Beschlussvorlage (Konzept sozialer Wohnungsbau auf städtischen Baugrundstücken)

Vorlage Nr.: 340/2016 Erstellt am: 01.12.2016 Aktenzeichen: III / 26 Vorlage zur Beratung/Beschlussfassung Gremium TOP ö. Sitzung Ausschuss für Liegenschaften und Hochbau 2 X 16.03.2017 Haupt- und Finanzausschuss 2 X 28.03.2017 X 04.04.2017 Rat nö. Sitzung Termin Betreff Konzept sozialer Wohnungsbau auf städtischen Baugrundstücken Veranlasser/in / Antragsteller/in Stadtverwaltung / SPD Fraktion Haushalts-/Personalwirtschaftliche Auswirkungen Die Vorlage hat haushaltswirtschaftliche Auswirkungen: ― bei Einzahlungen bzw. Erträgen ja x nein ― bei Einzahlungen bzw. Erträgen ― bei Auszahlungen bzw. Aufwendungen ja x nein ― bei Auszahlungen bzw. Aufwendungen Die Vorlage hat personalwirtschaftliche Auswirkungen: ja x nein Finanzierungsbedarf gesamt: (ggf. inkl. zusätzlicher Personalkosten) € — im Haushalt des laufenden Jahres € — in den Haushalten der folgenden Jahre € € € Die Mittel stehen haushaltswirtschaftlich zur Verfügung: Finanzierungsvorschlag (und ggf. weitere Erläuterungen): ja nein Vorlage Nr.: 340/2016 . Seite 2 / 5 Beschlussvorschlag Der Ausschuss für Liegenschaften und Hochbau empfiehlt, der Haupt- und Finanzausschuss empfiehlt, der Rat der Stadt Pulheim beschließt: 1. Die Stadtverwaltung wird beauftragt in den Jahren 2017 bis 2019 die nachfolgend aufgeführten städtischen Grundstücke zu vermarkten, um auf den Grundstücken Geschosswohnungsbau im Rahmen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus durch Investoren errichten zu lassen. 2017: städtisches Grundstück Gemarkung Sinnersdorf, Flur 1, Flurstücke 546 und 548, Siegstraße, Teilfläche in Größe von circa 3.000 qm 2018: städtisches Grundstück Gemarkung Sinnersdorf, Flur 7, Flurstück 247, Christophstraße/Hedwigstraße, Teilfläche in Größe von circa 1.084 qm und städtisches Grundstück Gemarkung Brauweiler, Flur 21, Flurstück 374, Sinthern Am Fronhof, Teilfläche in Größe von circa 1.000 qm 2019: städtisches Grundstück Gemarkung Brauweiler, Flur 18, Flurstück 616, Brauweiler, Sportplatz Bernhardstraße, eine noch festzulegende Teilfläche der mit Geschosswohnungsbau bebaubaren Fläche (insgesamt ca. 5400 qm) Die Stadtverwaltung wird weiterhin beauftragt, die notwendigen Bebauungsplanverfahren zu betreiben und den zuständigen Fachausschüssen bzw. dem Rat zur Beschlussfassung vorzulegen sowie die notwendigen Erschließungen vorzunehmen, um die rechtzeitige Vermarktbarkeit der Grundstücke herbei zu führen. Die Stadtverwaltung wird dem Ausschuss für Liegenschaften und Hochbau jeweils zu gegebener Zeit eine Beschlussvorlage zur Festlegung der jeweiligen Vermarktungskriterien für die einzelnen Grundstücke unterbreiten. Die Stadt Pulheim erhält das Belegungsrecht an den zu errichtenden öffentlich geförderten Wohnungen. 