Beschlussvorlage (BP 101 Brauweiler Begründung fBÖ)

Bebauungsplan Nr. 101 Brauweiler - Mühlenstraße Verfahren gem. § 13a Baugesetzbuch (BauGB) Begründung zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit Stand August 2016 Abteilung 610 Planung Bebauungsplan Nr. 101 Brauweiler Begründung zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit Inhaltsverzeichnis 1. Ausgangslage Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich – Planverfahren 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Seite 3 Seite 3 Seite 3 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Seite 4 5. Plankonzept – Planungsziele 6. Umweltbezogene Informationen 7. Kosten Stadt Pulheim Seite 4 Seite 4 Seite 4 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 2 von 5 Bebauungsplan Nr. 101 Brauweiler Begründung zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit 1. Ausgangslage Planerfordernis Seitens der Verwaltung wird das städtebauliche Konzept eines Investors, das die Schaffung hochwertigen Geschosswohnungsbaus mit der Unterbringung des ruhenden MIV in einem Garagengeschoss vorsieht, begrüßt, da es sich bei der vergleichsweise zentral gelegenen Fläche um einen der wenigen Bereiche in Brauweiler handelt, der sich für eine solche Nutzung anbietet. Gleichzeitig kann mit der Planung der zunehmenden Nachfrage nach Geschosswohnungsbau im Stadtgebiet Pulheims entgegen gekommen werden. Der Planbereich der aufgegebenen Gewerbenutzung soll der umgebenden Gebietstypik mit überwiegender Wohnnutzung angepasst werden. Im Rahmen der Bedarfsdeckung bezüglich ortskernnaher barrierearmer bzw. barrierefreier Geschosswohnungen sollen sechs Baukörper mit insgesamt ca. 35 Wohnungen von ca. 33 m² bis ca. 100 m² entstehen. Beim Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 101 Brauweiler - Mühlenstraße handelt es sich bislang um einen unbeplanten Innenbereich nach § 34 Baugesetzbuch. Nach § 34 BauGB wäre das Vorhaben planungsrechtlich nicht zulässig. Somit wird die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 101 erforderlich. 2. Räumlicher Geltungsbereich – Planverfahren Die zu überplanende Fläche liegt südwestlich der Ortsmitte von Brauweiler, südlich der ‘Bernhardstraße‘. Sie umfasst die Flurstücke Gemarkung Brauweiler, Flur 28, Nr. 1614, 1615, 1880 und 2474. Begrenzt wird der Geltungsbereich nach Norden durch die rückwärtigen Gärten der auf der Südseite der Bernhardstraße bestehenden Wohnbebauung. Östlich schließt die Mühlenstraße an. Im Süden grenzen die rückwärtigen Gärten der nördlich An der Ronne bestehenden Reihenhausbebauung an. Nach Westen hin finden sich zur Bebauung an der Bernhardstraße zugehörige rückwärtige, tiefe Gartengrundstücke. Das Bebauungskonzept stellt als Nachverdichtungsprojekt eine Maßnahme der Innenentwicklung dar. Demzufolge ist es möglich, den Bebauungsplan Nr. 101 Brauweiler - Mühlenstraße - im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufzustellen, da das gesamte Plangebiet eine Größe von ca. 5061 qm hat und somit eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) von auf jeden Fall ≤ 20 000 qm ergibt, was die Voraussetzung für ein beschleunigtes Verfahren gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB ist. 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim hat für den Bereich des Bebauungsplanes Nr. 101 Brauweiler die Darstellung Wohnbaufläche (W). Somit ist der Bebauungsplan Nr. 101 Brauweiler gem. § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt, da eine Wohnnutzung angestrebt wird. Derzeitige Darstellung des Flächennutzungsplanes Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 3 von 5 Bebauungsplan Nr. 101 Brauweiler Begründung zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Das Plangebiet umfasst das Gelände eines aufgegebenen Tiefbauunternehmens, es ist bebaut mit Garagen-, Schuppen- und Hallenbauten und belegt mit Vermietungsflächen zur Abstellung von Wohnmobilen, PKWs und Marktständen. Die vorhandenen Freiflächen sind zum