Beschlussvorlage (Begründung zur Offenlage BP 115 Pulheim)

Begründung Bebauungsplan Nr. 115 Pulheim Auslegungsbeschluss Bebauungsplan Nr. 115 Pulheim Begründung zum Bebauungsplanentwurf Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB Stand August 2016 StadtPulheim 10 Planung Stand August 2016 Begründung Bebauungsplan Nr. 115 Pulheim Auslegungsbeschluss Stand August 2016 INHALTSVERZEICHNIS 1. Planerfordernis S. 4 2. Räumlicher Geltungsbereich S. 4 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen S. 4 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes S. 4 5. Planungsziele S. 5 6. Inhalt des städtebaulichen Konzeptes S. 5 7. Verkehr und Erschließung S. 7 8. Art und Maß der baulichen Nutzung S. 8 8.1 Art der baulichen Nutzung 8.2 Grundflächenzahl 8.3 Höhe der baulichen Anlagen 8.4 Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden 9. Bauweise / überbaubare Grundstücksflächen 9.1 Bauweise 9.2 Überbaubare Grundstücksfläche / Überschreitungsregelungen 9.3 Flächen für Garagen / Carports, Stellplätze und Nebenanlagen 10. Flächen mit Bindungen für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen S. 13 Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie S. 10 Seite 2 von 15 Begründung Bebauungsplan Nr. 115 Pulheim Auslegungsbeschluss 11 Baugestalterische Festsetzungen 11.1 Dachform, Dachneigung, Dachaufbauten und Dacheinschnitte 11.2 Einfriedungen 11.3 Vorgartenflächen und Nebenanlagen 12. Umweltbelange 12.1 Umweltbericht 12.2 Artenschutz 13 . Kosten Stadt Pulheim Stand August 2016 S. 13 S. 14 S. 15 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 3 von 15 Begründung Bebauungsplan Nr. 115 Pulheim Auslegungsbeschluss 1. Stand August 2016 Planerfordernis Das im Rahmen dieser Vorlage einzuleitende Bauleitplanverfahren begründet sich aus der regionalen und in Folge lokalen Unterversorgung mit Baugrundstücken. Hieraus resultiert eine vehement spürbare Nachfrage seitens der Bürger, die sich zuletzt im Vermarktungsverfahren für den benachbarten BP 113 zeigte, in welchem der Zahl von 48 verfügbaren Einfamilienhausgrundstücken ca. 450 feste Bewerbungen gegenüber standen. Des Weiteren basiert das Projekt auf dem Prozess zur demografischen Entwicklung in der Stadt Pulheim. Aufgrund der Daten des statistischen Landesamtes ist in Pulheim mit ausgeprägten Tendenzen des demografischen Alterns zu rechnen. Aus diesem Grund beschäftigten sich Rat und Verwaltung im Jahre 2010 in einer WorkshopReihe mit der Bevölkerungsentwicklung der Stadt Pulheim. Basierend auf dieser Arbeit beschloss der Rat der Stadt Pulheim in seiner Sitzung am 09.11.2010 die Leitziele und strategischen Ziele zur Gestaltung des demografischen Wandels einstimmig. Eines dieser strategischen Ziele lautet: „Die Stadt Pulheim berücksichtigt bei der Aktivierung von Flächenpotentialen auch die Ausweisung von hochwertigen Baulandflächen (Größe, Ausstattung, Lage)“. Dieses Bauleitplanverfahren ist somit Bestandteil des Maßnahmenplanes 2011 und dient dieser Zielerreichung. Derzeit beurteilen sich Vorhaben in diesem Bereich nach § 35 BauGB, so dass die zeitnahe Entwicklung eines Wohngebietes planungsrechtlich die Durchführung eines Bebauungsplanverfahrens erfordert. Hiermit sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung eines Wohngebietes geschaffen werden. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 115 Pulheim umfasst die Grundstücke Gemarkung Pulheim, Flur 5, Flurstück 479 teilweise, Flurstück 459, die Wegeparzellen Flurstücke 14 und 493 teilweise, die Wegeparzelle Flurstück 602 sowie die nordöstlichen Teilbereiche der Flurstücke 8 und 52. Der Bereich liegt am südwestlichen Ortsrand von Pulheim, angrenzend an die Bebauung „Am Lindenkreuz“, am Hirschweg sowie am Elchweg. Die Fläche umfasst ca. 4,3 ha; nördlich schließt die vorhandene Wohnbebauung des Europa-Viertels an. 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen Für das Plangebiet existiert derzeit kein Bebauungsplan, es handelt sich zum jetzigen Zeitpunkt um eine Außenbereichsfläche im Sinne des § 35 BauGB. Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln stellt die Plangeltungsbereichsfläche fast vollständig als „Allgemeinen Siedlungsbereich“ (ASB) dar. Im gültigen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim wird das Plangebiet nach der zwischenzeitlich durchgeführten und wirksam gewordenen Teilbereichsänderung 17.9 als „Wohnbaufläche“ dargestellt. Durch diese Teilbereichsänderung des Flächennutzungsplanes wird dem in § 8 Abs. 2 BauGB geforderten Entwicklungsgebot Rechnung getragen. 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Der Geltungsbereich des B-Planes Nr. 115 Pulheim wird nicht mehr landwirtschaftlich genutzt und liegt daher brach. Unmittelbar nordwestlich angrenzend liegen die durch Stichstraßen erschlossene, überwiegend aus frei- Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 4 von 15 Begründung Bebauungsplan Nr. 115 Pulheim Auslegungsbeschluss Stand August 2016 stehenden Einfamilienhäusern bestehende Bebauung des B-Planes Nr. 59 Pulheim sowie das Wohngebiet „Europa-Viertel“, welches bis auf ein Mehrfamilienhaus (Geschosswohnungsbau) überwiegend mit Einfamilienhäusern sowohl in Form von Doppel- und Reihenhäusern als auch freistehend bebaut ist. Nordöstlich grenzt die Bebauung um den Hirschweg an, der durch Geschosswohnungsbau sowie Reihenhausbebauung dominiert wird (B-Plan Nr. 57 Pulheim). Im Südosten schließt sich das durch Doppel- und Einzelhausbebauung geprägte Areal des B-Planes Nr. 64 Pulheim an. Innerhalb des Plangebietes befinden sich mehrere Wegeparzellen, welche bis vor kurzem als Wirtschaftswege genutzt wurden. Diese Parzellen entstanden im Rahmen eines Flurbereinigungsverfahrens und werden im Zuge des B-Planverfahrens überplant (siehe hierzu auch Kapitel 7 „Verkehr und Erschließung“). Das Plangebiet wird im Norden durch einen kurzen Abschnitt der Straße „Am Lindenkreuz“ und die Bebauung an den Stichstraßen „Am Lindenkreuz“ begrenzt, im Nordosten und Osten durch bestehende Wirtschaftswege und im Süden durch den Pulheimer Bach. Die westliche Grenze wird durch den zukünftigen Verlauf des Grünstreifens markiert, welcher die Abgrenzung zwischen den beiden Bebauungsplänen Nr. 115 und 114 Pulheim bildet. Südwestlich des Plangebietes schließen sich derzeit noch teilweise als Baumschule genutzte bzw. zwischenzeitlich brach liegende Flächen an (zukünftiger B-Plan Nr. 114 Pulheim). 