Beschlussvorlage (Abwägungstabelle)

BP 37/1 Pulheim 1. Änderung erg. Verfahren Abwägung Stellungnahmen im Rahmen der Beteiligung gem. § 214 Abs. 4 BauGB i.V. m. 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB B 1 Aus erg. Verfahren, Kanzlei Lenz und Johlen für zwei Bürger Schreiben vom 24.12.2015 unter Verweis auf ein Schreiben vom 07.05.2013) Kurzinhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung Beschlussvorschlag (Hinweis: Das Schreiben vom Die Mandanten, für welche die Kanzlei die Der Umwelt- und Pla07.05.2013 wurde bereits im AufStellungnahme abgegeben hat, sind Eigentü- nungsausschuss empstellungsverfahren für den BP 37/1 mer der Häuser Schulstraße 2 und Orrer fiehlt / der Rat der Stadt Pulheim 1. Änd., das in den Jahren Straße 1 (Flurstück 486) bzw. Schulstraße 4 Pulheim beschließt, die 2013/2014 durchgeführt wurde, als (Flurstück 1227). Die jeweiligen Betroffenhei- Stellungnahme nicht Eingabe vorgelegt. Die in ihm vorten hinsichtlich der behaupteten Beeinträchti- zu berücksichtigen. gebrachten Einwendungen wurden gungen bzw. Rechtsverletzungen unterscheiseinerzeit abgewogen. Die hierzu den sich leicht. verfasste Stellungnahme ist in der Die auf dem Flurstück 486 vorhandenen Häunebenstehenden Spalte größtenser sind in geschlossener Bauweise auf die teils wieder abgedruckt. Zum jeweilige Nachbargrenze zu den VorhabenStichwort „Verschattung“ sind nach grundstücken an der Venloer Straße errichtet. erneuter Prüfung Passagen modifi- Der Planentwurf des BP 37/1 Pulheim 1. Änziert worden.) derung setzt die monierte größere Bauhöhe Für ihre Mandanten kritisiert die entlang der Venloer Straße direkt angrenzend Kanzlei, dass mit der im Planentan das Flurstück 486 nur dort fest, wo diese wurf vorgesehenen Erhöhung der Grenzbebauung heute schon vorhanden ist zulässigen Trauf- und Firsthöhen und auch – im Falle von Abriss und Neubau gegenüber den Höhen des rechtsauf der Parzelle 486 – wieder entstehen würverbindlichen Planes der Ändede/müsste. Im restlichen Grenzbereich zwirungsplan zu einer Wertminderung schen den Grundstücken an der Venloer der betroffenen NachbargrundstüStraße und der Parzelle 486 ist nur eine Baucke beitragen und die Mandanten höhe von 4,00 m zugelassen. Die zugehörige in ihren Rechten verletzen würde. überbaubare Fläche erstreckt sich über das Die neu zulässig gemachte Bebau- „Vorhaben-Grundstück“ und das Grundstück ung verschlechtere die Belichtungs- des Eingabestellers. Auf der gesamten Fläche und Besonnungsverhältnisse und mit der 4,00 m - Höhenfestsetzung könnte neu sei daher rücksichtslos. Sie habe nur eine abgestimmte Bebauung entstehen. gegenüber den Nachbarn eine Für die auf der Parzelle 486 vorhandenen erdrückende Wirkung und ließe bei eingeschossigen Aufbauten ist festzuhalten, diesen das Gefühl des „eingemau- dass Fenster zum „Vorhaben-Grundstück“ ert sein“ entstehen. nicht zulässig sind. Angesichts dieser Bestandssituation und der durch den Planentwurf möglich gemachten Neubebauung kann nicht von einer für die Nachbarn auf dem Grundstück 486 erdrückenden Wirkung die Rede sein. Das Gefühl des „eingemauert sein“ kann schwerlich bei Bewohnern entstehen, die in aneinander gebauten Häusern wohnen. Dort, wo nicht aneinander gebaut ist bzw. wird, muss die dreigeschossige Neubebauung – gemäß Baugrenzfestsetzung – von der Nachbargrenze in dem von den Abstandflächen-Vorschriften der Landesbauordnung verlangten Maß zurückspringen. Hinsichtlich der Belichtung und Besonnung Seite 1 von 4 BP 37/1 Pulheim 1. Änderung erg. Verfahren noch B 1 Aus erg. Verfahren Abwägung bei den Häusern Schulstraße 2 und Orrer Straße 1 ist nicht zu bestreiten, dass durch die neu zugelassene Bauhöhe entlang der Venloer Straße die Situation gegenüber derjenigen, die der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 37/1 Pulheim