Beschlussvorlage (Begruendung)

Bebauungsplan Nr. 26 Pulheim 1302 Bereich: Siemensstraße Entwurf der Begründung zur Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB Mai 2017 AMT FÜR STADTENTWICKLUNG; STADTPLANUNG UND DEMOGRAFIE STADT PULHEIM Begründung zum Bebauungsplan Nr. 26 Pulheim 1302, Siemensstraße Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB Stand Mai 2017 INHALTSVERZEICHNIS 1. Planungsanlass, Planerfordernis, .............................................................................................. 3 2. Räumlicher Geltungsbereich ....................................................................................................... 3 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen / Planverfahren ............................. 3 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes ................................................................ 4 5. Planungsziel.................................................................................................................................. 4 6. Planinhalte .................................................................................................................................... 5 6.1. Art der baulichen Nutzung 6.2 Maß der baulichen Nutzung 6.3. Überbaubare Grundstücksfläche 7. Umweltbelange ............................................................................................................................. 6 8. Kosten ........................................................................................................................................... 6 Stadt Pulheim Seite 2 von 6 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 26 Pulheim 1302, Siemensstraße Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB 1. Stand Mai 2017 Planungsanlass, Planerfordernis In der nordwestlichen Ecke des Bebauungsplangebiets Nr. 26 Pulheim grenzt an den Knoten Venloer Straße / Bonnstraße ein mit einer großen Gewerbehalle bebautes Grundstück. Die Halle unter der Adresse Siemensstraße 1-5 ist Standort mehrerer Gewerbebetriebe. Eine ca. 2.780 qm große Fläche zwischen Halle und Venloer Straße ist bisher baulich nicht genutzt. Sie erfuhr in der Vergangenheit unterschiedliche Lager- oder Ausstellungsnutzungen, eine Bebauung war aber - auch wegen der nur noch begrenzt zur Verfügung stehenden überbaubaren Fläche - nicht erfolgt. Nunmehr hat ein Investor ein Konzept vorgelegt, welches die Errichtung eines dreigeschossigen Gebäudes mit Staffelgeschoss zum Inhalt hat. Es soll unterschiedliche gewerbliche Nutzungen aufnehmen, die hierfür erforderlichen Stellplätze in einer Tiefgarage untergebracht werden. Die Erschließung ist wie bisher ausschließlich über die Siemensstraße vorgesehen. Der präsentierte Objektentwurf würde eine städtebauliche Aufwertung des bisher unattraktiven Eckbereichs am Straßenknoten mit sich bringen. Zusammen mit dem auf der anderen Seite der Bonnstraße entstehenden Geschosswohnungsbau ergäbe sich für nach Pulheim einfahrende Bürger und Besucher eine markante „Eingangsarchitektur“. Wegen teilweise nicht vorhandener Baufläche im rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 26 Pulheim ließe sich das Vorhaben nur nach entsprechender Änderung des Plans genehmigen. Erforderlich ist also ein Bauleitplan, der die planungsrechtlichen Genehmigungsvoraussetzungen schafft. 2. Räumlicher Geltungsbereich Als Planänderungsbereich ist der für das konzipierte Bauvorhaben erforderliche Teil des Grundstücks Siemensstraße 1-5 abgegrenzt worden. Es handelt sich um eine 2.780 qm große Teilfläche der Parzelle 1792 in der Flur 3 der Gemarkung Pulheim. Die genaue Planabgrenzung ist aus dem Übersichtsplan bzw. der Planzeichnung ersichtlich. 