Beschlussvorlage (Festsetzungen BP 108 PU 1301)

TEXTLICHE FESTSETZUNGEN Bebauungsplan Nr. 108 Pulheim 1301 A Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 BauGB 1. Art der baulichen Nutzung Der Plangeltungsbereich wird als Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO wird festgesetzt, dass die nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nicht Bestandteil des Bebauungsplanes sind. 2. Maß der baulichen Nutzung 2.1 Traufhöhe (TH) und Firsthöhe (FH) baulicher Anlagen Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verb. mit § 16 Abs. 2 und § 18 Abs. 1 BauNVO ist die Höhe baulicher Anlagen durch die max. Traufhöhen (TH) und die max. Firsthöhen (FH) der baulichen Anlagen bestimmt. Als oberer Bezugspunkt für die TH wird die Schnittkante zwischen den Außenflächen des aufgehenden Mauerwerks und der Oberfläche der Dachhaut bestimmt. Bei Staffelgeschossen (zurückgesetzt um mind. 1,0 m von allen Gebäudeumfassungswänden) bemisst sich die TH durch den Abschluss der das Gebäude (nicht das Dachgeschoss) umfassenden Wände. Die Brüstungen von Dachterrassen sind unabhängig von der Materialwahl mitzurechnen. Die FH ergibt sich aus der waagerechten Schnittlinie der geneigten Dachflächen des Satteldaches. Bei Pultdächern/Zeltdächern entspricht die FH der Dachabschlusskante. Als unterer Bezugspunkt wurde ein Wert von 48,50 ü. NN festgelegt. 2.2 Grundflächenzahl (GRZ) Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 in Verb. mit § 16 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO wird die max. Grundflächenzahl für das allgemeine Wohngebiet mit 0,4 festgesetzt. Für Anlagen im Sinne des § 19 Abs. 4 BauNVO darf die festgesetzte Grundflächenzahl lediglich bis zu einer Gesamtgrundflächenzahl von 0,6 überschritten werden. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. mit § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO darf bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche durch die Flächen von Tiefgaragen mit ihren Zufahrten, die lediglich das Grundstück unterbauen, die festgesetzte Grundflächenzahl bis zu einer Gesamtgrundflächenzahl von maximal 0,8 überschritten werden. 3. Bauweise, Baugrenzen 3.1 Bauweise Für den Plangeltungsbereich wird die offene Bauweise gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. § 22 Abs. 1 und 2 BauNVO festgesetzt. Die Baukörper müssen mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser oder Doppelhäuser errichtet werden. 3.2 Überschreiten der Baugrenze durch Terrassen Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB in Verb. mit § 23 Abs. 3 BauNVO wird festgesetzt, dass ein Überschreiten der Baugrenzen durch die Flächen von Terrassen bis zu einer Tiefe von max. 3,0 m zugelassen werden kann, sofern die maximal zulässige GRZ gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO nicht überschritten wird. 4. Flächen für Stellplätze und Nebenanlagen 4.1 Tiefgaragen und Stellplätze / Garagen / Carports Gemäß § 12 Abs. 4 BauNVO sind im Geltungsbereich Stellplätze für den ruhenden Verkehr nur in unterirdischen Garagengeschossen (TGa) zulässig. Eine Ausnahme hiervon bildet die im nordöstlichen Teil festgesetzte Fläche für Stellplätze / Garagen und Carports, die aus dem Ursprungsplan übernommen wurde. Gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO wird festgesetzt, dass Tiefgaragen auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig sind (siehe auch Grundflächenzahl Absatz 3). Ihre Decken sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche vollständig mit einer Substratschicht von mind. 1 m zu überdecken und dauerhaft zu begrünen. Dies gilt nicht in Bereichen mit Terrassen oder zulässiger baulicher Nebenanlagen. 