Beschlussvorlage (Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan 36 ST, 2. Änd)

Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln, 2. Änderung Bereich: Stommeln, Hauptstraße 10 bis 20 Verfahren gem. § 13a Baugesetzbuch (BauGB) Beteiligung gem. §§ 3 und 4 Abs. 2 BauGB Stand Mai 2016 Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln, 2. Änderung (gem. § 13a BauGB) Beteiligung gem. §§ 3 und 4 Abs. 2 BauGB Stand Mai 2016 INHALTSVERZEICHNIS 1. Ausgangslage – Planungsanlass – Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 5. Planungsziele Seite 3 Seite 3 Seite 3 Seite 3 Seite 3 6. Inhalt des Planentwurfes 6.1 6.1.1 Bauliche und sonstige Nutzung Art der baulichen Nutzung 6.2 6.2.1 6.2.2 Maß der baulichen Nutzung Grundflächenzahl; Geschossflächenzahl Höhe der baulichen Anlagen 6.3 Bauweise; Überbaubare Grundstücksflächen 6.4 Nicht überbaubare Grundstücksflächen, Stellplätze (Tiefgarage) 6.5 Flächen zum Erhalt und zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern 7. Niederschlagswasser und Abwasser 8. Erschließung Seite 4 Seite 5 Seite 6 Seite 6 9. Umweltbezogene Informationen – Umweltbericht – Artenschutzprüfung 10. Kennzeichnungen, Nachrichtliche Übernahme (§ 9 Abs. 5 und 6 BauGB) Seite 6 Seite 6 11. Örtliche Bauvorschriften 12. Kosten Stadt Pulheim Seite 7 Seite 7 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 2 von 7 Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln, 2. Änderung (gem. § 13a BauGB) Beteiligung gem. §§ 3 und 4 Abs. 2 BauGB Stand Mai 2016 1. Ausgangslage – Planungsanlass – Planerfordernis Der Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln besteht seit dem 21.12.2004. Dieser Plan setzt im Hinterlandbereich der Häuser Hauptstraße 12 – 18 zwei zusätzliche Bauflächen fest, die nach dem damaligen Bebauungskonzept jeweils mit Reihenhäusern, teilweise zweieinhalbgeschossig und teilweise eingeschossig plus ausgebautem Dach, bebaut werden sollten. Diese Bebauung konnte jedoch aufgrund von wirtschaftlichen Problemen des Investors nicht realisiert werden. Nach dem Verkauf der Grundstücke Hauptstraße 14 – 18 entwickelte der neue Eigentümer ein abgewandeltes Bebauungskonzept, welches sich jedoch auf der Grundlage des geltenden Planungsrechtes nicht umsetzen ließ, so dass der Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln geändert wurde. Der Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln, 1. Änderung wurde am 13.12.2011 rechtskräftig. Ein Investor plant nun im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 36 A Stommeln, 1. Änderung den Neubau der neuen Alten- und Pflegeeinrichtung Villa Freund, die aufgrund geänderter Richtlinien und Verordnungen im Seniorenheimbereich langfristig nicht mehr in derzeitiger Form am Standort im Ortsteil Pulheim betrieben werden kann. Das vorliegende Konzept der Wohn-, Pflege- und Begegnungsstätte, „Seniorenhotel Villa Freund“ lässt sich nicht auf der Grundlage des bestehenden rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 36 A Stommeln, 1. Änderung realisieren. Städtebaulich ist der Standort aber sehr gut geeignet aufgrund der zentralen Lage im Dorfkern und der eine Einfügung ermöglichenden umgebenden Baustruktur eine solche Einrichtung aufzunehmen, welche stets mit einer größeren zusammenhängenden Gebäudeform einhergeht. Durch eine Anpassung der planungsrechtlichen Festsetzungen sollen daher die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Errichtung der neuen Wohn- und Pflegeeinrichtung Villa Freund geschaffen werden. 