Daten
Kommune
Pulheim
Größe
525 kB
Datum
14.12.2016
Erstellt
05.12.16, 18:33
Aktualisiert
05.12.16, 18:33
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Entwurf der Begründung zum
Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln, 2. Änderung
Erneute Auslegung
Bereich: Stommeln, Hauptstraße 10 bis 20
Verfahren gem. § 13a Baugesetzbuch (BauGB)
Erneute Beteiligung gem. § 4a (3) BauGB
Stand November 2016
Entwurf der Begründung zum
Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln, 2. Änderung (gem. § 13a BauGB)
Erneute Beteiligung gem. § 4a (3) BauGB
Stand November 2016
INHALTSVERZEICHNIS
1.
Ausgangslage – Planungsanlass – Planerfordernis
2.
Räumlicher Geltungsbereich
3.
Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan
4.
Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes
5.
Planungsziele
Seite 3
Seite 3
Seite 3
Seite 3
Seite 4
6.
Inhalt des Planentwurfes
Seite 4
6.1
6.1.1
Bauliche und sonstige Nutzung
Art der baulichen Nutzung
6.2
6.2.1
6.2.2
Maß der baulichen Nutzung
Grundflächenzahl; Geschossflächenzahl
Höhe der baulichen Anlagen
Seite 4
6.3
Bauweise; Überbaubare Grundstücksflächen
Seite 5
6.4
Nicht überbaubare Grundstücksflächen, Stellplätze (Tiefgarage)
6.5
Flächen zum Erhalt und zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern
7.
Niederschlagswasser und Abwasser
8.
Erschließung
Seite 5
Seite 5
9.
Umweltbezogene Informationen – Umweltbericht – Artenschutzprüfung
10.
Kennzeichnungen, Nachrichtliche Übernahme (§ 9 Abs. 5 und 6 BauGB)
Seite 6
Seite 6
11.
Örtliche Bauvorschriften
12.
Kosten
Stadt Pulheim
Seite 6
Seite 7
Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie
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Entwurf der Begründung zum
Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln, 2. Änderung (gem. § 13a BauGB)
Erneute Beteiligung gem. § 4a (3) BauGB
Stand November 2016
1.
Ausgangslage – Planungsanlass – Planerfordernis
Der Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln besteht seit dem 21.12.2004. Dieser Plan setzt im Hinterlandbereich der
Häuser Hauptstraße 12-18 zwei zusätzliche Bauflächen fest, die nach dem damaligen Bebauungskonzept jeweils
mit Reihenhäusern, teilweise zweieinhalbgeschossig und teilweise eingeschossig plus ausgebautem Dach, bebaut werden sollten. Diese Bebauung konnte jedoch aufgrund von wirtschaftlichen Problemen des Investors nicht
realisiert werden. Nach dem Verkauf der Grundstücke Hauptstraße 14-18 entwickelte der neue Eigentümer ein
abgewandeltes Bebauungskonzept, welches sich jedoch auf der Grundlage des geltenden Planungsrechtes nicht
umsetzen ließ, so dass der Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln geändert wurde. Der Bebauungsplan
Nr. 36 A Stommeln, 1. Änderung wurde am 13.12.2011 rechtskräftig.
Ein Investor plant nun im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 36 A Stommeln, 1. Änderung einen Neubau
mit seniorengerechten Wohnungen. Auf der Grundlage des bestehenden rechtskräftigen Bebauungsplanes
Nr. 36 A Stommeln, 1. Änderung ist dieses Vorhaben nicht zu realisieren. Daher sind zur Sicherung der Planung
die Änderung der Baufläche und die Festsetzung einer Tiefgarage erforderlich.
Städtebaulich ist der Standort aufgrund der zentralen Lage sehr gut im Dorfkern und der eine Einfügung ermöglichenden umgebenden Baustruktur, welche stets mit einer größeren zusammenhängenden Gebäudeform einhergeht, geeignet. Durch eine Anpassung der planungsrechtlichen Festsetzungen sollen daher die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Errichtung des Wohngebäudes mit seniorengerechten Wohnungen geschaffen
werden.
