Beschlussvorlage (Begründung)

Bebauungsplan Nr. 131 Pulheim Bereich: Zur alten Wassermühle Begründung zur Beteiligung gem. § 3 (1) und § 4 (1) BauGB Stand: Mai 2017 Abteilung 610 Planung Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 131 Pulheim Stand: Mai 2017 INHALTSVERZEICHNIS 1. Ausgangslage - Planungsanlass – Planerfordernis 3 2. Räumlicher Geltungsbereich – Planverfahren 3 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 3 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 4 5. Bebauungskonzept – Planungsziele 4 6. Umweltbezogene Informationen – Umweltbericht 5 7. Kosten 5 Stadt Pulheim Planungsamt Seite 2 von 5 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 131 Pulheim 1. Stand: Mai 2017 Ausgangslage - Planungsanlass - Planerfordernis Das zu überplanende Gebiet grenzt im Südosten an den Pulheimer Stadtkern. Es ist bisher nicht überplant und besteht aus einer ungeordneten Altbebauung und Ergänzungen, die nach § 34 BauGB genehmigt wurden. Durch die vorhandenen Altstrukturen haben sich zum Teil ungeordnete Hinterlandbebauungen ergeben. Die Eigentümerstruktur hatte zu bisher nicht durchführbaren Planungsansätzen geführt. Dies hat sich geändert. Da nunmehr der größte Teil der unbebauten Blockinnenflächen in der Hand eines Eigentümers ist, kann hier mittels verbindlicher Bauleitplanung eine geordnete, über eine Stichstraße erschlossene Ergänzungsbebauung planungsrechtlich zulässig gemacht werden. Es soll daher die Chance genutzt werden, die bisher ungenutzten Innenbereichsflächen durch Aufstellung eines Bebauungsplans gemäß § 13a BauGB einer moderaten Nachverdichtung zuzuführen (siehe Kapitel 2.). Die Fläche wurde im Zuge der Kartierung der Nachverdichtungspotenziale (Baulückenkataster) im Rahmen des nachhaltigen Flächenmanagementes als Reservefläche / BP erforderlich (gelb) kategorisiert: Auszug Kartierung der Nachverdichtungspotenziale (Baulückenkataster) 2. Räumlicher Geltungsbereich - Planverfahren Das Plangebiet liegt südöstlich des Stadtzentrums. Die erfassten Baugrundstücke sind umgeben von den Straßen Zur alten Wassermühle im Süden und Osten, Johannisstraße im Norden und Am Kleekamp im Westen. In den Geltungsbereich einbezogen sind die Straße Am Kleekamp sowie der südliche Abschnitt der Straße Zur alten Wassermühle. Dies begründet sich damit, dass diese bisher nicht im Geltungsbereich eines (anderen) Bebauungsplans liegen. Die Johannisstraße und der östliche Teilabschnitt der Straße Zur alten Wassermühle befinden sich in den Plangebieten der Pulheimer Bebauungspläne Nr. 35.3 und Nr. 16 Stadt Pulheim Planungsamt Seite 3 von 5 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 131 Pulheim Stand: Mai 2017 Das vom planenden Architekten des Investors eingereichte Bebauungskonzept sieht fünf Doppelhäuser mit je 2 Wohneinheiten und den entsprechenden Garagen und Stellplätzen vor. Es soll ein generationenübergreifendes, zentrumsnahes Wohnangebot realisiert werden. Das Projekt dient der Nachverdichtung und stellt somit eine Maßnahme der Innenentwicklung dar. Demzufolge ist es möglich, den Bebauungsplan Nr. 131 Pulheim im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufzustellen, sofern mit ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO von insgesamt weniger als 20.000 qm festgesetzt wird. Da nach gegenwärtigem Planungsstand von der Festsetzung einer Grundflächenzahl von 0,4 für das gesamte Plangebiet auszugehen ist und die im Geltungsbereich gelegenen Baugrundstücke eine Größe von insgesamt 15.037 qm haben, mithin sich eine zulässige Grundfläche von 6.014 qm ergäbe, sind die Voraussetzungen für ein beschleunigtes Verfahren gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB erfüllt. 