2. Der Antrag der SPD Fraktion vom 01.12.2016, im Bereich des noch aufzustellenden Bebauungsplanes 115 Pulheim, eines der drei vorgesehenen Gebäude des Geschosswohnungsbaus im Rahmen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus zu errichten und die Voraussetzungen dafür zu schaffen, wird abgelehnt. Erläuterungen Der Planungsausschuss hat die Stadtverwaltung in seiner Sitzung am 29.06.2016 beauftragt schnellstmöglich ein Handlungskonzept zu entwickeln, dass dem Bedarf nach bezahlbarem Wohnraum im Sinne des sozialen Wohnungsbaus Rechnung trägt. Hierbei sollen ausdrücklich die demographische Entwicklung innerhalb der Kommune und die Integration von Flüchtlingen berücksichtigt werden. Vorlage Nr.: 340/2016 . Seite 3 / 5 In einem ersten vorbereitenden Schritt soll die Stadtverwaltung zeitnah eine Übersicht über alle vorhandenen Flächen, die sich für den sozialen Wohnungsbau eignen, erstellen. Dabei soll dargestellt werden, welche Anzahl an Wohnungen auf diesen Flächen jeweils geplant werden könnten, welche Kosten auf die Stadt zukommen und welche Fördermöglichkeiten in Anspruch genommen werden können. Die geplanten Neubaugebiete sollen bei dieser Betrachtung ausdrücklich einbezogen werden. Auf die diesbezüglichen Erläuterungen der Stadtverwaltung in der Beschlussvorlage Nummer 212/2016 wird hingewiesen. Danach ist eine flächendeckende Untersuchung ohne externe Bearbeitung gänzlich auszuschließen, zumal Ableitungen zu Kosten und Förderoptionen getroffen werden sollen. Die Stadtverwaltung hat daher in einem ersten Schritt den stadteigenen Grundstückbestand daraufhin geprüft, ob für den Geschosswohnungsbau im Rahmen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus geeignete Grundstücke vorhanden sind. Die aus Sicht der Stadtverwaltung potentiell in Frage kommenden Grundstücke sind im Beschlussentwurf dargestellt. Eine Prüfung dieser Grundstücke auf eine konkret mögliche Wohnungsanzahl konnte nicht erfolgen, da dies in der Regel eines Vorentwurfes bedarf. Die Stadtverwaltung wird die Grundstücke für den Geschosswohnungsbau nicht selbst bebauen, sondern wie in solchen Fällen üblich, an Investoren und Bauträger vermarkten und die Erwerber dann im Kaufvertrag konkret auf die entsprechende Bebauung, hier den öffentlich geförderten Mietwohnungsbau, verpflichten. Nach Kenntnis der Stadtverwaltung gibt es auch für dieses Marktsegment eine Anzahl von geeigneten Investoren. Dies sind öffentliche Wohnungsbauunternehmen, aber auch private Investoren. Um die beabsichtigte Bebauung zu ermöglichen sind für einzelne Grundstücke noch Bebauungspläne aufzustellen und Erschließungsmaßnahmen durchzuführen. Die Grundstücke Christophstraße/Hedwigstraße in Sinnersdorf und Am Fronhof in Sinthern sind bebaut mit Unterkünften für Flüchtlinge und Asylbewerber. Die Gebäude sollen ob ihres Zustandes und Alters ohnehin absehbar abgebrochen werden. Vor einer Vermarktung sind die Unterkünfte frei zu machen und die Bewohner in anderen Einrichtungen unterzubringen. Trotz dieser noch zu schaffenden Voraussetzungen hält es die Stadtverwaltung für sinnvoll und notwendig die Grundstücke nach und nach in den Jahren 2017 bis 2019 der Vermarktung zuzuführen. Die beabsichtigte Reihenfolge ist im Beschlussentwurf dargestellt. 