größten Teil versiegelt. Der rückwärtige Teil des Grundstückes ist aufgrund einer historischen Grube mit anschließender Teilverfüllung (Altlastenverdachtsfläche) um mehrere Meter gegenüber den Baugrundstücken entlang der Bernhardstraße abgesenkt. Eine Baumkulisse prägt die Böschungen im Norden und Westen des Grundstückes. Auf der Parzelle 2474 befindet sich ein eingeschossiges Wohnhaus (Mühlenstraße 6). Die ebenfalls westlich an die Mühlenstraße angrenzende Parzelle 1880 wird überwiegend als Parkplatz und Zufahrt zum Blockinnenbereich genutzt. Die straßenbegleitende Bebauung der Mühlenstraße und der Bernhardstraße zeichnet sich durch eine heterogene, überwiegend II-geschossige Bebauung aus. Entlang der Straße ‘An der Ronne‘ sind einheitlich gestaltete II-geschossige Satteldach-Reihen- und Doppelhäuser prägend. 5. Plankonzept – Planungsziele Das Plankonzept beschreibt der Investor wie folgt: Entsprechend der umgebenden Bestandsnutzung soll das aufgegebene Gelände des Tiefbauunternehmens als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen werden. Dies ermöglicht die Wohnnutzung z. B. in Form eines bedarfsorientierten, barrierefreien Geschosswohnungsbaues. Das besondere Höhenprofil des Planbereiches - der überwiegende Teil des Grundstückes ist eine ebene Fläche mit zum Teil stark ansteigenden Böschungen zu den Gartenflächen der Bebauung ‘Bernhardstraße' und den Gartenflächen westlich des Plangebietes - wird durch die geplante Höhenentwicklung der Wohnbebauung aufgenommen und in sechs Baukörpern umgesetzt. Im süd-östlichen Plangebiet drei Stadtvillen, im nord-östlichen Planbereich Geschosswohnungen in zwei Baukörpern und als End- und Kopfbau ein Gebäude mit weiteren Geschosswohnungen. Die Gebäude haben alle ein Garagengeschoss im EG (ohne KG) als Parkflächenangebot für die individuellen Stellplätze der Bewohner. Der Geltungsbereich wird so gefasst, dass der Bebauungsplanbereich die gesamte Wohnbebauungsmaßnahme umfasst. Ziel der Planung ist es, im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung die bauleitplanerischen Voraussetzungen zur Nachverdichtung zum Zwecke der Schaffung von ortskernnahem Wohnungsbau in Brauweiler in Form des vorliegenden Bebauungskonzeptes zu schaffen. 6. Umweltbezogene Informationen Von einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und von einem Umweltbericht nach § 2a BauGB wird im beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB abgesehen. Der überwiegende Teil des Grundstücks, für das eine Neubebauung beabsichtigt ist, ist zurzeit versiegelt. Der übrige Bereich des Bebauungsplanes ist bereits nach § 34 BauGB bebaut. Ein Ausgleich ist somit gemäß § 1a Abs. 3 letzter Satz BauGB nicht erforderlich, da die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind. Auch hinsichtlich des Artenschutzes wird es eine Aussage im weiteren Verfahren geben. Die Erarbeitung eines Artenschutzgutachtens erscheint aufgrund des in den Randbereichen des Planungsgebietes vorliegenden Baumbestandes erforderlich. Eine erste Einschätzung zu Pflege und Erhalt des eingemessenen Baumbestandes liegt vor (Büro Dr. Arnold + Dr. Marx). Ein Baugrundgutachten auch im Hinblick auf mögliche Altlasten durch frühere gewerbliche Nutzungen des Grundstücks wird im Zuge der weiteren Planung erarbeitet. Es ist bekannt, dass eine auf einem Teil des Grundstückes befindliche Grube in der Vergangenheit aufgefüllt wurde. Nach jetzigem Kenntnisstand steht die Altlast Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 4 von 5 Bebauungsplan Nr. 101 Brauweiler Begründung zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit einer Bebauung zu Wohnzwecken nicht entgegen, ein detailliertes Gutachten hierzu wird in Abstimmung mit dem Umweltamt des Rhein-Erft-Kreises bis zur Offenlage des Bebauungsplanes erarbeitet. 7. Kosten Der Stadt Pulheim entstehen durch die Planung nach derzeitigem Sachstand keine Kosten. Pulheim, August 2016 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 5 von 5