2. Räumlicher Geltungsbereich – Planverfahren Der Geltungsbereich der 2. Änderung hat eine Größe von ca. 4300 qm und umfasst die Grundstücke Hauptstraße 10 bis 18 in Stommeln, die südlich an die Gärten der Grundstücke Voisberg 15 d bis 27 grenzen. Das vom Investor eingereichte Bebauungskonzept stellt als Nachverdichtungsprojekt eine Maßnahme der Innenentwicklung dar. Demzufolge ist es möglich, den Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln, 2. Änderung im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufzustellen, da die Voraussetzungen für ein beschleunigtes Verfahren gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB, eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO von weniger als 20.000 qm auf Grund der Größe des Plangebietes nicht erreicht werden. 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Für den Geltungsbereich der 2. Änderung stellt der gültige Flächennutzungsplan „gemischte Bauflächen“ dar. Die für den Planentwurf der 2. Änderung vorgesehene Baugebietsfestsetzung „Dorfgebiet“ entspricht der Darstellung im Flächennutzungsplan und nimmt insofern auch die bereits im B-Plan Nr. 36 A Stommeln und der 1. Änderung seinerzeit getroffene Festsetzung wieder auf. Der Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln, 2. Änderung ist folglich als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt, ein Verstoß gegen § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB liegt nicht vor. 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Die Plangebietsgrundstücke sind in den unmittelbar an der Hauptstraße liegenden Bereichen mit zweieinhalbgeschossigen Wohnhäusern bebaut. Der übrige Geltungsbereich der 2. Änderung stellt sich derzeit weit überwiegend als Brach- bzw. Rasenfläche ohne nennenswerten Bewuchs dar. Lediglich der südliche Randbereich des Flurstücks 108 ist als steil ansteigender Hang mit teils dichtem Gehölzbewuchs ausgebildet. Über das Grundstück Hauptstraße 12 verläuft ein privater Kanal von der Bebauung Voisberg Hausnr. 15 – 15 d hin zur Hauptstraße. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 3 von 7 Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln, 2. Änderung (gem. § 13a BauGB) Beteiligung gem. §§ 3 und 4 Abs. 2 BauGB Stand Mai 2016 Die an das Plangebiet angrenzenden Bereiche werden im Nordosten durch dörfliche Mischnutzungen in überwiegend zweigeschossiger Bauweise mit Satteldächern, nach Südwesten eher durch ein- bis zweigeschossige Wohngebäude, ebenfalls mit Satteldächern, bestimmt. 5. Planungsziele Planungsziel ist die Planrechtsänderung zugunsten einer neue Alten- und Pflegeeinrichtung, da die Villa Freund aus Pulheim, Venloer Straße 160 auf Grund des neuen Wohn- und Teilhabegesetz NRW (WTG) vom 15. Oktober 2014 von bestehenden Einrichtungen die Umsetzung baulicher wie personeller Standards bis zum 31. Juli 2018 fordert. Die bauliche Struktur und Größe des derzeitigen Hauses Villa Freund und die Grundstücksgröße lassen weder einen internen Umbau noch eine Erweiterung der Einrichtung nach den Anforderungen des WTG zu, sodass ein Fortbestand der Villa Freund als Alten- und Pflegeeinrichtung in Pulheim über das Jahr 2018 hinaus nicht gegeben ist. Mit dem Standort an der Hauptstraße in Stommeln bietet sich die Möglichkeit, über einen Ersatzneubau den familiengeführten Betrieb der Villa Freund, im ortsnahen Bereich, zu erhalten. Die Planung des Bebauungsplanes Nr. 36 A Stommeln, 2. Änderung mit der Festsetzung einer zusätzlichen Baufläche zwischen der Baufläche an der Hauptstraße und der Baufläche im rückwärtigen Grundstücksbereich sowie den konkreten städtebaulichen Vorgaben hinsichtlich der Nutzung und Lage der Gebäude auf dem Grundstück ermöglichen die Realisierung der neuen Alten- und Pflegeeinrichtung. 