Beschlussvorlage (Begründung)

Begründung zum Bebauungsplan Nr. 126 Pulheim Stand: September 2016 Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB Bebauungsplan Nr. 126 Pulheim Bereich: Venloer Straße, Christianstraße Entwurf der Begründung zur Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB September 2016 AMT FÜR STADTENTWICKLUNG, STADTPLANUNG UND DEMOGRAFIE STADT PULHEIM Begründung zum Bebauungsplan Nr. 126 Pulheim Stand: September 2016 Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB INHALTSVERZEICHNIS 1. Planungsanlass, Planerfordernis, Planverfahren ...................................................................... 3 2. Räumlicher Geltungsbereich ....................................................................................................... 3 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen ........................................................ 3 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes ................................................................ 3 5. Planungsziele................................................................................................................................ 4 6. Inhalte des Planentwurfs ............................................................................................................. 4 6.1 Art der baulichen Nutzung ……………………………………………………………………………...4 6.2 Maß der baulichen Nutzung / Höhen / Grundflächenzahl………………………………………….5 6.3 Überbaubare Grundstücksflächen / Bauweise ……………………………………….……....….…6 6.4 Verkehrsflächen………………………………………….…………………………………………….....6 6.5 Festsetzungen zur äußeren Gestaltung…………………………………………...………………….7 8. Umweltbelange ............................................................................................................................. 7 9. Kosten ........................................................................................................................................... 7 Stadt Pulheim Seite 2 von 8 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 126 Pulheim Stand: September 2016 Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB 1. Planungsanlass, Planerfordernis Die Eigentümer der Grundstücke Venloer Str. 94 – 96 (ehemaligen Vianden-Gebäude) und Venloer Str. 98 trugen der Verwaltung Bauabsichten vor, bei denen es sich im ersten Fall um bauliche Ergänzungen im nördlichen Bereich des Grundstücks an der Christianstraße, im zweiten um vollständige Neubebauung sowohl an der Venloer wie auch an der Christianstraße handelt. Auf der Basis des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr.35.13 Pulheim aus dem Jahr 2002 sind die angestrebten baulichen Ergänzungen bzw. Neubauten an der Christianstraße planungsrechtlich nicht genehmigungsfähig. Zur standortgerechten Fortentwicklung der innerstädtischen Grundstücksflächen im Sinne sowohl einer städtebaulichen Attraktivierung als auch Ergänzung der Angebotsstrukturen im Pulheimer Ortskern ist die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 126 Pulheim Venloer Straße, Christianstraße erforderlich. 2. Räumlicher Geltungsbereich Das Plangebiet befindet sich im Pulheimer Stadtzentrum im östlichen Teilabschnitt der Venloer Straße. Sein Geltungsbereich erfasst die Vorhaben-Grundstücke Venloer Straße 94 – 98 sowie – zwecks sinnvoller Abrundung des von öffentlichen Straßen umgrenzten Blocks – das Grundstück Venloer Straße 92 bzw. Schulstraße 1. Die fraglichen Parzellen grenzen auf der Nordseite an die Christianstraße. Katastermäßig handelt es sich um die Flurstücke 279, 277 und 773 sowie 1372 in der Flur 15. 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen Das Plangebiet ist durch den 2002 in Kraft getretenen Bebauungsplan Nr. 35.13 Pulheim überplant. Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ist das Gebiet als Mischbaufläche dargestellt. Die jetzt projektierten Bauabsichten haben weiterhin eine Mischung aus gewerblicher und wohnbaulicher Nutzung zum Ziel, so dass der aufzustellende Bebauungsplan Nr. 126 Pulheim als aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans entwickelt angesehen werden kann. Die Projekte stellen sich als eine Maßnahme der Innenentwicklung dar. Demzufolge ist es möglich, den Bebauungsplan Nr. 126 Pulheim im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufzustellen, sofern mit ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO von insgesamt weniger als 20.000 qm festgesetzt wird. Davon kann auf Basis der vorliegenden Bebauungskonzepte bzw. angesichts der Plangebietsgröße (ca. 2100 qm) ausgegangen werden. 