Beschlussvorlage (Entwurf Begründung)

Begründung zum Bebauungsplan Nr. 26 Pulheim 1302, Siemensstraße Beteiligung gem. § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB Stand April 2016 Bebauungsplan Nr. 26 Pulheim 1302 Bereich: Siemensstraße Entwurf der Begründung zur Beteiligung gem. § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB April 2016 AMT FÜR STADTENTWICKLUNG; STADTPLANUNG UND DEMOGRAFIE STADT PULHEIM Begründung zum Bebauungsplan Nr. 26 Pulheim 1302, Siemensstraße Beteiligung gem. § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB Stand April.2016 INHALTSVERZEICHNIS 1. Planungsanlass, Planerfordernis, ............................................................................ 3 2. Räumlicher Geltungsbereich .................................................................................... 3 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen / Planverfahren ....................... 3 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes .................................................... 4 5. Planungsziel .......................................................................................................... 4 6. Inhalte des Bebauungskonzepts ............................................................................... 5 8.. Umweltbelange ...................................................................................................... 5 9. Kosten .................................................................................................................. 5 Stadt Pulheim Seite 2 von 5 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 26 Pulheim 1302, Siemensstraße Beteiligung gem. § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB 1. Stand April.2016 Planungsanlass, Planerfordernis In der nordwestlichen Ecke des Bebauungsplangebiets Nr. 26 Pulheim grenzt an den Knoten Venloer Straße / Bonnstraße ein mit einer großen Gewerbehalle bebautes Grundstück. Die Halle unter der Adresse Siemensstraße 1-5 ist Standort mehrerer Gewerbebetriebe. Eine ca. 2.780 qm große Fläche zwischen Halle und Venloer Straße ist bisher baulich nicht genutzt. Sie erfuhr in der Vergangenheit unterschiedliche Lager- oder Ausstellungsnutzungen, eine Bebauung war aber - auch wegen der nur noch begrenzt zur Verfügung stehenden überbaubaren Fläche - nicht erfolgt. Nunmehr hat ein Investor ein Konzept vorgelegt, welches die Errichtung eines dreigeschossigen Gebäudes mit Staffelgeschoss zum Inhalt hat. Es soll unterschiedliche gewerbliche Nutzungen aufnehmen, die hierfür erforderlichen Stellplätze in einer Tiefgarage untergebracht werden. Die Erschließung ist wie bisher ausschließlich über die Siemensstraße vorgesehen. Der präsentierte Objektentwurf würde eine städtebauliche Aufwertung des bisher unattraktiven Eckbereichs am Straßenknoten mit sich bringen. Zusammen mit dem auf der anderen Seite der Bonnstraße entstehenden Geschosswohnungsbau ergäbe sich für nach Pulheim einfahrende Bürger und Besucher eine markante „Eingangsarchitektur“. Wegen teilweise nicht vorhandener Baufläche im rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 26 Pulheim ließe sich das Vorhaben nur nach entsprechender Änderung des Plans genehmigen. Erforderlich ist also ein Bauleitplan, der die planungsrechtlichen Genehmigungsvoraussetzungen schafft. 2. Räumlicher Geltungsbereich Als Planänderungsbereich ist der für das konzipierte Bauvorhaben erforderliche Teil des Grundstücks Siemensstraße 1-5 abgegrenzt worden. Es handelt sich um eine 2.780 qm große Teilfläche der Parzelle 1792 in der Flur 3 der Gemarkung Pulheim. Die genaue Planabgrenzung ist aus dem Übersichtsplan bzw. der Planzeichnung ersichtlich. 