2.
Räumlicher Geltungsbereich – Planverfahren
Der Geltungsbereich der 2. Änderung hat eine Größe von ca. 4300 qm und umfasst die Grundstücke Hauptstraße 10 bis 20 in Stommeln, die südlich an die Gärten der Grundstücke Voisberg 15 d bis 27 grenzen.
Der im festgesetzten Baufenster mögliche Baukörper stellt als Nachverdichtungsprojekt eine Maßnahme der
Innenentwicklung dar. Demzufolge ist es möglich, den Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln, 2. Änderung im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufzustellen, da die Voraussetzungen für ein beschleunigtes Verfahren gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB, eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO von
weniger als 20.000 qm auf Grund der Größe des Plangebietes, nicht erreicht werden.
3.
Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan
Für den Geltungsbereich der 2. Änderung stellt der gültige Flächennutzungsplan „gemischte Bauflächen“ dar. Die
für den Planentwurf der 2. Änderung vorgesehene Baugebietsfestsetzung „Dorfgebiet“ entspricht der Darstellung
im Flächennutzungsplan und nimmt insofern auch die bereits im B-Plan Nr. 36 A Stommeln und der 1. Änderung
seinerzeit getroffene Festsetzung wieder auf.
Der Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln, 2. Änderung ist folglich als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt, ein
Verstoß gegen § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB liegt nicht vor.
4.
Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes
Die Plangebietsgrundstücke sind in den unmittelbar an der Hauptstraße liegenden Bereichen mit zweieinhalbgeschossigen Wohnhäusern bebaut. Der übrige Geltungsbereich der 2. Änderung stellt sich derzeit weit überwiegend als Brach- bzw. Rasenfläche ohne nennenswerten Bewuchs dar. Lediglich der südliche Randbereich des
Flurstücks 108 ist als steil ansteigender Hang, mit teils dichtem Gehölzbewuchs, ausgebildet. Über das Grundstück Hauptstraße 12 verläuft ein privater Kanal von der Bebauung Voisberg Haus-Nr. 15 - 15 d hin zur Hauptstraße.
Die an das Plangebiet angrenzenden Bereiche werden im Nordosten durch dörfliche Mischnutzungen in überwiegend zweigeschossiger Bauweise mit Satteldächern, nach Südwesten eher durch ein- bis zweigeschossige
Wohngebäude, ebenfalls mit Satteldächern, bestimmt.
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Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln, 2. Änderung (gem. § 13a BauGB)
Erneute Beteiligung gem. § 4a (3) BauGB
5.
Stand November 2016
Planungsziele
Planungsziel ist die Planrechtsänderung durch planungsrechtliche Anpassung, welche die Errichtung eines Geschosswohnungsbaus mit seniorengerechten Wohnungen und einer Tiefgarage ermöglicht.
Die Planung des Bebauungsplanes Nr. 36 A Stommeln, 2. Änderung mit der Festsetzung einer zusätzlichen
Baufläche zwischen der Baufläche an der Hauptstraße und der Baufläche im rückwärtigen Grundstücksbereich
sowie den konkreten städtebaulichen Vorgaben hinsichtlich der Nutzung und Lage der Gebäude auf dem Grundstück ermöglichen die Realisierung auch seniorengerechter Wohnungen.
6.
Inhalt des Planentwurfes
6.1 Bauliche und sonstige Nutzung
6.1.1 Art der baulichen Nutzung
Den aus der Darstellung des Flächennutzungsplanes erkennbaren städtebaulichen Entwicklungsvorstellungen
und den im unmittelbar angrenzenden Bereich vorhandenen gemischten Nutzungen wird für den Plangeltungsbereich durch die Festsetzung eines Dorfgebietes (MD-Gebiet) Rechnung getragen. Der Entwurf berücksichtigt die
in der unmittelbaren Nachbarschaft vorherrschenden Nutzungsstrukturen z. B. die Existenz vorhandener landwirtschaftlicher Hofanlagen auf den direkt nordöstlich angrenzenden Flächen und sichert damit deren Bestand.
