Beschlussvorlage (Begründung BP 136 Pulheim AufstB)

Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 136 Pulheim Beschleunigtes Verfahren gem. § 13a BauGB Frühzeitige Beteiligung Stand August 2017 Bebauungsplan Nr. 136 Pulheim – KiTa Magdeburger Straße Begründung zum Aufstellungsbeschluss Stand August 2017 Stadt Pulheim Amt 61 Seite 1 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 136 Pulheim Beschleunigtes Verfahren gem. § 13a BauGB Frühzeitige Beteiligung Stand August 2017 BEGRÜNDUNG ZUM AUFSTELLUNGSBESCHLUSS des Bebauungsplanes Nr. 136 Pulheim im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB. Entwurf für die frühzeitige Beteiligung Inhaltsverzeichnis 1. Räumlicher Geltungsbereich 2. Planerfordernis/ Planungsziele 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 4. Bestehende Rechtsverhältnisse 5. Bestand und Umfeld des Plangebiets 6. Inhalt des Planentwurfs 7. Umweltbelange 8. Kosten Stadt Pulheim Amt 61 Seite 2 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 136 Pulheim Beschleunigtes Verfahren gem. § 13a BauGB Frühzeitige Beteiligung 1. Stand August 2017 Räumlicher Geltungsbereich Das Grundstück auf dem der Neubau der KiTa geplant ist, liegt an der „Escher Straße“ zwischen den Gebäuden „Escher Straße“ Nr. 80/ 82 und „Magdeburger Straße“ Nr. 2/ 4/ 6 und befindet sich im Innenbereich des Stadtteils Pulheim. Das betroffene Flurstück (Flur 12, Flurstück (Flst.) 34) ist in Privatbesitz. Die westlich gelegenen Wohngrundstücke sind einbezogen, da der dortige bauliche Bestand derzeit planungsrechtlich nicht gesichert ist. Der aufzustellende Bebauungsplan umfasst einen Teilbereich des Flst. 34 (Flur 12, Gemarkung Pulheim) sowie die Flst. 148,153, 1566, 1567,1568,1569, 3273 und 3274 (Flur 12, Gemarkung Pulheim). Westlich, nördlich und östlich wird das Gebiet durch die Görlitzer Straße (Flst. 135), Escher Straße (Flst. 35) und die Magdeburger Straße (Flst. 101) eingegrenzt. Südlich befindet sich die Leipziger Straße (Flst. 145, 149 und 154) sowie das Flst. 155. Der Geltungsbereich hat eine Gesamtgröße von ca. 5.253 m² und ist der Planzeichnung zu entnehmen. 2. Planerfordernis/ Planungsziele Für das Plangebiet gilt der Durchführungsplan (DP) der Gemeinde Pulheim „Orrer Straße“, Nr. 1 (1959). Für den Bereich der KiTa setzt der DP durch Ratsbeschluss vom 17.03.1970 Stellflächen und private Grünfläche fest. Ziel des Baus der KiTa ist die Nutzbarmachung und Nachverdichtung einer innerörtlichen und zentral gelegenen Fläche sowie die planrechtliche Sicherung von nebenliegenden und bislang planungsrechtlich nicht abgesicherten bestehenden Wohngebäuden. Es handelt sich daher um eine Maßnahme der Innenentwicklung, sodass ein Bebauungsplan gemäß § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren aufgestellt wird. Die Voraussetzungen gemäß § 13a Abs. 1 BauGB sind erfüllt, da die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO deutlich unterhalb des Schwellenwertes von 20.000 m² liegt. Mit diesem Verfahren wird gleichzeitig der Durchführungsplan (DP) 1 Pulheim für den Geltungsbereich des BP 136 aufgehoben. Ein entsprechender Bedarf zum Neubau der geplanten KiTa wurde durch das Jugendamt angemeldet. Die Erschließung ist über das öffentliche Straßennetz – hier die Escher Straße – gesichert. 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Pulheim ist das Bebauungsplangebiet als Wohnbaufläche (W) dargestellt. Im Bebauungsplan wird die Fläche als allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt und entspricht somit den Darstellungen des FNP. 4. Bestehende Rechtsverhältnisse Der Regionalplan weist für die Fläche „Allgemeinen Siedlungsbereich“ aus und im Flächennutzungsplan ist das Gebiet als Wohnbaufläche dargestellt. Für das Plangebiet gilt der Durchführungsplan der Gemeinde Pulheim „Orrer Straße“, Nr. 1 (1959). Er setzt für den Geltungsbereich Flucht- und Baulinien, jedoch nicht die Art der baulichen Nutzung fest. Für letztere ergibt sich dadurch eine Beurteilung gemäß § 34 BauGB, was hier gemäß der vorhandenen Nutzungen einem Allgemeinen Wohngebiet (WA) entspräche. Stadt Pulheim Amt 61 Seite 3 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 136 Pulheim Beschleunigtes Verfahren gem. § 13a BauGB Frühzeitige Beteiligung Stand August 2017 Durch den Bebauungsplan Nr. 136 Pulheim – KiTa Magdeburger Straße sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für das Vorhaben „Bau einer Kindertagesstätte“ geschaffen werden und