundstück Nußbaumer Weg 2 von der gegenüber liegende Autowerkstatt Stähle mit Parkplätzen genutzt. Dieser Bereich ist komplett versiegelt. Die Bebauung der beiden Grundstücke Nußbaumer Weg 2 (Flur 4 Flurstück 595) und 4 (Flur 4 Flurstück 451) sind in den 1960er Jahren auf Grundlage der Kriterien des § 34 BauGB entstanden. Die Wohnbebauung auf dem Grundstück Venloer Str. 502 (Flur 4 Flurstück 447), welches ebenfalls Bestandteil des Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 135 ist, liegt in keinem Geltungsbereich eines Bebauungsplans und wurde bereits im Jahr 1936 genehmigt. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 4 von 6 Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 135 Stommeln Stand Mai 2017 Mit 1.203 m², 1.408 m² und 2.419m² sind alle drei Grundstücke großzügig geschnitten. Die Wohnbebauung ist größtenteils von Grünräumen umgeben. Zwischen den Flurstücken 595/451 und dem Flurstück 447 ist ein Baumbestand vorzufinden. Die Topographie in diesem Bereich ist als eben zu beschreiben. Im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung soll diese Fläche der Wohnnutzung erhalten bleiben, jedoch im Sinne der innerstädtischen Nachverdichtung flexibler und mit höherer Dichte beplanbar werden. Unmittelbar auf der gegenüberliegenden Straßenseite der Venloer Straße sind zahlreiche Gewerbebetriebe und Nahversorgungseinrichtungen vorzufinden. Unter anderem befinden sich dort eine Autowerkstatt, ein Florist sowie ein Aldi und ein Penny-Markt. Grundstück Nußbaumer Weg 2 und 4 Nutzung als Parkplatz entlang der Venloer Straße Grundstück Venloer Straße 502 Geschosswohnungsbau Venloer Straße 506 5. Plankonzept – Planungsziele Das Plankonzept wird wie folgt beschrieben: Die bestehende Gebäudekante der Wohnbebauung des Nußbaumer Weges wird durch die Neubebauung aufgenommen und fortgeführt. Es ist vorgesehen im Nußbaumer Weg Geschosswohnungsbau mit bis zu 8 WE und auf dem Grundstück der Venloer Straße mit bis zu 16 WE zu ermöglichen. Sowohl die GrundStadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 5 von 6 Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 135 Stommeln Stand Mai 2017 stücksgrößen, die Lage unmittelbar an der Venloer Straße als auch die bestehenden Geschosswohnungsbauten entlang der Venloer Straße in Richtung Ortsmitte sprechen für einen innerstädtischen Nachverdichtungsbereich an dieser Stelle. Das Bebauungskonzept sieht im Bereich des Nußbaumer Weges eine maximal zweigeschossige Wohnbebauung plus Dach und zum Garten hin eine zweigeschossige Flachdachbebauung vor, welche ihre privaten Grünflächen und Ruhezonen geschützt vom Gebäudekörper im rückwärtigen Grundstücksbereich wiederfindet. Für das Grundstück Venloer Straße soll grundsätzlich eine Wohnbebauung auf zwei Geschossen plus Dachgeschoss möglich sein, der Anbau an die angrenzenden Geschosswohnungsbauten soll, analog zu diesen, über drei Geschosse mit Flachdach erfolgen. Die Ausrichtung des Gebäudekörpers orientiert sich an der der Venloer Straße und erstreckt sich in der Tiefe des Grundstückes entlang der Flurstücksgrenze. Auch hier befindet sich der private Ruhebereich im Inneren des gesamten Komplexes. Zusammenhängend betrachtet bilden die drei Einzelgebäude eine zur im Westen befindlichen Bestandsbebauung hin offene und ansonsten aufgebrochene Blockrandbebauung, die zum einen aus lärmschutztechnischen Gründen und zum anderen zum Schutz der privaten Ruhebereiche als sinnvoll erachtet wird. Die Baufenster weisen eine Tiefe von 15m auf. Es besteht für alle drei Grundstücke die Möglichkeit des Baus einer Tiefgarage zur Unterbringung der nachzuweisenden Stellplätze. 6. Umweltbezogene Informationen – Umweltbericht Von einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und von einem Umweltbericht nach § 2a BauGB wird im beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB abgesehen. Ausgleich: Eingriffe gemäß § 1a Abs. 3 letzter Satz BauGB nicht erforderlich, da die Eingriffe bereits vor der mit dem Bebauungsplan Nr. 135 Stommeln getroffenen planerischen Entscheidung zulässig waren –aufgrund des derzeit geltenden Planrechts, geregelt über den Bebauungsplan Nr. 11 Stommeln (gilt für Nußbaumer Weg 2 und 4) bzw. gemäß § 34 BauGB (Venloer Str. 502). Ferner gilt entspechend § 13a (2) Nr. 4 BauGB. Aufgrund der im Osten verlaufenden viel befahrenen Venloer Straße wird im weiteren Verfahren ein Schallschutzgutachten erarbeitet. Hinsichtlich des Artenschutzes wird es ebenfalls eine Aussage im weiteren Verfahren geben. Hierzu ist anzumerken, dass auf Grund der Bestandsbebauung der Grundstücke mit der beabsichtigten Neubebauung derzeit nicht erkennbar ist, dass Verbote des § 44 Abs. 1 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) bei der Umsetzung der beabsichtigten Planung betroffen sind. 7. Kosten Der Stadt Pulheim entstehen durch die Planung nach derzeitigem Sachstand keine Kosten. Pulheim, Mai 2017 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 6 von 6