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen / Planverfahren Der Planänderungsbereich ist durch den 1985 in Kraft getretenen Bebauungsplan Nr. 26 Pulheim überplant. Dieser setzt als Baugebiet ein Gewerbegebiet (GE) fest. Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ist das Areal gemäß § 1 Abs. 2 BauNVO (ebenfalls) als Gewerbegebiet dargestellt. Das jetzt projektierte Vorhaben soll ausschließlich zwecks gewerblicher Nutzung Stadt Pulheim Seite 3 von 6 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 26 Pulheim 1302, Siemensstraße Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB Stand Mai 2017 errichtet werden, so dass der aufzustellende Bebauungsplan hinsichtlich der festzusetzenden Nutzungsart als aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans entwickelt angesehen werden kann. Die zur Baurechtschaffung für das Projekt beabsichtigte bzw. erforderliche Änderung des Bebauungsplans Nr. 26 Pulheim berührt nicht dessen Grundzüge. Änderungsinhalt soll lediglich die Festsetzung einer - im Verhältnis zum gesamten Plangebiet - weit untergeordneten zusätzlichen überbaubaren Fläche sowie eine leichte Modifizierung der Regelungen zum Maß der Nutzung sein. Die Baugebietsausweisung bleibt unverändert GE. Gemäß § 13 Abs. 1 BauGB sind damit die Voraussetzungen für die Anwendung des vereinfachten Verfahrens erfüllt. Der Änderungsplan erhält daher die Bezeichnung Bebauungsplan Nr. 26 Pulheim 1302. Im vereinfachten Verfahren kann gemäß § 13 Abs.2 Nr. 1 BauGB von der frühzeitigen Unterrichtung gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB abgesehen werden. Hiervon wird im vorliegenden Fall jedoch nicht Gebrauch gemacht, da vor Erarbeitung des Bebauungsplanentwurfes zunächst die Stellungnahmen betroffener Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange eingeholt werden sollen. 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Das Plangebiet stellt sich als (fast) vollständig versiegelte gewerbliche Grundstücks(teil)fläche eines mit einer großen Halle bebauten Gewerbegrundstücks dar. Die nicht überbauten Flächen werden derzeit als Rangierfläche und Parkplatz der bestehenden Gewerbehalle genutzt Nördlich und westlich direkt angrenzend verlaufen die Venloer Straße (K 25) und die Bonnstraße (L 183). Die sonstige nähere Umgebung ist von gewerblichen Nutzungen und den entsprechenden baulichen Großstrukturen geprägt. Der Versiegelungsgrad der Grundstücke ist sehr hoch. Jenseits der Bonnstraße ist in jüngerer Vergangenheit eine Reihenhausbebauung entstanden. Aktuell im Bau ist ein dreigeschossiges Seniorenheim. 5. Planungsziel Die Änderung des Bebauungsplans Nr. 26 Pulheim soll die planungsrechtlichen Voraussetzungen schaffen, ein neues, gewerblich genutztes Gebäude auf der bisher unbebauten Grundstücksteilfläche am Knoten Venloer Straße / Bonnstraße errichten zu können. Ziel ist dabei aus Investorensicht die Realisierung eines gewerblichen Renditeobjekts, aus städtischer Sicht die städtebauliche und gestalterische Aufwertung der die Straßenkreuzung umgebenden Wohn- und Gewerbegrundstücke. Stadt Pulheim Seite 4 von 6 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 26 Pulheim 1302, Siemensstraße Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB 6. Planinhalte 6.1 Art der baulichen Nutzung Stand Mai 2017 Der Planentwurf für den Bebauungsplan Nr. 26 Pulheim 1302 behält die Baugebietsfestsetzung des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 26 Pulheim bei. Mit der Ausweisung als Gewerbegebiet (GE) sind die projektierten Nutzungen zulässig, Nutzungseinschränkungen werden per textlicher Festsetzung 1.1 für Einzelhandelsbetriebe vorgenommen. Hier ist analog zu