Beschlussvorlage (Entwurf Begründung BP 35.4 Pu 2.Änd. Teil B 1301)

Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 35.4 Pulheim, 2. Änderung Teil B 1301 Stand März 2016 Bebauungsplan Nr. 35.4 Pulheim, 2. Änderung Teil B 1301 Erweiterung Barbaraschule Begründung zum Bebauungsplanentwurf Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB Stand Juni 2016 Pulheim 10 Planung Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 35.4 Pulheim, 2. Änderung Teil B 1301 Stand Juni 2016 INHALTSVERZEICHNIS Seite 3 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich 3 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 3 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 4 5. Planungsziele 4 6. Inhalt des Bebauungsplanentwurfes 4 6.1 6.1.1 Art und Maß der baulichen Nutzung Art der baulichen Nutzung 4 4 6.2 6.2.1 6.2.2 6.2.3 Maß der baulichen Nutzung Grundflächenzahl Geschossflächenzahl Zahl der Vollgeschosse 4 4 5 5 7 Überbaubare Grundstücksfläche 5 8. Fläche zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern / öffentliche Grünfläche 5 9. Umweltbelange 6 10. Kosten 6 Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 2 von 6 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 35.4 Pulheim, 2. Änderung Teil B 1301 1. Stand Juni 2016 Planerfordernis Der Bereich der Planänderung liegt innerhalb des Geltungsbereiches des B-Planes Nr. 35.4 Pulheim, 2. Änderung Teil B, der die Fläche bereits als „Fläche für Gemeinbedarf / Zweckbestimmung Schule“ festsetzt. Entsprechend dem seinerzeit bereits vorhandenen Gebäudebestand – nämlich zwei Vollgeschosse plus nicht ausgebautes Walmdach - wurde eine maximal zweigeschossige Bauweise in Kombination mit einer zulässigen Dachneigung von 0 – 45 ° festgesetzt. Die Grundschule in der Bachstraße hatte bereits im Schuljahr 2014/2015 den Offenen-Ganztags-Betrieb mit 5 Gruppen aufgenommen; dieser soll bis zum Schuljahr 2017/2018 auf 7 Gruppen erweitert werden. Der dadurch entstehende Raumbedarf kann jedoch im Gebäudebestand organisatorisch nicht mehr bereitgestellt werden, so dass eine bauliche Erweiterung der Schule unumgänglich ist. Bereits in seiner Sitzung am 24.03.2015 beschloss der Rat der Stadt Pulheim im Rahmen des Grundsatzbeschlusses zum Ausbau der Offenen Ganztagsgrundschule einstimmig, u.a. für den Standort der KGS Barbaraschule durch eine Dachaufstockung bzw. einen Dachausbau vier bzw. drei zusätzliche OGS-Räume zu schaffen. Die Verwaltung wurde beauftragt, das notwendige B-Planänderungsverfahren einzuleiten, um die Baumaßnahme realisieren zu können (vgl. Erläuterungen zur Vorlage 101 / 2015). Die nunmehr im Zuge der OGS-Erweiterung kurzfristig notwendigen baulichen Ergänzungen bedingen eine Neuerrichtung des Dachgeschosses auf dem nördlichen Gebäudetrakt 2, der rechtwinklig zur Bachstraße steht, da nach intensiver Prüfung ein alleiniger Ausbau des bestehenden Dachgeschosses dort nicht zielführend wäre. Aufgrund dessen Gestaltung als Walmdach und der dadurch vorhandenen zahlreichen Dachschrägen können die zusätzlich benötigten Räume weder in der erforderlichen Anzahl noch mit den erforderlichen Flächengrößen und Raumhöhen dort untergebracht werden. Ein Abriss des bestehenden Daches und eine Neuerrichtung eines weiteren Vollgeschosses mit einem flach geneigten Pultdach bzw. einem Flachdach ermöglicht hingegen problemlos die Schaffung der zusätzlich benötigten Räumlichkeiten mit den erforderlichen Raumhöhen. Dabei soll zunächst lediglich der senkrecht zur Bachstraße stehende Gebäudetrakt 2 entsprechend aufgestockt werden, da so der akute Raumbedarf gedeckt werden kann. Der für das Schulgrundstück rechtskräftige B-Plan