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen / Planverfahren Der Planänderungsbereich ist durch den 1985 in Kraft getretenen Bebauungsplan Nr. 26 Pulheim überplant. Dieser setzt als Baugebiet ein Gewerbegebiet (GE) fest. Stadt Pulheim Seite 3 von 5 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 26 Pulheim 1302, Siemensstraße Beteiligung gem. § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB Stand April.2016 Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ist das Areal gemäß § 1 Abs. 2 BauNVO (ebenfalls) als Gewerbegebiet dargestellt. Das jetzt projektierte Vorhaben soll ausschließlich zwecks gewerblicher Nutzung errichtet werden, so dass der aufzustellende Bebauungsplan hinsichtlich der festzusetzenden Nutzungsart als aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans entwickelt angesehen werden kann. Die zur Baurechtschaffung für das Projekt beabsichtigte bzw. erforderliche Änderung des Bebauungsplans Nr. 26 Pulheim berührt nicht dessen Grundzüge. Änderungsinhalt soll lediglich die Festsetzung einer - im Verhältnis zum gesamten Plangebiet - weit untergeordneten zusätzlichen überbaubaren Fläche sowie modifizierte, nur für den Geltungsbereich der Änderung bestimmte Regelungen zum Maß der Nutzung sein. Die Baugebietsausweisung bleibt unverändert GE. Gemäß § 13 Abs. 1 BauGB sind damit die Voraussetzungen für die Anwendung des vereinfachten Verfahrens erfüllt. Der Änderungsplan erhält daher die Bezeichnung Bebauungsplan Nr. 26 Pulheim 1302. Im vereinfachten Verfahren kann gemäß § 13 Abs.2 Nr. 1 BauGB von der frühzeitigen Unterrichtung gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB abgesehen werden. Hiervon wird im vorliegenden Fall jedoch nicht Gebrauch gemacht, da vor Erarbeitung des Bebauungsplanentwurfes zunächst die Stellungnahmen betroffener Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange eingeholt werden sollen. 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Das Plangebiet stellt sich als (fast) vollständig versiegelte gewerbliche Grundstücks(teil)fläche eines mit einer großen Halle bebauten Gewerbegrundstücks dar. Die nicht überbauten Flächen werden derzeit als Rangierfläche und Parkplatz der bestehenden Gewerbehalle genutzt Nördlich und westlich direkt angrenzend verlaufen die Venloer Straße (K 25) und die Bonnstraße (L 183). Die sonstige nähere Umgebung ist von gewerblichen Nutzungen und den entsprechenden baulichen Großstrukturen geprägt. Der Versiegelungsgrad der Grundstücke ist sehr hoch. Jenseits der Bonnstraße ist in jüngerer Vergangenheit eine Reihenhausbebauung entstanden. Aktuell im Bau ist ein dreigeschossiges Seniorenheim. 5. Planungsziel Die Änderung des Bebauungsplans Nr. 26 Pulheim soll die planungsrechtlichen Voraussetzungen schaffen, ein neues, gewerblich genutztes Gebäude auf der bisher unbebauten Grundstücksteilfläche am Knoten Venloer Straße / Bonnstraße errichten zu können. Ziel ist dabei aus Investorensicht die Realisierung eines gewerblichen Renditeobjekts, aus städtischer Sicht die städtebauliche und gestalterische Aufwertung der die Straßenkreuzung umgebenden Wohn- und Gewerbegrundstücke. Stadt Pulheim Seite 4 von 5 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 26 Pulheim 1302, Siemensstraße Beteiligung gem. § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB 6. Stand April.2016 Inhalte des Bebauungskonzepts Das Bebauungskonzept sieht die Errichtung eines dreigeschossigen Baukörpers mit Staffelgeschoss vor. Erdgeschossig ist die Gebäudekante entlang der Bonnstraße und der Venloer Straße ca. 1 m eingerückt. Die Erschließung mit PKW/LKW erfolgt ausschließlich über die Siemensstraße. Die notwendigen Stellplätze sollen größtenteils in einer Tiefgarage angeordnet werden. Das Gebäude soll vielfältig genutzt werden. Unter anderem sind vorgesehen: Systemgastronomie, PKWAusstellung, Büroflächen, Arztpraxen. Auf die beigefügte detailliertere Projektbeschreibung und insbesondere ihre zeichnerische Darstellung wird verwiesen. 7. Umweltbelange Das Plangebiet umfasst die nicht bebaute Teilfläche eines Gewerbegrundstücks. Wegen der aktuellen Nutzung als Rangier- und Parkplatzfläche ist sie weit überwiegend mit Schotter gedeckt. In den Randbereichen entlang der Bonnstraße und (partiell) der Venloer Straße finden sich ungepflegteää Grünflächen mit Wildwuchs. Eine Bewertung des mit der Planung zulässig gemachten Eingriffs in Natur und Landschaft soll im weiteren Verfahren erfolgen. Soweit möglich sollen notwendige Ausgleichsmaßnahmen im Plangebiet ausgeführt werden. 8. Kosten Der Stadt Pulheim entstehen durch die Planung nach derzeitigem Sachstand keine Kosten. April 2016 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Stadt Pulheim Stadt Pulheim Seite 5 von 5