Beschlussvorlage (Entwurf der Begründung Bp 36 A ST 2. Änd. (gem. § 13a BauGB))

Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln, 2. Änderung Verfahren gem. § 13a Baugesetzbuch (BauGB) Beteiligung gem. §§ 3 und 4 Abs. 1 BauGB Stand Februar 2016 Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln, 2. Änderung (gem. § 13a BauGB) Beteiligung gem. §§ 3 und 4 Abs. 1 BauGB Stand Februar 2016 Inhaltsverzeichnis 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich – Planverfahren 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 5. Plankonzept – Planungsziele 6. Umweltbezogene Informationen – Umweltbericht 7. Kosten Stadt Pulheim Seite 3 Seite 3 Seite 3 Seite 4 Seite 4 Seite 4 Seite 4 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 2 von 4 Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln, 2. Änderung (gem. § 13a BauGB) Beteiligung gem. §§ 3 und 4 Abs. 1 BauGB 1. Stand Februar 2016 Planerfordernis Der Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln besteht seit dem 21.12.2004. Dieser Plan setzt im Hinterlandbereich der Häuser Hauptstraße 12-18 zwei zusätzliche Bauflächen fest, wo nach dem damaligen Bebauungskonzept jeweils eine Reihenhausbebauung entstehen sollte, die teilweise zweieinhalbgeschossig und teilweise eingeschossig plus ausgebautem Dach errichtet werden sollte. Diese Bebauung konnte jedoch aufgrund von wirtschaftlichen Problemen des Investors nicht realisiert werden. Nach dem Verkauf der Grundstücke Hauptstraße 14-18 entwickelte der neue Eigentümer ein abgewandeltes Bebauungskonzept, welches sich jedoch auf der Grundlage des geltenden Planungsrechtes nicht umsetzen ließ, so dass der Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln geändert wurde. Der Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln, 1. Änderung wurde am 13.12.2011 rechtskräftig. Aufgrund geänderter Richtlinien und Verordnungen im Seniorenheimbereich kann die Wohn-, Pflege- und Begegnungsstätte, das Seniorenhotel Villa Freund, langfristig nicht mehr in derzeitiger Form betrieben werden. Der Investor plant nun im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 36 A Stommeln, 1. Änderung den Neubau einer neuen Villa Freund als Pflegeeinrichtung (hierzu siehe Projektbeschreibung in den Anlagen). Das vorliegende Konzept lässt sich nicht auf der Grundlage des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 36 A Stommeln, 1. Änderung realisieren. Durch eine Anpassung der planungsrechtlichen Festsetzungen sollen die Voraussetzungen und planungsrechtliche Sicherung für die Errichtung der neuen Pflegeeinrichtung Villa Freund geschaffen werden. Der Standort ist aufgrund seiner zentralen Lage unmittelbar an der Hauptstraße hierfür hervorragend geeignet, da den Bewohnern eine Teilhabe am öffentlichen Leben weiterhin ermöglicht wird. 2. Räumlicher Geltungsbereich, Planverfahren Die 2. Änderung umfasst die Grundstücke Hauptstraße 10 bis 18 in Stommeln, die südlich an die Gärten der Grundstücke Voisberg15d bis 27 grenzen. Der beabsichtigte Neubau liegt mit Tiefgarage und dem Verbindungstrakt zwischen der Baufläche an der Hauptstraße und der Baufläche im rückwärtigen Grundstücksbereich auf den Grundstücksflächen der Hauptstraße 1418. Das Grundstück Hauptstraße 12 liegt durch eine geplante, gemeinsame Durchfahrt auch im Änderungsbereich, so dass der Geltungsbereich der jetzt beabsichtigten 2. Änderung größtenteils identisch mit dem der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 36 A Stommeln ist. Um auch bei der beabsichtigten geschlossenen Bauweise an der Hauptstraße für die Hausnummer 10 ebenfalls eine 16 m überbaubare Fläche zu ermöglichen, wird dieses Grundstück zusätzlich mit in die 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 36 Stommeln aufgenommen, da für dieses Grundstück bislang der Bebauungsplan Nr. 36 Stommeln mit einer Baufläche von 12 m gilt. Die Änderung umfasst lediglich einen kleinen Geltungsbereich (< 20 000 m²) für den eine Maßnahme der Innenentwicklung / Nachverdichtung realisiert werden soll; aus diesen Gründen kann das beschleunigte Verfahren nach § 13 a BauGB durchgeführt werden. 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan, Verfahren Für den Geltungsbereich der 2. Änderung stellt der gültige Flächennutzungsplan „gemischte Bauflächen“ dar. Die für den Planentwurf vorgesehene Baugebietsfestsetzung „Dorfgebiet“ entspricht der Darstellung im Flächennutzungsplan und nimmt insofern auch die bereits im B-Plan Nr. 36 A Stommeln seinerzeit getroffene Festsetzung auf. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 3 von 4 Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln, 2. Änderung (gem. § 13a BauGB) Beteiligung gem. §§ 3 und 4 Abs. 1 BauGB Stand Februar 2016 Der Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln, 2. Änderung kann folglich als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt angesehen werden; ein Verstoß gegen § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB liegt nicht vor. 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Die Plangebietsgrundstücke sind in den unmittelbar an der Hauptstraße liegenden Bereichen mit zweieinhalbgeschossigen Wohnhäusern bebaut. Der übrige Geltungsbereich der 2. Änderung stellt sich derzeit weit überwiegend als Brach- bzw. Rasenfläche ohne nennenswerten Bewuchs dar. Lediglich der südliche Randbereich des Flurstücks 108 ist als steil ansteigender Hang mit teils dichtem Gehölzbewuchs ausgebildet. Über dieses Grundstück verläuft ein privater Kanal von der Bebauung Voisberg Hausnr. 15-15 d hin zur Hauptstraße. Die an das Plangebiet angrenzenden Bereiche werden im Nordosten durch dörfliche Mischnutzungen in überwiegend zweigeschossiger Bauweise mit Satteldächern, nach Südwesten eher durch ein- bis zweigeschossige Wohngebäude ebenfalls mit Satteldächern bestimmt. 5. Plankonzept – Planungsziele Siehe hierzu die Projektbeschreibung des Investors. 6. Umweltbezogene Informationen – Umweltbericht Von einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und von einem Umweltbericht nach § 2a BauGB wird im Verfahren gem. § 13a BauGB abgesehen. (§ 13 a Abs. 2, Nr. 1BauGB) Der § 44 des Bundesnaturschutzgesetzes enthält für bestimmte Tier- und Pflanzenarten Verbotstatbestände, die ihrem Schutz dienen. Daher bedürfen eingriffsbedingte Veränderungen von Natur und Landschaft immer dann einer Überprüfung artenschutzrechtlicher Belange, wenn nicht von vornherein auszuschließen ist, dass bestimmte geschützte Arten von einem Vorhaben betroffen sein könnten. Aus diesem Grunde wurde für die 1. Änderung des BP 36 A Stommeln im Jahre 2011 eine Artenschutzprüfung durchgeführt. Ergebnis dieser Prüfung ist, dass – unter Berücksichtigung der formulierten Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen – der Bebauungsplan und die auf dessen Grundlage realisierbaren Vorhaben aus artenschutzrechtlicher Sicht zulässig sind. Die Artenschutzprüfung wird für die 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 36 A überarbeitet und gegebenenfalls ergänzt. 8. Kosten Der Stadt Pulheim entstehen durch die Planung nach derzeitigem Sachstand keine Kosten. Pulheim, den 23.02.2016 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 4 von 4