Beschlussvorlage (Entwurf Begruendung)

Begründung zum Bebauungsplan Nr. 99 Pulheim Stand September 2017 Beteiligung gem. § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB Bebauungsplan Nr. 99 Pulheim Bereich: - Industriebahn - Begründung zur Beteiligung gem. § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Begründung zum Bebauungsplan Nr. 99 Pulheim Stand September 2017 Beteiligung gem. § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB INHALTSVERZEICHNIS 1. Planungsanlass, Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 5. Planungsziele 6. Städtebauliches Konzept 6.1. Struktur 6.2. Verkehr und Erschließung 6.3. Ver- und Entsorgung 7. Umweltbezogene Informationen 7.1 Umweltprüfung, Umweltbericht 7.2 Voraussichtliche Auswirkungen der Planung auf die Umwelt 8. Kosten Stadt Pulheim Seite 2 von 8 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 99 Pulheim Stand September 2017 Beteiligung gem. § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB 1. Planungsanlass, Planerfordernis In Pulheim stehen sich seit einiger Zeit Angebot und Nachfrage im Bereich Gewerbeflächen in einem deutlichen Missverhältnis gegenüber. Durch das fehlende Angebot an städtischen und privaten Flächen können Nachfragen von Unternehmerinnen und Unternehmern schon seit Ende 2014 nicht mehr bedient werden. In der Konsequenz werden Investitionen von Neuansiedlungen am Standort zurückgestellt und Erweiterungsabsichten von lokalen Unternehmen überdacht. Im schlechtesten Fall müssen Pulheimer Unternehmen die Stadt verlassen. Um bestehenden Betrieben eine Standortsicherung und neuen Betrieben eine Ansiedlung zu ermöglichen, ist es erforderlich, die baurechtlichen Voraussetzungen auf neuen Flächen durch Bauleitplanung zu schaffen. Dies bedeutet, dass für die letzten unbebauten GIB-Flächen, die der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln auf Pulheimer Stadtgebiet ausweist, ein Bebauungsplan aufgestellt werden muss, der durch die Festsetzung eines Gewerbegebietes Entwicklungsangebote macht. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 99 Pulheim - Industriebahn - erstreckt sich über die westlich der K 6 gelegenen Ackerflächen bis zu den Gleisanlagen der vom Pulheimer bis zum Brauweiler Gewerbegebiet verlaufenden Werksbahn. Die nördliche Grenze bildet zu einem großen Teil die L 183 (Bonnstraße), im Süden die B 59. Als Folge der Ergebnisse der durchgeführten Verkehrsuntersuchung sind an zwei Knoten an der Bonnstraße – B 59 / Bonnstraße und Bonnstraße / K 6 – Verkehrsflächenausbaumaßnahmen erforderlich. Dabei handelt es sich um streckenweise Verbreiterungen der Bonnstraße zwecks Anlage bzw. Verlängerung von Abbiegefahrstreifen. Um Baurecht für diese Maßnahmen zu schaffen, sind die betroffenen Streckenabschnitte der Bonnstraße in den BP-Geltungsbereich einbezogen worden. Dies erklärt den ungewöhnlichen Grenzverlauf im Norden. Aus gleichem Grund sind im Südosten Teilflächen der B 59 bzw. der Segmülle-Allee in den Geltungsbereich aufgenommen worden. Hier soll über den Bebauungsplan Nr. 99 die Möglichkeit geschaffen werden, eine Ausfahrt aus der B 59 direkt auf die K 6 bzw. auf die Segmüller-Allee zu bauen (siehe Kapitel 5 und 7). 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen Die im unter 2. beschriebenen Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 99 Pulheim befindlichen heutigen Ackerflächen sind im gültigen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim als „Fläche für die Landwirtschaft“ dargestellt. Ein Bebauungsplan, der die Zulässigkeit von Vorhaben auf den fraglichen Flächen regelt, existiert nicht. Da die Grundstücke auch nicht an einem baulichen Zusammenhang i.S.v. § 34 BauGB teilhaben, wären Bauvorhaben derzeit nur nach § 35 BauGB zulässig, was Baugenehmigungen für Gewerbebetriebe vom Grundsatz her ausschließt. Stadt Pulheim Seite 3 von 8 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 99 Pulheim Stand September 2017 Beteiligung gem. § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln, sind die fraglichen Flächen als Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereich dargestellt. Der Überplanung als Gewerbegebiet dürften daher landesplanerisch Bedenken nicht entgegenstehen. 