5. Planungsziele Ziel ist die Arrondierung der beschriebenen Fläche zwischen der bestehenden Bebauung entlang der Straße „Am Lindenkreuz“, am Hirschweg und am Elchweg für die Siedlungsentwicklung unter Berücksichtigung einer deutlichen Wohngebietseingrünung am südwestlichen Rand des Plangebietes. Diese soll sowohl eine ökologische Ausgleichsfunktion für die mit der zukünftigen Bebauung einhergehenden Eingriffe in Natur und Landschaft übernehmen als auch mit der geplanten integrierten Fuß- und Radwegeführung eine „grüne“ Verbindung sowohl der bestehenden als auch der neuen Wohngebiete zum Pulheimer Bach hin sicherstellen. Es soll ein Wohngebiet mit dem breiten Spektrum der in Pulheim vorhandenen Hausformen entwickelt werden. Dabei wird im Geltungsbereich des B-Planes Nr. 115 Pulheim eine Bebauung mit Einzel- und Doppelhäusern realisiert werden können. Um darüber hinaus auch der gestiegenen Nachfrage nach (bezahlbarem) Wohnraum in Form von Geschosswohnungsbau Rechnung zu tragen, werden auch einzelne Flächen für diese Bebauungsformen vorgehalten. Der Entwurf soll den Anspruch berücksichtigen, individuelles Wohnen mit frei wählbaren Haus- bzw. Wohnungstypen in einem qualitätvollen Wohnumfeld zu ermöglichen. 6. Inhalt des städtebaulichen Konzeptes Quartiersbildung Das städtebauliche Konzept basiert in den Grundzügen auf der durch das Büro Konrath und Wennemar erarbeiteten und im Rahmen der Flächennutzungsplanänderung 17.9 beschlossenen Rahmenplanung für den südlichen Geyener Berg, die sich von der Geyener Straße bis zum Pulheimer Bach erstreckt. In der Rahmenplanung für den gesamten Bereich Geyener Berg Süd ist die Bildung ablesbarer Quartiere vorgesehen, die durch grüne Fugen voneinander abgesetzt sind. So werden die drei B-Plangebiete 113, 114 und 115 zu jeweils eigenständigen Wohnquartieren mit deutlich ablesbaren, als Grünflächen gestalteten Begrenzungen. Bauformen In Fortentwicklung der Nachbarquartiere und entsprechend der vorherrschenden Nachfrage werden Ein- bis Zweifamilienhäuser als Einzel- und Doppelhäuser mit angrenzenden Garagen auf dem eigenen Grundstück einen großen Bestandteil der Gesamtbebauung ausmachen. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 5 von 15 Begründung Bebauungsplan Nr. 115 Pulheim Auslegungsbeschluss Stand August 2016 Hinsichtlich der Lage einzelner Baukörper wie auch der angebotenen Bauformen wurde die Rahmenplanung modifiziert. An die Stelle von 64 Einfamilienhäusern treten nun 40 Einfamilienhäuser und vier Mehrfamilienhäuser mit jeweils bis zu 8 Wohneinheiten, um auch der gestiegenen Nachfrage nach Wohnungen im Geschosswohnungsbau Rechnung zu tragen. Weiterhin wurde bei der Erarbeitung des städtebaulichen Konzeptes dem Prinzip der optimierten Ausrichtung der Gärten Rechnung getragen, aber im Falle der sehr nahegelegenen Bestandsbebauung am Lindenkreuz zugunsten eines größeren baulichen Abstandes hiervon abgewichen. Die Grundstücksgrößen liegen in der Regel bei ca. 300 m² für Doppelhaushälften und 450 m² bis 500 m² für freistehende Ein- bis Zweifamilienhäuser. Eine Ausnahme bilden zwei Grundstücke unmittelbar an der südöstlichen Plangebietsgrenze, welche eine Flächengröße von jeweils ca. 760 m² aufweisen werden. In diesem Bereich ragen die Baumkronen mehrerer, auf einem benachbarten Grundstück stehender geschützter Buchen bis zu 9.0 m in den Plangeltungsbereich des BP 115 hinein. Um den Schutz dieser Bäume auf Dauer zu gewährleisten, gleichzeitig aber auch nicht nur vollständig verschattete Gartenbereiche der zukünftigen Baugrundstücke zu erhalten, wurden die Zuschnitte für zwei dort entstehende Baugrundstücke sehr großzügig bemessen und die jeweiligen Bauflächen in ausreichender Entfernung zu den Baumkronen vorgesehen. In Summe ergibt sich als Ergebnis des Entwurfsprozesses folgende Verteilung: Einzelhaus Doppelhaus Wohnungen* Gesamt WE 32 8 ca. 30 ca. 70 *Wohnungen in Mehrfamilienhäusern bei zwei Vollgeschossen mit Staffelgeschoss und einer mittleren Wohnungsgröße von 90 m² Grünflächen Innerhalb des Geltungsbereiches des B-Planes 115 Pulheim sind sowohl zentral entlang der inneren Erschließung als auch an der südwestlichen Plangebietsgrenze größere öffentliche Grünflächen geplant. Als ca. 60 m lange Aufweitung der Haupterschließungsstraße wird ein schmaler Anger gebildet, welcher mit Aufenthaltsangeboten und Spielflächen zum Mittelpunkt dieses Wohnviertels wird. Er stärkt die Identität des Quartiers, schafft Raum für Kommunikation und dient der Orientierung. Südwestlich zur Landschaft bzw. zum zukünftigen Geltungsbereich des BP 114 hin wird das Plangebiet durch einen Grünsaum eingefasst, der durch den integrierten Fuß- und Radweg sowohl eine „grüne“ Anbindung des bestehenden Europa-Viertels als auch des zukünftigen „Planetenviertels“ (BP 113 Pulheim) zum Pulheimer Bach hin darstellt als auch die Funktion des ökologischen Ausgleichs für die mit dem BP 115 einhergehenden Eingriffe in Natur und Landschaft übernehmen kann. Hier ist ebenfalls die Möglichkeit gegeben, Spielflächen für Kinder anzulegen. Flächenbilanz Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes 115 umfasst eine Fläche von ca. 43.000 m². Davon sind Nettobauland ca. 25.580 m², öffentliche Verkehrsflächen ca. 7100 m², Regenrückhaltebecken ca. 650 m² und Grünflächen ca. 9.670 m². Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 6 von 15 Begründung Bebauungsplan Nr. 115 Pulheim Auslegungsbeschluss 7. Stand August 2016 Verkehr und Erschließung Überörtliche Anbindung Das Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 115 Pulheim ist Bestandteil eines größeren Stadtentwicklungsbereiches im Südwesten der Kernstadt, der in der Fortführung der bestehenden Siedlungsränder zwischen der Geyener Straße und dem Pulheimer Bach liegt. Dieser Entwicklungsbereich liegt äußerst verkehrsgünstig hinsichtlich seiner Nähe zum Pulheimer Bahnhof und zum Stadtzentrum. Die Entfernungen sind zu Fuß oder mit dem Fahrrad gut zu bewältigen. Der motorisierte Individualverkehr wird sowohl über die Geyener Straße (K 25) als auch in geringem Maße durch die „kleine“ Unterführung Am Kleekamp an das Stadtzentrum angebunden. Die K 25 verbindet die Kernstadt mit den südlichen Ortsteilen (Geyen, Sinthern, Brauweiler und Dansweiler). Derzeit befährt die Buslinie 980 mit Haltepunkten am Kreisverkehr Geyener Straße/Pariser Straße diese Strecke. Durch die neuen Baugebiete ist mit einer Verkehrszunahme von max. 10% in der Ortsdurchfahrt Geyen zu rechnen. Die Verkehrsmengen können durch geeignete Maßnahmen an den Knotenpunkten abgewickelt werden. Erschließung Die Haupterschließung des Areals erfolgt über die Londoner Straße und einen Anschluss an den Elchweg. Für Fußgänger und Radfahrer bietet der Hirschweg die Möglichkeit über die kleine Unterführung „Am Kleekamp“ unmittelbar zur Innenstadt zu gelangen. Für den motorisierten Individualverkehr ist eine Anbindung an den zukünftigen BP 114 und den BP 113 nicht vorgesehen; lediglich der mit den Baumaßnahmen im B-Plan 115 einhergehende Baustellenverkehr wird über das Baugebiet des BP 113 und eine auf der angrenzenden Fläche des zukünftigen BP 114 anzulegende Baustraße geführt. Eine Beeinträchtigung der angrenzenden bestehenden Wohngebiete kann auf diese Weise so weit wie möglich minimiert werden. Wohnsammelstraße Im Bereich des Übergangs zur Londoner Straße wird eine Teilstrecke von ca. 85.0 m Länge mit einer Breite von insgesamt 14.5 m als Wohnsammelstraße im Separationsverfahren ausgeführt. Die geplante Breite von 14.5 m ermöglicht es, in Senkrecht- und Längsaufstellung Stellplätze vorzusehen. Bei einer Fahrbahnbreite von 6.0 m ist die Begegnung Pkw/Bus möglich; eine optionale Buserschließung ist somit gewährleistet. Die entsprechende Anbindung an den angrenzenden Bereich des zukünftigen BP 114 ist durch die den Grünsaum durchlaufende Verkehrsfläche sichergestellt, dessen Nutzerkreis durch entsprechende Beschilderung auf Fuß- und Radverkehr und dann ggfs. Busverkehr beschränkt wird. Wohnwege Die Planstraßen, die als öffentliche Verkehrsflächen mit der Zweckbestimmung „verkehrsberuhigter Bereich“ festgesetzt sind, haben deutlich geringere Querschnitte und dienen der Feinerschließung der Baufelder. Da dort bis auf Müllfahrzeuge kaum Schwerverkehr zu erwarten ist, sind die Querschnitte mit 8.25 m für die entstehenden Nutzungsansprüche ausreichend. Diese Wohnwege haben den Nutzungsanspruch Wohnen und Parken und ermöglichen den Begegnungsfall Pkw/Pkw. Die Aufenthaltsfunktion hat in diesen Bereichen eine große Bedeutung. Die Bereiche werden in der Regel mit StVO-Zeichen 325 ausgewiesen. Das bedeutet, dass hier nur Schrittgeschwindigkeit zulässig ist und alle Verkehrsteilnehmer und Straßennutzer gleichberechtigt sind. Zudem ist Parken nur auf den dafür gekennzeichneten Flächen zulässig. Der Radverkehr kann aufgrund der vorgesehenen Geschwindigkeitsreduzierungen sicher auf den Fahrbahnen geführt werden. Rad- und Fußwegenetz, Grünflächen Neben den motorisierten Verkehren kommt der Entwicklung des Rad- und Fußwegenetzes als umweltgerechte Form der Mobilität eine herausragende Bedeutung zu. Um die Attraktivität der Wege und der Aufenthaltsangebote zu unterstützen, ist dieses Erschließungsnetz in engem Zusammenhang mit der Vernetzung der Grünräume zu sehen. Über eine unmittelbare Anbindung des Hirschweges durch einen Fuß- und Radweg wird das neue Baugebiet des BP 115 mit dem am südlichen Plangebietsrand und parallel zum Pulheimer Bach geplanten breiten Grünsaum vernetzt. Auch innerhalb der parkartigen Grünfläche wird eine durchgehende Fuß- und Radwegever- Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 7 von 15 Begründung Bebauungsplan Nr. 115 Pulheim Auslegungsbeschluss Stand August 2016 bindung angelegt, welche auch die Anbindung der angrenzenden Baugebiete des BP 58, BP 59 und des BP 113 an den Pulheimer Bach und die angrenzenden Freiräume gewährleistet. Ruhender Verkehr Durch die Dimensionierung der Verkehrsflächen im Plangebiet besteht die Möglichkeit, je nach Anordnung der Garagen auf den Baugrundstücken, öffentliche Stellplätze im Straßenraum vorzusehen. In einem ersten Entwurf zur Straßenausführungsplanung konnten ca. 40 Stellplätze auf den öffentlichen Verkehrflächen dargestellt werden. Der ruhende Verkehr ist nach den Regelungen der Landesbauordnung grundsätzlich auf den jeweiligen Baugrundstücken unterzubringen. Dies kann gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplanes in den überbaubaren Grundstücksflächen und den gesondert für Garagen / Carports und Stellplätzen festgesetzten Flächen erfolgen. Dabei wird für die Einzel-und Doppelhäuser von einem Stellplatzschlüssel von 2 Stellplätzen je Wohneinheit ausgegangen, so dass insgesamt eine ausreichende Bedarfsdeckung gegeben ist. In diesen Bereichen wird die Stellplatzunterbringung üblicherweise durch Anordnung von Garage und Stellplatz im seitlichen Grenzabstand (Bauwich) erfolgen, wobei die Garagenzufahrt als zweiter Stellplatz anerkannt und an dieser Stelle auch in den festgesetzten Vorgartenbereichen zulässig ist. Ausnahmsweise kann bei Doppelhäusern ein bauordnungsrechtlich erforderlicher dritter Stellplatz auch in der festgesetzten Vorgartenfläche zugelassen werden. Dies kann z. B. im Rahmen der Beantragung einer freiberuflichen Tätigkeit erforderlich werden, oder eine Einliegerwohnung zur Aufnahme eines Elternteils ist geplant. Grundstücke mit freistehenden Einfamilienhäusern können in diesen Fällen