In diesem Zusammenhang wird explizit auf das in § 5 Abs. 1 Satz 2 BauNVO formulierte Gebot der vorrangigen
einseitigen Rücksichtnahme seitens der anderen Nutzungen und hier vor allem der Wohnbebauung, auf die Belange der landwirtschaftlichen Betriebe, hingewiesen. Das bedeutet für die Neuerrichtung vor allem von Wohngebäuden in bestimmter Entfernung von Wirtschaftsstellen landwirtschaftlicher Betriebe, - genau diese Fallkonstellation ist bei der vorliegenden Planung gegeben - dass diese neue Wohnbebauung mit den üblichen von landwirtschaftlichen Hofstellen ausgehenden Immissionen bereits im Zeitpunkt der Ansiedlung rechnen müssen,
einschließlich etwaiger zusätzlicher Störungen bei Erweiterung eines bereits bestehenden Betriebes i.S. der dem
landwirtschaftlichen Betrieb nach § 5 Abs. 1 Satz 2 BauNVO eingeräumten Entwicklungsmöglichkeiten.
Da gemäß § 5 (2) Nr. 3 BauNVO in einem festgesetzten Dorfgebiet „Anlagen für gesundheitliche Zwecke„ allgemein zulässig sind, liefert die vorgesehene Baugebietsausweisung auch die als Planungsziel formulierte baurechtliche Zulässigkeitsvoraussetzung.
Die zusätzlichen Regelungen für das MD-Gebiet unter Nr. 1 der Textlichen Festsetzungen (Unzulässigkeit von
Sägewerken und Vergnügungsstätten) dienen einem verträglichen Miteinander der ansonsten zulässigen
Mischnutzungen und wurde aus dem derzeit rechtskräftigen BP 36 A Stommeln, 1. Änderung übernommen.
6.2 Maß der baulichen Nutzung
6.2.1 Grundflächenzahl
Das Maß der baulichen Nutzung ist durch die Obergrenze des § 17 Baunutzungsverordnung (BauNVO) mit einer
Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 für das gesamte Baugebiet festgesetzt und durch die Festsetzungen der Höhe
der baulichen Anlagen für die einzelnen Baufenster ausreichend bestimmt. Diese Höhen orientieren sich an der
derzeitig in der unmittelbaren Umgebung vorherrschenden Bestandsbebauung, der vorgelegten Planung, die sich
wiederum an den Höhen des derzeit in Kraft befindlichen Bebauungsplanes Nr. 36 A Stommeln, 1. Änderung
orientieren. Eine gebietsverträgliche Einbindung der künftigen Bebauung ist daher gewährleistet. Die Festsetzungen ermöglichen eine reizvolle, individuelle Gebäudeplanung, die sich in den Bestand einfügt. Auf die Festsetzung einer Geschosszahl wird somit verzichtet.
6.2.2 Höhe baulicher Anlagen
Gemäß § 16 (2) Nr. 4 BauNVO sind durch Planeintrag die Höhen baulicher Anlagen über Normalhöhennull (NHN,
Höhen für Bezugsfläche über dem Meeresspiegel im Deutschen Haupthöhennetz 1992) festgesetzt. Der Bebauungsplan sieht differenzierte Höhenbegrenzungen für bauliche Anlagen vor. Die Höhen wurden aus der Planung
der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 36 A Stommeln übernommen.
