Beschlussvorlage (Bebauungsplan Nr. 101 Brauweiler - Mühlenstraße Aufstellung gemäß § 13a BauGB Aufstellungsbeschluss Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB und Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB (vgl. Niederschrift UA vom 27.04.2016, TOP 4) (vgl. Niederschrift PA vom 04.05.2016, TOP 7) (vgl. Niederschrift UA vom 22.06.2016, TOP 6) (vgl. Niederschrift PA vom 29.06.2016, TOP 9))

Vorlage Nr.: 259/2016 Erstellt am: 25.08.2016 Aktenzeichen: IV/61 br Vorlage zur Beratung/Beschlussfassung Gremium TOP ö. Sitzung nö. Sitzung Termin Umweltausschuss X 14.09.2016 Planungsausschuss X 21.09.2016 Betreff Bebauungsplan Nr. 101 Brauweiler - Mühlenstraße Aufstellung gemäß § 13a BauGB Aufstellungsbeschluss Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB und Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB (vgl. Niederschrift UA vom 27.04.2016, TOP 4) (vgl. Niederschrift PA vom 04.05.2016, TOP 7) (vgl. Niederschrift UA vom 22.06.2016, TOP 6) (vgl. Niederschrift PA vom 29.06.2016, TOP 9) Veranlasser/in / Antragsteller/in Investor/Verwaltung Haushalts-/Personalwirtschaftliche Auswirkungen Die Vorlage hat haushaltswirtschaftliche Auswirkungen: ― bei Einzahlungen bzw. Erträgen ja X nein ― bei Einzahlungen bzw. Erträgen ― bei Auszahlungen bzw. Aufwendungen ja X nein ― bei Auszahlungen bzw. Aufwendungen Die Vorlage hat personalwirtschaftliche Auswirkungen: ja X nein Finanzierungsbedarf gesamt: (ggf. inkl. zusätzlicher Personalkosten) € — im Haushalt des laufenden Jahres € — in den Haushalten der folgenden Jahre € € € Die Mittel stehen haushaltswirtschaftlich zur Verfügung: Finanzierungsvorschlag (und ggf. weitere Erläuterungen): ja nein Vorlage Nr.: 259/2016 . Seite 2 / 3 Beschlussvorschlag 1. Der Umweltausschuss empfiehlt dem Planungsausschuss, den Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 101 Brauweiler - Mühlenstraße - zu fassen. 2. Der Umweltausschuss nimmt zur Kenntnis, dass auch bei dem vorliegenden modifizierten Bebauungskonzept die Walnuss (Baum 38 nach Gutachten Arnold & Marx) nicht erhalten werden kann. 3. Der Planungsausschuss der Stadt Pulheim beschließt, den Bebauungsplan Nr. 101 Brauweiler - Mühlenstraße - im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20.10.2015 (BGBl. I S. 1722) aufzustellen. Ziel der Planung ist die Schaffung der bauleitplanerischen Voraussetzungen für Geschosswohnungsbau mit einer Tiefgarage. Lage und Abgrenzung des Geltungsbereiches sind aus anliegender Planskizze ersichtlich. – Aufstellungsbeschluss Es wird festgestellt, dass die Voraussetzungen für die Aufstellung des Plans gemäß § 13a Abs. 1 BauGB vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20.10.2015 (BGBl. I S. 1722) erfüllt sind. Der Plan erhält die Bezeichnung „Bebauungsplan Nr. 101 Brauweiler - Mühlenstraße“. 4. Die Verwaltung wird beauftragt, die Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 13a (3) Nr. 2 BauGB i.V.m. §§ 3 (1) und 4 (1) vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20.10.2015 (BGBl. I S. 1722) durchzuführen. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit erfolgt während 3 Wochen in den Sprechstunden der Verwaltung. Erläuterungen Die Umsetzung des vorliegenden städtebaulichen Konzepts eines Investors, das die Schaffung hochwertigen Geschosswohnungsbaus vorsieht, wird von der Verwaltung begrüßt, da es sich bei der vergleichsweise zentral gelegenen Fläche um einen der wenigen Bereiche in Brauweiler handelt, der sich für eine solche Nutzung anbietet. Gleichzeitig kann mit der Planung der zunehmenden Nachfrage nach Geschosswohnungsbau im Stadtgebiet Pulheims entgegen gekommen werden. Im Rahmen von einer Bedarfsdeckung von ortskernnahen barrierefreien Geschosswohnungen sollen mehrere Gebäude mit ca. 35 