möglich machen würde, sich verschlechtert. Dies geschieht aber nur in einem Maße, welches kein ausreichendes Gewicht im Abwägungsprozess zu liefern in der Lage ist, um dem öffentlichen Interesse an einer maßstabsgerechten, attraktiven städtebaulichen Entwicklung der Grundstücksflächen an der Venloer Straße und dem Verwertungsinteresse des Grundstückseigentümers im Range vorzugehen. Da insofern keine unzumutbaren Beeinträchtigungen der Grundstücksnutzung auf der Parzelle 486 zu erwarten sind und von einer erdrückenden Wirkung auch nicht die Rede sein kann, sieht die Verwaltung auch keine Gründe für eine Wertminderung der Nachbargrundstücke. Für das Flurstück 1227 gilt das umso mehr, als es von der gemäß Planentwurf zulässigen dreigeschossigen Bebauung zwischen 14 m und 30 m entfernt ist. Die mit dem Bebauungsplanentwurf ausgelegten Verschattungsdiagramme stellen für vier Tage des Jahres – in relevanten Monaten jeder Jahreszeit – zu drei unterschiedlichen Tageszeiten dar, mit welchen Verschattungen im Baublock des Plangebiets zu rechnen ist. Dabei differenzieren sie zwischen den Bauhöhen, die gemäß rechtsverbindlichem Bebauungsplan bereits zulässig sind, und denen, die mit dem Änderungsplan zulässig gemacht werden sollen. Es wird deutlich, dass im Sommer keine und im Winter keine zusätzlichen Verschattungen auftreten (Im Winter ist wegen des niedrigen Sonnenstandes der Blockinnenhof auch verschattet, wenn nur die bereits zulässigen Bauhöhen realisiert würden). In den Frühjahrs- und Herbstmonaten ist eine mit den neu geplanten Höhen einhergehende stärkere Verschattung nicht zu leugnen. Wegen der Südwestlage der Grundstücksflächen an der Venloer Straße tritt diese zusätzliche Verschattung im Blockinnenhof und an den Fassaden der angrenzenden Gebäude nur etwa in den Nachmittagsstunden zwischen 14.00 Uhr und 16.30 Uhr auf. Am späteren Nachmittag, wenn die Westsonne niedriger am Himmel steht, führt die dann erreichte Position dazu, dass das Gebäude Schulstraße 4 (Flurstück 1227) sich bereits selbst verschattet. (siehe auch B2) Seite 2 von 4 BP 37/1 Pulheim 1. Änderung erg. Verfahren noch B 1 Aus erg. Vefahren Abwägung Zusammengefasst wird zwar nicht verkannt, dass eine durch den Änderungsplan um bis zu 2,70 m höher zulässige Bebauung entlang der Venloer Straße während bestimmter Zeiträume im Jahres- und im Tagesablauf zu einer stärkeren Verschattung (auch auf dem Flurstück 1227) führt, dies aber sowohl hinsichtlich des Verschattungsgrades als auch der jeweiligen Dauer in einem Maße, welches es aus Sicht der Verwaltung nicht gerecht erscheinen ließe, diesen Belang des übernächsten Nachbarn höher zu gewichten als die entgegenstehenden öffentlichen und privaten Belange (s.o.). Die Bewertung müsste anders ausfallen, wenn zu befürchten wäre, dass die Belichtung der betroffenen Aufenthaltsräume in einer Weise verschlechtert würde, die ungesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zur Folge hätte. Davon kann hier weder für das Haus Schulstraße 4 noch für ein anderes Gebäude des Häuserblocks im Plangebiet die Rede sein. Rücksichtslosigkeit wegen erdrückender Wirkung liegt auch und gerade in Bezug auf die Bewohner und sonstigen Nutzer des Hauses Schulstraße 4 erkennbar nicht vor. Ein Gefühl des „eingemauert sein“ kann teilweise wegen des Winkels, in dem die fraglichen Gebäude zueinander stehen, und teilweise wegen der Entfernung voneinander nicht aufkommen. Schon gar nicht kann gesagt werden, dass Schulstraße 4 ein „erdrücktes“ Gebäude oder Grundstück darstellt, welches nur noch wie eine von einem „herrschenden“ Gebäude dominierte Fläche ohne eigene baurechtliche Charakteristik wahrgenommen wird. Das teilweise selbst mit einer über das planungsrechtlich zulässige Maß hinausgehenden Traufhöhe errichtete Gebäude zeichnet gegenwärtig eine relative