Nr. 35.4 Pulheim, 2. Änderung Teil B setzt jedoch nur eine maximal zulässige Zahl von zwei Vollgeschossen fest und steht somit im Widerspruch zu der vorgesehenen Baumaßnahme. Da die Festsetzung der maximal zulässigen Zahl der Vollgeschosse einen Grundzug der Planung darstellt, eröffnet sich für die Herstellung der Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens der Weg der Befreiung nicht, da Befreiungen nur unter der Voraussetzung erteilt werden können, dass die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Da darüber hinaus die ebenfalls notwendigen baulichen Erweiterungen für die Vergrößerung des Küchentraktes und die Errichtung zweier notwendiger Fluchttreppenhäuser außerhalb der im rechtskräftigen B-Plan festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche liegen, sind auch hierfür die notwendigen planungsrechtlichen Anpassungen durch Modifikationen der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche erforderlich. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 35.4 Pulheim, 2. Änderung Teil B 1301 umfasst das Grundstück Gemarkung Pulheim, Flur 15, Flurstück 1069, welches im Zentrum von Pulheim an der Bachstraße zwischen Venloer Straße und dem Stadtgarten liegt. Das Grundstück ist 3523 m² groß; auf ihm befindet sich das Gebäude sowie der Schulhof der Grundschule Bachstraße, auch „Barbaraschule“ genannt. 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Im derzeit wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ist der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 35.4 Pulheim, 2. Änderung Teil B 1301 als „Fläche für Gemeinbedarf, Zweckbestimmung Schule“ dargestellt. Da der rechtskräftige B-Plan Nr. 35.4 Pulheim, 2. Änderung Teil B bereits die gleiche Festsetzung zur zulässigen Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 3 von 6 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 35.4 Pulheim, 2. Änderung Teil B 1301 Stand Juni 2016 Art der baulichen Nutzung beinhaltet, die bei der nunmehr vorgesehenen Änderung beibehalten werden soll, kann die Planänderung als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt angesehen werden. Ein Verstoß gegen § 8 (2) Satz 1 BauGB liegt nicht vor. 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Der Bereich des Bebauungsplanes Nr. 35.4 Pulheim, 2. Änderung Teil B 1301 umfasst das Schulgrundstück der Grundschule Bachstraße / Barbaraschule. Auf diesem Grundstück befindet sich das Schulgebäude mit zwei rechtwinklig zueinander stehenden Gebäudetrakten und dem im Jahre 2011 errichteten Ergänzungsbau im Eckbereich der beiden Gebäudetrakte. Entlang der südlichen Grundstücksgrenze befindet sich darüber hinaus ein eingeschossiger Gebäudetrakt, in welchem u.a. die Schulleitung, das Sekretariat sowie ein Hausmeisterbüro untergebracht sind. An der nordwestlichen Grundstücksgrenze wurde eine Kletterwand errichtet. Nennenswerter Baumbestand auf dem Schulgrundstück befindet sich in der Mitte des Schulhofes und vor dem Schulgebäude zur Bachstraße hin im Bereich der dort vorhandenen Grünfläche, innerhalb derer auch einige PKW-Stellplätze vorhanden sind. Außerhalb des Plangebietes grenzt im Norden und Osten die entlang der Venloer Straße bestehende dreigeschossige Bebauung mit Wohn- und Geschäftshäusern an. Entlang der nordöstlichen Plangebietsgrenze befinden sich teils grenzständig errichtete eingeschossige bauliche Anlagen; im Bereich der südwestlichen Plangebietsgrenze ebenfalls teils grenzständig errichtete eingeschossige Wohngebäude. Jenseits der Bachstraße dominiert eine mehrgeschossige Bebauung mit Wohnhäusern (Geschosswohnungsbau). 