den Stellplatz im zweiten Bauwich nachweisen, so dass für diesen Haustyp diese Regelung entbehrlich ist. Eine Ausnahme bilden hier lediglich die Bereiche, wo im Rahmen der Ausbauplanung für die Erschließungsstraßen öffentliche Stellplätze vorgesehen sind. Dort können i.d.R. die notwendigen Garagen und Stellplätze nur einseitig neben dem Wohngebäude untergebracht werden. Auf den Flächen, die in der Planzeichnung mit WA 1 und WA 2 gekennzeichnet sind, ist Geschosswohnungsbau vorgesehen. Dabei ist für die mit WA 1 gekennzeichnete Fläche aufgrund der geringeren Grundstücksgröße die bauordnungsrechtlich erforderliche Anzahl von Stellplätzen ausschließlich in einer Tiefgarage nachzuweisen. Behindertenparkplätze und Vorhalteflächen für Pflegefahrzeuge können dort auch oberirdisch errichtet werden. Für die mit WA 2 gekennzeichneten Bauflächen kann hingegen – da dort die Grundstücksgrößen großzügiger dimensioniert sind – der Stellplatznachweis auch oberirdisch erfolgen. Entfall Wirtschaftswege Innerhalb des Plangebietes befinden sich mehrere Wegeparzellen, welche bis vor kurzem als Wirtschaftswege genutzt wurden. Es handelt sich um das Flurstück 493, welches komplett überplant wird und um das Flurstück 14, welches nur in dem Abschnitt, der an die Bebauung Elchweg angrenzt, teilweise überplant wird. Dieser Abschnitt wurde im dort rechtskräftigen B-Plan 64 Pulheim explizit als Wirtschaftsweg festgesetzt. Die entsprechenden Flächen werden entweder den Bauflächen zugeordnet oder Bestandteil zukünftig öffentlicher Verkehrsflächen bzw. Grünflächen. Die beiden Flurstücke sind im Rahmen eines Flurbereinigungsverfahrens im Jahre 1959 entstanden; die Einziehung derselben im Zuge dieses BP-Verfahrens bedarf der Zustimmung der oberen Genehmigungsbehörde; daher ist der B-Plan nach Satzungsbeschluss dem Rhein-Erft-Kreis zur Zustimmung vorzulegen. 8. Art und Maß der baulichen Nutzung 8.1 Art der baulichen Nutzung Die Art der baulichen Nutzung für das Plangebiet wird insgesamt als allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Die als WA 1 und WA 2 gekennzeichneten Bereiche unterscheiden sich im Wesentlichen dadurch, dass diese Bereiche eine Mehrfamilienhausbebauung ermöglichen. Im übrigen WA-Gebiet (WA 3) dominiert das klassische Einfamilienhaus in unterschiedlichen Hausformen. Vor dem Hintergrund einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung, die sich veränderten Rahmenbedingungen anpassen kann, wird auf die monofunktionale Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 8 von 15 Begründung Bebauungsplan Nr. 115 Pulheim Auslegungsbeschluss Stand August 2016 Festsetzung eines reinen Wohngebietes verzichtet. So besteht mehr Spielraum, z.B. für Erziehende, die Zeiten der Kinderbetreuung mit häuslicher Erwerbsarbeit zu verbinden. Gerade im Dienstleistungssektor haben sich in der jüngeren Vergangenheit Berufsfelder entwickelt, die - nicht störend - von einem häuslichen Büroraum aus betrieben werden, aber nicht unter die klassischen freien Berufe einzuordnen sind. Neben der vorwiegenden Wohnfunktion ist die Unterbringung von quartiersbezogenen Läden, kleineren Dienstleistungseinrichtungen als auch sozialen und gesundheitlichen Einrichtungen in diesem Gebiet nicht ausgeschlossen, obgleich die Ansiedlung in diesem Baugebiet eher unwahrscheinlich ist. Danach sind Läden, Gaststätten und soziale, kulturelle, kirchliche sowie gesundheitliche Einrichtungen im Plangebiet zulässig, sofern sie gemäß § 15 BauNVO nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebietes nicht widersprechen. Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO werden die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausgeschlossen, da der Standort für diese Nutzungen (Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen) – auch aufgrund der Erschließungssituation – nicht geeignet ist. 8.2 Grundflächenzahl Neben den Höhen bestimmt die festgesetzte Grundflächenzahl das Maß der baulichen Nutzung. Die Grundflächenzahl wird durchgängig mit dem gem. § 17 BauNVO höchstzulässigen Maß von 0,4 für allgemeine Wohngebiete festgesetzt. Dies entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplanes für das benachbarte „Europa-Viertel“ und gewährleistet eine verträgliche Grundstücksausnutzung. Mit Bezug auf die bei der Planumsetzung stattfindende Flächenversiegelung und die im Gesetzestext ermöglichten weiteren Überschreitungen im geringfügigen Ausmaß (§ 19 Abs. 4 Satz 2 Halbsatz 2 BauNVO) wurde zur Konkretisierung und zur einheitlichen Handhabung im Baugenehmigungsverfahren diese geringfügige Überschreitung der GRZ für Anlagen nach § 19 (4) BauNVO auf max. 0,63 festgesetzt. Um die Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens möglichst gering zu halten, ist diese Überschreitung nur zulässig, wenn die Flächen aller Anlagen nach § 19 (4) BauNVO aus Ökopflaster, Rasenfugen- oder Rasengittersteinen erstellt werden. In den mit WA 1 und WA 2 gekennzeichneten Bereichen, die für Geschosswohnungsbau vorgesehen sind, wurde festgesetzt, dass durch Tiefgaragen mit ihren Zufahrten die Gesamtgrundflächenzahl bis zu einem Wert von 0,8 zulässig ist. Die Hauptgebäude müssen auch in diesen Bereichen die Haupt-GRZ von 0,4 einhalten. Wegen der deutlich höheren Investitionskosten und eines durch Rampen und Bewegungsflächen erhöhten Flächenbedarfs gegenüber der Anlage von oberirdischen Stellplätzen, wurde hier ein „Tiefgaragenbonus“ gewählt. 