Für die baulichen Anlagen entlang der Hauptstraße wird mit einer zulässigen Traufhöhe von max. 59.00 m über
NHN auf der der Hauptstraße zugewandten Seite und einer Firsthöhe von max. 63.40 m über NHN ein Rahmen
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gesteckt, der den vorhandenen höchsten Gebäuden angepasst ist und damit gewährleistet, dass Neubauten sich
in das städtebauliche Erscheinungsbild entlang der Hauptstraße einfügen. Für die Rückseite des dort geplanten
Neubaus werden entsprechend der projektierten Planung abweichende Traufhöhen festgesetzt, um dort die bauliche Gestaltung der rückwärtigen Gebäudeseite, mit einem zurückgesetzten Dachgeschoss, zu ermöglichen,
entsprechend dem Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln, 1. Änderung.
Insgesamt bewegen sich alle getroffenen Höhenfestsetzungen im Spektrum der bereits in der Umgebung vorzufindenden Größenordnungen; so kann gewährleistet werden, dass sich zum einen die zukünftigen Wohngebäude
auch hinsichtlich ihrer Höhenentwicklung in die bereits vorhandene Bebauung in der unmittelbaren Umgebung
einfügen und zum anderen keine Beeinträchtigung der Bewohner vor Ort durch zu hohe Wohngebäude entsteht.
6.3 Bauweise; Überbaubare Grundstücksflächen
Entsprechend der im Plangebiet fast ausschließlich vorhandenen geschlossenen Bauweise setzt der Entwurf der
2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 36 A Stommeln geschlossene Bauweise fest. Dies ermöglicht die für den
neuen Baukörper vorgesehene Grenzbebauung.
Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen erfolgt ausschließlich mittels Baugrenzen. Für die Lückenschließung entlang der Hauptstraße wird die geschlossene Bauweise in Verbindung mit den hier nur für die
oberen Geschosse festgesetzten Baugrenzen erst ab dem 1. Obergeschoss festgesetzt, um an dieser Stelle eine
ausreichend breite Zufahrt und damit eine Erschließung der zukünftigen rückwärtigen Bebauung zu sichern.
6.4 Nicht überbaubare Grundstücksflächen; Stellplätze (Tiefgarage)
Die nicht überbaubaren Flächen dienen als Zuwegung zur Tiefgarage, zum Mitteltrakt und dem rückwärtigen
Gebäudetrakt, sowie für das Abstellen von Müllcontainern. Diese nicht überbaubaren Flächen werden durch
gärtnerische Bepflanzung in die gesamte Anlage integriert. Dem vorgelegten Bebauungs- und Nutzungskonzept
entsprechend werden die für das Bauvorhaben notwendigen Stellplätze in einer Tiefgarage angelegt, die auch
nicht überbaubare Fläche in Anspruch nimmt. Die Bereiche der Tiefgarage außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche sind vollständig mit einer Substratschicht von mind. 0,50 m zu überdecken und dauerhaft zu begrünen. Die Tiefgarage ist entsprechend durch Planzeichnung festgesetzt.
6.5 Flächen zum Erhalt und zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern
Der Planentwurf setzt in den hinteren Grundstücksbereichen der Flurstücke 107 und 108 Flächen für den Erhalt
von Bäumen und Sträuchern fest. Diese Festsetzung soll sicherstellen, dass die zum Teil wertvollen vorhandenen Gehölzstrukturen - entsprechend einer Anregung der Unteren Landschaftsbehörde im Verfahren der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 36 A Stommeln, bereits während des Verfahrens zum Bebauungsplan
Nr. 36 A Stommeln - dauerhaft erhalten bleiben.
Der Bebauungsplan ermöglicht über die Festsetzung als „Dorfgebiet“ eine über das für eine Wohnnutzung normalerweise zulässige Versiegelungsmaß (für Wohngebiete ermöglicht die Baunutzungsverordnung einen Versiegelungsgrad von maximal 40 % der Grundstücksfläche) hinausgehende Versiegelung von maximal 60 % der
Grundstücksfläche. Zum Ausgleich für diese damit einhergehende Vergünstigung wird u.a. im Bebauungsplan, im
unmittelbaren Anschluss an die Fläche zum Erhalt von Bäumen und Sträuchern, ein Pflanzstreifen (Fläche zum
Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern) festgesetzt. Dieser ist gemäß den entsprechenden textlichen Festsetzungen (Ziffer 5) zu bepflanzen.