5. Planungsziele Mit dem Bebauungsplan Nr. 35.4 Pulheim, 2. Änderung Teil B 1301 werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Neuerrichtung eines Dachgeschosses mit einem flach geneigten Pultdach bzw. Flachdach geschaffen, um so dem gestiegenen Raumbedarf im Zuge der Erweiterung des Offenen Ganztagsangebotes Rechnung zu tragen. In diesem Zusammenhang ist ebenfalls eine Vergrößerung des Küchentraktes – im Bereich der nördlichen Plangebietsgrenze ebenerdig gelegen (vgl. Anlage: Lageplan zum Bauvorhaben) - notwendig, für den eine entsprechend dimensionierte überbaubare Fläche neu festgesetzt wird. Da darüber hinaus an zwei Standorten zusätzliche Fluchttreppenhäuser erforderlich werden, für die ebenfalls keine Bauflächen im rechtskräftigen BPlan vorhanden sind, werden auch hierfür die erforderlichen Anpassungen hinsichtlich der notwendigen Festsetzung überbaubarer Flächen vorgenommen. 6. Inhalt des Bebauungsplanentwurfes 6.1 Art und Maß der baulichen Nutzung 6.1.1 Art der baulichen Nutzung Da die Planänderung die baulichen Ergänzungen des Schulgebäudes planungsrechtlich ermöglichen soll und somit die Art der Nutzung unverändert bleiben wird, soll für das Geltungsbereichsgrundstück weiterhin die Festsetzung als „Fläche für Gemeinbedarf / Zweckbestimmung Schule“ erfolgen. 6.2 Maß der baulichen Nutzung 6.2.1 Grundflächenzahl Der rechtskräftige B-Plan setzt für die Grundflächenzahl (GRZ) einen Höchstwert von 0.4 fest. Da für Gemeinbedarfsflächen grundsätzlich die Festsetzung einer GRZ nicht erforderlich ist und mit der Festsetzung der überbaubaren Flächen die Dichte der Bebauung auf dem Schulgrundstück hinreichend bestimmt geregelt werden kann, soll die Festsetzung eines Höchstmaßes für die GRZ künftig entfallen. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 4 von 6 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 35.4 Pulheim, 2. Änderung Teil B 1301 Stand Juni 2016 6.2.2 Geschossflächenzahl Der rechtskräftige B-Plan setzt für die Geschossflächenzahl (GFZ) einen Höchstwert von 0.8 fest. Für Gemeinbedarfsflächen ist grundsätzlich auch die Festsetzung einer GFZ nicht erforderlich. Mit der Festsetzung der überbaubaren Flächen in Kombination mit der Festsetzung der höchstzulässigen Zahl an Vollgeschossen in den verschiedenen Teilbereichen kann die bauliche Entwicklung auf dem Schulgrundstück hinreichend bestimmt geregelt werden, so dass auch die Festsetzung eines Höchstmaßes für die GFZ künftig entfallen soll. 6.2.3 Zahl der Vollgeschosse Entsprechend der vorliegenden Entwurfsplanung des beauftragten Architekturbüros wird für den Gebäudetrakt 2 wie auch den Gebäudetrakt 1 (für einen potentiellen späteren Dachneubau) eine maximal zulässige Zahl von drei Vollgeschossen festgesetzt. Dabei wird für die aktuell geplante Baumaßnahme der Dachneuerrichtung auf dem Gebäudetrakt 2 auf der dem Flurstück 185 zugewandten Seite eine Wandhöhe von ca. 10.60 m über Gelände und auf der dem Schulhof zugewandten Seite eine Wandhöhe von ca. 11.40 m über Gelände erreicht werden. Für den vor ca. fünf Jahren errichteten zweigeschossigen Ergänzungsbau wird - wie auch für die Gebäude entlang der südlichen Grundstücksgrenze – eine maximal zulässige Zahl von zwei Vollgeschossen festgesetzt. Dies entspricht dem jetzt rechtskräftigen Planrecht und berücksichtigt, dass die Baukörper dort unmittelbar an der Grundstücksgrenze stehen und dort keine zu erdrückende Bebauungshöhe entstehen soll. Die ebenfalls geplante Küchentrakt-Erweiterung soll lediglich eingeschossig mit einer Wandhöhe von ca. 3.90 m über Gelände ausgeführt werden; für diese Baufläche wird demnach die maximal zulässige Zahl der Vollgeschosse auf eins beschränkt festgesetzt. 