2017: Die Stadt Pulheim ist durch einen Grundstückstausch Eigentümerin eines zusammen hängenden Grundstückbereiches in der Verlängerung der Siegstraße in Sinnersdorf in Größe von 3.493 qm geworden. Für diesen Grundstücksbereich und die beiden angrenzenden privaten Flurstücke 41 und 544 soll ein Bebauungsplan aufgestellt werden. Der Bereich liegt zwischen dem Willi-Schumacher-Weg, dem Sportplatz, der Bebauung an der Wupperstraße und der Siegstraße. Es ist davon auszugehen, dass im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ein Teil des städtischen Grundstücksbereiches mit einer öffentlichen Erschließungsanlage beplant wird, so dass ein vermarktbarer städtischer Grundstücksbereich von circa 3.000 qm verbleibt. Das betreffende Grundstück ist in dem als Anlage 1 beigefügten Lageplan gekennzeichnet. Vorlage Nr.: 340/2016 . Seite 4 / 5 2018: Die Stadt Pulheim ist Eigentümerin des Eckgrundstückes Christophstraße/Hedwigstraße in Sinnersdorf. Das Grundstück ist noch bebaut mit vier Unterkünften zur Unterbringung von Flüchtlingen, in denen zurzeit insgesamt 19 Personen untergebracht sind. Die Unterkünfte, Baujahr 1992, sind mit Blick auf Alter, Zustand und Qualität absehbar abzubrechen. In dem Grundstücksbereich standen ursprünglich insgesamt zehn Gebäude zur Unterbringung von Flüchtlingen. Sechs der Gebäude wurden in der Vergangenheit bereits abgebrochen. Das Grundstück hat eine Größe von 1.084 qm. Es ist im Bebauungsplan 1.15 von Sinnersdorf bereits als Baugrundstück ausgewiesen. Eine Vermarktung des Grundstücks kann in 2018 erfolgen. Vor einer Vermarktung sind die Bewohner der Flüchtlingsunterkunft an anderer Stelle unter zu bringen Das Grundstück ist in dem als Anlage 2 beigefügten Lageplan gekennzeichnet. Die Stadt ist Eigentümerin des Grundstücks Am Fronhof, Gemarkung Brauweiler, Flur 21, Flurstück 374. Auf dem Grundstück befinden sich unter anderem fünf Gebäude einer Unterkunft zur Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern. Es handelt sich um baugleiche Unterkünfte wie auf dem vorgenannten Grundstück Christophstr. in Sinnersdorf. Die Gebäude wurden ebenfalls 1992 errichtet und sind hinsichtlich Zustand und Qualität in gleicher Weise einzuschätzen. Auch hier soll dauerhaft ein Abbruch der Gebäude erfolgen. In den Gebäuden sind 26 Personen untergebracht. Ein circa 1.000 qm großer Bereich des städtischen Grundstücks ist dieser Nutzung zugeordnet. Die betreffende Teilfläche ist in dem als Anlage 3 beigefügten Lageplan gekennzeichnet. Auch diese Teilfläche kann 2018 vermarktet werden. Für die Nutzung dieser Teilfläche zum Zwecke des Wohnungsbaus ist ein Bebauungsplan aufzustellen. 2019: Die Stadt Pulheim ist Eigentümerin des Sportplatzgrundstückes Bernhardstraße/Laurentiusweg in Brauweiler. Nach Fertigstellung des Kunstrasenplatzes im Sportpark Brauweiler wir dieser Sportplatz nicht mehr genutzt. Es steht bereits länger in Rede, das Grundstück nach Beendigung der Sportnutzug einer Bebauung zuzuführen. Hier bietet es sich an auf dem Grundstück Geschosswohnungsbauten zu errichten, die über die Bernhardstraße erschlossen werden. Die Stadtverwaltung geht momentan von drei Mehrfamilienhäusern aus, die durch eine Bebauung mit einigen Einfamilienhäusern ergänzt werden kann. Für diesen Bereich ist ein Bebauungsplan aufzustellen. Die Vermarktung und Beplanung des Grundstückes sollen im Rahmen eines Investorenwettbewerbes erfolgen. Die Vermarktung kann in 2019 erfolgen. Das Grundstück hat insgesamt eine Größe von 13.529 qm. Abzüglich baumbestandener Flächen, Lärmschutzflächen und potentieller künftiger Erschließungsflächen verbleibt aus Sicht der Stadtverwaltung ein vermarktbarer Bereich von circa 7.700 qm, wobei ca. 5.400 qm für den Geschosswohnungsbau