7.
Niederschlagswasser und Abwasser
Nach Abschluss der hydraulischen Sanierungsmaßnahmen in der Nettegasse ist auch der Mischwasserkanal in
der Hauptstraße entsprechend saniert. Daher muss gemäß § 9 der Entwässerungssatzung (Anschluss- und Benutzungszwang) das häusliche Schmutz- und Niederschlagswasser in den öffentlichen Kanal in der Hauptstraße
eingeleitet werden.
8.
Erschließung
Die Erschließung der neu zu errichtenden Anlage, im rückwärtigen Grundstücksbereich, erfolgt über eine direkte,
4.0 m breite überbaubare Zufahrt mit einer festgesetzten lichten Höhe von ≤ 3.0 m, durch das neu entstehende
Gebäude Hauptstraße 14-18, von der aus die Tiefgarage angefahren wird. Im Baugenehmigungsverfahren wird
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die Ein- und Ausfahrt der Durchfahrt und der Tiefgarage über eine Signalanlage zu regeln sein, da bei diesen
Breiten ein Begegnungsverkehr nicht möglich ist.
Um die gesicherte Erschließung für die Hinterlandbebauung Hauptstraße 12 unmittelbar von der Hauptstraße aus
planungsrechtlich sicher zu stellen, wird im Bereich der Baulücke zwischen den Häusern Hauptstraße 18 und
Hauptstraße 12 die Festsetzung aus der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 36 A Stommeln, ein Geh-, Fahrund Leitungsrecht mit einer Breite von 4.5 m, als Festsetzung übernommen. Auf diese Weise kann eine Durchfahrtsmöglichkeit durch die ansonsten auch dort vorgesehene geschlossene Bebauung geschaffen werden, welche auch durch eine entsprechende Signatur in der Planzeichnung festgeschrieben wird. Das festgesetzte Geh-,
Fahr- und Leitungsrecht wird im hinteren Bereich der Hauptstraße 12 auf einer Länge von i. M. 11.8 m in Richtung Südosten fortgeführt, um so die Erschließung der auch auf diesem Flurstück festgesetzten zusätzlichen
Baufläche sicher zu stellen.
Über das Grundstück Hauptstraße 12 verläuft darüber hinaus bereits ein Kanal, der auch zukünftig notwendig
sein wird. Daher wird für diesen Kanal ein entsprechendes Leitungsrecht im Bebauungsplan festgesetzt.
9.
Umweltbezogene Informationen – Umweltbericht – Artenschutzprüfung
Von einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und von einem Umweltbericht nach § 2a BauGB wird im beschleunigten Verfahren abgesehen. Ein Ausgleich ist gemäß § 1a Abs. 3 letzter Satz BauGB nicht erforderlich, da
die Eingriffe bereits vor der mit dem Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln, 2. Änderung getroffenen planerischen
Entscheidung zulässig waren, nämlich auf Basis der unter 1. genannten gültigen alten Bebauungspläne.
Der § 44 des Bundesnaturschutzgesetzes enthält für bestimmte Tier- und Pflanzenarten Verbotstatbestände, die
ihrem Schutz dienen. Daher bedürfen eingriffsbedingte Veränderungen von Natur und Landschaft immer dann
einer Überprüfung artenschutzrechtlicher Belange, wenn nicht von vornherein auszuschließen ist, dass bestimmte geschützte Arten von einem Vorhaben betroffen sein könnten.