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Das abgegrenzte Plangebiet umfasst zum großen Teil Flächen, die derzeit noch landwirtschaftlich genutzt werden. Darüber hinaus sind im Nordwesten und im Nordosten Teilflächen der L 183 (Bonnstraße) und ihrer Randbereiche in den Geltungsbereich einbezogen (siehe Kapitel 5 und 7). Im Südosten gehören Bereiche der K 6 und der Segmüller-Allee zum Bestand innerhalb des Plangebiets (siehe Kapitel 5 und 7). Das Plangebiet ist umgeben von Ackerflächen auf seiner Nord- und Südseite, östlich grenzen Flächen des städtischen Bauhofes, der Feuerwehr und das Betriebsgelände der Firma Segmüller an. Weiter nördlich, in einer Entfernung von ca. 100 m befindet sich das Wohngebiet Asternweg/Aurikelweg. 5. Planungsziele Wie bereits in Kapitel 1 ausgeführt, besteht in Pulheim eine hohe Nachfrage nach Gewerbegrundstücken, die nicht mehr befriedigt werden kann. Planungsziel ist daher, durch Aufstellung eines verbindlichen Bauleitplans Flächen, die im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln als Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereiche ausgewiesen heute aber noch ackerbaulich genutzt sind, als Gewerbegebiet festzusetzen. Die Stadt resp. das städtische Immobilienmanagement soll in die Lage versetzt werden, Nachfragern aus dem Stadtgebiet Pulheim wie auch externen Gewerbetreibenden Grundstücke in der gewünschten Größenordnung zur Verfügung zu stellen. Es wird angestrebt, ein Gewerbegebiet zu entwickeln, welches sowohl in städtebaulicher Hinsicht einen hohen Standard aufweist als auch ökologische und ökonomische Kriterien berücksichtigt. Letzteres wird sich aber nur begrenzt mit verbindlichen bauleitplanerischen Regelungen umsetzen lassen. Hier soll im Rahmen der Vermarktung über eine Bewertungsmatrix die Auswahl der zukünftigen Betriebe derart gesteuert werden, dass Ziele wie z.B. „Minimierung des Energieverbrauchs“ oder „Entwicklung lokaler Wertschöpfungsketten“ gefördert werden. Einzelhandelsnutzungen sind nicht vorgesehen, hier soll ein weitgehender Ausschluss erfolgen. Gerade die dem Möbelhaus Segmüller gegenüberliegenden Flächen könnten sich mittelfristig sonst dergestalt entwickeln, dass ein Einzelhandelsagglomeration entstünde, die weder mit der Einzelhandelskonzeption der Stadt Pulheim vereinbar wäre, noch mit dem Ziel der Schaffung von Gewerbeflächen mit den oben beschriebenen Qualitätszielen. Stadt Pulheim Seite 4 von 8 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 99 Pulheim Stand September 2017 Beteiligung gem. § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB 6. Städtebauliches Konzept 6.1 Struktur Das Bebauungs- und Erschließungskonzept sieht vor, über zwei Straßenschleifen, die von einem Kreisverkehrsplatz in der K 6 anzufahren sind, Gewerbegrundstücke zu erschließen, die unterschiedlich groß zugeschnitten werden können. Ihre Bebauung soll auf Basis großzügiger Bauflächenausweisung flexibel mit Bürogebäuden oder Gewerbehallen unterschiedlichster Form und Struktur möglich sein. Die im beigefügten Konzeptplan dargestellten Gebäudekörper sind insofern als nur schematisierte Beispiele zwecks Veranschaulichung zu verstehen. 