Beschlussvorlage (Begründung)

Bebauungsplan Nr. 108 Pulheim 1301 Pletschmühlenweg / Hegelweg Verfahren gem. § 13a BauGB Geltungsbereich Begründung zum Bebauungsplanentwurf Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB Stand August 2016 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 108 Pulheim 1301 Pletschmühlenweg / Hegelweg Auslegung gem. § 3 Abs.2 BauGB Stand August 2016 INHALTSVERZEICHNIS 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen 4. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 5. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 6. Planungsziel 7. Inhalt des baulichen Konzeptes 8. Verkehr und Erschließung 9. Art und Maß der baulichen Nutzung 10. Bauweise / überbaubare Grundstücksflächen 11 Baugestalterische Festsetzungen 12. Umweltbelange 13. Kosten Seite 2 von 6 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 108 Pulheim 1301 Pletschmühlenweg / Hegelweg Auslegung gem. § 3 Abs.2 BauGB 1. Stand August 2016 Planerfordernis Der Bebauungsplan Nr. 108 Pulheim wurde am 25.09.2012 rechtskräftig. Ziel dieses Bauleitplanverfahrens war die Wiedernutzbarmachung und Nachverdichtung der ehemaligen Gärtnereifläche durch Umplanung zu einem Wohngebiet. Im Bereich des hier vorliegenden Änderungsverfahrens sah der Bebauungsplan Nr. 108 Pulheim unter Berücksichtigung des Wohngebäudes der ehemaligen Gärtnerei zwei Bauflächen vor. Zwischenzeitlich fand ein Eigentümerwechsel statt. Der neue Eigentümer plant nun das bestehende Gebäude zu entfernen und beabsichtigt den Bau eines Mehrfamilienhauses mit einer Tiefgarage. Der geplante Baukörper zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses ist auf Grundlage der im Bebauungsplan Nr. 108 festgesetzten Bauflächen planungsrechtlich nicht zulässig, da in wesentlichen Teilen die Bauflächen überschritten würden. Zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung des jetzt geplanten Mehrfamilienhauses ist die Änderung des Bebauungsplanes Nr. 108 Pulheim erforderlich. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Änderungsbereich umfasst im Wesentlichen das Wohngrundstück der ehemaligen Gärtnerei am Pletschmühlenweg im Ortsteil Pulheim und liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 108 Pulheim. Der Planbereich grenzt im Süden an die Straße Pletschmühlenweg, im Westen und Norden ist er durch die neue Erschließungsstraße „Hegelweg“ begrenzt, die Lärmschutzwand zur Bonnstraße markiert die östliche Grenze. Bestandteil des Änderungsbereiches sind die Flurstücke 1467, 1468, 2583, 2608 und 2609 (Aufgrund einer zwischenzeitlichen Neuparzellierung entsprechen diese Flurstücke nicht mehr den zum Aufstellungsbeschluss angeführten Flurstücken – die Fläche des Geltungsbereiches ist aber gleich geblieben). 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen Der Regionalplan weist für die Fläche „allgemeinen Siedlungsbereich“ aus. Der Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim stellt im Bereich des vorliegenden Bauleitplanverfahrens Wohnbaufläche dar. Die angrenzende Wohnbebauung liegt innerhalb des Bebauungsplanes Nr. 108 Pulheim und ist ausnahmslos als allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Unmittelbar an den Änderungsbereich grenzen öffentliche Verkehrsflächen und im Osten die Lärmschutzwand zur Abschirmung der K 9. Im angrenzenden westlichen Bereich des Pletschmühlenweges existieren bislang keine Bebauungspläne. Vorhaben sind hier nach § 34 BauGB zu beurteilen. Nördlich angrenzend jenseits des Pulheimer Bachs befindet sich das Wohngebiet „Edelsteingarten“ im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 73 Pulheim 1303. Südlich angrenzend jenseits des Pletschmühlenweges ist der Bebauungsplan Nr. 11 B Pulheim, 1. Änderung rechtsverbindlich, welcher reines bzw. allgemeines Wohngebiet festsetzt. Eine Bebauung der Planfläche als allgemeines Wohngebiet fügt sich dementsprechend in die Nutzungsstruktur der Nachbarschaft ein. 4. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ist der das Plangebiet als Wohnbaufläche dargestellt. Durch dieses Änderungsverfahren soll auf dem Grundstück wie bisher eine Baufläche für ein Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt werden. Der Änderungsbereich ist damit aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Seite 3 von 6 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 108 Pulheim 1301 Pletschmühlenweg / Hegelweg Auslegung gem. § 3 Abs.2 BauGB 5. Stand August 2016 Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Das Grundstück des Plangeltungsbereiches ist gegenwärtig noch mit einem eingeschossigen freistehenden Einfamilienhaus bebaut. Die angrenzende Bebauung besteht im Norden aus 8 Doppelhäusern, die sich derzeit in der Fertigstellung befinden. Im Westen ist noch ein freistehendes Einzelhaus geplant und in Fortführung des Pletschmühlenweges eine Reihenhausgruppe. Hinsichtlich der Höhenentwicklung dieser Haustypen prägt die zweigeschossige Bauweise. Südlich an den Plangeltungsbereich grenzt ein größerer mehrgeschossiger Gebäudekomplex der durch eine größere Gemeinschaftsgaragenbebauung zur angrenzenden Straße abgeschirmt wird. 6. Planungsziel Ziel ist die Arrondierung der beschriebenen Fläche zwischen Pletschmühlenweg, Hegelweg und der Lärmschutzwand entlang der Orrer Straße. Mit dem Bebauungsplan sollen die planungsrechtlichen Grundlagen geschaffen werden, die unter Zusammenführung der bisherigen separaten Grundstücksparzellen die Bebauung mit einem zusammenhängenden Gebäudekomplex ermöglicht. Vor dem Hintergrund der Nachhaltigkeit und des durch den demografischen Wandel veränderten Nachfrageverhaltens wird hier die Notwendigkeit einer kompakteren Hausform für barrierefreie Miet- oder Eigentumsformen berücksichtigt, da durch den Bau einer Tiefgarage ein hochwertiges Wohnumfeld für diese Nachfragegruppe realisierbar ist. 7. Inhalt des baulichen Konzeptes Entgegen der Ursprungsplanung, die den Erhalt des bestehenden Gebäudes berücksichtigte, plant der neue Eigentümer der Grundstücksflächen den Bestand zu entfernen. Das neue bauliche Konzept sieht eine Bebauung in offener Bauweise als Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage vor, das über den Pletschmühlenweg von Süden erschlossen wird. Hier sollen in Anlehnung an den bisherigen Bebauungsplan zwei Gebäudekörper entstehen, die über einen verbindenden Erschließungstrakt eine bauliche Einheit bilden. Die Höhenentwicklung orientiert sich an der Bestandsbebauung in der näheren Umgebung und wird über Traufund Firsthöhen so festgelegt, dass zwei Geschosse plus Staffelgeschoss möglich sind. Die überbaubaren Flächen folgen dem Straßenverlauf und bilden ablesbare stadträumliche Einheiten. 8. Verkehr und Erschließung Die Anbindung des Wohngebietes an das örtliche Verkehrsnetz erfolgt über den Pletschmühlenweg. Die innere Erschließung im Bereich des Hegelweges ist als verkehrsberuhigte Mischverkehrsfläche vorgesehen. Der ruhende Verkehr wird in einer Tiefgarage untergebracht. Die Zufahrt erfolgt über eine Anbindung vom Pletschenmühlenweg, so dass der Zu- und Abfahrtsverkehr direkt über den Pletschmühlenweg erfolgen kann und die im Straßenquerschnitt reduziertere Mischverkehrsfläche des Hegelweges entlastet wird. 9. Art und Maß der baulichen Nutzung Die Art der baulichen Nutzung für das Plangebiet wird insgesamt als allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Vor dem Hintergrund einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung, die sich veränderten Rahmenbedingungen anpassen kann, wird auf die monofunktionale Festsetzung eines reinen Wohngebietes verzichtet. Gerade im Dienstleistungssektor haben sich in der jüngeren Vergangenheit Berufsfelder entwickelt, die - nicht störend - von einem häuslichen Büroraum aus betrieben werden, aber nicht unter die klassischen freien Berufe einzuordnen sind. Seite 4 von 6 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 108 Pulheim 1301 Pletschmühlenweg / Hegelweg Auslegung gem. § 3 Abs.2 BauGB Stand August 2016 Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO werden die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nach § 4 Abs. 3 Nr. 4 und 5 BauNVO ausgeschlossen, da der Standort für diese Nutzungen (Gartenbaubetriebe und Tankstellen) – auch aufgrund der Erschließungssituation – nicht geeignet ist. Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der Grundflächenzahl sowie die Festsetzung der maximalen Traufhöhe und der Oberkante der baulichen Anlage bestimmt. Die Grundflächenzahl wird mit dem gem. § 17 BauNVO höchstzulässigen Maß von 0,4 festgesetzt, was weitestgehend der Umgebungsbebauung entspricht und eine verträgliche Grundstücksausnutzung dieses Teilbereiches von Pulheim gewährleistet. Erfahrungsgemäß kann durch die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse die Höhenentwicklung in Baugebieten im Hinblick auf eine städtebauliche Harmonisierung nicht hinreichend gesteuert werden. Obwohl eine einheitliche Geschossigkeit festgesetzt ist, können durch Kellergeschosse, die über das Erdreich hinausgebaut werden und durch die jeweiligen Drempelausbildungen im Dachgeschoss, sehr unterschiedlich hohe Gebäude entstehen. Dies kann insgesamt zu einem unmaßstäblichen städtebaulichen Erscheinungsbild führen. Es wird daher zu Gunsten der Festsetzung einer maximalen Traufhöhe und der Oberkante der baulichen Anlage auf die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse verzichtet. Durch die textlichen Festsetzungen werden die maximalen Traufhöhen und die maximalen Firsthöhen der baulichen Anlagen geregelt, um eine gebietsverträgliche Einbindung der Bebauung zu gewährleisten. Als unterer Bezugspunkt wurde eine Höhe von 48,50 m NN festgesetzt, die sich auf den Mittelwert des Endausbaus des Hegelweges entlang der Grundstücksgrenze bezieht. Die festgesetzten Maximalhöhen orientieren sich an den derzeitig im Plangebietsbereich vorherrschenden Höhen, die sich aus der Bestandsbebauung ergeben. 10. Bauweise / überbaubare Grundstücksfläche Für das Plangebiet wird entsprechend dem angestrebten Charakter eines freistehenden Einzelhauses die offene Bauweise festgesetzt. In der offenen Bauweise können die Gebäude als Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser mit seitlichem Grenzabstand errichtet werden. Die vom Investor für diesen Bereich angestrebte Gebäudestruktur eines Mehrfamilienhauses ist in diesem Sinne planungsrechtlich zulässig. Die festgesetzte überbaubare Fläche definiert ein Baufeld, das mit der Erschließungsstraße einen stadträumlichen Zusammenhang bildet. Die vordere Baugrenze wurde in einem Abstand von 3,0 m zur Straßenbegrenzungslinie festgesetzt, so dass eine klare straßenräumliche Kante entsteht. Der als Mischverkehrsfläche gestaltete öffentliche Straßenraum wird durch den 3,0 m breiten Vorgartenbereich mit den privaten Hausbereichen verbunden. Die Tiefe der überbaubaren Grundstücksflächen wird durch die hintere Baugrenze definiert. Hierdurch wird eine ausreichende Flexibilität gewährleistet, gleichzeitig aber ein zu starkes Verspringen der Baukörper ausgeschlossen. 11. Baugestalterische Festsetzungen In Ergänzung der planungsrechtlichen Festsetzungen nach dem BauGB werden bauordnungsrechtliche Gestaltungsfestsetzungen nach § 86 BauO NRW getroffen. Die Regelungen zu den Vorgartenbereichen sind notwendig, um deren gestalterische Funktion als Übergang vom öffentlichen Raum (Straße) zum privaten Bereich (Haus) zu gewährleisten. Um eine weitgehende Versiegelung des halböffentlichen Bereichs (Vorgarten) zu vermeiden und einen als Übergangszone gestalteten Vorgarten zu sichern werden folgende Regelungen getroffen: Für die Einfriedungen entlang der vorderen Grundstücksgrenze wird bestimmt, dass diese nur als geschnittene Hecken bis max. 1,20 m Höhe angelegt werden dürfen. Um Sicherheitsaspekten (Haustiere) Rechnung zu tragen, können vor oder hinter diesen Hecken Maschendrahtzäune oder