vergleichbaren Regelungen in anderen Bebauungsplänen mit GE-Festsetzung der Verkauf nahversorgungs- und zentrenrelevanter Sortimente ausgeschlossen. Damit soll einer Entwicklung entgegengesteuert werden, die zu einer Schwächung der Versorgungslage der Ortszentren führen könnte, die also den Erhalt und die Entwicklung insbesondere des zentralen Versorgungsbereichs im Ortsteil Pulheim gefährden oder behindern würde. Die fragliche Liste hat gegenüber den mit der 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 26 Pulheim (bekannt gemacht am10.05.1994) für unzulässig bestimmten Sortimenten die notwendige Aktualisierung erfahren. Über Ausnahmeregelungen werden bestimmte begründbare Abweichungen vom grundsätzlichen Einzelhandelsausschluss zugelassen; Gemäß textlicher Festsetzung 1.3 wird eine weitere Nutzungseinschränkung vorgenommen: Die nach § 8 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise in Gewerbegebieten zulässigen Vergnügungsstätten werden für das Plangebiet nicht zugelassen. Damit soll für den Änderungsbereich sichergestellt werden, dass hier nur „klassische“ Gewerbebetriebe (Produktion, Reparatur, Handel, Gastronomie) sowie Büro- und Verwaltungsgebäude angesiedelt werden können. Insbesondere dient die Festsetzung dem Ausschluss sich gerne auch in Gewerbegebieten ansiedelnder Spielhallen. Die Festsetzung gemäß Ziffer 1.4 übernimmt – in aktualisierter Form – den Regelungsgehalt der im Ursprungsplan Nr. 26 Pulheim vorgenommenen Zonierung auf der Grundlage des sog. Abstandserlasses. Nicht zugelassen werden Anlagen der Abstandsklassen I –VI der Abstandsliste 2007. Die Liste ist dieser Begründung als ANLAGE 1 beigefügt. 6.2 Maß der baulichen Nutzung Der Planentwurf übernimmt – mit einer Ausnahme – die Maßfestsetzungen des Ursprungsplans. Als Zahl der Vollgeschosse wird wieder eine III, als Grundflächenzahl wieder die 0,8 festgesetzt. Auf die Beibehaltung der Geschossflächenzahl (2,0) wird verzichtet, da das projektierte Vorhaben, für dessen Zulassungsfähigkeit die vereinfachte Planänderung betrieben wird, mit drei Vollgeschossen und einem (vierten) Staffelgeschoss einen solchen Wert schwer einhalten kann. Die städtebauliche Aufwertung des fraglichen Areals macht die geplante Höhe und Baumasse vertretbar. Stadt Pulheim Seite 5 von 6 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 26 Pulheim 1302, Siemensstraße Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB 6.3. Stand Mai 2017 Überbaubare Grundstücksfläche Zentraler Inhalt dieser vereinfachten Änderung des Bebauungsplans Nr. 26 Pulheim ist die Festsetzung einer zusätzlichen/ergänzenden überbaubaren Fläche im Eckbereich von Venloer Straße und Bonnstraße. Das zur Planung Anlass gebende Vorhaben ließe sich ohne diese Bauflächenerweiterung nicht genehmigen. Der Umfang der neu festgesetzten überbaubaren Flächen orientiert sich an der Grundfläche des Vorhabenentwurfes. 7. Umweltbelange Das Plangebiet umfasst die nicht bebaute Teilfläche eines Gewerbegrundstücks. Wegen der aktuellen Nutzung als Rangier- und Parkplatzfläche ist sie vollständig mit Schotter gedeckt bzw. befestigt. Nicht mehr zum Grundstück gehörende Randbereiche entlang der Bonnstraße und der Venloer Straße stellen sich als eher ungepflegte Grünflächen mit Wildwuchs dar.. Die mit dem Planentwurf neu festgesetzte Baufläche erfasst ausschließlich bereits befestigte Grundstücksflächen ohne Bewuchs. Aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplans sind folglich keine Eingriffe zu erwarten. 8. Kosten Der Stadt Pulheim entstehen durch die Planung nach derzeitigem Sachstand keine Kosten. Mai 2017 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Stadt Pulheim Stadt Pulheim Seite 6 von 6