Beschlussvorlage (Einzelhandelskonzept)

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Pulheim Entwurf der Fortschreibung 2015 / 2016 im Auftrag der Stadt Pulheim Ihre Ansprechpartner Wirtschaftsgeogr. Joachim Schulte, M. A. (Projektleitung) Dipl.-Geogr. Rainer Schmidt-Illguth (Niederlassungsleitung) BBE Handelsberatung GmbH Goltsteinstraße 87a 50968 Köln Deutschland Tel +49 221 789 41 160 Fax +49 221 789 41 169 E-Mail schulte@bbe.de schmidt-illguth@bbe.de © BBE Handelsberatung GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche – vor allem gewerbliche – Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter § 2, Abs. 2 sowie § 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Weitergabe, Vervielfältigungen und Ähnliches, auch auszugsweise, sind nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des Verfassers gestattet. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der BBE Handelsberatung GmbH. Wissen schafft Zukunft. Köln, im Februar 2016 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Inhaltsverzeichnis: Seite 1 Aufgabenstellung und Auftragsdurchführung ............................................................................. 5 1.1 Ausgangssituation und Zielsetzung .................................................................................... 5 1.2 Methodische Vorgehensweise und Primärerhebungen ...................................................... 6 2 Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung ................................................................ 8 2.1 Lage im Raum und Verkehrsanbindung ............................................................................. 8 2.2 Siedlungsstruktur und demographische Entwicklung ......................................................... 9 2.3 Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen in der Stadt Pulheim .................................. 12 3 Einzelhandelssituation in der Stadt Pulheim ............................................................................ 15 3.1 Gesamtstädtische Einzelhandelsausstattung ................................................................... 15 3.2 Einzelhandelsausstattung nach Sortimenten ................................................................... 18 3.3 Einzelhandelszentralität .................................................................................................... 21 3.4 Entwicklung der Einzelhandelsausstattung in Pulheim im Zeitraum 2007 bis 2015 ........ 24 4 Komplementärnutzungen in der Stadt Pulheim ........................................................................ 26 5 Zentrale Versorgungsbereiche ................................................................................................. 31 5.1 Pulheimer Innenstadt ........................................................................................................ 31 5.2 Ortsmitte Brauweiler ......................................................................................................... 38 5.3 Ortsmitte Stommeln .......................................................................................................... 41 6 Wohnungsnahe Versorgung in der Stadt Pulheim ................................................................... 44 7 Fazit der Angebots- und Nachfrageanalyse sowie grundlegende Empfehlungen zur Verkaufsflächenentwicklung ..................................................................................................... 50 8 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim ........................................................................... 55 8.1 Bedeutung kommunaler Einzelhandelskonzepte aus Sicht der Landesplanung.............. 55 8.2 Begriff des zentralen Versorgungsbereiches .................................................................... 57 8.3 Leitziele des Zentrenkonzeptes ........................................................................................ 59 8.4 Fortschreibung der Pulheimer Liste zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente 61 8.5 Abgrenzung des Hauptzentrums Pulheimer Innenstadt und Empfehlungen zur Weiterentwicklung ............................................................................................................. 66 8.5.1 Abgrenzung und Stärken-Schwächen-Profil des Hauptzentrums ....................................... 66 8.5.2 Bewertung von Potenzialflächen im Hauptzentrum ............................................................ 68 8.5.3 Handlungsempfehlungen .................................................................................................... 73 8.6 8.7 8.8 8.9 Abgrenzung des Nebenzentrums Brauweiler und Empfehlungen zur Weiterentwicklung 77 Abgrenzung des Nebenzentrums Stommeln und Empfehlungen zur Weiterentwicklung 80 Ergänzungsstandorte zur Stärkung der Nahversorgung .................................................. 82 Entwicklung des zentrenverträglichen großflächigen Einzelhandels ................................ 85 9 Fazit und abschließende Empfehlungen .................................................................................. 87 10 ANHANG .................................................................................................................................. 89 10.1 Untergliederung des Stadtgebietes Pulheim in versorgungsstrukturelle Teilräume ......... 90 10.2 Möglichkeiten zur planungsrechtlichen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung .......... 91 10.3 Möglichkeiten zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes durch die Bauleitplanung ... 99 Seite 2 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Abbildungsverzeichnis: Abbildung 1 Lage der Stadt Pulheim und zentralörtliche Gliederung...................................... 8 Abbildung 2 Einwohnerverteilung nach Stadtteilen / Siedlungsräumen in Pulheim ................ 9 Abbildung 3 Einwohnerentwicklung in Pulheim und Vergleichsräumen (2004 - 2014) ......... 10 Abbildung 4 Entwicklung ausgewählter Altersgruppen (Anteile in %) ................................... 11 Abbildung 5 Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau in der Stadt Pulheim und in Nachbarkommunen (BRD = 100,0) ................................................................... 