6. Inhalt des Planentwurfes 6.1 Bauliche und sonstige Nutzung 6.1.1 Art der baulichen Nutzung Den aus der Darstellung des Flächennutzungsplanes erkennbaren städtebaulichen Entwicklungsvorstellungen und den im unmittelbar angrenzenden Bereich vorhandenen gemischten Nutzungen wird für den Plangeltungsbereich durch die Festsetzung eines Dorfgebietes (MD - Gebiet) Rechnung getragen. Der Entwurf berücksichtigt die in der unmittelbaren Nachbarschaft vorherrschenden Nutzungsstrukturen z. B. die Existenz vorhandener landwirtschaftlicher Hofanlagen auf den direkt nordöstlich angrenzenden Flächen und sichert damit deren Bestand. In diesem Zusammenhang wird explizit auf das in § 5 Abs. 1 Satz 2 BauNVO formulierte Gebot der vorrangigen einseitigen Rücksichtnahme seitens der anderen Nutzungen und hier vor allem der Wohnbebauung, auf die Belange der landwirtschaftlichen Betriebe, hingewiesen. Das bedeutet für die Neuerrichtung vor allem von Wohngebäuden in bestimmter Entfernung von Wirtschaftsstellen landwirtschaftlicher Betriebe – genau diese Fallkonstellation ist bei der vorliegenden Planung gegeben – dass diese neue Wohnbebauung mit den üblichen von landwirtschaftlichen Hofstellen ausgehenden Immissionen bereits im Zeitpunkt der Ansiedlung rechnen müssen, einschließlich etwaiger zusätzlicher Störungen bei Erweiterung eines bereits bestehenden Betriebes i.S. der dem landwirtschaftlichen Betrieb nach § 5 Abs. 1 Satz 2 BauNVO eingeräumten Entwicklungsmöglichkeiten. Da gemäß § 5 (2) Nr. 3 BauNVO in einem festgesetzten Dorfgebiet „Anlagen für gesundheitliche Zwecke (Pflegeheim)“ allgemein zulässig sind, liefert die vorgesehene Baugebietsausweisung auch die als Planungsziel formulierte baurechtliche Zulässigkeitsvoraussetzung für die Errichtung einer neuen Alten- und Pflegeeinrichtung. Die zusätzlichen Regelungen für das MD – Gebiet unter Nr. 1 der Textlichen Festsetzungen (Unzulässigkeit von Sägewerken und Vergnügungsstätten) dienen einem verträglichen Miteinander der ansonsten zulässigen Mischnutzungen. 6.2 Maß der baulichen Nutzung 6.2.1 Grundflächenzahl Das Maß der baulichen Nutzung ist durch die Obergrenze des § 17 Baunutzungsverordnung (BauNVO) mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 für das gesamte Baugebiet festgesetzt und durch die Festsetzungen der Höhe der baulichen Anlagen für die einzelnen Baufenster ausreichend bestimmt. Diese Höhen orientieren sich an der derzeitig in der unmittelbaren Umgebung vorherrschenden Bestandsbebauung, der vorgelegten Planung, die sich wiederum an den Höhen des derzeit in Kraft befindlichen Bebauungsplanes Nr. 36 A Stommeln, 1. Änderung orientieren. Eine gebietsverträgliche Einbindung der künftigen Bebauung ist daher gewährleistet. Die FestsetzunStadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 4 von 7 Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln, 2. Änderung (gem. § 13a BauGB) Beteiligung gem. §§ 3 und 4 Abs. 2 BauGB Stand Mai 2016 gen ermöglichen eine reizvolle, individuelle Gebäudeplanung, die sich in den Bestand einfügt. Auf die Festsetzung einer Geschosszahl wird somit verzichtet. 6.2.2 Höhe baulicher Anlagen Gemäß § 16 (2) Nr. 4 BauNVO sind durch Planeintrag die Höhen baulicher Anlagen über Normalhöhennull (NHN, Höhen für Bezugsfläche über dem Meeresspiegel im Deutschen Haupthöhennetz 1992) festgesetzt. Der Bebauungsplan sieht differenzierte Höhenbegrenzungen für bauliche Anlagen vor. Die Höhen wurden aus der Planung der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr.36 A Stommeln übernommen, die das beabsichtigte Projekt „Villa Freund“ einhält. Für die baulichen Anlagen entlang der Hauptstraße wird mit einer zulässigen