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Im derzeit wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ist der Geltungsbereich des - aufzustellenden Bebauungsplans Nr. 131 Pulheim zum größeren Teil als Wohnbaufläche dargestellt. An der Johannisstraße gelegene Grundstücksflächen – ein knappes Drittel des Planareals – haben allerdings eine Darstellung als gemischte Baufläche, was ursprünglich in den mittlerweile aufgegebenen Hofnutzungen begründet war. Den voraussichtlichen Planungsinhalten steht die Wohnbauflächen-Darstellung des FNP nicht entgegen. Für die M-Fläche soll der Flächennutzungsplan im Wege der Berichtigung angepasst werden; von einer Beeinträchtigung der geordneten städtebaulichen Entwicklung des Gemeindegebietes ist nicht auszugehen (§ 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB). 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Die Grundstücke im Plangebiet sind entlang der umgebenden Straßen alle mit Wohnhäusern bebaut, welche überwiegend 1-2 Wohneinheiten aufweisen. Am Kleekamp und am südlichen Abschnitt der Straße Zur alten Wassermühle findet man auch einige Mehrfamilienhäuser. Die Gebäudehöhen bewegen sich im 1-2geschossigen Bereich, teilweise mit ausgebauten Dachgeschossen. Die Innenflächen des Straßengevierts sind größtenteils unbebaut, vorhandene Baustrukturen stellen sich – mit einer Ausnahme – als Nebengebäude dar. Auf den das Plangebiet umgebenden Grundstücken sind ebenfalls überwiegend ein- bis zweigeschossige Wohngebäude als Ein- oder Mehrfamilienhäuser errichtet worden. Man findet sowohl Einzel- als auch Doppelhäuser, sowie eine Reihenhausgruppe mit drei Einheiten. Auf der Nordseite der Johannisstraße grenzt eine alte Hofanlage an. 5. Bebauungskonzept - Planungsziele Das Bebauungskonzept sieht für die bisher unbebauten Blockinnenflächen die Errichtung von 4 Doppelhäusern vor, die von einer an die nördliche Johannisstraße anbindenden Stichstraße mit Wendeanlage erschlossen wer- Stadt Pulheim Planungsamt Seite 4 von 5 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 131 Pulheim Stand: Mai 2017 den. Ein fünftes Doppelhaus soll direkt an der Johannisstraße entstehen, eine ebenfalls im Eigentum des Investors stehende Grundstücksfläche an der Straße Zur alten Wassermühle soll vom Altbestand überwiegend befreit und mit einem Mehrfamilienhaus bebaut werden. Ziel der Planung ist die Schaffung eines zentrumsnahen Wohnangebots auf bisher nicht bebauten Innenbereichsgrundstücken. Vorgesehen sind Doppelhäuser, deren jeweilige Hälften zwei Wohneinheiten aufnehmen sollen. Die Ausführung ist darauf angelegt, unterschiedlichen Generationen eine bedarfsgerechte Wohnform zu bieten. Für die bereits bebauten Grundstücke soll der Bebauungsplan bestandsorientierte Festsetzungen treffen, die eine angemessene Fortentwicklung möglich machen. Alt und Neu erhalten eine planungsrechtliche Grundlage zur geordneten Neu- und Weiterentwicklung. 6. Umweltbezogene Informationen - Umweltbericht Da der Bebauungsplan Nr. 131 Pulheim im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt werden soll, wird von einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und von einem Umweltbericht nach § 2a BauGB wird abgesehen (§ 13a Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 13 Abs.2 Satz 1 BauGB). Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, gelten gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig, Ausgleichsmaßnahmen entfallen. Eine artenrechtliche Prüfung der Bestandssituation bleibt dem weiteren Verfahren vorbehalten und wird zur Offenlage erarbeitet. Die Verwendung regenerativer und umweltverträglicher Technologien ist erklärte Absicht des Investors. 7. Kosten Der Stadt Pulheim entstehen durch die Planung nach derzeitigem Sachstand keine Kosten. Stadt Pulheim, Mai 2017 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Stadt Pulheim Planungsamt Seite 5 von 5