Beschlussvorlage (Begründung zum städtbaulichen Entwurf BP 121 Sinnersdorf)

Begründung BP 121 Sinnersdorf Frühzeitige Beteiligung Stand Januar 2017 Bebauungsplan Nr. 121 Sinnersdorf Begründung zum städtebaulichen Konzept Stand Januar 2017 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 1 von 5 Begründung BP 121 Sinnersdorf Frühzeitige Beteiligung Stand Januar 2017 INHALTSVERZEICHNIS 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 5. Planungsziele 6. Inhalt des städtebaulichen Konzeptes 7. Umweltbelange 8. Kosten Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 2 von 5 Begründung BP 121 Sinnersdorf Frühzeitige Beteiligung 1. Stand Januar 2017 Planerfordernis Die in Rede stehende Fläche wird derzeit noch landwirtschaftlich genutzt und ist derzeit planungsrechtlich dem Außenbereich (§ 35 BauGB) zuzuordnen. Die Verwaltung hat die in Rede stehenden Flächen erworben und plant, dort durch eine ergänzende Wohnbebauung die bereits zwischen den Straßen Am Theuspfad und Am Eggershof vorhandene Einfamilienhausbebauung zu arrondieren. Da die Fläche eine Größe von ca. 18.400 m² aufweist und zwecks Erschließung der zukünftigen Bauflächen auch eine Verkehrsfläche notwendig ist, ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich, welcher erst die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung der Wohnbebauung sowie deren Erschließung schafft. 2. Räumlicher Geltungsbereich Die zu überplanende Fläche liegt am östlichen Ortsrand von Sinnersdorf und wird im Norden durch die Straße Am Theuspfad, im Westen durch die vorhandene Reihenhausbebauung (Stichwege August-Imhoff-Straße), im Süden durch die Straße Am Eggershof und im Osten durch landwirtschaftlich genutzte Flächen begrenzt. Sie umfasst die Flurstücke Gemarkung Sinnersdorf, Flur 3, Flurstücke 1962, 1987, 1991, 2004 und 2006 sowie eine ca. 780 m² große Teilfläche des Flurstücks 2005. Die gesamte Fläche des Geltungsbereiches beträgt ca. 18.400 m². 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln ist der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 121 Sinnersdorf weit überwiegend als „Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB)“ ausgewiesen; im derzeit wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ist der Bereich jedoch als „Fläche für die Landwirtschaft“ dargestellt. Da das Ziel der Planaufstellung darin besteht, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung einer ergänzenden Wohnbebauung zu schaffen, kann die Planaufstellung nicht als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt angesehen werden; eine Darstellung als „Wohnbaufläche“ ist erforderlich. Das Verfahren zur notwendigen Änderung des Flächennutzungsplanes für die in Rede stehende Fläche wird daher parallel zur Aufstellung des B-Planes durchgeführt. 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Das Plangebiet selbst wird derzeit noch landwirtschaftlich genutzt wie auch die unmittelbar östlich angrenzenden Flächen. Der Bereich nördlich, westlich und südlich des Plangebiets ist mit Wohnhäusern - vorwiegend in Form von Einfamilienhäusern als Reihenhaus – bebaut. 5. Planungsziele Ziel der Aufstellung des B-Planes Nr. 121 Sinnersdorf ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine ergänzende Wohnbebauung sowie die Herstellung der hierfür notwendigen Erschließung zu schaffen. Darüber hinaus soll der Übergang zur freien Landschaft durch einen ausreichend breiten Grün- bzw. Pflanzstreifen gestaltet sowie eine Fläche für ein entwässerungstechnisch notwendiges Regenrückhaltebecken vorgehalten werden. 6. Inhalt des städtebaulichen Konzeptes Das Plangebiet weist eine relativ geringe Breite von nur 58.0 m auf. Da an dessen östlichem Rand ein 8.0 m breiter Grün- bzw. Pflanzstreifen angelegt werden soll, verbleibt für die Baugrundstücke und deren Erschließung eine ca. 50.0 m breite und ca. 300.0 m lange Fläche. Diese langgestreckte Ausdehnung des Plangebietes legt es nahe, die notwendige Erschließung annähernd mittig in die Längsachse zu legen; an den beiden Enden mündet die neue Erschließungsstraße in die vorhandenen Straßen Am Theuspfad bzw. Am Eggershof. Eine Breite von 8.0 m ist für die Erschließung von ca. 23 Ein- bis Zweifamilienhäusern – gemäß vorliegendem Konzept - als ausreichend anzusehen und ermöglicht auch die Anlage öffentlicher Stellplätze innerhalb der Erschließungsstraße. Bei deren Planung kann durch eine alternierende Anordnung ein “schnurgerader“ Verlauf der eigentlichen Fahrbahn vermieden und auf diese Weise auch eine Geschwindigkeitsreduzierung erreicht werden. Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 3 von 5 Begründung BP 121 Sinnersdorf Frühzeitige Beteiligung Stand Januar 2017 Das städtebauliche Konzept sieht - entsprechend der Nachfragesituation – ausschließlich Bebauungsmöglichkeiten mit freistehenden Ein- bis Zweifamilienhäusern vor. Dabei ergibt sich durchgehend eine Hauptausrichtung der Gärten nach Süden, wodurch vor allem für die unmittelbar an die Bestandsbebauung angrenzenden neuen Baugrundstücke ein zu nahes Heranrücken der Terrassenbereiche an die bestehenden Gärten vermieden werden kann. Die entstehenden Grundstücksgrößen liegen bei durchschnittlich 500 bis 570 m². Es ist vorgesehen, eine maximal zweigeschossige Bebauung mit einer Gesamthöhe von maximal 8.0 m zu ermöglichen. Dies entspricht den am Ortsrand bei den bestehenden Reihenhäusern vorwiegend vorhandenen Bebauungshöhen. Da die zu überplanende Fläche im Verhältnis zur Höhenlage der beiden Erschließungsstraßen Am Theuspfad und Am Eggershof tiefer liegt, wird – auch aufgrund der Entwässerungsplanung - die neue Erschließungsstraße um bis zu ca. 1.0 m über dem heutigen Geländeniveau verlaufen. Um einen niveaugleichen Anschluss der neuen Baugrundstücke an diese neue Erschließungsstraße, an die westlich angrenzenden bebauten Grundstücke wie auch an die östlich angrenzende Grünfläche zu gewährleisten, wird der Bebauungsplan die zukünftige Höhenlage der Baugrundstücke verbindlich festschreiben. Dies bedeutet, dass Aufschüttungen auf den zukünftigen Baugrundstücken de facto vorgeschrieben werden. In Bezug auf die angrenzende bestehende Reihenhausbebauung werden sich durch die Aufschüttungen keine Probleme ergeben, da diese annähernd auf dem gleichen Niveau wie die geplante neue Erschließungsstraße liegen und sich daher durch die vorzunehmenden Aufschüttungen auf den neuen Baugrundstücken eine Angleichung an das bestehende Höhenniveau der angrenzenden Bebauung ergeben wird. Östlich zur freien Landschaft hin soll das Plangebiet durch einen 8.0 m breiten Grünsaum eingefasst werden, welcher durch Bepflanzung und die Anlage eines Fußweges gestaltet werden soll und sowohl die Funktion eines „grünen“ Übergangs von den zukünftig bebauten Flächen zur Ackerflur als auch des ökologischen Ausgleichs für die mit dem BP 121 einhergehenden Eingriffe in Natur und Landschaft übernehmen kann. Innerhalb dieser Grünfläche kann der sich aus den Aufschüttungen ergebende Höhenversprung zur freien Landschaft hin durch eine entsprechend abböschende Geländemodellierung gestaltet werden. Im südlichen Eckbereich des B-Planes unmittelbar nördlich des mit der Druckerhöhungsanlage der Rheinenergie bebauten Flurstücks ist die Anlage eines für die Entwässerung notwendigen Regenrückhaltebeckens vorgesehen, welches eine Größe von ca. 600 m² aufweisen wird. Die bereits erwähnte Druckerhöhungsanlage, welche den für die Trinkwasserversorgung notwendigen Druck erzeugt, liegt ebenfalls im Geltungsbereich des B-Planes und wird im Rechtsplan als Versorgungsfläche gem. § 9 (1) Nr. 12 BauGB festgesetzt. Flächenbilanz: Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 121 Sinnersdorf umfasst eine Fläche von ca. 18.400 m². Davon sind Nettobauland ca. 12.330 m², öffentliche Verkehrsflächen ca. 2.670 m², Regenrückhaltebecken inklusive dessen Erschließung ca. 750 m², RWE-Fläche mit Druckerhöhungsanlage 250 m² und Grünflächen ca. 2.400 m². 7. Umweltbelange Im Rahmen des weiteren Planverfahrens wird eine Umweltprüfung durchgeführt, die die voraussichtlichen Umweltauswirkungen des Planvorhabens ermittelt und bewertet. Diese Ergebnisse werden in einem Umweltbericht dargestellt. Neben einer Bestandsaufnahme des Umweltzustandes erfolgt eine Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung (hinsichtlich der relevanten Schutzgüter). Es werden Überlegungen zur Vermeidung, zur Verringerung und zum Ausgleich möglicher nachteiliger Folgen angestellt. Die Ergebnisse werden in einem landschaftspflegerischen Begleitplan dargestellt. Wesentliche Teile des Umweltberichtes sind außerdem Angaben über die wichtigsten Merkmale der bei der Umweltprüfung verwandten Verfahren bzw. Angaben über Schwierigkeiten bei der Ermittlung der Daten. Ein weiterer Baustein des Umweltberichtes wird die Artenschutzprüfung (ASP) sein, welche bereits erstellt worden ist (siehe Anlage). Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 4 von 5 Begründung BP 121 Sinnersdorf Frühzeitige Beteiligung 8. Stand Januar 2017 Kosten Der Stadt Pulheim entstehen für die Erstellung einer vermessungstechnischen Kartengrundlage, der Artenschutzprüfung, des Umweltberichtes sowie der notwendigen Untersuchungen zur Bodendenkmalpflege und des Kampfmittelräumdienstes Kosten. Pulheim, den 27.01.2017 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 5 von 5