12 Abbildung 6 Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in der Stadt Pulheim nach Warengruppen (in Mio. €) .................................................................................. 13 Abbildung 7: Einzelhandelsrelevante Pro-Kopf-Ausgaben in der Stadt Pulheim ................... 14 Abbildung 8 Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze nach Stadtteilen / Siedlungsräumen . 15 Abbildung 9 Räumliche Verteilung der Einzelhandelsbetriebe in der Stadt Pulheim ............ 17 Abbildung 10 Verkaufsflächen und Umsätze in der Stadt Pulheim nach Sortimenten ........... 20 Abbildung 11 Einzelhandelszentralität nach Stadtteilen / Siedlungsräumen .......................... 21 Abbildung 12 Einzelhandelszentralität im Überblick ................................................................ 22 Abbildung 13 Umsatz-Kaufkraft-Relation und Kaufkraftsaldo nach Warengruppen ............... 23 Abbildung 14 Entwicklung der Verkaufsfläche in der Stadt Pulheim 2007 - 2015 .................. 25 Abbildung 15 Komplementärnutzungen in der Stadt Pulheim ................................................. 26 Abbildung 16 Verteilung der Komplementärnutzungen in der Stadt Pulheim ......................... 27 Abbildung 17 Komplementärnutzungen in der Stadt Pulheim nach Stadtteilen ...................... 28 Abbildung 18 Verteilung von Einzelhandel und Komplementärnutzung in der Stadt Pulheim 29 Abbildung 19 Komplementärnutzungen in der Stadt Pulheim nach Lage ............................... 30 Abbildung 20 Räumliche Verteilung und Betriebsgrößenstruktur des Einzelhandels in der Pulheimer Innenstadt ........................................................................................ 32 Abbildung 21 Komplementärnutzungen im Hauptzentrum Pulheimer Innenstadt .................. 36 Abbildung 22 Nutzungsstruktur im Hauptzentrum Pulheimer Innenstadt ............................... 36 Abbildung 23 Räumliche Verteilung und Betriebsgrößenstruktur des Einzelhandels in der Ortsmitte Brauweiler .......................................................................................... 39 Abbildung 24 Räumliche Verteilung und Betriebsgrößenstruktur des Einzelhandels in der Ortsmitte von Stommeln .................................................................................... 42 Abbildung 25 Umsatz-Kaufkraft-Relationen in nahversorgungsrelevanten Warengruppen in Pulheim nach Stadtteilen ................................................................................... 44 Abbildung 26 Umsätze in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel nach Betriebsformen .................................................................................................. 45 Abbildung 27 Zentralität in den nahversorgungsrelevanten Warengruppen und fußläufige Einzugsradien größerer Lebensmittelbetriebe .................................................. 46 Abbildung 28 Verteilung der Gesundheitseinrichtungen ......................................................... 48 Abbildung 29 Ärztliche Versorgung nach Siedlungsräumen ................................................... 49 Abbildung 30 Anteile der Verkaufsflächen für ausgewählte Einrichtungssortimente .............. 63 Seite 3 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Abbildung 31 Pulheimer Liste zur Definition der nahversorgungs-, zentren- und nichtzentrenrelevanten Sortimente ........................................................................... 65 Abbildung 33 Abgrenzung des Hauptzentrums Pulheimer Innenstadt.................................... 67 Abbildung 32 Stärken-Schwächen-Profil des Hauptzentrums ................................................ 68 Abbildung 34 Potenzialflächen im Hauptzentrum Pulheimer Innenstadt ................................ 69 Abbildung 35 Schlüsselimmobilien und Ansiedlungsempfehlungen für neue Ankermieter in der Pulheimer Innenstadt .................................................................................. 74 Abbildung 36 Verbesserungsvorschläge zum Parkplatzangebot in der Pulheimer Innenstadt75 Abbildung 37 Erreichbarkeit und Wegebeziehungen in der Pulheimer Innenstadt ................. 76 Abbildung 38 Nebenzentrum Brauweiler ................................................................................. 78 Abbildung 39 Nebenzentrum Stommeln .................................................................................. 81 Abbildung 40 Gewerbegebiet Pulheim inklusive des Bereichs „Am Schwefelberg“ ............... 86 Seite 4 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim 1 Aufgabenstellung und Auftragsdurchführung 1.1 Ausgangssituation und Zielsetzung Die Stadt Pulheim hat den Planungsprozess eingeleitet, das zuletzt im Jahr 2008 aufgestellte Einzelhandelskonzept zu aktualisieren, da sich seit 2008 im Bereich des Einzelhandels und bei den planerischen und rechtlichen Rahmenbedingungen wesentliche Veränderungen ergeben haben. 1 Zudem liegen der Stadt Pulheim Anfragen zur Neuerrichtung von Einzelhandelsbetrieben vor. Das Einzelhandelskonzept soll als „von der Stadt beschlossenes städtebauliches Entwicklungskonzept oder eine von ihr beschlossene sonstige städtebauliche Planung“ i. S. von § 1 (6) Nr. 11 BauGB der zukünftigen Bauleitplanung der Stadt Pulheim für den Einzelhandel zugrunde gelegt werden. Neben der Gesamtbetrachtung der Pulheimer Einzelhandelssituation spricht die vorliegende Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes insbesondere Empfehlungen zur Entwicklung der Innenstadt und der weiteren zentralen Versorgungsbereiche aus. Hinzu kommen Aussagen zur Sicherung der Nahversorgung in der gesamten Stadt sowie zur Entwicklung des zentrenverträglichen großflächigen Einzelhandels. Auch wird die „Pulheimer Sortimentsliste“ mit Blick auf die Veränderungen bei den rechtlichen und marktseitigen Rahmenbedingungen neu bestimmt und begründet. Die Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes konzentriert sich insgesamt im Wesentlichen auf folgende Arbeitsschwerpunkte: Aktualisierung der Strukturanalyse, Bewertung der Versorgungsqualität, Benennung konkreter Angebotsdefizite und Bedarfe Verifizierung oder Modifizierung der Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche und deren hierarchische Untergliederung Aussagen zur Einzelhandelssteuerung mit Mitteln der Bauleitplanung 2 Überprüfung der mit dem Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2008 beschlossenen „Pulheimer Liste“ Empfehlungen zur Attraktivitätssteigerung der Pulheimer Innenstadt und der Ortskerne. 