vorgesehen werden. Das Grundstück ist in dem als Anlage 4 beigefügten Lageplan gekennzeichnet. Mit Schreiben vom 01.12.2016 beantragt die SPD-Fraktion im Rat der Stadt Pulheim das auf mindestens einem der drei Grundstücke, die planungsrechtlich im Bebauungsplan 115 von Pulheim für Geschosswohnungsbau vorgesehen werden, ein Gebäude im Rahmen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus errichtet wird. Der Antrag ist der Vorlage als Anlage 5 beigefügt. Aus Sicht der Stadtverwaltung soll diesem Antrag nicht gefolgt werden. In dem Bereich Pulheim Süd, bestehend aus den Bebauungsplanbereichen 113 bis 115, verfolgt die Stadt Pulheim das Ziel durch die Bebauungsplanung, Erschließung und Vermarktung eine städtebaulich anspruchsvolle Bebauungsqualität zu erzielen. Das Vermarktungsverfahren für die Grundstücke des Geschosswohnungsbaus im Bereich des Bebauungsplanes 113 hat diesbezüglich gute Ergebnisse gebracht. Daher soll auch im Bereich des Bebauungsplanes 115 dieses Verfahren angewendet werden, um die drei städtischen Grundstücke, die für den Geschosswohnungsbau vorgesehen sind, anzubieten. Vorlage Nr.: 340/2016 . Seite 5 / 5 Der Ausschuss für Liegenschaften und Hochbau hat den Kaufpreis für diese drei Grundstücke in seiner Sitzung am 26.01.17 auf 440 €/qm festgelegt. Dieser Kaufpreis ist für freifinanzierten Geschosswohnungsbau angemessen. Im engen Kostenrahmen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus ist der Kaufpreis gegebenenfalls nicht mehr wirtschaftlich darstellbar. Für die drei Grundstücke sieht das Offenlageexemplar des Bebauungsplanentwurfes 115 Tiefgaragenanlagen für die Deckung des notwendigen Stellplatzbedarfes vor. Oberirdische Stellplatzanlagen auf den Grundstücken sind nicht vorgesehen. Die Tiefgaragenanlagen sind mit ausreichender Substratüberdeckung zu errichten, um auch das Anlegen angemessener Außenanlagen zu ermöglichen. Aus Sicht der Stadtverwaltung sind dies städtebaulich sinnvolle Maßnahmen, die sich aber gegenüber oberirdischen Stellplatzanlagen kostensteigernd auswirken und im engen Kostenrahmen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus gegebenenfalls nicht mehr darstellbar sind. Insofern kann keine Festlegung auf den öffentlich geförderten Wohnungsbau für eines der drei Grundstücke des Geschosswohnungsbaus erfolgen. Es besteht eine erhebliche Nachfrage auch nach Wohnungen im freifinanzierten Wohnungsbau. Daher geht die Stadtverwaltung davon aus, dass die Grundstücke für den Geschosswohnungsbau, unter Berücksichtigung der dargestellten Rahmenbedingungen, als freifinanzierte vermarktet werden. Die Bewerbungen von Investoren für den öffentlich geförderten Wohnungsbau sind aber auch möglich. Sofern Investoren für den öffentlich geförderten Wohnungsbau, unter Berücksichtigung der dargestellten Rahmenbedingungen, Bewerbungen abgeben, werden diese nach den gleichen Kriterien bewertet und nachfolgend dem Ausschuss für Liegenschaften und Hochbau zur Beschlussfassung vorgelegt, wie die Bewerbungen für den freifinanzierten Wohnungsbau (siehe hierzu LHA 26.01.17, Vorl.Nr. 361/2016, Punkt 7. des Beschlussentwurfs). Die drei städtischen Grundstücke des Geschosswohnungsbaus im Bereich des BP 115 Pulheim sind in den Anlagen 6 und 7 zu dieser Vorlage dargestellt.