6.2 Verkehr und Erschließung Die überörtliche Anbindung des zukünftigen Gewerbegebiets soll auf zweierlei Weise erfolgen.. Zum einen ist eine neu zu bauende Abfahrt von der B 59 geplant, welche in einen Kreisverkehrsplatz in der K 6 mündet. Das gleichzeitig verfolgte Ziel einer direkten Zufahrt zum Betriebsgelände der Firma Segmüller erfordert eine leichte Verlagerung des heute vorhandenen Kreisels nach Westen. Zum anderen soll das Gebiet von der Bonnstraße aus über den Knoten mit der K 6 angefahren werden können. Hierzu werden den Ergebnissen einer Verkehrsuntersuchung zufolge Ausbaumaßnahmen zwecks Ertüchtigung der Knoten B 59/Bonnstraße und Bonnstraße/K 6 erforderlich. Zur Aufrechterhaltung der Leistungsfähigkeit sind Verlängerungen bzw. die Neuanlegung von Abbiegefahrstreifen nötig (siehe Anlagen). Diese Anbindung soll unabhängig von der Realisierung der o.g. Abfahrt von der B 59 in der Lage sein, das Plangebiet ausreichend zu erschließen. Der nördliche Anschluss der Bonnstraße an die B 59 muss einen neuen Rechtsabbiegefahrestreifen erhalten, der heutige Linksabbiegefahrstreifen von der Bonnstraße in die Max-Planck-Straße ist zu verlängern. Dieser Verlängerung der Aufstellfläche für den aus Nordosten kommenden Linksabbieger von der Bonnstraße in die Max-Planck-Straße ist die Verschwenkung derselben zu „verdanken“. Der Konzept-Plan zeigt den um ca. 40 m nach Westen „verlagerten“ Einmündungsbereich der Max-Planck-Straße in die Bonnstraße. Die gebietsinterne Erschließung liefern zwei große Straßenschleifen, die an den verlagerten K 6 – Kreisel angebunden sind. Mit einem Gesamtquerschnitt von 15,0 m sind sie für die in einem Gewerbegebiet erforderlichen Erschließungsfunktionen ausreichend bemessen. Der ruhende Verkehr soll grundsätzlich auf den privaten Grundstücksflächen verortet werden. LKWStellplatzflächen im öffentlichen Straßenraum anzubieten, befindet sich noch in der Abstimmung. Um die Erreichbarkeit des Gewerbegebietes zu erhöhen und dessen Belastung durch den motorisierten Individualverkehr zu senken, soll das neue Gewerbegebiet auch per ÖPNV erschlossen werden. Mit dem Bus ist das Gebiet bereits jetzt erreichbar. Eine Bushaltestelle befindet sich am gegenüberliegenden Möbelhaus. Für die in Stadt Pulheim Seite 5 von 8 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 99 Pulheim Stand September 2017 Beteiligung gem. § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB Planung befindliche S-Bahn-Verbindung auf der heutigen Regionalbahn-Strecke Koblenz - Mönchengladbach ist ein Haltepunkt unmittelbar nördlich der Bonnstraße geplant. Das neue Gewerbegebiet soll auch mit dem Fahrrad erreichbar sein. Hierzu wird ein neuer Fahrradweg entlang der Max-Planck-Str. angelegt werden. Zudem wird geprüft, ob eine zweite Erschließung per Radweg an der westlichen Begrenzung des Gewerbegebietes eingerichtet werden kann. 6.3 Ver- und Entsorgung Im Plangebiet soll die Versorgung mit Wasser und Energien durch die Ausweitung der vorhandenen Netze der Versorgungsträger erfolgen. Gleiches gilt für die Versorgung mit Leitungen zur Telekommunikation. Dabei ist eine Anbindung an das Breitband-Internet, über welche alle bestehenden Pulheimer Gewerbegebiete verfügen, auch hier Entwicklungsziel. Das anfallende Schmutzwasser wird über einen Schmutzwasserkanal abgeleitet. Für das Niederschlagswasser des Plangebietes wird ebenfalls eine Entsorgung über einen Kanal angestrebt. Hierzu ist allerdings noch eine Untersuchung durch ein Fachbüro beauftragt. 7. Umweltbezogene Informationen 7.1 Umweltprüfung, Umweltbericht Gemäß § 2 Abs. 4 BauGB sind bei der Aufstellung eines Bebauungsplans die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen der Planung durch eine Umweltprüfung zu ermitteln und in einem Umweltbericht zu beschreiben und zu bewerten. Der bisherige Planungsstand – Grobkonzept mit Darstellung von Nutz- und Erschließungsflächen – erlaubt derzeit lediglich eine übersichtsweise Darlegung der Auswirkungen der Planung auf die Umwelt (siehe Kapitel 7.2). Im Rahmen der Erarbeitung des Bebauungsplanentwurfs wird bei der Umweltprüfung neben einer Bestandsaufnahme des Umweltzustandes des Plangebietes eine Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung erstellt. Außerdem werden Überlegungen zur Vermeidung, zur Verringerung und zum Ausgleich