8.3 Höhe der baulichen Anlagen Das Maß der baulichen Nutzung wird neben der Festsetzung der Grundflächenzahl auch durch die Festsetzung der maximalen Wand- und Gebäudehöhen der baulichen Anlagen bestimmt. Erfahrungsgemäß kann durch die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse die Höhenentwicklung in Baugebieten im Hinblick auf eine städtebauliche Harmonisierung nicht hinreichend gesteuert werden. Obwohl eine einheitliche Geschossigkeit festgesetzt ist, können durch Kellergeschosse, die über das Erdreich hinausgebaut werden, und durch die jeweiligen Drempelausbildungen im Dachgeschoss sehr unterschiedlich hohe Gebäude entstehen. Dies kann insgesamt zu einem städtebaulich unmaßstäblichen Erscheinungsbild führen. Es wird daher zu Gunsten der Festsetzung einer maximalen Wandhöhe und der Gebäudehöhe auf die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse verzichtet. Durch die textlichen Festsetzungen werden die maximalen Wandhöhen und die maximalen Gebäudehöhen der baulichen Anlagen geregelt, um eine gebietsverträgliche Einbindung der Bebauung zu gewährleisten. Die festgesetzten Höhen orientieren sich in den klassischen WA-Bereichen mit einer festgesetzten Einzel- oder Doppelhausbebauung an den in den letzten Jahren in den Neubaugebieten (z.B. Edelsteingarten) der Stadt Pulheim Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 9 von 15 Begründung Bebauungsplan Nr. 115 Pulheim Auslegungsbeschluss Stand August 2016 festgesetzten Höhen bzw. sind Ergebnis der Erfahrungen aus den Baugenehmigungsverfahren in Gebieten, in denen die Höhen zu gering bemessen waren. In diesen Bereichen ist eine zweigeschossige Bebauung plus einem gut nutzbaren Dachgeschoss möglich. Ferner orientieren sich die festgesetzten Höhen an der Bebauung des Nachbarquartiers „Europaviertel“ (Traufhöhe 6,25 m und Firsthöhe 11,50 m). Für die Wandhöhe ist allerdings ein höherer Wert vorgesehen, da durch die gestiegenen Anforderungen der Energieeinsparverordnungen und den vermehrten Einbau von Fußbodenheizungen die Deckenkonstruktionshöhen eine Anpassung erfordern. Eine Ausnahme stellen die Bereiche entlang der bestehenden Bebauung an den Stichwegen „Am Lindenkreuz“ und an den Stichwegen des Elchweges dar. Für die dortigen Wohngebäude wurde in den jeweiligen B-Plänen die maximal zulässige Firsthöhe auf 8.0 m beschränkt. Aufgrund des teilweise geringen Abstandes zwischen der Bestandsbebauung und der geplanten Neubebauung wurden hier analog zum bestehenden Planungsrecht für die benachbarte Bebauung geringere Höhen festgesetzt. Die gewählten Höhen ermöglichen in diesen Bereichen dennoch eine zweigeschossige Flachdachbebauung, bzw. eine eingeschossige Bebauung plus geneigtem Dach. Zwei Vollgeschosse plus Staffelgeschoss sind in diesen Bereichen nicht möglich. In den Bereichen WA 1 und WA 2, in denen Geschosswohnungsbau realisiert werden soll, sind die Höhenfestsetzungen so gewählt, dass eine klassische zweigeschossige Bebauung plus einem von den Außenkanten zurückgesetzten Dachgeschoss realisierbar ist. Hinsichtlich der Wandhöhe wurde bei diesem Haustyp berücksichtigt, dass zur Wahrung von Sozialabständen in den angegliederten Freibereichen die Erdgeschosswohnungen in der Regel mit einer leichten Erhöhung gegenüber dem vorhandenen Außengelände geplant werden können. Die oberen Bezugspunkte sind in den Festsetzungen eindeutig geregelt. Der untere Bezugspunkt ist als der Mittelwert der Oberkante des Abschlusssteins der entlang des Grundstücks verlaufenden Straßenverkehrsfläche (Ausbauplanung Straßenplanung) definiert. So lassen sich die unteren Bezugspunkte eindeutig ermitteln und sichern hinsichtlich der Höhen die einheitliche Gestaltung des Quartiers. 8.4 Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden Um eine Durchmischung verschiedener Wohnungstypen und eine der Lage im Quartier entsprechende Dichte zu gewährleisten, wurde im mit WA 3 gekennzeichneten Bereich die Zahl der höchstzulässigen Wohnungen auf zwei beschränkt. Die Möglichkeit einer zweiten Wohneinheit berücksichtigt den Wunsch, im Bedarfsfall ein generationenübergreifendes Wohnen realisieren zu können. In den mit WA 1 und WA 2 gekennzeichneten Bereichen ist hingegen der Geschosswohnungsbau ohne Beschränkung der Wohneinheiten vorgesehen. Entlang der vorhandenen Siedlungsränder wird in erster Linie eine aufgelockerte Bebauung in Form einer klassischen Einzelhausbebauung stattfinden, so dass zu den Randbereichen Am Lindenkreuz und am Elchweg die Dichte der Bebauung deutlich abnimmt. 9. Bauweise / überbaubare Grundstücksflächen 9.1 Bauweise Für das gesamte Plangebiet wird entsprechend dem angestrebten Charakter und basierend auf der Rahmenplanung und den Beteiligungsprozessen die offene Bauweise festgesetzt. In der offenen Bauweise können die Gebäude als Einzel-, Doppel- oder Reihenhäuser mit seitlichem Grenzabstand bis zu einer Länge von 50 m errichtet werden, so dass die Festsetzung der offenen Bauweise auch für die Bereiche des Geschosswohnungsbaus die Grundlage bildet. Der Entwurf und die daraus abgeleitete städtebauliche Grundstruktur werden durch die Festsetzung der Bauflächen und Haustypen gewährleistet. Entlang der angrenzenden vorhandenen Wohnbebauung Am Lindenkreuz und am Elchweg wird die vorhandene Einzelhausbebauung durch die Festsetzung von Einzelhäusern fortgeführt. Dieser Haustyp dominiert auch den Bereich entlang des geplanten Grünsaumes. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 10 von 15 Begründung Bebauungsplan Nr. 115 Pulheim Auslegungsbeschluss Stand August 2016 Im Übrigen ist die Stadt alleinige Eigentümerin der Flächen und hat so die notwendigen Steuerungsinstrumente zur Verfügung. Städtebaulich unerwünschte Entwicklungen können über die Grundstücksparzellierung und die privatrechtlichen Verträge ausgeschlossen werden. 