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Die Grundstücke des Plangeltungsbereichs sind bereits seit langem bebaut. Die Venloer Straße 94-96 sticht mit einem viergeschossigen Geschäftshaus mit teilweiser Wohnnutzung hervor, auf der Parzelle Venloer Straße 98 steht ein eingeschossiges Gebäude mit Satteldach und Ladennutzung. Die jeweils an die Christianstraße angrenzenden Grundstücksflächen sind im letzteren Fall mit einer eingeschossigen Nebenanlage (teilweise Gara- Stadt Pulheim Seite 3 von 8 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 126 Pulheim Stand: September 2016 Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB gennutzung), im ersteren mit eingeschossiger, teilweise sich bis zur Straße erstreckender Ladennutzung bebaut. Zusätzlich findet man hier zugehörige Stellplatzflächen. Auf dem Grundstück Venloer Straße 92 / Schulstraße 1 wurde in jüngerer Zeit der Altbestand beseitigt und ein neues Wohn- und Geschäftshaus errichtet. Die Umgebungsbebauung des Plangebiets erweist sich im Bereich der Venloer Straße als innerstädtischer, mehrgeschossiger Bestand mit typischer Mischnutzung (Läden, Dienstleistungen, Wohnungen), im Bereich der Christianstraße als überwiegende, maximal zweigeschossige Wohnbebauung, teilweise mit Dienstleistungsangeboten. 5. Planungsziele Ziel ist es, im Plangebiet eine standortgerechte Weiterentwicklung der innerstädtischen Nutzungsstrukturen durch Ergänzungsbebauung (Venloer Straße 94 – 96) und Neubaumaßnahmen (Venloer Straße 98) möglich zu machen. Neue bzw. erweiterte Ladenflächen sowie – in den Obergeschossen – zusätzliche Wohnungsangebote sind Planungsziel bzw. Projektinhalt. Bauleitplanerisch sind dazu neue, angepasste verbindliche Regelungen zur Art und zum Maß der Nutzung auf den Vorhabengrundstücken zu treffen. Entsprechend der angestrebten Nutzung soll der Bereich als Mischgebiet festgesetzt werden. Aufgrund der besonderen städtebaulichen Situation, des Bestandes und der bisherigen Festsetzung als Kerngebiet soll die bauliche Dichte dabei der eines solchen entsprechen. Dies ermöglicht ein Angebot dringend erforderlicher zusammenhängender Ladenflächen im Erdgeschoss und eine Steigerung des Angebots zentral gelegener Geschosswohnungen. Als ausgleichende Maßnahmen und zur Sicherung eines attraktiven Wohnumfeldes wird für die Dächer der eingeschossigen Bauteile eine überwiegende mindestens extensive Begrünung festgesetzt (siehe Kap. 6). 6. Inhalte des Planentwurfs 6.1 Art der baulichen Nutzung Der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 35.13 Pulheim setzt die im Plangeltungsbereich ausgewiesenen Bauflächen in der nordöstlichen Hälfte (an der Christianstraße) als Mischgebiet (MI), die südwestliche Hälfte (an der Venloer Straße) als Kerngebiet (MK) fest. Der Planentwurf für den Bebauungsplan Nr. 126 Pulheim sieht nunmehr für den gesamten Plangeltungsbereich ein Mischgebiet vor. Auch eine Mischgebietsfestsetzung ist geeignet, den für die fraglichen Grundstücke sowohl an der Venloer Straße als auch an der Christianstraße geplanten Nutzungsmix aus Gewerbe und Wohnen zulässig zu machen. Das Plangebiet gehört zwar zum Kernbereich der Pulheimer Innenstadt, eine – ausschließlich – kerngebietstypische Nutzung im Sinne des § 7 BauNVO ist aber nicht Planungsziel; vielmehr wird hier bereits ab dem ersten Obergeschoss maßgeblich eine Wohnnutzung verfolgt. Stadt Pulheim Seite 4 von 8 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 126 Pulheim Stand: September 2016 Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB 6.2 Maß der baulichen Nutzung / Höhen / Grundflächenzahl Der Planentwurf verwendet – wie schon der rechtsverbindliche BP 35/13 Pulheim – als Regelungsinhalte zur Bestimmung des zulässigen Maßes der Nutzung die Grundflächenzahl und Höhenfestsetzungen (§ 16 Abs. 3 BauNVO) Dem Planungsziel – Baurechtschaffung für die geplante Neubebauung – entsprechend, enthält sieht der Änderungsentwurf für die fraglichen Grundstücke sowohl an der Venloer Straße als auch an der Christianstraße neue Höhenwerte für Traufe und First. Da der Bebauungsentwurf für das Grundstück Venloer Straße 98 eine Höhenanpassung an das Bestandsgebäude Venloer Straße 96 (ehemals Vianden) zum Ziel hat, wird die Bestandshöhe neu für beide Grundstücke entlang der Venloer Straße festgesetzt. Dies ergibt eine Traufhöhe von 13,00 m sowie eine Firsthöhe von 20,70 m. Damit würde der Lückenschluss zwischen den 4 bis 5–geschossigen Bestandsgebäuden Venloer