Wohnungen von ca. 33 m² bis 100 m² entstehen. Beim Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 101 Brauweiler - Mühlenstraße handelt es sich bislang um einen unbeplanten Innenbereich nach § 34 Baugesetzbuch. Nach § 34 BauGB wäre das Vorhaben planungsrechtlich nicht zulässig. Somit wird die Aufstellung eines Bebauungsplans nach § 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) erforderlich. Auf dem Grundstück befindet sich umfangreicher Baumbestand, der im Vorfeld der Planung durch Sachverständige aufgenommen und beurteilt wurde. Aus dem Gutachten geht hervor, dass unabhängig von der Durchführung von Baumaßnahmen erheblich in den Baumbestand eingegriffen werden muss, um mittelfristig einen stabilen Bestand zu erhalten. Vorlage Nr.: 259/2016 . Seite 3 / 3 Dabei sind die an der westlichen Seite des Grundstücks stehenden Bäume durch den vorliegenden Bebauungswunsch nicht in ihrem Bestand gefährdet und können prinzipiell erhalten werden. Allerdings ist es sinnvoll, die vorgeschlagene Pflegemaßnahme durchzuführen, die mit der Entnahme mehrerer Bäume verbunden ist. Ein Baugrundgutachten wird in Fortsetzung bereits erfolgter Gespräche mit dem Rhein-Erft-Kreis hinsichtlich möglicher Altlasten (siehe Anlage) im Zuge der weiteren Planung erarbeitet. Es ist bekannt, dass eine auf einem Teil des Grundstückes befindliche Grube in der Vergangenheit aufgefüllt wurde. Nach jetzigem Kenntnisstand steht die Altlast einer Bebauung zu Wohnzwecken nicht entgegen, ein detailliertes Gutachten hierzu wird in Abstimmung mit dem Umweltamt des Rhein-Erft-Kreises bis zur Offenlage des Bebauungsplanes erarbeitet. Mit der Vorlage Nr. 124/2016 schlug die Verwaltung ein erstes städtebauliches Konzept als Grundlage der Bebauungsplanung vor, welches im Hinblick auf den Eingriff in die bestehende Baumkulisse sowie die Zahl der projektierten Wohnungen kritisch diskutiert wurde (siehe Niederschrift UA vom 27.04.2016, TOP 4 sowie Niederschrift PA vom 04.05.2016, TOP 7). In Folge der Diskussion war die Verwaltung gebeten worden, mit dem Investor Möglichkeiten zur Projektüberarbeitung zu erörtern und das Ergebnis in den Ausschüssen vorzustellen (vgl. Niederschrift UA vom 22.06.2016, TOP 6 sowie Niederschrift PA vom 29.06.2016, TOP 9). Entsprechend der erfolgten Abstimmung wurde das Bebauungskonzept wie folgt modifiziert: Bedingt durch die dort im Boden liegende Altlast ist eine städtebauliche Lösung, die mit einer Tiefgarage arbeitet, nur wirtschaftlich darstellbar, wenn dem Eingriff in diese Altlast eine ausreichend große entstehende und vermarktbare Gesamtwohnfläche gegenüber steht. Das ursprüngliche Konzept ist dahingehend geändert worden, dass auf die Tiefgarage verzichtet wird stattdessen der ruhende MIV in einem Parkgeschoss oberhalb der Altlast unter Verzicht auf diese Wohnebene untergebracht wird. Dies führt zu einer deutlichen Reduzierung der geplanten Wohneinheiten von ca. 50 auf ca. 35 Wohneinheiten. Zusammen mit der Überarbeitung des Bebauungskonzepts wird versucht, die Baumkulisse stärker zu schützen und insbesondere Rotbuchen entlang der nördlichen Grundstücksgrenze (Bäume 34-37 nach Baumgutachten Arnold & Marx) zu erhalten. Die große Walnuss (Nr. 38 im Baumgutachten) im vorderen Grundstücksbereich kann weiterhin nicht erhalten werden, da der Gesundheitszustand des Baumes - planungsunabhängig - eine baldige Fällung erfordert. Die Verwaltung schlägt daher die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 101 Brauweiler und die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden vor. Die Planungsinhalte sind in Form der Begründung zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und in Form eines städtebaulichen Konzeptes sowie einer Vogelperspektive des Investors als Anlagen beigefügt.