1 Einzelhandelskonzept für die Stadt Pulheim, GMA, Januar 2008. 2 Detaillierte Ausführungen zur planungsrechtlichen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung befinden sich im Anhang. Seite 5 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Bereits im Oktober 2011 hat die BBE Handelsberatung GmbH von der Stadt Pulheim den Auftrag erhalten, das zuletzt im Jahr 2008 aufgestellte Einzelhandelskonzept zu aktualisieren. Ein Entwurf der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes wurde im März 2013 vorgelegt. Auch wenn vorgezogen am 03.07.2012 bereits das Zentrenkonzept mit der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche, die Pulheimer Sortimentsliste und die Leitziele des Zentrenkonzeptes vom Rat der Stadt Pulheim beschlossen wurden, wurde der Entwurf der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes bisher nicht abschließend diskutiert. Dies soll nun jedoch erfolgen. Hierzu wurde mit vorliegendem Gutachten die Entwurfsfassung von März 2013 aktualisiert. Darüber hinaus wurde die BBE im Rahmen der Aktualisierung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Stadt Pulheim mit der Bearbeitung des Zusatzbausteins „Komplementärnutzungen“ beauftragt. Hierbei soll ein größeres Augenmerk auf die über die Einzelhandelsnutzungen hinausgehende Nutzungs- / Angebotsvielfalt im Stadtgebiet gelegt werden, da auch die Komplementärnutzungen wichtige Versorgungsfunktionen übernehmen. 1.2 Methodische Vorgehensweise und Primärerhebungen Die Untersuchung basiert auf folgenden Erhebungen und Datenquellen: Betriebsstättenerhebung 3 Im Juli 2015 wurde von der BBE eine Vollerhebung aller Einzelhandelsbetriebe durchgeführt. Dabei wurden die Verkaufsflächen der Betriebe nach 31 Warengruppen differenziert erhoben. Darüber hinaus wurden in den zentralen Versorgungsbereichen die sonstigen publikumsintensiven Nutzungen (private Dienstleistungen, Gastronomie, öffentliche Einrichtungen) und die leerstehenden Ladenlokale kartografisch dokumentiert. Unter Beachtung der standortbezogenen Rahmenbedingungen sowie der branchen- und betriebsformenspezifischen Leistungskennziffern wurde die Umsatzleistung der Einzelhandelsbetriebe eingeschätzt. Die nachfolgenden Darstellungen beziehen sich auf den Datenstand Juli 2015. Erhebung der Komplementärnutzungen Im November 2015 wurde eine standortscharfe Vollerhebung aller Komplementärnutzungen nach Geschoss, Lage und Stadtteil durchgeführt. Hierbei wurden die Komplementärnutzungen in die Obergruppen Bildung / Gesundheit, Dienstleistungen, Freizeit- / Kultureinrichtungen und Gastro3 Als Einzelhandelsbetriebe werden die Betriebe bezeichnet, die Waren ausschließlich oder überwiegend an Endverbraucher in Verkaufsräumen verkaufen. Dabei werden auch Ladenhandwerksbetriebe berücksichtigt (Bäckereien, Konditoren, Metzgereien). Aus der Betrachtung ausgeklammert werden die Betriebe des Kfz-Handwerks, des Handels mit Mineralölerzeugnissen (außer größere Verkaufsräume in Tankstellen) und ähnlichen Waren. Seite 6 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim nomie / Hotellerie untergliedert, wobei diese Obergruppen wie folgt noch weiter aufgegliedert werden. Bildung / Gesundheit: Schulen, Weiterbildungsstätten, Kindergärten, Kindertagesstätten, Ärzte, sonstige gesundheitsbezogene Dienstleistungen (z. B. Physiotherapie, Heilpraktiker, Naturheilpraxis) Dienstleistungen: Friseur, Reinigung, Schuh- / Schlüsseldienst, Handwerk (mit Ausnahme des Ladenhandwerks), Bank, Versicherung, Reisebüro, Arzt / Praxis, Sonnenstudio, Fahrschule, Makler, Post, öffentliche Einrichtungen, Rechtsanwalt / Notar / Wirtschaftsprüfer / Steuerberater und sonstige Dienstleistungen (z. B. Tierarzt, Hundesalon, Bestattungshaus) Freizeit- / Kultureinrichtungen: Fitnessstudio, Spielhalle, Kino, Sporteinrichtung, Theater Gastronomie / Hotellerie: Restaurant / Gaststätte, Café / Bistro, Imbiss, Bar / Kneipe, Hotel / Gasthof. Weitere Grundlagen Die Daten zum einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial in der Stadt Pulheim wurden von der BBE-Marktforschung ermittelt. Zugrunde gelegt werden Daten aus der aktuellen Veröffentlichung der BBE!MB-Research-Kaufkraft für Sortimente. Für die Konzeptentwicklung wurde auf relevante Daten aus sekundärstatistischen Quellen sowie einzelhandelsbezogene Kenndaten der BBE-Marktforschung zurückgegriffen. Vorliegende Planungsunterlagen der Stadt Pulheim wurden ausgewertet. Seite 7 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim 2 Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung 2.1 Lage im Raum und Verkehrsanbindung Die Stadt Pulheim gehört dem Rhein-Erft-Kreis an und grenzt im Osten an das Oberzentrum Köln, im Süden an das Mittelzentrum Frechen, im Westen an das Mittelzentrum Bergheim sowie im Norden an das Grundzentrum Rommerskirchen und an das Mittelzentrum Dormagen. Abbildung 1 Lage der Stadt Pulheim und zentralörtliche Gliederung Im Landesentwicklungsplan NRW ist der Stadt Pulheim die Funktion eines Mittelzentrums zugewiesen. Aufgrund der Lage in der westlichen Ballungsrandzone des Oberzentrums Köln und im Standortverbund gleichrangiger zentraler Orte kommt Pulheim in erster Linie die Aufgabe zu, die Versorgung der eigenen Wohnbevölkerung mit Gütern und Dienstleistungen des Grundbedarfs sowie des gehobenen und auch des spezialisierten Bedarfs sicher zu stellen. Die östliche Anbindung der Stadt Pulheim erfolgt überregional durch die Autobahn A 57. Die Straßenverläufe der Landesstraßen L 183 und der L 93 bilden den Übergang bzw. die Anbindung an die Stadt Pulheim sowie die nördlichen Stadtteile Sinnersdorf und Stommeln. Südöstlich verläuft die Autobahn A 1, die durch die Bundesstraße B 59 die westlich der Stadt Pulheim gelegenen Seite 8 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Stadtteile Geyen, Manstedten und Ingendorf anbindet. Durch die Durchgangsstraßen L 183 und die K 9 wird die Stadt Pulheim und deren Stadtteile in Nordost- und Südwest-Richtung durch die K 24 und die B 59 in Nordwest- bzw. Südost-Richtung und im Norden durch die L 93 umgeben bzw. erschlossen. Die ÖPNV-Anbindung wird durch verschiedene Regionalbahnen mit den Bahnhöfen in den Stadtteilen Pulheim und Stommeln und durch mehrere Buslinien sichergestellt. 