Traufhöhe von max. 59.00 m über NHN auf der der Hauptstraße zugewandten Seite und einer Firsthöhe von max. 63.40 m über NHN ein Rahmen gesteckt, der den vorhandenen höchsten Gebäuden angepasst ist und damit gewährleistet, dass Neubauten sich in das städtebauliche Erscheinungsbild entlang der Hauptstraße einfügen. Für die Rückseite des dort geplanten Neubaus werden entsprechend der projektierten Planung abweichende Traufhöhen festgesetzt, um dort die bauliche Gestaltung der rückwärtigen Gebäudeseite mit einem zurückgesetzten Dachgeschoss, zu ermöglichen. Insgesamt bewegen sich alle getroffenen Höhenfestsetzungen im Spektrum der bereits in der Umgebung vorzufindenden Größenordnungen; so kann gewährleistet werden, dass sich zum einen die zukünftigen Wohngebäude auch hinsichtlich ihrer Höhenentwicklung in die bereits vorhandene Bebauung in der unmittelbaren Umgebung einfügen und zum anderen keine Beeinträchtigung der Bewohner vor Ort durch zu hohe Wohngebäude entsteht. 6.3 Bauweise; Überbaubare Grundstücksflächen Entsprechend der im Plangebiet fast ausschließlich vorhandenen geschlossenen Bauweise setzt der Entwurf der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 36 A Stommeln geschlossene Bauweise fest. Dies ermöglicht die für den neuen Baukörper vorgesehene Grenzbebauung. Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen erfolgt ausschließlich mittels Baugrenzen. Für die Lückenschließung entlang der Hauptstraße wird die geschlossene Bauweise in Verbindung mit den hier nur für die oberen Geschosse festgesetzten Baugrenzen erst ab dem 1. Obergeschoss festgesetzt, um an dieser Stelle eine ausreichend breite Zufahrt und damit eine Erschließung der zukünftigen rückwärtigen Bebauung zu sichern. 6.4 Nicht überbaubare Grundstücksflächen; Stellplätze (Tiefgarage) Die nicht überbaubaren Flächen dienen als Zuwegung zur Tiefgarage, zum Mitteltrakt und dem rückwärtigen Gebäudetrakt, sowie für das Abstellen von Müllcontainern. Diese nicht überbaubaren Flächen werden durch gärtnerische Bepflanzung in die gesamte Anlage integriert. Dem vorgelegten Bebauungs- und Nutzungskonzept entsprechend werden die für das Bauvorhaben notwendigen Stellplätze in einer Tiefgarage angelegt, die auch nicht überbaubare Fläche in Anspruch nimmt. Die Bereiche der Tiefgarage außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche sind vollständig mit einer Substratschicht von mind. 0,50 m zu überdecken und dauerhaft zu begrünen. Die Tiefgarage ist entsprechend durch Planzeichnung festgesetzt. 6.5 Flächen zum Erhalt und zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern Der Planentwurf setzt in den hinteren Grundstücksbereichen der Flurstücke 107 und 108 Flächen für den Erhalt von Bäumen und Sträuchern fest. Diese Festsetzung soll sicherstellen, dass die zum Teil wertvollen vorhandenen Gehölzstrukturen – entsprechend einer Anregung der Unteren Landschaftsbehörde im Verfahren der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 36 A Stommeln, bereits während des Verfahrens zum Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln – dauerhaft erhalten bleiben. Der Bebauungsplan ermöglicht über die Festsetzung als „Dorfgebiet“ eine über das für eine Wohnnutzung normalerweise zulässige Versiegelungsmaß (für Wohngebiete ermöglicht die Baunutzungsverordnung einen Versiegelungsgrad von maximal 40 % der Grundstücksfläche) hinausgehende Versiegelung von maximal 60 % der Grundstücksfläche. Zum Ausgleich für diese damit einhergehende Vergünstigung wird u.a. im Bebauungsplan, im unmittelbaren Anschluss an die Fläche zum Erhalt von Bäumen und Sträuchern, ein Pflanzstreifen (Fläche zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern) festgesetzt. Dieser ist gemäß den entsprechenden textlichen Festsetzungen (Ziffer 5) zu bepflanzen. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 5 von 7 Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln, 2. Änderung (gem. § 13a BauGB) Beteiligung gem. §§ 3 und 4 Abs. 2 BauGB Stand Mai 2016 7. Niederschlagswasser und Abwasser Nach Abschluss der hydraulischen Sanierungsmaßnahmen in der Nettegasse ist auch der Mischwasserkanal in der Hauptstraße entsprechend saniert. Daher muss gemäß § 9 der Entwässerungssatzung (Anschluss- und Benutzungszwang) das häusliche Schmutz- und Niederschlagswasser in den öffentlichen Kanal in der Hauptstraße eingeleitet werden. 8. Erschließung Die Erschließung der neu zu errichtenden Anlage, im rückwärtigen Grundstücksbereich, erfolgt über eine direkte, 4.0 m breite überbaubare Zufahrt mit einer festgesetzten lichten Höhe von ≤ 3.0 m, durch das neu entstehende Gebäude Hauptstraße 14 – 18, von der aus die Tiefgarage angefahren wird. Im Baugenehmigungsverfahren wird die Ein- und Ausfahrt der Durchfahrt und der Tiefgarage über eine Signalanlage zu regeln sein, da bei diesen Breiten ein Begegnungsverkehr nicht möglich ist. Um die gesicherte Erschließung für die Hinterlandbebauung Hauptstraße 12 unmittelbar von der Hauptstraße aus planungsrechtlich sicher zu stellen, wird im Bereich der Baulücke zwischen den Häusern Hauptstraße 18 und Hauptstraße 12 die Festsetzung aus der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 36 A Stommeln, ein Geh-, Fahrund Leitungsrecht mit einer Breite von 4.5 m, als Festsetzung übernommen. Auf diese Weise kann eine Durchfahrtsmöglichkeit durch die ansonsten auch dort vorgesehene geschlossene Bebauung geschaffen werden, welche auch durch eine entsprechende Signatur in der Planzeichnung festgeschrieben wird. Das festgesetzte Geh-, Fahr- und Leitungsrecht wird im hinteren Bereich der Hauptstraße 12 auf einer Länge von i. M. 11.8 m in Richtung Südosten fortgeführt, um so die Erschließung der auch auf diesem Flurstück festgesetzten zusätzlichen Baufläche sicher zu stellen. Über das Grundstück Hauptstraße 12 verläuft darüber hinaus bereits ein Kanal, der auch zukünftig notwendig sein wird. Daher wird für diesen Kanal ein entsprechendes Leitungsrecht im Bebauungsplan festgesetzt. 9. Umweltbezogene Informationen – Umweltbericht – Artenschutzprüfung Von einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und von einem Umweltbericht nach § 2a BauGB wird im beschleunigten Verfahren abgesehen. Ein Ausgleich ist gemäß § 1a Abs. 3 letzter Satz BauGB nicht erforderlich, da die Eingriffe bereits vor der mit dem Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln, 2. Änderung getroffenen planerischen Entscheidung zulässig waren, nämlich auf Basis der unter 1. genannten gültigen alten Bebauungspläne. Der § 44 des Bundesnaturschutzgesetzes enthält für bestimmte Tier- und Pflanzenarten Verbotstatbestände, die ihrem Schutz dienen. Daher bedürfen eingriffsbedingte Veränderungen von Natur und Landschaft immer dann einer Überprüfung artenschutzrechtlicher Belange, wenn nicht von vornherein auszuschließen ist, dass bestimmte geschützte Arten von einem Vorhaben betroffen sein könnten. Aus diesem Grunde wurde für den Geltungsbereich der 1. Änderung des BP 36 A Stommeln eine Artenschutzprüfung durchgeführt. Ergebnis dieser Prüfung ist, dass unter Berücksichtigung der formulierten Vermeidungsund Minderungsmaßnahmen, die sich hauptsächlich auf bau- und betriebsbedingte Maßnahmen beschränken, der Bebauungsplan und die auf dessen Grundlage realisierbaren Vorhaben aus