Stabgitterzäune errichtet werden. Damit wird eine störende Ortsbildbeeinträchtigung des Straßenraumes durch eine Vielzahl unterschiedlicher Einfriedungen (Hecken, Zäune, Mauern, Palisaden) vermieden. Mit der ebenfalls für den Vorgartenbereich geltenden Festsetzung, dass mindestens 50 % der Fläche unversiegelt und begrünt anzulegen sind, wird ein Übermaß an versiegelten Flächen im Vorgartenbereich ausgeschlossen. Kies- und Splittschüttungen stellen zwar keine funktioSeite 5 von 6 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 108 Pulheim 1301 Pletschmühlenweg / Hegelweg Auslegung gem. § 3 Abs.2 BauGB Stand August 2016 nelle Versiegelung dar, ihr optischer Eindruck entspricht aber dem von Pflasterflächen. Die Festsetzung von Mutterboden mit einer Begrünung und Bepflanzung lässt gestalterisch die Abstufung zwischen Straße und Haus deutlich erkennen. Die Festsetzungen zur Gestaltung von Einfriedigungen im Bereich der rückwärtigen Gärten, die an öffentliche Flächen oder hintere Grundstücksparzellen grenzen, werden ebenfalls zur Vermeidung einer gestalterischen Beeinträchtigung des Straßenraumes und der hinteren Freibereiche durch bauliche Einfriedigungen getroffen. Wird der öffentliche Raum mit geschlossenen baulichen Einfriedigungen versehen, beeinflusst dies die gestalterische Wirkung einer Siedlung negativ. Die Privatgärten sollen als durchgehende Grünbereiche wahrgenommen werden können. Die Einfriedung mittels Hecken verschafft dennoch die Möglichkeit optisch geschützter privater Gartenbereiche. Für die Terrassen im rückwärtigen Gartenbereich ist mit der Beschränkung von blickdichten Einfriedungen auf eine Tiefe von 3 m Tiefe und eine Höhe von 2 m eine Abgrenzung gegenüber dem Nachbargrundstück zulässig. 12. Umweltbelange Die vorhandene Lärmschutzwand schirmt das Baugebiet bereits gegenüber der benachbarten K 9 ab. Im Rahmen des Verfahrens zum Bebauungsplan Nr. 10 Pulheim 2. Änderung, dessen Geltungsbereich das angrenzende Gewerbe- und Industriegebiet umfasst, wurde im Jahr 2006 eine schalltechnische Untersuchung erstellt. Inhalt dieser Untersuchung war aus schalltechnischer Sicht, die geplanten Gewerbe- und Industrieflächen in ihrer Schallemission so zu begrenzen, dass es zu keiner Überschreitung der Immissionsrichtwerte der TA Lärm in der wohngenutzten Nachbarschaft kommt. In dem Bebauungsplan wurden entsprechende Lärmkontingente festgesetzt, deren Einhaltung im Baugenehmigungsverfahren über ein schalltechnisches Gutachten nachzuweisen ist. Im dem Gutachten wurden mittels der Istwerte der vorhandenen Betriebe mit ihren Schallquellen die Auswirkungen auf die benachbarte Wohnnutzung untersucht. Neben anderen wurde ein Berechnungspunkt im jetzigen Plangebiet (das Wohnhaus des Gärtnereibetriebes im Erdgeschoss) und einer unmittelbar angrenzend (das Reihenendhaus des Pletschmühlenweges Nr. 53 im 2. Obergeschoss) untersucht. Die errechneten Beurteilungspegel lagen mit 43.7 dB(A) tags und 13.1 dB(A) nachts für das Reihenendhaus und 43.5 dB(A) tags und 22.9 dB(A) nachts für das Gärtnereiwohnhaus deutlich unter den Grenzwerten. Da zum damaligen Zeitpunkt eine Konfliktlage zwischen Gewerbelärm und Wohnbebauung für diesen Bereich nicht bestand und durch die Festsetzungen im Bebauungsplan für das Gewerbe und Industriegebiet ein dauerhafter Immissionskonflikt ausgeschlossen ist, kann von der Einhaltung immissionsschutzrechtlicher Anforderungen ausgegangen werden. Derzeit liegen keine Kenntnisse vor, die auf eine den üblichen Rahmen überschreitende Beeinträchtigung des Naturhaushaltes für ein derartiges Vorhaben auf einer Brachfläche hindeuten. Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange von dem Bauleitplanverfahren unterrichtet und um Zusendung ihrer Kenntnisse zu den Umweltbelangen gebeten. 13. Kosten Durch das Bebauungsplanverfahren entstehen keine über die Planungskosten hinausgehenden Kosten. Pulheim, den Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 6 von 6