2.2 Siedlungsstruktur und demographische Entwicklung Die heutige Stadt Pulheim erhielt 1981 das Stadtrecht. Vorher wurde sie 1975 zur Großgemeinde Pulheim mit dem zentralen Hauptort Pulheim. In der Stadt Pulheim leben aktuell 54.436 Einwohner, die sich auf 12 Stadtteile verteilen. Diese Stadtteile sind Brauweiler, Dansweiler, Freimersdorf, Geyen, Ingendorf, Manstedten, Orr, Pulheim, Sinnersdorf, Sinthern, Stommeln und Stommelerbusch. Mit einem Bevölkerungspotenzial von 22.241 Einwohnern und einem Bevölkerungsanteil von rd. 41 % stellt der Stadtteil Pulheim den einwohnerstärksten Stadtteil dar. Die übrigen Stadtteile bzw. Siedlungsräume verfügen über deutlich weniger Einwohner. Abbildung 2 Einwohnerverteilung nach Stadtteilen / Siedlungsräumen in Pulheim 4 Einwohner Stadtteil / Siedlungsraum abs. in % Pulheim 22.241 40,9 Brauweiler / Dansweiler 11.333 20,8 Geyen / Sinthern 5.964 11,0 Sinnersdorf 5.621 10,3 Stommeln / Stommelerbusch 9.277 17,0 54.436 100 Summe Quelle: IT NRW; Stand: 31.07.2015; nur Hauptwohnsitze 4 Eine Abbildung zur Abgrenzung der Siedlungsräume der Stadt Pulheim, die sich an das Einzelhandelskonzept für die Stadt Pulheim aus dem Jahr 2008 anlehnt, befindet sich im Anhang. Seite 9 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Die Stadt Pulheim verzeichnet im Zeitraum 2004 - 2014 eine leicht negative Bevölkerungsentwicklung. Im Vergleich zum Jahr 2004 (53.884 Einwohner) weist die Stadt einen Bevölkerungsrückgang um rd. 1,0 Prozent auf. Um den Regionalvergleich zu ermöglichen, wird in diesem Zusammenhang auf die amtlichen Daten des Landesbetriebes Information und Technik Nordrhein-Westfalen zurückgegriffen. Zu beachten ist, dass die eigene Bevölkerungsfortschreibung der Stadt Pulheim zum 31.07.2015 eine Einwohnerzahl von 54.436 Personen ausweist. Der prozentuale Bevölkerungsrückgang der Stadt Pulheim liegt etwas über dem Durchschnitt des Rhein-Erft-Kreises. Im Rhein-Erft-Kreis verzeichnet lediglich die Stadt Frechen einen Bevölkerungszuwachs (+ 5,9 %), während alle übrigen Städte eine negative Bevölkerungsentwicklung aufweisen. Den stärksten Bevölkerungsrückgang verzeichnet die Nachbarstadt Bergheim (- 6,1 %). Abbildung 3 Einwohnerentwicklung in Pulheim und Vergleichsräumen (2004 - 2014) Einwohner Änderung 2004 - 2014 Stadtteil / Siedlungsraum 2004 2014 abs. Pulheim 53.884 53.345 - 539 - 1,0 Frechen 48.654 51.510 + 2.856 + 5,9 Dormagen 63.431 62.773 - 658 - 1,0 Bergheim 63.509 59.656 - 3.870 - 6,1 Rhein-Erft-Kreis 462.873 459.448 - 3.425 - 0,7 Köln 969.709 1.046.680 + 44.315 + 0,8 in % Quelle: IT NRW (Stand: 31.12.2004 bzw. 31.12.2014) Die Bevölkerungsprognose des IT NRW lässt für die Stadt Pulheim im Zeitraum 2015 bis 2030 eine positive Bevölkerungsentwicklung (+ rd. 4,8 %) erwarten; ähnlich sieht die Prognose für den RheinErft-Kreis aus (+ rd. 5,7 %). Für den Planungshorizont des vorliegenden Einzelhandels- und Zentrenkonzepts wird daher davon ausgegangen, dass die Stadt Pulheim als attraktiver Wohn- und Arbeitsstandort auch weiterhin einen positiven Wanderungssaldo durch eine gezielte Stadtentwicklungspolitik erzielt und somit das derzeitige Bevölkerungsniveau gesteigert werden kann. Somit lässt sich im Hinblick auf die Bevölkerungsprognose festhalten, dass für den Einzelhandelsstandort Pulheim Impulse durch die positive Bevölkerungsentwicklung zu erwarten sind, von denen auch der hier ansässige Einzelhandel profitieren kann. Die Folgen des demographischen Wandels sind in der Stadt Pulheim wie auch in anderen Städten in Deutschland in der zunehmenden Alterung der Bevölkerung ablesbar. Im Zusammenhang mit diesem Alterungsprozess wird es auch in der Stadt Pulheim zu Veränderungen in der Bedürf- Seite 10 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim nisstruktur kommen, die insbesondere die Anforderungen an eine wohnungsnahe Grundversorgung betrifft. Abbildung 4 Entwicklung ausgewählter Altersgruppen (Anteile in %) 100% 90% 24% 32% 80% 70% 60% 50% 57% 51% 40% 30% 20% 10% 19% 18% 2015 2030 0% unter 20 20-65 65 und älter Quelle: IT.NRW, Fortschreibung des Bevölkerungsstandes und Bevölkerungsvorausberechnung (Modellrechnung 2015 - 2030) Im Untersuchungszusammenhang ist weiterhin von Bedeutung, dass die Erwerbsbevölkerung der Stadt Pulheim eine starke Außenorientierung aufweist. In Bezug auf die Pendler ergibt sich ein negativer Pendlersaldo von 6.269 Erwerbspersonen, was v. a. auf die hohe Arbeitsplatzzentralität des Oberzentrums Köln zurückzuführen ist. 5 5 Quelle: Kommunalprofil 2015 Pulheim, IT.NRW, Stand: 30.06.2014 Seite 11 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim 2.3 Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen in der Stadt Pulheim Zur Berechnung des einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumens werden die privaten Verbrauchsausgaben zugrunde gelegt, die wiederum aus dem verfügbaren Einkommen abzüglich der Sparquote resultieren. Von den privaten Verbrauchsausgaben im gesamten Bundesgebiet sind demnach aktuell pro Jahr und Kopf insgesamt 5.818 € einzelhandelsrelevant. 6 Die BBE-Marktforschung weist für die Stadt Pulheim aktuell ein einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau von 115,6 aus. Dieses liegt rd. 15,6 Prozentpunkte über dem Bundesdurchschnitt (100,0). Im Vergleich zu den benachbarten Kommunen weist keine Stadt ein höheres Kaufkraftniveau auf. Abbildung 5 Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau in der Stadt Pulheim und in Nachbarkommunen (BRD = 100,0) Einzelhandelsrelevante Kaufkraft 2015 Bergheim 99,0 Dormagen 103,3 Frechen 107,7 Pulheim 115,6 Köln 106,8 NRW 100,2 60 100 Quelle: BBE Auf der Grundlage der BBE-Kennzahlen ergeben sich für die Stadt Pulheim jährliche Pro-KopfAusgaben in Höhe von rd. 6.726 €. Multipliziert mit der Einwohnerzahl lässt sich aktuell ein einzel7 handelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in der Stadt Pulheim in Höhe von rd. 366,1 Mio. € für das Jahr 2015 errechnen. 