bestehenden Wohngebäuden ein planungsrechtlicher Bestandschutz verschafft werden. Bei Aufstellung des Durchführungsplanes 1959 wurde die Bestandsbebauung entlang der Escher Straße planerisch nicht berücksichtigt. Zur Genehmigung der Bebauung entlang der Leipziger Straße wurde zwar eine B-Planänderung eingeleitet, aber nicht abgeschlossen. Abbildung 1: Ausschnitt Durchführungsplan 1 Pulheim 5. Bestand und Umfeld des Plangebiets Der Geltungsbereich des BP orientiert sich an den Straßen „Escher Straße“, „Leipziger Straße“, „Magdeburger Straße“ und „Görlitzer Straße“. Das Plangebiet umfasst nicht nur die Fläche der geplanten KiTa sondern auch das Reihenhaus an der Magdeburger Straße (Nr. 2/ 4/ 6), die Einfamilienhäuser an der Escher Straße (Nr. 80/ 82) und das Mehrfamilien-/ Doppelhaus an der Leipziger Straße (Nr. 2/ 4). Während die beiden Häuser an der Orrer Straße ohne erkennbaren Grund im Durchführungsplan über ihren Bestand in der Katastergrundlage hinaus unberücksichtigt blieben, wurde für die Häuser an der Leipziger Straße per Beschluss zwar ein Planänderungsverfahren eingeleitet und offenkundig vorab genehmigt, aber das Verfahren nicht abgeschlossen. Obgleich diese Vorgehensweise damals nicht unüblich war, fehlt es dieser Bebauung an aktivem planrechtlichem Bestandsschutz. Städtebauliche Gründe, die gegen eine dauerhafte Bestandssicherung sprächen, sind nicht erkennbar. In unmittelbarer Umgebung befinden sich allgemeine Wohngebiete vorwiegend mit Wohnbebauung (Einfamilienhäuser und Reihenhäuser) und vereinzelt der Versorgung dienende Läden, Speise- und Schankwirtschaften. Unweit des Plangebiets ist die Hauptschule Pulheim an der „Escher Straße“ gelegen sowie ein Kindergarten an der Straße „Nordring“. Auf der Fläche, auf der die KiTa geplant ist, besteht im vorderen Bereich aktuell ein Garagenbau (10 Garagen und 10 vorgelagerten Stellplätze). Er wurde für die künftige Nutzung überplant und würde in Zukunft abgerissen. Ein Ersatz der Stellplätze ist im Nahbereich auf anderen Flächen der Eigentümerin möglich. Der rückwärtige Bereich ist derzeit private Grünfläche. Stadt Pulheim Amt 61 Seite 4 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 136 Pulheim Beschleunigtes Verfahren gem. § 13a BauGB Frühzeitige Beteiligung 6. Stand August 2017 Inhalt des Planentwurfs Im Zentrum des Planentwurfs steht die Neuplanung der viergruppigen Kindertagesstätte. Die zu bebauende Fläche mit rückwärtiger Außenanlage orientiert sich entlang der Escher Straße und wird durch diese erschlossen. Auf der östlichen Seite der KiTa befinden sich Stellplätze für PKWs und westlich Abstellmöglichkeiten für Fahrräder und Kinderwagen. Geplant ist ein zweigeschossiger, nicht unterkellerter rechteckiger, sich nach hinten verjüngender Baukörper mit Flachdach an den sich rückwärtig, ein eingeschossiger Flachbau anschließt. Die Gebäudehöhe ist so gegliedert, dass es im Maßstab zwischen den viergeschossigen Zeilen im Osten und den kleinteiligen Einfamilienhäusern im Westen liegt. Die KiTa umfasst im Erdgeschoss zwei Gruppen sowie einen Mehrzweckraum, sowie zwei weitere Gruppen im Obergeschoss. Im rückwärtigen Bereich befindet sich eine Außenspielfläche (ca. 950 m²) mit Sandgrube und sonstigen Spielgeräten. Abbildung 2: Visualisierung der KiTa (Vogelschauperspektive) (Quelle: Rottland Architekten) Stadt Pulheim Amt 61 Seite 5 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 136 Pulheim Beschleunigtes Verfahren gem. § 13a BauGB Frühzeitige Beteiligung Stand August 2017 Abbildung 3: Visualisierung Eingangsbereich (Quelle: Rottland Architekten ) Abbildung 4: Visualisierung Gartenansicht (Quelle: Rottland Architekten) 7. Umweltbelange Nach § 13 Abs. 3 wird beim vereinfachten Verfahren nach § 13a BauGB von der Durchführung einer Umweltprüfung abgesehen. Entlang der Escher Straße und auch innerhalb des Plangebiets ist alter Baumbestand zu finden. Dieser muss erhalten bleiben und ist entsprechend in der Planzeichnung festgesetzt. Im Zuge der weiteren Planung wird bis zur Offenlage ein Gutachten zum Artenschutz erarbeitet. Stadt Pulheim Amt 61 Seite 6 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 136 Pulheim Beschleunigtes Verfahren gem. § 13a BauGB Frühzeitige Beteiligung 8. Stand August 2017 Kosten Durch das Bebauungsplanverfahren entstehen keine über die Planungskosten hinausgehenden Kosten. Pulheim, den 28.08.2017 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Stadt Pulheim Amt 61 Seite 7 von 7