Straße 96 und Venloer Straße 100 auch in der Höhe möglich. Für das dritte Plangebietsgrundstück an der Venloer Straße, die Eckbebauung Venloer Straße / Schulstraße, welche in jüngster Vergangenheit neu errichtet wurde, werden die ausgeführten Höhen bestandssichernd und als bewusste Abstufung zum Vianden-Bau mit 12,00 m und 17,00 m festgesetzt. Diese Werte vermitteln auch weiter zu den im Bebauungsplan Nr. 37/1 Pulheim 1. Änderung zugelassenen Bebauungshöhen östlich der Schulstraße. An der Christianstraße wurden die Höhenfestsetzungen entweder gemäß den für die Grundstücke konzipierten Projekthöhen bzw. – für die Ecke Christianstraße/Schulstraße – gemäß den Bestandshöhen der kürzlich dort errichteten Neubebauung getroffen. Im letzteren Fall ergibt das Werte von 7,50 m Traufhöhe und 11,50 m Firsthöhe, im ersteren 9,50 m Trauf-/Wandhöhe und 16,20 m Firsthöhe. Zusätzlich wurde mittels textlicher Festsetzung für das Grundstück Venloer Straße 96 eine der projektierten Neubebauung entsprechende größere Wandhöhe auf der von der Christianstraße abgewandten Gebäudeseite zugelassen. Im Blockinnenbereich sieht der Planentwurf für eine mit Knotenlinien umgrenzte überbaubare Fläche (siehe Kap. 6.3) eine maximale Bauhöhe von 5,00 m vor. Damit berücksichtigt er zum einen den baulichen Bestand auf dem Vianden-Grundstück und ermöglicht auch die für die Parzelle Venloer Straße 98 konzipierte Ladennutzung. Hier soll im Anschluss an das Erdgeschoss der Hauptbaukörper eine mischgebietstypische Laden- bzw. Lagernutzung möglich sein (siehe auch Kap. 3.3). Ergänzend erlaubt eine textliche Festsetzung die Überschreitung der 5,0 m-Höhe durch bauliche Anlagen bzw. Gebäudeteile, die der Erschließung der angrenzenden mehrgeschossigen Gebäude dienen. Das Bebauungskonzept sieht hier zwei Treppenhäuser mit Aufzugsanlagen vor. Wie im Kap. 6.1 erläutert setzt der Planentwurf als Nutzungsart für den gesamten Geltungsbereich ein Mischgebiet (MI) fest. Er berücksichtigt damit einschlägige Gerichtsentscheidungen zur „Festsetzbarkeit“ von Kerngebieten (MK). Gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO gilt als GRZ-Obergrenze für Mischgebiete zunächst ein Wert von 0,6. Nach Abs. 2 kann diese Obergrenze aus städtebaulichen Gründen überschritten werden, wenn die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen ist oder durch Maßnahmen ausgeglichen wird, durch die sichergestellt ist, dass die all Stadt Pulheim Seite 5 von 8 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 126 Pulheim Stand: September 2016 Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB gemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden. In der Altfassung des § 17 (3) BauNVO 1990 (gültig bis 2013) wurde die Überschreitungsmöglichkeit der Höchstwerte des § 17 (1) BauNVO explizit aufgeführt, soweit das Gebiet am 1. August 1962 überwiegend bebaut war und städtebauliche Gründe dies erfordern und sonstige öffentliche Belange nicht entgegen stehen. Mit der Novelle 2013 ist dieser Absatz entfallen, da derartige Situationen – wie hier vorliegend – nun unter Absatz 2 derselben Vorschrift behandelt werden können. Maßgabe dabei ist wiederum das Vorliegen städtebaulicher Gründe sowie der Ausgleich durch Umstände oder Maßnahmen, welche die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleisten. Städtebauliche Gründe sind wie folgt gegeben: Der Planbereich ist Teil des zentralen Versorgungsbereiches der Stadt Pulheim. Er gehört zur zentralen Geschäftslage, welche über den Marktplatz hinweg bis zur Farehamstraße reicht. Das Eckgrundstück Venleor Straße 92 / Schulstraße 1 wurde in den letzten zwei Jahren neu bebaut. Es ist ausdrückliches planerisches Ziel, entlang der Venloer Straße eine weitere Stärkung des zentralen Versorgungsbereichs zu ermöglichen. Hierzu gehört eine angemessene Nutzung der Erdgeschosse, etwa durch Läden oder sonstige Gewerbe- oder Dienstleistungsbetriebe. Außerdem muss ein unterirdischer Stellplatznachweis möglich sein. Dies erfordert aufgrund der eingeschränkten Grundstücksgrößen die Möglichkeit der vollständigen Versiegelung, welche weit überwiegend bereits heute vorliegt. Als Maßnahme zur Sicherstellung gesunder Wohnverhältnisse kann die Festsetzung einer intensiven Dachbegrünung der mit einem Flachdach zu deckenden erdgeschossigen Überbauung der Blockinnenflächen angesehen werden. Die durch die vorliegende Planung ermöglichte Bebauung schafft im Übrigen ein Angebot an Wohnflächen – geeignet für barrierefreien Geschosswohnungsbau – an genau der Stelle, wo er im Zuge der demographischen Veränderungen dringend nachgefragt wird, nämlich unmittelbar ein- bzw. angebunden an den zentralen Versorgungsbereich. Es handelt sich daher um eine sinnvolle Maßnahme der Innenverdichtung. Auswirkungen auf die Umwelt ergeben sich durch die Festsetzung einer GRZ von 1,0 im fraglichen Bereich ebenfalls nicht, da die betroffenen Grundstücksflächen fast vollständig versiegelt sind (sieh auch Kap. 7). 