artenschutzrechtlicher Sicht zulässig sind. Diese Artenschutzprüfung wurde im April 2011 durchgeführt und ist auf Grund der sich bisher nicht veränderten artenschutzrechtlichen relevanten Strukturen noch maßgebend. Nach einer Ergänzung des Gutachters mit Datum vom 10.02.2016 sind keine artenschutzrechtlichen Konflikte erkennbar, die nicht bereits durch die im Gutachten vom April 2011 bau- und betriebsbedingte Maßnahmen abgedeckt sind. 10. Kennzeichnungen; Nachrichtliche Übernahmen Die durch die vorgegangenen Bebauungspläne bzw. Änderungen bekannten Kennzeichnungen und die Nachrichtlichen Übernahmen wurden in den Plan der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 36 A Stommeln zur umfassenden Information aller Betroffenen und an der Planung Beteiligten aufgenommen. Für die Öffentlichkeit dient sie als Hinweis, dass bei der Planung eines Bauvorhabens neben dem Bebauungsplan noch andere planungsrelevanten Festsetzungen zu berücksichtigen sind. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 6 von 7 Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln, 2. Änderung (gem. § 13a BauGB) Beteiligung gem. §§ 3 und 4 Abs. 2 BauGB 11. Stand Mai 2016 Örtliche Bauvorschriften Der Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln, 1. Änderung trifft lediglich Regelungen sowohl zu den zulässigen Dachneigungen als auch zur Größe von Dachaufbauten und -einschnitten. Das Plangebiet liegt innerhalb des Geltungsbereiches der Stommelner Ortskerngestaltungssatzung, welche daher grundsätzlich Anwendung findet, sofern der Bauleitplan keine abweichenden Bestimmungen enthält. Letzteres ist insoweit der Fall, als er für die im Hinterlandbereich gelegenen überbaubaren Flächen, für die bereits ein konkretes Bebauungskonzept mit der Errichtung eines Staffelgeschosses vorliegt, ein Satteldach mit einer geringeren Dachneigung von mindestens 10° bis maximal 20° zulässt. Dies ist städtebaulich vertretbar, da auf diese Weise eine zu starke Höhenentwicklung der baulichen Anlagen vermieden werden kann. Ebenfalls abweichend zur Ortskerngestaltungssatzung wird für die rückwärtige Seite der geplanten Neubebauung entlang der Hauptstraße, für den unteren Bereich des Dachgeschosses, auch das Flachdach als zulässig festgesetzt. Auch diese Abweichung ist städtebaulich vertretbar, da sie zum einen von der Hauptstraße aus optisch nicht wahrnehmbar sein wird und zum anderen die architektonische Formensprache des gegenüberliegenden Neubaus aufnimmt. Die mit Textlicher Festsetzung getroffene Regelung zur zulässigen Größe von Dachaufbauten und -einschnitten erlaubt Breiten von Einzelgauben bis zu einem Maß von ½ der jeweiligen Wandlänge des Gebäudes und übernimmt somit voll inhaltlich die entsprechende Regelung der Ortskerngestaltungssatzung. Dies soll einerseits eine sinnvolle Ausnutzbarkeit der Dachgeschosse ermöglichen, andererseits aber auch verhindern, dass die Hauptdächer der Gebäude durch zu große Dachaufbauten und -einschnitte nicht mehr als solche wahrgenommen werden. Die Vorschrift, dass Dachaufbauten mindestens 1.0 m unterhalb des Firstes des Hauptdaches einbinden müssen, weicht von der entsprechenden Regelung der Ortskerngestaltungssatzung ab, die hier einen Abstand von 1.5 m fordert. Auch diese Abweichung ist städtebaulich vertretbar, da auch mit einem einzuhaltenden Abstand von einem Meter eine harmonische Gestaltung der Dachlandschaft gewährleistet werden kann, bei der die Hauptdächer der Gebäude optisch als solche wahrgenommen werden können. 12. Kosten Durch die Planung entstehen der Stadt Pulheim keine Kosten. Pulheim, Juni 2016 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 7 von 7