9.2 überbaubare Grundstücksfläche / Überschreitungsregelungen Die überbaubaren Grundstücksflächen sind in Form von Baukörpern oder Bauflächen festgesetzt. In den Bereichen, in denen Mehrfamilienhäuser vorgesehen sind, sind Baukörper unterschiedlicher Breite mit einer Bautiefe von 15 m bzw. 18 m festgesetzt. In den Bereichen mit einer vorgesehen Einzel- oder Doppelhausbebauung sind durchgehende Bauflächen oder Baukörper mit einer einheitlichen Tiefe von 11 m bzw. 12 m festgesetzt. Die jeweils auf den vorgesehenen Haustyp festgelegten Bautiefen berücksichtigen unterschiedliche Nutzungsansprüche hinsichtlich der Grundrissgestaltung. Hierdurch wird eine ausreichende Flexibilität gewährleistet, gleichzeitig aber ein zu starkes Verspringen der Baukörper eingeschränkt. Die festgesetzten überbaubaren Flächen definieren eindeutige Baufelder, die mit den Erschließungsstraßen einen stadträumlichen Zusammenhang bilden. Die vordere Baugrenze ist weitestgehend in einem Abstand von 3,0 m zur Straßenbegrenzungslinie festgesetzt, so dass eine klare straßenräumliche Kante entstehen wird. Der öffentliche Straßenraum wird durch den 3,0 m breiten Vorgartenbereich als halböffentlicher Bereich mit den privaten Hausbereichen verbunden. Im Bereich nördlich des Elchweges bzw. dessen zukünftiger Verlängerung in Richtung Nordwesten wird durch die entsprechende Festsetzung der überbaubaren Flächen sichergestellt, dass die dort bereits vorhandene Einzelhausbebauung eine logische Fortführung erfährt. Unmittelbar an der südöstlichen Plangebietsgrenze ragen die Baumkronen mehrerer, auf einem benachbarten Grundstück außerhalb des Geltungsbereiches des BP 115 stehender geschützter Buchen bis zu 9.0 m in den Plangeltungsbereich des BP 115 hinein. Um den Schutz dieser Bäume auf Dauer zu gewährleisten, werden die jeweiligen Bauflächen in ausreichender Entfernung zu den Baumkronen festgesetzt. Die Festsetzung, dass eingeschossige Anbauten die hintere Baugrenze um maximal 3,0 m überschreiten dürfen, berücksichtigt die heutigen baulichen Gegebenheiten (z. B. Wintergärten und Terrassenüberdachungen). Durch diese Regelung gibt es eine klare Maßvorgabe für derartige Erweiterungen, die eine rechtliche Steuerung erleichtert. Die weiteren Regelungen zur Überschreitung dienen der klärenden Festsetzung, dass es sich dabei lediglich um Anbauten an das vorhandene Hauptgebäude handelt, die einer wetterunabhängigen Terrassennutzung dienen. Die Festsetzung dient keinesfalls dazu, eine wohnraumartige Erweiterung in den Gartenbereich durchzuführen mit der Folge, dass die Baufläche im Erdgeschossbereich eine Tiefe von dann 14 m bzw.15 m hätte. In dem mit WA 1 gekennzeichneten Bereich dürfen die im Bebauungsplan festgesetzten Baugrenzen durch Tiefgaragen überschritten werden. Da im derzeitigen Planungsstadium noch nicht abgesehen werden kann, wo und in welcher Ausdehnung die Tiefgarage entwickelt wird, wurde auf die Ausweisung einer Fläche für Tiefgaragen verzichtet, dafür aber das Überschreiten der Bauflächen durch Tiefgaragen ermöglicht. So bleibt hinsichtlich der sinnvollen Anordnung, der notwendigen Ausdehnung und der Kostenentwicklung eine ausreichende Flexibilität. Weitere Regelungen zur ausreichenden Überdeckung der Tiefgaragen sichern die gestalterische Qualität des Wohnumfeldes und damit die Nutzungsmöglichkeiten durch die Bewohnerinnen und Bewohner. Die Überschreitungsregelung der hinteren Baugrenzen oder der hinteren Begrenzungslinie der Flächen für Garagen/Carports und Stellplätzen in den mit WA 3 gekennzeichneten Bereichen durch Garagen/Carports dient einer hinreichenden Flexibilität hinsichtlich der Grundrissgestaltung der Hausentwürfe und der damit verbundenen Anordnung von Hauseingängen oder Fenstern im Erdgeschossbereich der seitlichen Fassaden. Durch die Beschränkung auf max. 3 m ist sichergestellt, dass derartige bauliche Anlagen nicht zu weit in die Gartenbereiche hineinragen. 9.3 Flächen für Garagen/Carports, Stellplätze und Nebenanlagen Die Regelungen für diese baulichen Anlagen dienen der verträglichen städtebaulichen Einbindung und Anordnung in die gesamte Siedlungsstruktur. In den WA 3-Bereichen, die für eine klassische Bebauung mit verschie- Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 11 von 15 Begründung Bebauungsplan Nr. 115 Pulheim Auslegungsbeschluss Stand August 2016 denen Einfamilienhaustypen vorgesehen sind, ist die Anordnung von Garagen/Carports und Stellplätzen innerhalb der Bauflächen oder der dafür vorgesehenen Flächen vorgeschrieben. So ist gewährleistet, dass diese Anlagen innerhalb der Gebäudefluchten angeordnet werden und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen die ihnen zugedachten Funktionen erfüllen können. Ein Hineinragen in die hinteren Gartenbereiche wird über die unter Punkt 9.2 bereits genannten Überschreitungsregelungen in einem verträglichen Maß gesteuert. Stellplätze sind auf den Zufahrten zu den Garagen/Carports auch in den Vorgartenbereichen zulässig. Die Anlage von Stellplätzen bleibt bis auf die Ausnahmeregelung für einen notwendigen dritten Stellplatz bei Doppelhäusern innerhalb der Vorgartenbereiche aber auf die Zufahrten beschränkt. Garagen/Carports dürfen nicht in die Vorgartenbereiche hineinragen, da dies zu einer städtebaulich unverträglichen Veränderung ganzer Straßenräume führen würde. Städtebauliche Grundstrukturen wie z.B. Baufluchten und die Zonierung in öffentliche (Straße), halböffentliche (Vorgärten) und private (Gebäude) Bereiche würden aufgelöst. Die Regelung, dass ein bauordnungsrechtlich notwendiger dritter Stellplatz bei Doppelhäusern auch außerhalb der dafür festgesetzten Flächen zulässig ist, eröffnet bei diesem Haustyp die Möglichkeit, den notwendigen Stellplatznachweis für eine Einliegerwohnung, z. B. bei der späteren Aufnahme eines Elternteils, führen zu können. Die gleiche Situation ergibt sich bei diesem Haustyp, wenn nachträglich eine freiberufliche Nutzung beantragt wird. Durch die Größenbeschränkung und die unmittelbare Anordnung zur Straße und neben der eigentlichen Einfahrt wird sichergestellt, dass die Vorgartenbereiche nicht über Maß beansprucht werden und ihre gestalterische Funktion noch gewährleistet ist. Für die Bereiche des Geschosswohnungsbaus (WA 1 und WA 2) wurden differenzierte Regelungen getroffen. Für die mit WA 1 gekennzeichneten Bereiche ist die Unterbringung der notwendigen Stellplätze ausschließlich in Tiefgaragen zulässig. Diese Regelung stellt sicher, dass im unmittelbaren Wohnumfeld hochwertige und großzügige Freibereiche geschaffen werden. Für den mit WA 2 gekennzeichneten Bereich ist die Unterbringung der