möglicher nachteiliger Folgen der Planung angestellt. Wesentliche Teile des Umweltberichtes sind auch Angaben über die wichtigsten Merkmale der bei der Umweltprüfung verwandten Verfahren bzw. Angaben über Schwierigkeiten bei der Ermittlung der Daten sowie geplante Maßnahmen zur Überwachung der Auswirkungen der Planung (Monitoring). Die Beschreibung der Umwelt und ihrer Bestandteile umfasst die in § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB benannten Schutzgüter. Untersucht werden die Auswirkungen auf die Schutzgüter Tiere und Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima, Stadt Pulheim Seite 6 von 8 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 99 Pulheim Stand September 2017 Beteiligung gem. § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB Landschaft sowie Mensch. Innerhalb der Fachgesetze sind für diese Schutzgüter allgemeine Grundsätze und Ziele formuliert, die im Rahmen der Prüfung berücksichtigt werden bzw. Beurteilungskriterien bieten. Zur Erarbeitung des Umweltberichts sind bei einzelnen Schutzgütern als Grundlage detaillierte Untersuchungen notwendig. Bereits 2010 wurde eine Artenschutzprüfung erstellt, welche in 2012 redaktionell aktualisiert wurde. Da inzwischen wieder zu viel Zeit vergangen ist, um die seinerzeitigen Ergebnisse noch als gültig zu betrachten, wird eine neuerliche Aktualisierung vorgenommen werden müssen. Des Weiteren wurden verschiedene archäologische Untersuchungen durchgeführt, um sicher zu stellen, dass aus bodendenkmalpflegerischer Sicht nichts gegen eine Inanspruchnahme der Plangebietsflächen durch gewerbliche Nutzungen spricht. Der Abschlussbericht der archäologischen Sachverhaltsermittlungen liegt seit Juni 2014 vor. Auch eine Überprüfung der Betroffenheit umweltrelevanter Objekte wird im Bebauungsplanverfahren stattfinden. Die Ergebnisse werden in die Beurteilung des Schutzguts Landschaft einfließen. 7.2 Voraussichtliche Auswirkungen der Planung auf die Umwelt Das Plangebiet wird derzeit noch landwirtschaftlich genutzt. Kernziel des Bebauungsplans Nr. 99 Pulheim ist die Schaffung von Baurecht für gewerbliche Nutzungen durch die Festsetzung eines Gewerbegebiets (GE). Zusammen mit der notwendigen öffentlichen Erschließung wird durch die Planaufstellung die bauliche Nutzung von Ackerflächen zugelassen. Die Ausführung der Planung führt also zur Versiegelung bislang landwirtschaftlich genutzter Flächen durch Gewerbebauten, Lager- und Erschließungsflächen. Der damit einhergehende Eingriff in Natur und Landschaft ist auszugleichen. Um die Eingriffsintensität und die daraus resultierenden Kompensationsmaßnahmen bewerten und bestimmen zu können, wird ein landschaftspflegerischer Begleitplan zum Bebauungsplan-Entwurf erarbeitet, zu dessen Bestandteilen eine Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung gehört. Außerdem ist zu erwarten, dass mit der Umsetzung der Planung eine Erhöhung des Aufkommens des Autoverkehrs mit den entsprechenden Belastungen für die Umwelt einhergehen wird. Eine inzwischen erarbeitete Verkehrsuntersuchung belegte Verkehrsaufkommenszuwächse, die die Ertüchtigung von Verkehrsflächen bzw. Verkehrsknoten erforderlich machen. Damit einher gehen Verluste von wertvollen Landschaftsbestandteilen etwa entlang der Bonnstraße Detaillierte Ergebnisse der Umweltprüfung werden mit dem für die Auslegung des Planentwurfs abzufassenden Umweltbericht vorgelegt. 8. Kosten Stadt Pulheim Seite 7 von 8 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 99 Pulheim Stand September 2017 Beteiligung gem. § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB Der Stadt Pulheim entstehen infolge der Planung Kosten durch Erschließungs- und Ausgleichsmaßnahmen. In welcher Höhe ist derzeit nicht bezifferbar. Den Kosten stehen Erlöse aus den Grundstücksverkäufen gegenüber. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Stadt Pulheim Seite 8 von 8