Beschlussvorlage (Projektbeschreibung)

MARZUSCH A R C H I T E K T E N GBR PROJEKTBESCHREIBUNG Bauvorhaben: Neubau einer Pflegeeinrichtung Hauptstraße 14 – 18 50259 Pulheim-Stommeln Bauherr: Dalewski GbR Am Keuschenbroich 25 50129 Bergheim Anlass und Ziel der Planung Das neue Wohn- und Teilhabegesetz NRW (WTG) vom 15. Oktober 2014 fordert von bestehenden Einrichtungen die Umsetzung baulicher wie personeller Standards bis zum 31. Juli 2018. Hiervon ist auch die, am 1. April 1993 als Pflegeeinrichtung in Betrieb genommene, „Villa Freund“ aus Pullheim, Venloer Straße 160, betroffen. Betreiber dieser Einrichtung, mit derzeit 23 Bewohnern, ist die GEOMELL GmbH, Seniorenhotel Villa Freund, Geschäftsführer Herrn Hans Georg Heisig. Die bauliche Struktur und Größe des Hauses sowie die Grundstücksgröße lassen weder einen internen Umbau noch eine Erweiterung der Einrichtung nach den Anforderungen des WTG zu, sodass ein Fortbestand der Villa Freund als Pflegeeinrichtung in Pulheim über das Jahr 2018 hinaus nicht gegeben ist. Mit dem Standort an der Hauptstraße in Stommeln bietet sich die Möglichkeit, über einen Ersatzneubau den familiengeführten Betrieb der Villa Freund im ortsnahen Bereich zu erhalten. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 36 A Stommeln, 1. Änderung. Die innerstädtische Lage im Ortskern Stommeln und der Zuschnitt des Grundstücks sind für eine Pflegeeinrichtung mittlerer Größe an diesem Standort sehr geeignet. Eine Bebauungsplanänderung ist jedoch notwendig, um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung des Ersatzneubaus zu schaffen. Konzept Bei dem Neubau der Pflegeeinrichtung handelt es sich um eine Einrichtung mit umfassendem Leistungsangebot, die ältere oder pflegebedürftige Menschen oder Menschen mit Behinderung aufnimmt, ihnen Wohnraum, Betreuungsleistungen und umfassende Leistungen der hauswirtschaftlichen Versorgung zur Verfügung stellt. Verteilt auf drei Wohngruppen werden auf drei Etagen rund 57 Menschen ein neues Zuhause finden. Es sind ausschließlich Einzelzimmer mit individueller Gestaltungsfreiheit für die Bewohner geplant. Auf Wohnlichkeit, Sicherheit, Recht auf Privatsphäre, häusliches Leben in den Maßstäben des Alltags in kleinen Gruppen und gesellschaftliche Teilhabe wird besonderen Wert gelegt. Marzusch Architekten GbR Die hauseigene Küche sorgt für das leibliche Wohl der Bewohner. E-Mail: info@marzusch.de Internet: www.marzusch.de Dipl.-Ing. Edgar Marzusch Dipl.-Ing. Volker Marzusch Moselstraße 23 53879 Euskirchen Telefon: 02251/ 2543 Telefax: 02251/ 55529 Mit dem Fortbestand der „Villa Freund“ an dem neuen Standort in Stommeln werden 25 Arbeitsplätze erhalten und zusätzlich ca. 30 neue Arbeitsplätze geschaffen. Bebauung Die Gebäudeteile an der Hauptstraße und im rückwärtigen Grundstücksbereich orientieren sich an dem rechtkräftigen Bebauungsplan Nr. 39 A. Dabei wird die maximal zulässige Hausbreite von 16,00 m des Vorderhauses mit ca. 0,50 m unterschritten, die zulässige Breite des rückwärtigen Gebäudeteils mit 15,50 m um 1,50 m überschritten. Das Baufeld verschiebt sich jedoch rund 2,50 m nach vorne in Richtung des Gebäudes an der Hauptstraße, sodass die Beeinträchtigung auf das rückwärtige Nachbargrundstück durch Abrücken von der Grundstücksgrenze geringer wird. Zulässige Trauf – und Firsthöhen werden eingehalten. Das Gebäude an der Hauptstraße nimmt die Flucht der Nachbarbebauung auf und führt sie in geschlossene Bauweise fort. Entsprechend der meisten Häuser an der Hauptstraße, soll die Straßenfront eine Verkleidung aus Klinker erhalten, um ein einheitliches Straßenbild zu gewährleisten. Als Dachform ist ein Mansardendach geplant. Das rückwärtige Gebäude ist ein zweigeschossiger Putzbau mit einem Staffelgeschoss und Satteldach laut Vorgabe aus dem rechtsgültigen Bebauungsplan. Da der rechtskräftige Bebauungsplan die beabsichtigte Bebauung mit einer Pflegeeinrichtung nicht zulässt, sind Modifizierungen im Bereich der Baufelder und des Maßes der baulichen Nutzung, hier der Geschossflächenzahl GFZ, erforderlich. Der rechtskräftige Bebauungsplan sieht im mittleren Bereich des Grundstückes eine Parkplatzfläche für PKW vor. Aufgrund der Vorschriften aus dem Wohn- und Teilhabegesetz WTG und den organisatorischen Abläufen einer Pflegeeinrichtung, wird diese Fläche jedoch zwingend für einen Verbindungstrakt zwischen Vorderhaus und Hinterhaus benötigt. Daher sieht die Planung hier einen dreigeschossigen Gebäudeteil mit einer Hausbreite von ca. 9,10 m vor. Die vorgegebene Geschossflächenzahl von 1,2 wird, bezogen auf das Baugrundstück, um 0,26 überschritten. Die Grundflächenzahl wird jedoch unterschritten. Bis auf einen Stellplatz im Innenhofbereich werden alle weiter erforderlichen Stellplätze in einer Tiefgarage untergebracht. Die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt durch eine Durchfahrt auf der linken Seite des Vorderhauses. Eine weitere Zufahrt, die insbesondere der Erschließung des rückwärtigen Grundstücksbereichs des rechten Nachbargrundstücks sowie der Sicherstellung der Rettungswege für die Pflegeeinrichtung dient, befindet sich auf der rechten Gebäudeseite. Hierfür wird, im Einverständnis des rechten Nachbarn, ein Grundstückstreifen dem Nachbargrundstück zugeschlagen. Somit bleiben die Vorgaben zur Erschließung aus dem rechtsgültigen Bebauungsplan im Wesentlichen erhalten. Die Planung wurde durch einen Brandschutzingenieur begleitet und hat der Heimaufsicht des Rhein-Erft-Kreises im Zuge der Beratung im Vorfeld der baulichen Maßnahme vorgelegen. Es liegen positive Bescheide vor. E-Mail: info@marzusch.de Internet: www.marzusch.de -2- Projektdaten ca. Angaben Fläche Baugrundstück Grundstück 108 Grundstück 199 = = 1.749,24 m² 560,16 m² Fläche gesamt = 2.309,40 m² Beaute Fläche = Bebaute Fläche + versiegelte Flächen = 1.181,90 m² 1.322,80 m² Geschossfläche = 3.380,30 m² GRZ Haus GRZ Haus + versiegelte Flächen = = 0,51 0,57 GFZ = 1,46 = 15.035,00 m² Außenstellplatz Tiefgaragenstellplätze = = 1 Stück 11 (13) Stück Gesamt = 12 (14) Stück Maß der baulichen Nutzung Bruttorauminhalt Gebäude Stellplätze Euskirchen, 30.01.2016 Volker Marzusch Architekt E-Mail: info@marzusch.de Internet: www.marzusch.de -3-