4.2 Nebenanlagen Gemäß § 23 Abs. 5 BauNVO in Verb. mit § 16 Abs.2 BauNVO wird festgesetzt, dass auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen untergeordnete oberirdische Nebenanlagen (wie z.B. Gartengerätehäuser) nur eingeschränkt bis zu einem Rauminhalt von max. 30 m³ zulässig sind. In den als Vorgartenfläche festgesetzten Bereichen sind diese Nebenanlagen unzulässig. Ausgenommen hiervon sind Anlagen für die Unterbringung von Abfall- und Wertstoffbehältern (siehe auch B Nr. 3). B Bauordnungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 4 BauGB in Verb. mit § 86 BauO NRW 1. Einfriedungen Als Abgrenzung der Vorgärten (siehe entsprechende Signatur) sind nur Hecken bis zu 1,2 m über der Oberkante der angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche zulässig. Eingebunden in diese Hecken sind Maschendraht- oder Stabgitterzäune bis max. 1.2 m Höhe zulässig. Als unterer Bezugspunkt gilt die mittlere Höhenlage der an das jeweilige Baugrundstück angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche (Außenkante der Verkehrsfläche entlang der Grenze zum anschließenden Baugrundstück). Außerhalb der Vorgärten sind Einfriedungen ausschließlich als lebende Hecken bis max. 2,0 m zulässig. Eingebunden in diese Hecken sind nur Maschendraht- oder Stabgitterzäune bis max. 1,8 m zulässig. 2. Vorgartenflächen Die gekennzeichneten Vorgartenbereiche sind unversiegelt anzulegen und zu begrünen. Dies bedeutet, dass diese Flächen mit Mutterboden flächendeckend anzulegen sind und mit Rasen, Sträuchern, Bodendeckern und/oder Grünpflanzen bestanden sein müssen. Befestigte Flächen (Hauseingang, Fläche für Mülltonnen) dürfen insgesamt 50 % der Vorgartenfläche (als Vorgartenfläche gilt der Bereich zwischen Hauswand und Straße ohne die Zufahrten) nicht überschreiten. Zu den befestigten Flächen zählen auch Kies- und Granulatschüttungen. Stellplätze sind in diesen Bereichen nur auf der Fläche der Garagenzufahrt zulässig. 3. Nebenanlagen Anlagen für die Unterbringung von Abfall- und Wertstoffbehältern außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche sind so einzufrieden und möglichst einzugrünen, dass sie vom öffentlichen Raum (Straße) nicht frei einsehbar sind. C Kennzeichnungen und nachrichtliche Übernahmen gemäß § 9 Abs. 5 und 6 BauGB 1. Wasserschutzzone Das gesamte Plangebiet liegt in der Wasserschutzzone III B der Wassergewinnungsanlagen Weiler und Worringen/Langel. Die Festsetzungen und Bestimmungen der Wasserschutzgebietsverordnung vom 21.10.1991 sind zu beachten bzw. einzuhalten. Der Bau der verkehrstechnischen Erschließungsanlagen im Plangebiet bedarf gem. der vorab genannten Verordnung der Genehmigung durch die untere Wasserbehörde. Bei der Planung einer eventuellen geothermischen Nutzung ist Grundwasserschutz zu beachten. Daher ist vor Bau und Betrieb einer geothermischen Anlage eine wasserrechtliche Erlaubnis bei der Unteren Wasserbehörde des Rhein-Erft-Kreises zu beantragen. 2. Entwässerung Änderung nach der Auslegung Gemäß § 9 Anschluss- und Benutzerzwang der Entwässerungssatzung der Stadt Pulheim ist das gesamte anfallende Abwasser, in Erfüllung der Abwasserüberlassungspflicht nach § 53 Abs. 1c LWG, in die öffentliche Abwasseranlage einzuleiten. Sowohl das Schmutzwasser als auch das auf befestigten Flächen anfallende Regenwasser sind der Mischwasserkanalisation im Pletschmühlenweg zuzuführen. 3. Artenschutz Aus Artenschutzgründen muss das Baufeld außerhalb der Vogelbrutzeit freigemacht werden (also in der Zeit vom 01.10 – 28.02). 4. Kampfmittel Generell sind Bauarbeiten sofort einzustellen sofern Kampfmittel gefunden werden. In diesem Fall ist die zuständige Ordnungsbehörde, der KBD oder die nächstgelegene Polizeidienstelle unverzüglich zu verständigen. Erfolgen zusätzliche Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen etc. wird seitens des Kampfmittelbeseitigungsdienstes (KBD) eine Sicherheitsdetektion empfohlen. Die weitere Vorgehensweise ist mit dem Kampfmittelbeseitigungsdienst abzustimmen. Weitere Informationen sind auf der Internetseite des KBD zu finden: www.brd.nrw.de/ordnung_gefahrenabwehr/kampfmittelbeseitigung/service/index.html 5. Bodenverunreinigungen Aus bodenschutzrechtlicher Sicht ist durch eine gutachterliche Stellungnahme im Baugenehmigungsverfahren sicherzustellen, dass durch die ehemalige Nutzung als Gärtnerei keine Bodenverunreinigungen hervorgerufen wurden. Denkbar sind Verunreinigungen durch die Anwendung und Lagerung von Dünger und Pflanzenschutzmitteln, durch Öl im Standortbereich alter Heizanlagen sowie sonstige Betriebsstoffe oder sonstige Ablagerungen. Die Auswertung des Gutachtens ist dem Rhein-Erft-Kreis, Amt für Umweltschutz und Kreisplanung, zur Stellungnahme vorzulegen. Pulheim, den 23.11.2016