6.3 Überbaubare Grundstücksflächen / Bauweise Die im Bebauungsplanentwurf festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen berücksichtigen die Bestandsbebauung und die baulichen Entwicklungsabsichten auf den privaten Grundstücken. Demgemäß sind die privaten Grundstücksflächen vollständig als Baufläche, festgesetzt. Die flächendeckende Ausweisung der privaten Plangebietsgrundstücke als überbaubar entspricht der Festsetzung einer GRZ von 1,0 (siehe Kap. 6.2). Mit der Festsetzung einer geschlossenen Bauweise berücksichtigt der Planentwurf die heute auf allen Plangebietsgrundstücken vorzufindende Grenzbebauung und bestimmt sie als weiterhin städtebaulich sinnvolles Planungsziel. Stadt Pulheim Seite 6 von 8 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 126 Pulheim Stand: September 2016 Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB 6.4 Verkehrsflächen Die den Baublock umgebenden Straßen (Venloer, Schul- und Christian-) werden ausschließlich entsprechend ihrem vorhandenen Ausbau und der bestehenden Zweckbestimmung festgesetzt. Das bedeutet, dass sie die nicht weiter spezifizierte Ausweisung als öffentliche Verkehrsfläche in ihrer aktuellen Dimensionierung erhalten. 6.5 Festsetzungen zur äußeren Gestaltung Verbindliche Regelungen zur äußeren Gestaltung der baulichen Anlagen - gem. § 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 86 BauO NRW – trifft der Planentwurf unter Bezug auf die sog. Ortskerngestaltungssatzung für den Ortsteil Pulheim von 1991. Grundsätzlich wird seine Geltung festgesetzt, einzelne Vorschriften werden jedoch von einer Anwendungspflicht ausgenommen. Bei diesen handelt es sich um die Regelungen zu Dachaufbauten und – einschnitten, Drempeln und zur Fassadengestaltung. Letztere soll nicht mit der Pflicht zur Verwendung rauhen Ziegelmauerwerks in natürlichen Farbtönen beschwert werden. In unmittelbarer Nachbarschaft zum Plangeltungsbereich sind in der Vergangenheit Vorhaben realisiert worden, denen ein auch „zeitgenössischeres“ Fassadenmaterial im Wege der Abweichung genehmigt worden war. Die Begrenzung von Dachaufbauten auf eine Einzellänge von 1,50 m und der kategorische Ausschluss von Drempeln stünde im Widerspruch zu den vorliegenden Bebauungskonzepten. Eine Baurechtschaffung zur umfassenden Realisierung dieser Konzepte muss hier größere Spielräume gewähren. Der Planentwurf verzichtet daher auf eine Größenbeschränkung von Dachaufbauten und –einschnitten und lässt Drempel grundsätzlich zu. 7. Umweltbelange Der Bebauungsplan Nr. 126 Pulheim wird als Bebauungsplan der Innenentwicklung im Sinne des § 13a BauGB aufgestellt. Durch die Planung wird keine zulässige Grundfläche festgesetzt, die den Schwellenwert von 20.000 m² erreicht oder überschreitet. Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes wird eine standortgerechte Entwicklung integrierter und erschlossener Grundstücksflächen im Innenbereich einhergehen (siehe auch Kapitel 5 und 6). Durch den Bebauungsplan wird nicht die Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Bundes- oder Landesrecht unterliegen. Die in § 1 Abs. 6 Nr. 7 a BauGB genannten Schutzgüter sind nicht betroffen. Die Voraussetzungen für die Anwendung des § 13a BauGB bei der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 126 Pulheim sind erfüllt. Gem. § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB abgesehen. Die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwartenden Eingriffe in Natur, Boden und Landschaft gelten gem. § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB als bereits erfolgt bzw. zulässig. 8. Kosten Der Stadt Pulheim entstehen durch die Planung nach derzeitigem Sachstand keine Kosten. Stadt Pulheim Seite 7 von 8 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 126 Pulheim Stand: September 2016 Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB Die Kosten für den Vollzug des Bebauungsplanes gehen zu Lasten privater Investoren, da private Grundstücke bebaut werden. September 2016 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Stadt Pulheim Stadt Pulheim Seite 8 von 8