6 unberücksichtigt bleiben die Ausgaben für Kraftfahrzeuge, Brennstoffe und Reparaturen 7 Unter den einzelhandelsrelevanten Ausgaben ist derjenige Ausgabenteil zu verstehen, der pro Kopf der Bevölkerung dem Einzelhandel zufließt. Um zu diesem Wert zu gelangen, werden von der Gesamtkaufkraft die pro Gebiet unterschiedlichen Ausgaben für Dienstleistungen, Wohnung, Reisen und Altersvorsorge abgezogen. Unberücksichtigt bleiben auch die Ausgaben für Kraftfahrzeuge, Brennstoffe und Reparaturen. Seite 12 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Mit rund 36 % (rd. 130,1 Mio. €) entfällt ein großer Teil des Kaufkraftpotenzials auf die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel. Rechnet man noch Drogerie- und Parfümeriewaren sowie pharmazeutische Artikel hinzu, so bezieht sich mit rd. 51 % gut die Hälfte des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzials auf diese nahversorgungsrelevanten Sortimente (rd. 185,5 Mio. €). Für die zentrenrelevanten Leitbranchen Bekleidung / Schuhe und Unterhaltungselektronik / Elektrowaren stehen im Stadtgebiet zusammen rd. 75,3 Mio. € zur Verfügung. Die jährlichen Ausgaben für Bau- und Gartenmarktbedarf und Möbel addieren sich auf rd. 66,5 Mio. €, die sonstigen Warengruppen umfassen rd. 22,3 Mio. € bzw. rd. 6 % des Gesamtvolumens. Abbildung 6 Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in der Stadt Pulheim nach Warengruppen (in Mio. €) sonstige Sortimente** 22,3 Mio. € Gesamt 366,1 Mio. € 6% Möbel, Einrichtungsbedarf* 31,2 Mio. € 9% Nahrungs- und Genussmittel 130,1 Mio. € 36% Bau-/ Gartenbedarf, Blumen, Zoo 35,3 Mio. € Unterhaltungselektronik, Computer, Elektrowaren, Foto 29,9 Mio. € 10% 8% 5% 5% Bücher, Schreib- und Spielwaren 16,5 Mio. € 12% Bekleidung, Schuhe, Sport 45,4 Mio. € 10% Drogerie, Parfümerie, Kosmetik 17,6 Mio. € Apotheken, Sanitätsartikel 37,8 Mio. € * Glas, Porzellan, Keramik, Haushaltsgegenstände, Haus- und Heimtextilien/ Gardinen, Bettwaren, Leuchten, Lampen ** Optik, Uhren, Schmuck, Fahrräder, Autozubehör, Kinderwagen, Kunst Quelle: BBE-Marktforschung unter Verwendung der MBR-Kaufkraftkennziffern, ggf. Rundungsdifferenzen Seite 13 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Abbildung 7: Einzelhandelsrelevante Pro-Kopf-Ausgaben in der Stadt Pulheim Deutschland Stadt Pulheim Pro-KopfAusgaben in € Pro-KopfAusgaben in € Kaufkraftpotenzial in Mio. € 2.165 2.390 130,1 Drogerie-, Parfümerie, Kosmetikwaren 275 323 17,6 Apothekenwaren 562 654 35,6 Sanitätsbedarf, mediz., orthop. Artikel, Hörgeräte 34 40 2,2 Blumen 67 78 4,3 Tierfutter, Heimtierzubehör, leb. Tiere 44 51 2,8 Bekleidung, Wäsche 501 608 33,1 Schuhe, Lederwaren 117 139 7,6 73 87 4,7 Bücher, Zeitschriften 100 111 6,0 Papier-, Büro-, Schreibwaren (PBS) 121 134 7,3 50 58 3,2 288 365 19,8 GPK*, Haushaltswaren, Geschenkartikel 60 71 3,9 Haus-, Tisch-, Bettwäsche 33 40 2,2 Heimtextilien, Gardinen 31 37 2,0 Bettwaren 25 30 1,6 Lampen und Leuchten 26 31 1,7 Elektrogroßgeräte 87 99 5,4 Elektrokleingeräte 40 45 2,5 287 338 18,4 Foto 56 67 3,7 Optik 57 68 3,7 Uhren, Schmuck 52 64 3,5 282 329 17,9 38 44 2,4 125 146 7,9 38 47 2,5 137 176 9,6 47 54 3,0 5.818 6.726 366,1 Branche / Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel Sport-, Campingartikel Spielwaren, Hobby, Musikinstrumente Möbel, Küchen Unterhaltungselektronik, Ton-/ Bildträger, Computer, Telekommunikation Bau- und Heimwerkerbedarf Farben, Bodenbeläge, Teppiche Pflanzen, Gartenbedarf Fahrräder, Fahrradzubehör Autozubehör Baby- und Kinderausstattung** Gesamt * ** Glas, Porzellan, Keramik u. a. Kinderwagen, Autositze Quelle: BBE-Marktforschung 2015; ggf. Rundungsdifferenzen Seite 14 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim 3 Einzelhandelssituation in der Stadt Pulheim 3.1 Gesamtstädtische Einzelhandelsausstattung Im Stadtgebiet von Pulheim gibt es insgesamt 244 Einzelhandels- und Ladenhandwerksbetriebe, die zusammen über eine Verkaufsfläche von rd. 62.330 m² verfügen und einen jährlichen Gesamtumsatz von rd. 218,2 Mio. € erwirtschaften. Zum Erhebungszeitpunkt waren im Stadtgebiet darüber hinaus rd. 66 Leerstände vorhanden. Abbildung 8 8 Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze nach Stadtteilen / Siedlungsräumen Betriebe abs. Stadtteil Pulheim Verkaufsfläche in % in m² Umsatz in Mio. € in % in % 147 60 46.855 75 133,5 61 Brauweiler / Dansweiler 41 17 6.175 10 39,1 18 Geyen / Sinthern 13 5 2.185 4 9,4 4 Sinnersdorf 10 4 1.055 2 5,9 3 Stommeln / Stommelerbusch 33 14 6.060 10 30,2 14 244 100 62.330 100 218,2 100 Stadt Pulheim gesamt Quelle: eigene Erhebungen und Berechnungen (ggf. Rundungsdifferenzen) Zur Bewertung kann die Einzelhandelsverkaufsfläche auf die Einwohnerzahl (rd. 54.440 Einwohner) bezogen werden. Es ergibt sich ein Dichtewert (Arealitätsziffer) von rd. 1,2 m² je Einwohner. Verglichen mit dem Bundesdurchschnitt von rd. 1,5 m² je Einwohner verzeichnet die Stadt Pulheim somit einen unterdurchschnittlichen Flächenbesatz. Die räumliche Verteilung des Einzelhandels im Stadtgebiet nach Stadtteilen bzw. Siedlungsräumen weist folgende Strukturen auf: Innerhalb der Stadt Pulheim bildet der Stadtteil Pulheim mit rd. 60 % der Betriebe, rd. 75 % der Gesamtverkaufsfläche und rd. 61 % des gesamtstädtischen Einzelhandelsumsatzes den Angebotsschwerpunkt. Wichtigster Einzelhandelsstandort im Stadtteil Pulheim ist die Innenstadt mit einem Verbrauchermarkt (KAUFLAND), einem Bekleidungskaufhaus (C & A) und einem großflächigen Lebensmittel-Discountmarkt (ALDI) als innerstädtische Magnetbetriebe. Eine weitere größere Agglomeration befindet sich im Gewerbegebiet Pulheim im Bereich Industriestraße / Boschstraße / Siemensstraße mit dem Bau- und Hobbyfachmarkt KNAUBER und dem Teppich- 8 Als Leerstände wurden diejenigen Objekte aufgenommen, die augenscheinlich auch weiterhin als Ladenflächen genutzt werden sollen. Seite 15 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim fachmarkt K + H als größte Anbieter. Weitere großflächige Anbieter im Gewerbegebiet sind Bautreff Becker, Fliesen-Schnäppchen-Center, Fliesengalerie und Matratzen Concord. Der Siedlungsraum Brauweiler / Dansweiler weist mit rd. 17 % der Betriebe, rd. 10 % der Verkaufsfläche und rd. 18 % des Umsatzes der Stadt Pulheim den zweitgrößten Einzelhandelsbesatz auf. Innerhalb dieses Teilraums bildet die Ortsmitte von Brauweiler den Angebotsschwerpunkt. Der im Siedlungsraum Brauweiler / Dansweiler ansässige Einzelhandel zeigt v. a. mit einem großflächigen Supermarkt (REWE) und zwei großflächigen Lebensmittel-Discountmärkten (LIDL und ALDI) einen deutlichen Nahversorgungsbezug mit Versorgungsfunktionen, die sich im Wesentlichen auf den Siedlungsraum Brauweiler/ Dansweiler beziehen. Die Einzelhandelsbetriebe des Siedlungsraumes Brauweiler / Dansweiler konzentrieren sich im Wesentlichen auf den Stadtteil Brauweiler. Im Stadtteil Dansweiler sind dagegen nur wenige kleinstrukturierte Einzelhandelsbetriebe verortet, so dass der Stadtteil Brauweiler auch Versorgungsfunktionen für den Stadtteil Dansweiler übernimmt. Die Entwicklungspotenziale für eine eigene Nahversorgung in Dansweiler sind aufgrund der vorliegenden Bevölkerungspotenziale sowie gegebener Angebotsstrukturen und Käuferverflechtungen als gering zu bewerten. Eine ähnliche Versorgungsbedeutung wie im Siedlungsraum Brauweiler / Dansweiler kommt dem Einzelhandel im Siedlungsraum Stommeln / Stommelerbusch zu. Der Einzelhandel konzentriert sich im Wesentlichen auf den Ortskern Stommeln. Im Ortskern von Stommeln sind ein großflächiger Supermarkt (REWE) und ergänzende kleinteilige Handelseinrichtungen ansässig. Darüber hinaus findet sich südlich des Ortskerns eine Einzelhandelsagglomeration, die durch zwei Lebensmittel-Discoutmärkte (PENNY und ALDI) geprägt wird. Der Siedlungsraum Geyen / Sinthern und der Stadtteil Sinnersdorf verfügen jeweils nur über eine ausschnittweise, vornehmlich kleinteilige Einzelhandelsausstattung, die sich im Wesentlichen auf den kurzfristigen Bedarf bezieht. In Sinnersdorf wird die Grundversorgung durch einen kleinflächigen Supermarkt (EDEKA) gesichert. Im Bereich Geyen / Sinthern konnte die Grundversorgung im Jahr 2011 durch die Ansiedlung eines Standortverbunds von Supermarkt und Getränkemarkt (REWE) mit zentraler Lage zwischen den beiden Stadtteilen Geyen und Sinthern deutlich verbessert werden. Seite 16 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Abbildung 9 Räumliche Verteilung der Einzelhandelsbetriebe in der Stadt Pulheim (∑ 244 Betriebe) Quelle: Eigene Darstellung Seite 17 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim 3.2 Einzelhandelsausstattung nach Sortimenten Das Einzelhandelsangebot der Stadt Pulheim lässt sich differenzieren in nahversorgungsrelevante, 9 zentrenrelevante und nicht-zentrenrelevante Sortimente. Für diese Auswertung wurde die Verkaufsfläche der Betriebe nach Sortimenten erhoben. Zu den nahversorgungsrelevanten Sortimenten zählen die Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Ladenhandwerksbetriebe), Drogerie / Parfümerie / Kosmetik sowie pharmazeutische Artikel. Insgesamt entfällt auf diese Warengruppen eine Verkaufsfläche von knapp 23.600 m². Dies entspricht einem Anteil von rd. 38 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche. In den nahversorgungsrelevanten Sortimenten wird ein Jahresumsatz in Höhe von knapp 142,4 Mio. € erwirtschaftet, was einem Anteil von rd. 65 % des Gesamtumsatzes in der Stadt Pulheim entspricht. Durch die vergleichsweise hohen Umsatz- und Verkaufsflächenanteile wird die Bedeutung der Nahversorgungsfunktionen der Stadt Pulheim belegt. Mit rd. 19.700 m² Verkaufsfläche (rd. 32 %) und rd. 101,6 Mio. € Umsatz (rd. 47 %) liegt der Angebotsschwerpunkt beim Sortiment Nahrungs- und Genussmittel. Die Betriebsstruktur im Lebensmittelbereich weist eine Mischung aus kleinstrukturierten Betrieben und großflächigen LebensmittelMärkten auf. Das Angebot im Lebensmitteleinzelhandel wird in Pulheim derzeit im Wesentlichen durch 14 Lebensmittel-Märkte (ein SB-Warenhaus, sechs Supermärkte, sieben Discounter) geprägt. Als wichtigste bzw. größte lebensmittelbezogene Anbieter fungieren in der Stadt Pulheim der Verbrauchermarkt KAUFLAND in der Farehamstraße (rd. 3.850 m² VKF), die REWE-Supermärkte im Anemonenweg (rd. 1.650 m² VKF), in der Sintherner Straße (rd. 1.150 m² VKF), in der KaiserOtto-Straße (rd. 1.000 m² VKF) und in der Hauptstraße (rd. 1.200 m² VKF), die Discounter LIDL in der Glessener Straße (rd. 1.150 m² VKF) und ALDI in der Erfurter Straße (rd. 1.100 m² VKF), in der Venloer Straße (rd. 1.050 m² VKF) und in der Steinstraße (rd. 1.000 m² VKF) sowie die PennyMärkte in der Venloer Straße (rd. 900 m² VKF) und in der Sonnenallee (rd. 800 m² VKF). Der Sortimentsbereich Drogeriewaren wird von zwei Filialen der Firma Rossmann und einem dmDrogeriemarkt abgedeckt; darüber hinaus ist in Pulheim eine Parfümerie ansässig. 13 Apotheken sichern die Arzneimittelversorgung der Pulheimer Bevölkerung. Die zentrenrelevanten Sortimente nehmen in Pulheim rd. 14.160 m² der Verkaufsfläche (rd. 23 %) ein. Hiervon entfallen rd. 4.040 m² auf die Warengruppen Bekleidung / Wäsche sowie rd. 640 m² auf Schuhe / Lederwaren, die als Leitbranchen der Innenstadt zu bewerten sind. Als größter Anbieter in der Stadt Pulheim ist in diesem Zusammenhang C & A mit rd. 1.200 m² Verkaufsfläche hervorzuheben. Mit Schließung des KAUFRING-Kaufhauses (rd. 3.800 m² Verkaufsfläche) im 9 Im Rahmen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes aus dem Jahre 2008 wurden die zentren-, nahversorgungsrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimente anhand der ortsspezifischen Strukturen bestimmt. In weiteren Verlauf des Gutachtens wird eine Überprüfung der Pulheimer Sortimentsliste vorgenommen. Seite 18 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Jahr 2012 hat sich die Angebotssituation insbesondere in der Warengruppe Bekleidung / Wäsche deutlich verschlechtert. Als Folgenutzung ist für die Immobilie ein Konzept vorgesehen, das im Erdgeschoss Einzelhandelsnutzungen und in den Obergeschossen Dienstleistungen