Beschlussvorlage (Begründung)

Bebauungsplan Nr. 134 Sinnersdorf Bereich: südlich Siegstraße, östlich Randkanal Begründung zur Beteiligung gem. § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB Stand: Februar 2017 AMT FÜR STADTENTWICKLUNG; STADTPLANUNG UND DEMOGRAFIE STADT PULHEIM Abteilung 610 Planung Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 134 Sinnersdorf Stand: Februar 2017 INHALTSVERZEICHNIS 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 5. Planungsziel - Bebauungskonzept 6. Umweltbelange 7. Kosten Stadt Pulheim Abteilung 610 Planung Seite 2 von 5 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 134 Sinnersdorf 1. Stand: Februar 2017 Planerfordernis Am westlichen Ortsrand von Sinnersdorf, angrenzend an den Randkanal, befinden sich zwischen Siegstraße und Sportanlage bis heute ungenutzte Grundstücksflächen in einer Größe von rund 6.300 qm. Gut 3.400 qm von diesen befinden sich im Eigentum der Stadt, zwei große Parzellen – Nr. 41 und Nr. 544 – gehören Privaten. Der bis 2007 wirksame, ehemalige Bebauungsplan Nr. 1.3 B Sinnersdorf hatte den Großteil des Areals als „Grünfläche“ mit der Zweckbestimmung „Bolzplatz“ festgesetzt. Seit Aufhebung des Planes sind die erschließbaren Teilflächen entlang der Siegstraße nach § 34 BauGB bebaubar. Um jedoch die gesamten Flächen einer wohnbaulichen Nutzung zuzuführen, ist gemäß § 1 Abs. 3 BauGB die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich. Städtebauliches Entwicklungsziel ist, statt der nicht mehr angestrebten Bolzplatznutzung auf der gesamten Brachfläche eine Wohnbebauung zulässig zu machen. Dabei sollen die bauleitplanerischen Regelungen die Errichtung öffentlich geförderter Wohnungen möglichst begünstigen, zumindest nicht erschweren. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 134 Sinnersdorf umfasst eine Größe von rd. 6.300 qm in der Gemarkung Sinnersdorf, Flur 1, mit den Flurstücken 41, 543, 544, 545, 546, 547 und 548. Das Plangebiet wird begrenzt von der Siegstraße im Norden, dem entlang des Randkanals verlaufenden WillySchumacher-Weg im Westen und der Sportanlage des VfR Sinnersdorf im Süden. Östlich direkt angrenzend liegen mit Reihenhäusern bebaute, von der Wupperstraße erschlossene Wohnbaugrundstücke. Die genaue Abgrenzung ist der Übersichtskarte zu entnehmen. 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ist der Geltungsbereich des - aufzustellenden - Bebauungsplans Nr. 134 Sinnersdorf als Grünfläche mit der Zweckbestimmung Bolzplatz dargestellt. Dieser Zielsetzung entsprach auch die Festsetzung im aufgehobenen Bebauungsplan Nr. 1.3 B Sinnersdorf. Die nunmehr geplante Wohnbebauung macht die Festsetzung eines Wohngebiets im neuen Bebauungsplan erforderlich. Insofern dieser dann das Entwicklungsgebot gemäß § 8 Abs. 2 BauGB nicht erfüllen würde, ist die abweichende Flächennutzungsplan-Darstellung im Wege der Berichtigung anzupassen (§ 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB). Eine Beeinträchtigung der geordneten städtebaulichen Entwicklung des Pulheimer Stadtgebiets ist durch die Aufstellung des BP 134 Sinnersdorf nicht zu erwarten. 