Aus diesem Grunde wurde für den Geltungsbereich der 1. Änderung des BP 36 A Stommeln eine Artenschutzprüfung durchgeführt. Ergebnis dieser Prüfung ist, dass unter Berücksichtigung der formulierten Vermeidungsund Minderungsmaßnahmen, die sich hauptsächlich auf bau- und betriebsbedingte Maßnahmen beschränken,
der Bebauungsplan und die auf dessen Grundlage realisierbaren Vorhaben aus artenschutzrechtlicher Sicht
zulässig sind. Diese Artenschutzprüfung wurde im April 2011 durchgeführt und ist auf Grund der sich bisher nicht
veränderten artenschutzrechtlichen relevanten Strukturen noch maßgebend. Nach einer Ergänzung des Gutachters mit Datum vom 10.02.2016 sind keine artenschutzrechtlichen Konflikte erkennbar, die nicht bereits durch die
im Gutachten vom April 2011 bau- und betriebsbedingte Maßnahmen abgedeckt sind.
10. Kennzeichnungen; Nachrichtliche Übernahmen
Die durch die vorgegangenen Bebauungspläne bzw. Änderungen bekannten Kennzeichnungen und die Nachrichtlichen Übernahmen wurden in den Plan der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 36 A Stommeln zur umfassenden Information aller Betroffenen und an der Planung Beteiligten aufgenommen. Für die Öffentlichkeit
dient sie als Hinweis, dass bei der Planung eines Bauvorhabens neben dem Bebauungsplan noch andere planungsrelevanten Festsetzungen zu berücksichtigen sind.
11.
Örtliche Bauvorschriften
Der Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln, 1. Änderung trifft lediglich Regelungen sowohl zu den zulässigen Dachneigungen als auch zur Größe von Dachaufbauten und -einschnitten.
Das Plangebiet liegt innerhalb des Geltungsbereiches der Stommelner Ortskerngestaltungssatzung, welche daher grundsätzlich Anwendung findet, sofern der Bauleitplan keine abweichenden Bestimmungen enthält.
Letzteres ist insoweit der Fall, als er für die im Hinterlandbereich gelegenen überbaubaren Flächen, für die bereits ein konkretes Bebauungskonzept mit der Errichtung eines Staffelgeschosses vorliegt, ein Satteldach mit
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einer geringeren Dachneigung von mindestens 10° bis maximal 20° zulässt. Dies ist städtebaulich vertretbar, da
auf diese Weise eine zu starke Höhenentwicklung der baulichen Anlagen vermieden werden kann.
Ebenfalls abweichend zur Ortskerngestaltungssatzung wird für die rückwärtige Seite der geplanten Neubebauung
entlang der Hauptstraße, für den unteren Bereich des Dachgeschosses, auch das Flachdach als zulässig festgesetzt. Auch diese Abweichung ist städtebaulich vertretbar, da sie zum einen von der Hauptstraße aus optisch
nicht wahrnehmbar sein wird und zum anderen die architektonische Formensprache des gegenüberliegenden
Neubaus aufnimmt.
Die mit Textlicher Festsetzung getroffene Regelung zur zulässigen Größe von Dachaufbauten und -einschnitten
erlaubt Breiten von Einzelgauben bis zu einem Maß von ½ der jeweiligen Wandlänge des Gebäudes und übernimmt somit voll inhaltlich die entsprechende Regelung der Ortskerngestaltungssatzung. Dies soll einerseits eine
sinnvolle Ausnutzbarkeit der Dachgeschosse ermöglichen, andererseits aber auch verhindern, dass die Hauptdächer der Gebäude durch zu große Dachaufbauten und -einschnitte nicht mehr als solche wahrgenommen werden.
Die Vorschrift, dass Dachaufbauten mindestens 1.0 m unterhalb des Firstes des Hauptdaches einbinden müssen,
weicht von der entsprechenden Regelung der Ortskerngestaltungssatzung ab, die hier einen Abstand von 1.5 m
fordert. Auch diese Abweichung ist städtebaulich vertretbar, da auch mit einem einzuhaltenden Abstand von
einem Meter eine harmonische Gestaltung der Dachlandschaft gewährleistet werden kann, bei der die Hauptdächer der Gebäude optisch als solche wahrgenommen werden können.
12. Kosten
Durch die Planung entstehen der Stadt Pulheim keine Kosten.
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