Dominanz im Blockgeviert aus, welche auch nach einer - dreigeschossigen - Neubebauung entlang der Venloer Straße nicht völlig untergeht. Seine eigene baurechtliche Charakteristik bleibt insbesondere auch wahrnehmbar, weil es als kürzlich errichteter Neubau im Vergleich zu den sämtlich niedrigeren Häusern des bestehenden Gevierts eine die Straßenecke Schulstraße/Christianstraße prägende Bebauung darstellt. Eine gemäß Planfestsetzung mit mehreren Giebeln zur Venloer Straße orientierte Neubebauung nimmt ihr diese Wirkung nicht, auch wenn sie eine größere Höhe erreicht. Seite 3 von 4 BP 37/1 Pulheim 1. Änderung erg. Verfahren Abwägung B 2 Aus erg. Verfahren, Schreiben vom 30.12.2015 Kurzinhalt der Stellungnahme Die Eingabestellerin, welche auch von der unter B1 genannten Kanzlei vertreten wird, ergänzt die dortigen Einwendungen, indem sie die beklagten Verschlechterungen bezüglich der Belichtungssituation vertieft. Sie behauptet, die ins Verfahren eingebrachten Verschattungsdiagramme seien nicht korrekt und legt beispielhaft dar, welche größeren Verschattungstiefen sich an bestimmten Tagen im Jahr dadurch ergeben, dass der BP 37/1 Pulheim 1. Änd. auf den fraglichen Grundstücken an der Venloer Straße nunmehr eine Gesamthöhe von 14,50 m statt bisher 11,80 m zulässt. Unter Verweis auf die Dimensionen des vom Bebauungsplan erfassten Baublocks meint sie, eine unangemessene Härte gegenüber den vorhandenen Wohnhäusern aufgrund eines nahezu komplett verschatteten Lebensraums feststellen zu können. Stellungnahme der Verwaltung Die hier angesprochene Verschattungsproblematik wurde bereits unter B1 thematisiert. Die Verwaltung verweist also zunächst auf die dortigen Passagen. Zur Vertiefung der Frage, welche Beeinträchtigungen durch zusätzliche Verschattung tatsächlich auftreten können, soll dennoch näher darauf eingegangen werden. Die beispielhaft für März und September (21. des Monats, 12:00 Uhr) von der Eingabestellerin ermittelte größere Verschattungstiefe von 3,40 m ist für eine Beurteilung allein nicht ausreichend. Bezogen auf das Grundstück resp. Wohnhaus der Eingabestellerin wäre der mit 14,50 m höchste Punkt eines neu errichteten Gebäudes bei Sonnenstand 12.00 Uhr 20,00 m resp. 30,00 m entfernt. Die absolute Verschattungstiefe betrüge aber zu den fraglichen Zeitpunkten nur 17,80 m. Die für den 21. Juni 12:00 Uhr konstatierte größere Verschattungstiefe von 1,44 m ist völlig ungeeignet, eine Beeinträchtigung zu belegen. Bei genauerer Betrachtung stellt sich nämlich heraus, dass beim sommerlichen Azimuth die von einem 14,50 m hohen First erzeugte Verschattungstiefe nur 7,70 m beträgt, wodurch nicht einmal ein Fremdgrundstück erreicht wird. Die Verwaltung hat aber schon unter B1 eingeräumt, dass eine Bebauung, die 2,70 m höher zulässig sein soll als bisher, Verschattungswirkungen während bestimmter Zeiträume im Jahres- und im Tagesablauf mit sich bringt. Aufgrund der Süd-West-Lage der fraglichen Grundstücksflächen (wobei die westliche Ausrichtung schon deutlicher ist als die südliche) sind es die Frühjahrs- und Herbstmonate und hier die Stunden des Tages zwischen 14:00 Uhr und 16:30 Uhr, welche stärkere Verschattungen für Grundstück und Wohnhaus der Eingabestellerin mit sich bringen. Allerdings führen diese Auswirkungen nicht zu unzumutbaren Belichtungs- und Besonnungsverhältnissen. Das durch die Planung hervorgerufene Maß an Beeinträchtigung – qualitativ als auch quantitativ, d.h. mit Blick auf die jeweilige Dauer der Beeinträchtigung pro Tag und/oder Jahr – wiegt nicht schwer genug, um den öffentlichen und privaten Interessen an der Realisierung der Planung im Rang vorzugehen. Beschlussvorschlag Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt / der Rat der Stadt Pulheim beschließt, die Stellungnahme nicht zu berücksichtigen. Seite 4 von 4