und Wohnen vorsieht, so dass der Verlust des Kaufhauses hierdurch nur zum Teil kompensiert werden kann. Vergleichsweise flächenintensiv ist auch das Angebot in den Sortimentsbereichen GPK / Haushaltswaren / Geschenkartikel (rd. 2.230 m² VKF), die gleichermaßen durch Fachgeschäftsangebote und die Randsortimente der SB- und Fachmärkte geprägt werden. Der Elektrobereich ist mit weniger als 1.000 m² Verkaufsfläche nur unzureichend vertreten. Ein spezialisiertes Angebot ist auch in den Bereichen Spielwaren / Hobby (rd. 1.540 m² VKF), Bücher / Schreibwaren (rd. 960 m² VKF) sowie Foto / Optik (rd. 720 m² VKF) vorhanden. Nicht-zentrenrelevante Sortimente werden auf einer Verkaufsfläche von rd. 24.560 m² angeboten, davon entfallen mit zusammen rd. 18.310 m² Verkaufsfläche die größten Verkaufsflächenanteile auf den Bau- und Gartenbedarf. Dagegen ist das ebenfalls flächenintensive Möbelsortiment nur unzureichend vertreten (rd. 1.120 m² VKF). Im Fazit ist festzuhalten, dass die Stadt Pulheim insgesamt über eine umfangreiche Nahversorgungsausstattung verfügt, während in den zentrenrelevanten Sortimenten ein ausbaubedürftiges Angebot vorhanden ist. Bei den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten ist ein spezialisiertes Einzelhandelsangebot in einzelnen Branchen prägend. Allerdings besteht auch bei den nichtzentrenrelevanten Sortimenten Arrondierungsbedarf in einzelnen Sortimenten (v. a. Möbel). Seite 19 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Abbildung 10 Verkaufsflächen und Umsätze in der Stadt Pulheim nach Sortimenten Verkaufsfläche Umsatz in m² in % in Mio. € in % 19.700 31,6 101,6 46,6 Drogerie/Parfümerie/Kosmetik 2.680 4,3 15,2 7,0 Pharmazeutische, medizinische, orthopädische Artikel 1.220 1,9 25,6 11,8 23.600 37,8 142,4 65,4 1.110 1,8 2,1 0,7 960 1,5 3,7 1,7 Bekleidung/Wäsche 4.040 6,5 10,3 4,7 Schuhe/Lederwaren 640 1,1 2,1 1,0 2.230 3,6 3,9 1,8 480 0,8 0,9 0,4 Spielwaren, Hobby, Basteln, Musikinstrumente 1.540 2,5 2,9 1,3 Sport- und Campingartikel* 1.440 2,3 3,6 1,6 Elektrokleingeräte 390 0,6 1,2 0,6 Unterhaltungselektronik / Computer / Kommunikation 450 0,7 2,8 1,2 Foto und Optik 720 1,2 2,3 1,0 Uhren / Schmuck 160 0,3 0,5 0,2 zentrenrelevante Sortimente 14.160 22,9 36,3 16,2 Baumarktsortiment 13.600 21,8 19,5 9,0 320 0,5 1,7 0,8 Pflanzen / Gartenbedarf (ohne Gartenmöbel) 4.710 7,6 7,3 3,4 Tierfutter, Heimtierzubehör, lebende Tiere 1.570 2,5 3,7 1,7 Fahrräder 500 0,8 0,9 0,4 Lampen / Leuchten 260 0,4 0,7 0,3 1.120 1,8 2,3 1,0 920 1,5 0,8 0,4 1.130 1,8 1,2 0,6 430 0,7 1,4 0,6 nicht-zentrenrelevante Sortimente 24.560 39,4 39,5 18,2 Summe 62.330 100 218,2 100 Vertriebstypen Nahrungs- und Genussmittel/Bäcker/Metzger nahversorgungsrelevante Sortimente Schnittblumen Papier, Büro, Schreibwaren / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltsgegenstände / Geschenkartikel Haus- und Heimtextilien Kfz-Zubehör Möbel (inkl. Bad-/Garten-/Büromöbel) Teppiche Bettwaren Elektrogroßgeräte * Gemäß vorliegender Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes werden in der Stadt Pulheim Sport- und Freizeitboote und Campingartikel als nicht-zentrenrelevant angesehen. Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen, ggf. Rundungsdifferenzen Seite 20 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim 3.3 Einzelhandelszentralität Aufbauend auf den Ergebnissen der Angebots- und Nachfrageanalyse lässt sich die funktionale Bedeutung des Einzelhandels in der Stadt Pulheim mit Hilfe der Einzelhandelszentralität (UmsatzKaufkraft-Relationen) bewerten, die auch Aussagen zum Ausstattungsgrad im Einzelhandel zulässt. Die Einzelhandelszentralität stellt das Verhältnis zwischen den erwirtschafteten Umsätzen des ansässigen Einzelhandels und dem örtlichen Kaufkraftpotenzial dar. 10 Bei einem jährlichen Umsatz von rd. 218,2 Mio. € und einem Kaufkraftpotenzial von rd. 366,1 Mio. € weist die Stadt Pulheim eine Einzelhandelszentralität von insgesamt rd. 60 % auf. Dies sagt aus, dass der Gesamtumsatz rd. 40 % unter dem vor Ort vorhandenen Kaufkraftpotenzial liegt und somit per Saldo Kaufkraftabflüsse in Höhe von rd. 146,4 Mio. € festzustellen sind. Eine Einzelhandelszentralität von rd. 60 % ist im Vergleich zu anderen Mittelzentren in der Region ein sehr niedriger Wert. Differenziert nach Stadtteilen bzw. Siedlungsräumen verbuchen alle Teilräume der Stadt Pulheim hohe Kaufkraftabflüsse. Abbildung 11 Einzelhandelszentralität nach Stadtteilen / Siedlungsräumen Einwohner Stadtteil Kaufkraft in Mio. € Umsatz in Mio. € UmsatzKaufkraftRelation Pulheim 22.241 149,6 133,5 89 Brauweiler / Dansweiler 11.333 76,2 39,1 51 Geyen / Sinthern 5.964 40,1 9,4 23 Sinnersdorf 5.621 37,8 5,9 16 Stommeln / Stommelerbusch 9.277 62,4 30,2 48 54.436 366,1 218,2 60 Stadt Pulheim gesamt Quelle: eigene Erhebungen und Berechnungen, ggf. Rundungsdifferenzen Die Umsatz-Kaufkraft-Relationen nach Sortimenten lassen Rückschlüsse auf die Stärken und Schwächen des Einzelhandels in der Stadt Pulheim in Verbindung mit der regionalen Wettbewerbssituation zu. Auffällig ist, dass keines der in Pulheim vorhandenen Sortimente eine Einzelhandelszentralität von 100 % oder mehr aufweist. Somit liegen in allen Sortimenten - teilweise sehr hohe - Kaufkraftabflüsse vor (vgl. Abbildung 12 und Abbildung 13). 