notwendigen Stellplätze in der dort bereits vorhandenen Garagenanlage vorgesehen. Dementsprechend sind dort Stellplätze und Garagen nur innerhalb der überbaubaren Fläche und den dafür festgesetzten Flächen zulässig. Für die Tiefgaragen sind in der Planzeichnung Einfahrtsbereiche festgelegt, um eine möglichst verträgliche Einbindung in den Straßenraum zu gewährleisten. Die Regelungen zu Nebenanlagen sind ebenfalls für die sich unterscheidenden Baustrukturen verschieden festgelegt worden. Im Bereich mit der Einfamilienhausstruktur (WA 3) sind Nebenanlagen auf der nicht überbaubaren Grundstücksfläche auf einen maximalen Rauminhalt von 30 m³ beschränkt. Damit wurde dem Bedürfnis nach der Errichtung von z.B. Gartengerätehäusern Rechnung getragen, gleichzeitig ist aber sichergestellt, dass die Gartenbereiche durch diese baulichen Anlagen nicht überfrachtet werden. In den Vorgartenbereichen sind lediglich Nebenanlagen für die Unterbringung von Abfall- und Wertstoffbehältern in der dafür notwendigen Größenordnung zulässig. Ergänzend hierzu wird für die Flächen bzw. Baugrundstücke, deren Freibereiche teilweise vom Kronenbereich der angrenzend vorhandenen Laubbäume überdeckt werden festgesetzt, dass unterhalb der betreffenden Kronenbereiche die Errichtung von Nebenanlagen unzulässig ist. Diese Festsetzung dient dem langfristigen Erhalt dieser großkronigen Bäume, da durch das Verbot der Errichtung von Nebenanlagen in diesen Bereichen das Wurzelwerk effektiv geschützt werden kann. In den Bereichen des Geschosswohnungsbaus (WA 1 und WA 2) sind Nebenanlagen ohne Größenbeschränkung auf der nicht überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. Hier sollte eine gewisse Flexibilität für die Ausführungsplanung gewahrt bleiben, um z.B. geschlossene Fahrradabstellanlagen; Spielhäuser etc. auf diesen Flächen zu ermöglichen, deren Größenordnung sich an der jeweiligen Bedarfssituation orientiert. Gleichwohl wird durch den Bezug auf die einzuhaltende Grundflächenzahl die Erhaltung großzügiger Freiflächen sichergestellt. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 12 von 15 Begründung Bebauungsplan Nr. 115 Pulheim Auslegungsbeschluss 10. Stand August 2016 Flächen mit Bindungen für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen Entlang des Pulheimer Baches besteht eine durchgehende, ökologisch hochwertige Bepflanzung mit Bäumen und Sträuchern. Um diese langfristig zu erhalten, wird für den entsprechenden Bereich im B-Plan eine Festsetzung gemäß § 25 Abs. 1 Nr. 25 b BauGB getroffen, wonach diese bepflanzte Fläche dauerhaft in ihrem Bestand zu erhalten, zu pflegen und zu schützen ist. 11. Baugestalterische Festsetzungen In Ergänzung zu den planungsrechtlichen Festsetzungen nach dem BauGB werden bauordnungsrechtliche Gestaltungsfestsetzungen nach § 86 BauO NRW getroffen. 11.1 Dachform, Dachneigung, Dachaufbauten und Dacheinschnitte Diese baugestalterischen Festsetzungen beinhalten u.a. Gestaltungsregelungen für die Dachlandschaft. Im Hinblick auf Dachformen und Dachneigungen wird ein großzügiger Rahmen für das gesamte Plangebiet festgesetzt. In den vergangenen Jahren haben sich auch in Pulheim vermehrt modernere Dachgestaltungen (Pultdach, Staffelgeschosse etc.) etabliert, so dass davon auszugehen ist, dass diese Gestaltungsform auch in diesem Bebauungsplangebiet umgesetzt wird. Neben Flachdächern und Pultdächern - die einer ähnlichen Architekturform, oft verbunden mit einem Staffelgeschoss - folgen, wird auch das Satteldach mit einer Dachneigung von 25° bis 40° festgesetzt. Da in diesem Bebauungsplangebiet energetische Aspekte von großer Bedeutung sind, wird auch diese Dachform zugelassen. Satteldächer ermöglichen die gestalterisch gelungene Integration von Photovoltaikanlagen und sind bei einer Dachneigung von 30° hinsichtlich des Energieeintrages positiv zu beurteilen. Durch den Ausschluss weiterer Dachformen wird aber eine weitestgehend einheitliche Dachlandschaft gewährleistet. Mit den Festsetzungen zur Zulässigkeit von Dachaufbauten und Dacheinschnitten wird das städtebauliche Ziel gesichert, das Dach in seiner Grundform ablesbar zu lassen und ein das Ortsbild störendes Übermaß an Dachauf- und einbauten zu vermeiden. Spitzbodengauben sind ausgeschlossen, weil gerade derartige Dachaufbauten zu einer gestalterischen Überfrachtung der Dachlandschaft führen. Auch hier werden die privaten Belange eines weitestgehenden Gestaltungsspielraums der jeweiligen Grundstückseigentümer gewahrt, da die Festsetzungen eine sinnvolle Dachgeschossnutzung nicht beeinträchtigen. 11.2 Einfriedungen Für die Einfriedungen entlang der vorderen Grundstücksgrenze wird bestimmt, dass diese nur als geschnittene Hecken bis max. 1,20 m angelegt werden dürfen. Um Sicherheitsaspekten (z. B. Haustiere) Rechnung zu tragen, können vor oder hinter diesen Hecken ausschließlich Maschendraht- oder Stabgitterzäune bis max. 1,0 m errichtet werden. Damit wird eine störende Ortsbildbeeinträchtigung des Straßenraumes durch eine Vielzahl unterschiedlicher Einfriedungen (Hecken, Zäune, Mauern, Palisaden) vermieden. Durch die Höhenbegrenzung in diesem Bereich bleibt die Einsehbarkeit in die angrenzende Verkehrsfläche gewahrt, so dass beim Ausparken damit die Sicherheit von spielenden Kindern, Fußgängern und Radfahrern gewahrt bleibt. Die Festsetzungen zur Gestaltung von Einfriedigungen im Bereich der rückwärtigen Gärten, die an öffentliche Flächen oder hintere Grundstücksparzellen grenzen, werden ebenfalls zur Vermeidung einer gestalterischen Beeinträchtigung des Straßenraumes und der hinteren Freibereiche durch massive Einfriedigungen getroffen. Wird der öffentliche Raum mit geschlossenen Einfriedungen versehen, beeinflusst dies die gestalterische Wirkung einer Siedlung negativ. Gleiches gilt für massive Einfriedungen im hinteren Grundstücksbereich, die verhindern, dass die Privatgärten als durchgehende Grünbereiche wahrgenommen werden können. Eine Einfriedigung ist aus