7. Überbaubare Grundstücksfläche Wie bereits unter Punkt 5 erläutert, werden sowohl für die Vergrößerung des Küchentraktes als auch für zwei zusätzlich notwendige Fluchttreppenhäuser jeweils Anpassungen hinsichtlich der Festsetzung der überbaubaren Fläche notwendig. Für die Küchenvergrößerung sowie die nördlich davon geplante Erweiterung der dort bereits vorhandenen Fluchttreppe wird die überbaubare Fläche entsprechend der konkret benötigten Größenordnung erweitert. Für den Bereich, innerhalb dessen das zum Schulhof hin orientierte, an der Nordostseite des Traktes 1 geplante zweite Fluchttreppenhaus liegen wird, wird die überbaubare Fläche auf der gesamten Länge des Gebäudetraktes (ca. 37.0 m) um 4.0 m auf 16.0 m Tiefe verbreitert, um auch weitere kleinflächige bauliche Erweiterungen dort zu ermöglichen. 8. Fläche zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern / öffentliche Grünfläche Der rechtskräftige B-Plan setzt auf dem Schulgrundstück entlang der hinteren Grundstücksgrenze sowie entlang der nicht bebauten Abschnitte der seitlichen Grundstücksgrenzen jeweils Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern fest. Diese Festsetzungen erfolgten seinerzeit nicht im Sinne von dort vorzunehmenden Ausgleichsmaßnahmen und wurden dort nie realisiert. Da zum einen auf der dem Flurstück 185 zugewandten Seite ein Großteil dieser Pflanzflächen für die notwendigen Baumaßnahmen in Anspruch genommen werden wird, zum anderen einige Bäume zentral auf dem Schulhof gepflanzt wurden und darüber hinaus der jetzt bereits sehr gering dimensionierte Schulhof nicht noch durch die Anlage von Pflanzstreifen zusätzlich verkleinert werden sollte, ist vorgesehen, die Festsetzung der zu bepflanzenden Flächen zugunsten der Baumaßnahmen bzw. einer vermeidbaren zusätzlichen Verkleinerung der Spielflächen entfallen zu lassen. Für den Bereich zwischen dem Gebäudetrakt 1 und der Bachstraße setzt der rechtskräftige B-Plan eine öffentliche Grünfläche in Kombination mit einer Festsetzung zum Erhalt von sieben seinerzeit dort stehenden Bäumen fest. Das aktuelle Aufmaß vor Ort zeigt, dass derzeit dort insgesamt drei Bäume vorhanden sind. Diese werden als „zu erhalten“ festgesetzt, um deren Schutz bzw. Ersatz bei Abgang effektiv sicherstellen zu können. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 5 von 6 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 35.4 Pulheim, 2. Änderung Teil B 1301 9. Stand Juni 2016 Umweltbelange Da die Änderung des B-Planes Nr. 35.4 Pulheim, 2. Änderung Teil B 1301 im Verfahren nach § 13a BauGB erfolgt, ist die Erstellung eines Umweltberichtes mit einer Eingriffs- / Ausgleichsbilanzierung nicht erforderlich. Zum Thema Artenschutz ist – im Sinne einer vorzunehmenden Vorprüfung – auszuführen, dass die Auswertung der Landschaftsinformationssammlung des Landes NRW (LINFOS) keine Hinweise auf das Vorkommen planungsrelevanter Arten auf dem in Rede stehenden Grundstück liefert. Da die zu überplanende Fläche bereits seit geraumer Zeit als Schulgrundstück genutzt wird und die Planänderung lediglich eine Neuerrichtung des Dachgeschosses sowie mehrere jeweils kleinflächige bauliche Erweiterungen ermöglichen soll, ist nicht davon auszugehen, dass es durch die vorgesehenen baulichen Maßnahmen zu einer erheblichen Störung mit der Folge der Verschlechterung des Erhaltungszustandes lokaler Populationen von potentiell vorkommenden planungsrelevanten Arten kommt. 10. Kosten Durch das Bebauungsplan-Änderungsverfahren entstehen keine über die Planung hinausgehenden Kosten. Pulheim, den 10.06.2016 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 6 von 6