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Das Plangebiet selbst stellt sich derzeit als eine mit Sträuchern und vereinzelten Bäumen bewachsene Brachfläche dar. Stadt Pulheim Abteilung 610 Planung Seite 3 von 5 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 134 Sinnersdorf Stand: Februar 2017 Im Norden und Osten ist es von reiner, aus Reihenhausgruppen bestehender Wohnbebauung umgeben. Auf seiner Südseite befindet sich eine Sportanlage (Fussballplatz) mit Vereinsheim. Zwei weitere Gebäude werden von einer Karnevalsgesellschaft bzw. einem Schützenverein genutzt. Westlich bildet der Randkanal die Siedlungsgrenze, ihm folgen Ackerflächen. 5. Planungsziel - Bebauungskonzept Ziel der Planung ist, die ungenutzte Siedlungsfläche einer Wohnbebauung zuzuführen. Dabei soll (auch) die anhaltende Nachfrage nach Geschosswohnungen Berücksichtigung finden. Das Bebauungs- und Nutzungskonzept sieht vier, nach Norden bzw. Süden ausgerichtete Baukörper vor. Zwei von ihnen liegen unmittelbar an der Siegstraße, die beiden anderen mit Abstand weiter südlich. Letztere werden durch eine an die Siegstraße anbindende, ca. 40 m lange Stichstraße erschlossen. Mit geplanten 14,0 m Bautiefe und drei Geschossen bieten die Häuser gute Voraussetzungen für Geschosswohnungsbau. Um öffentlich geförderte Wohnungen errichten zu können, soll es möglich sein, die notwendigen Stellplätze auch – kostensparend – oberirdisch anzulegen. Die erforderlichen Flächen sieht das Konzept zwischen dem nördlichen und dem südlichen Häuserpaar vor. Dabei ist die Entwurfszeichnung hinsichtlich der Stellplätze so zu lesen, dass lediglich die mögliche Anordnung, nicht die zukünftig tatsächlich nachzuweisende Anzahl der Plätze dargestellt ist. Auf die gegenwärtigen Eigentumsverhältnisse – die westliche Hälfte (ca. 60 %) des Plangebiets ist Eigentum der Stadt, die zwei östlichen Parzellen gehören Privaten – geht der Entwurf insoweit ein, als er die für die Erschließung der nicht an der Siegstraße gelegenen Grundstücksteilflächen erforderliche Stichstraße auf städtischem Grund vorsieht. So lässt sich die konzeptgemäße Bebaubarkeit der Pulheimer Grundstücke am besten sichern. Insoweit die beiden Mehrfamilienhäuser auf den privaten Parzellen nur realisierbar sind, wenn sich die Eigentümer auf eine Grundstücksvereinigung verständigen, bleibt dies abzuwarten. Alternativ wäre eine zusätzliche, an die Siegstraße anbindende Erschließungsanlage für das östliche Flurstück (Nr. 544) in einen BebauungsplanEntwurf aufzunehmen. Sofern für dieses dann Geschosswohnungsbau nicht mehr realistisch erscheint, müsste auch eine Modifizierung der Bauflächen vorgenommen werden. 6. Umweltbelange Das Plangebiet liegt seit langer Zeit brach. Es hat sich ein ungepflegter dichter Strauchbewuchs entwickelt. An den Rändern des Plangebiets finden sich einige Baumstandorte mit teilweise hochgewachsenen Exemplaren. Insofern das Areal potenzielles Habitat für diverse Arten ist, soll über eine noch durchzuführende Artenschutzprüfung geklärt werden, ob und welche Schutzmaßnahmen vor Planrealisierung erforderlich sind. Da der Bebauungsplan Nr. 134 Sinnersdorf im beschleunigten Verfahren aufgestellt wird, gilt § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB. Dies bedeutet, dass von einer Umweltprüfung und einem Umweltbericht abgesehen wird. Stadt Pulheim Abteilung 610 Planung Seite 4 von 5 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 134 Sinnersdorf 7. Stand: Februar 2017 Kosten Absehbar auf die Stadt zukommende Kosten ergeben sich durch den Bau der geplanten, beitragsfähigen öffentlichen Stichstraße. Pulheim, Februar 2017 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Stadt Pulheim Abteilung 610 Planung Seite 5 von 5