städtebaulicher Sicht massiv, wenn sie blickdicht ist und von ihr die Wirkung einer starren, geschlossenen baulichen Abgrenzung ausgeht. Massiv ist hier keine Frage des Materials sondern der städtebaulichen Wirkung. Dementsprechend sind z. B. Maschendraht, grobmaschige Drahtgitter- oder Jägerzäune keine massiven Einfrie- Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 13 von 15 Begründung Bebauungsplan Nr. 115 Pulheim Auslegungsbeschluss Stand August 2016 digungen. Dies gilt auch für Hecken, da sie von ihrer Struktur keine starren baulichen Anlagen sind. Massive Einfriedigungen umfassen beispielsweise geschlossene, blickdichte Holzlatten oder Holzflechtzäune sowie Mauern und Bespannungen aus Flechtmatten oder Folien. Die Regelungen zu Einfriedigungen, die sich auf die Abtrennung der rückwärtigen Gartenbereiche im Bereich der Terrassenflächen beziehen, berücksichtigen zum einen das Bedürfnis nach Abgrenzung, zum anderen gewährleisten sie durch ihre Beschränkung auf 3 m Tiefe im Restbereich der Gartenflächen eine städtebaulich wichtige Offenheit und eine durch die Ortsrandlage bedingte notwendige Durchgrünung des Gebietes. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass sich durch lebende Hecken mit ihrem sich durch die Jahreszeiten wechselnden Erscheinungsbild eine städtebaulich hochwertigere Gestaltung ergibt, als durch blickdichte und starre Elemente wie z. B. Mauern und Holzflechtzäune. 11.3 Vorgartenbereiche und Nebenanlagen Die Regelungen zu den Vorgartenbereichen sind notwendig, um deren gestalterische Funktion als Übergang vom öffentlichen Raum (Straße) zum privaten Bereich (Haus) zu gewährleisten. Da eine gewisse Tendenz zu Vollpflasterungen des halböffentlichen Bereichs (Vorgarten) besteht und dadurch der optische Eindruck entsteht, dass der Straßenraum bis an die Hauswände reicht, sollen die folgenden Regelungen die gestalterisch wichtige Zonierung dieser Bereiche sicherstellen. Mit der ebenfalls für den Vorgartenbereich geltenden Festsetzung, dass mindestens 50% der Fläche unversiegelt und begrünt anzulegen sind, wird ein Übermaß an versiegelten Flächen im Vorgartenbereich ausgeschlossen. Kies- und Splittschüttungen stellen zwar keine funktionelle Versiegelung dar, ihr optischer Eindruck entspricht aber dem von Pflasterflächen. Die Festsetzung von Mutterboden mit einer Begrünung und Bepflanzung lässt gestalterisch die Abstufung zwischen Straße und Haus deutlich erkennen. 12. Umweltbelange Umweltbericht Im Rahmen des weiteren Planverfahrens wurde eine Umweltprüfung durchgeführt, die die voraussichtlichen Umweltauswirkungen des Planvorhabens ermittelt und bewertet. Der Umweltbericht ist aufgrund des großen Umfangs als eigenständige Anlage beigefügt und bildet einen gesonderten Teil der Begründung. Neben einer Bestandsaufnahme des Umweltzustandes erfolgte eine Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung (hinsichtlich der relevanten Schutzgüter). Es werden Maßnahmen zur Vermeidung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen festgelegt. Abschließend wird dargelegt: „Mit dem Planvorhaben gehen Beeinträchtigungen und Eingriffe in Natur und Landschaft einher, die entsprechende artenschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen (CEF – vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen) sowie Ausgleich / Kompensation gemäß der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung erfordern. Das Planungsvorhaben erfordert eine Gesamtkompensation von 16.681 Wertpunkten, die durch die 0,5 ha große artenschutzrechtliche Maßnahme mit einem Kompensationswert von 10.000 Wertpunkten sowie mehreren aus dem städtischen Grünordnungsplan beigestellten Kompensationsmaßnahmen im Umfang von 1.336 m² (6.681 Wertpunkte) voll umfänglich gewährleistet wird. Die artenschutzrechtlichen Maßnahmen und die Kompensationsmaßnahmen sind aufgrund ihrer multifaktoriellen Wirkung darüber hinaus geeignet, die weitergehenden Beeinträchtigungen der Landschaft (Landschaftsbild und Naherholung) sowie der Naturhaushaltsfaktoren „Boden“, „Wasser“ und „Klima / Luft“ zu kompensieren. Weitergehende Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen sind folglich nicht erforderlich. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 14 von 15 Begründung Bebauungsplan Nr. 115 Pulheim Auslegungsbeschluss Stand August 2016 Erhält die Stadt nach Realisierung der Planung durch die Fachbehörden Kenntnis davon, dass die Durchführung der Planung zu unvorhergesehenen erheblichen nachteiligen Auswirkungen geführt hat, werden Maßnahmen zur Abhilfe entwickelt.“ Artenschutz Ein weiterer Baustein des Umweltberichtes ist die durchgeführte Artenschutzprüfung (ASP). Die ausführliche Darstellung der ASP ist im Umweltbericht unter Punkt 3 aufgeführt. Die erste Stufe der ASP – die Kartierung von Brutvögeln sowie eine Begehung der Fläche zwecks Überprüfung auf Feldhamstervorkommen – wurde dabei in einem ersten Schritt durchgeführt. Die baubedingten Maßnahmen zur Vermeidung und Verminderung artenschutzrelevanter Beeinträchtigungen sowie zu funktionserhaltenden Maßnahmen sind in den Hinweisen unter Punkt D aufgeführt. Unter Beachtung der Maßnahmen zur Vermeidung und Minderung sowie der funktionserhaltenden Maßnahmen für die Feldlerche stehen der Planung somit keine artenschutzrechtlichen Belange entgegen. 13. Kosten Durch das Bebauungsplanverfahren entstehen Kosten für Grundlagenermittlungen (Kartengrundlage) sowie die Beauftragung von Fachgutachten wie z.B. der Artenschutzprüfung, des Umweltberichtes, des landschaftspflegerischen Begleitplanes sowie für die ebenfalls notwendige archäologische Prospektion der Fläche. Unter Berücksichtigung der konkreteren Datenlage dieses Bauleitplanverfahrens wurde für die Wohnsiedlungserweiterung im Geltungsbereich der FNP-Änderung Nr. 17.9 Pulheim eine gutachterliche Kosten-Nutzen-Analyse durchgeführt. Pulheim, den 30.08.2016 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 15 von 15