10 Eine Messzahl von 100 % bedeutet, dass der Gesamtumsatz genau dem vorhandenen Nachfragevolumen im Stadtgebiet entspricht und somit Kaufkraftabflüsse durch Zuflüsse von außerhalb ausgeglichen werden. Liegt die Messzahl über 100 %, so signalisiert dies per Saldo Kaufkraftzuflüsse; liegt sie unter 100 %, bedeutet dies per Saldo Kaufkraftabflüsse. Seite 21 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Abbildung 12 Einzelhandelszentralität im Überblick 78% Nahrungs- und Genussmittel 86% Drogerie, Kosmetik, Parfümerie 68% Apotheken, Sanitätsartikel 35% Bekleidung, Schuhe, Sport 40% Bücher, Schreib-/ Spielwaren 19% Unterhaltungselektronik, Computer, Elektrowaren 95% Bau-/ Gartenbedarf, Blumen, Zoobedarf 29% Möbel, Einrichtungsbedarf* 23% sonstige Sortimente** 60% gesamt 0% * ** 100% Glas, Porzellan, Keramik, Haushaltsgegenstände, Haus- und Heimtextilien / Gardinen, Bettwaren, Leuchten, Lampen Optik, Uhren, Schmuck, Fahrräder, Autozubehör, Kinderwagen, Kunst Quelle: BBE-Berechnungen Im Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente werden noch vergleichsweise hohe Kennziffern verzeichnet, die jedoch alle unter 100 % liegen. Umsatzstärkstes Sortiment ist der Bereich der Drogeriewaren, in dem eine Einzelhandelszentralität von rd. 86 % Ausdruck einer relativ guten Versorgungssituation ist. Mit 78 % liegt die Zentralität im Lebensmittelsegment hinter den Drogeriewaren. Trotz einer vergleichsweise hohen Bindung fließen per Saldo allerdings noch rd. 28,5 Mio. € der vorhandenen Kaufkraft im Lebensmittelsegment an Angebotsstandorte außerhalb von Pulheim ab. Im Segment pharmazeutische / medizinische / orthopädische Artikel ist eine noch geringere Kaufkraftbindungsquote festzustellen (68 %). Bei den zentrenrelevanten Sortimenten sind ebenfalls ausschließlich negative Kaufkraftsalden festzustellen. Die geringste Kaufkraftbindung liegt in den Warengruppen Unterhaltungselektronik vor. Die Umsatz-Kaufkraft-Relation beträgt in diesen Warengruppen nur 19 %. Die absolut gesehen höchsten Kaufkraftabflüsse sind mit rd. 22,8 Mio. € im Bekleidungs- und Wäschesegment festzustellen. Werden die nicht-zentrenrelevanten Sortimente betrachtet, so treten hier ebenfalls fast ausschließlich negative Umsatz-Kaufkraft-Relationen auf. Nur für den Bereich Bau- und Gartenbedarf ist von einer relativ hohen Kaufkraftbindung auszugehen (rd. 95 %). Bei den sonstigen nichtSeite 22 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim zentrenrelevanten Sortimenten werden deutlich niedrigere Zentralitätswerte erreicht. Die UmsatzKaufkraft-Relation bei Möbeln und Einrichtungsbedarf liegt bei nur rd. 29 %, was den niedrigsten Wert über alle Sortimente darstellt. Abbildung 13 Umsatz-Kaufkraft-Relation und Kaufkraftsaldo nach Warengruppen Umsatz Kaufkraft in Mio. € in Mio. € 101,6 130,1 78 -28,5 Drogerie-, Parfümerie, Kosmetikwaren 15,2 17,6 86 -2,4 Apothekenwaren, Sanitätsbedarf, mediz., orthop. Artikel, Hörgeräte 25,6 37,8 68 -12,2 Bekleidung, Wäsche 10,3 33,1 31 -22,8 Schuhe, Lederwaren 2,1 7,6 28 -5,5 Sport-, Campingartikel 3,6 4,7 77 -1,1 Bücher, Zeitschriften 2,2 6,0 37 -3,8 Papier-, Büro-, Schreibwaren (PBS) 1,5 7,3 21 -5,8 Spielwaren, Hobby, Musikinstrumente 2,9 3,2 91 -0,3 Möbel, Küchen 2,3 19,8 12 -17,5 GPK*, Haushaltswaren, Geschenkartikel 3,9 3,9 100 0,0 Haus-, Tisch-, Bettwäsche 0,5 2,2 23 -1,7 Heimtextilien, Gardinen 0,4 2,0 20 -1,6 Bettwaren 1,2 1,6 75 -0,4 Lampen und Leuchten 0,7 1,7 41 -1,0 Elektrohaushaltsgeräte 2,6 7,9 33 -5,3 Unterhaltungselektronik, Computer, Telekom., Foto 3,1 22,1 14 -19,0 Optik, Uhren, Schmuck 2,5 7,2 35 -4,7 20,3 20,3 100 0,1 Blumen, Pflanzen, Gartenbedarf 9,4 12,2 77 -2,8 Tierfutter, Heimtierzubehör, leb. Tiere 3,7 2,8 132 0,9 Fahrräder, Fahrradzubehör 0,9 2,5 36 -1,6 Sonstiger Einzelhandel** 1,7 12,6 13 -10,9 218,2 366,1 60 -147,9 Sortiment Nahrungs- und Genussmittel Bau- und Heimwerkerbedarf, Bodenbeläge, Teppiche Gesamt Umsatz-Kaufkraft-Relation * Glas, Porzellan, Keramik ** Kinderwagen, Autositze, Autozubehör, Antiquitäten, Kunstgegenstände, Bilderrahmen in Mio. € in % Quelle: BBE-Marktforschung; eigene Erhebungen und Berechnungen, ggf. Rundungsdifferenzen Im Fazit ist somit festzuhalten, dass im Mittelzentrum Pulheim deutliche Angebotsdefizite zu erkennen sind, die in relativ geringen Kaufkraftbindungsquoten ihren Ausdruck finden. So sind ausschließlich negative Umsatz-Kaufkraft-Relationen festzustellen. Es ist davon auszugehen, dass vor Seite 23 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim allem bei Bedarfsgütern bevorzugt die attraktiven Einkaufsalternativen des benachbarten Oberzentrums Köln aufgesucht werden. 3.4 Entwicklung der Einzelhandelsausstattung in Pulheim im Zeitraum 2007 bis 2015 Die Stadt Pulheim hat seit der Einzelhandelserhebung im Jahr 2007 im Hinblick auf die Zahl der Betriebe und die Verkaufsflächenausstattung eine rückläufige Einzelhandelsentwicklung durchlaufen. Die Zahl der Betriebe hat um 43 Betriebsstätten von 287 auf 244 Einzelhandelsgeschäfte und damit um rd. 15 % abgenommen. Auch die Verkaufsfläche weist eine Reduzierung um rd. 12 % (- rd. 8.570 m² VKF ausgehend von 70.900 m²) auf. Entsprechend ist auch die einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung von derzeit rd. 1,2 m² Verkaufsfläche je Einwohner gesunken (zum Vergleich 2007: 1,3 m² Verkaufsfläche je Einwohner). Die Umsatzleistung ist nominal um rd. 8 % gestiegen. Diese rückläufige Einzelhandelsentwicklung lässt sich u. a. auch auf die Realisierung von Einzelhandelsprojekten im unmittelbaren Umland von Pulheim zurückführen, durch die der Wettbewerbsdruck auch auf in Pulheim ansässige Einzelhandelsbetriebe erhöht wurde. Anzuführen sind in diesem Zusammenhang beispielhaft die Ansiedlung von Fachmarktzentren in Rommerskirchen und Köln-Widdersdorf sowie die Ansiedlung eines Rewe-Supermarktes mit rd. 2.000 m² Verkaufsfläche in Bergheim-Glessen. Differenziert nach Stadtteilen / Siedlungsräumen der Stadt Pulheim ergibt sich folgendes Bild: Seit der letzten gesamtstädtischen Verkaufsflächenerhebung im Jahr 2007 hat sich die Verkaufsfläche im Stadtteil Pulheim um rd. 12 % reduziert. Dies ist insbesondere auf die Schließung der Einzelhandelsbetriebe Kaufring in der Pulheimer Innenstadt sowie Zentex, Mam-Markenmöbel und Etzbach Kreatives Wohnen zurückzuführen. Die Verkaufsfläche des zwischenzeitlich in der Innenstadt geschlossenen NETTO-Lebensmittel-Discountmarktes ist mittlerweile durch einen dm-Drogeriemarkt wiederbelegt. Die in dieser Zeit erfolgten Ansiedlungen des großflächigen C & A-Bekleidungskaufhauses in der Pulheimer Innenstadt und des PENNY-Lebensmittel-Discountmarktes in der Sonnenallee konnten die insgesamt rückläufige Verkaufsflächenentwicklung nicht umkehren. Im Siedlungsraum Brauweiler / Dansweiler hat die Verkaufsfläche seit dem Jahr 2007 deutlich um rd. 31 % abgenommen, was im Wesentlichen auf die Schließung des Uncle-SamWerkverkaufs und von Blumen Jonkheer zurückzuführen ist. Die Verkaufsflächenentwicklung im Siedlungsraum Stommeln / Stommelerbusch ist trotz der im Vergleichszeitraum erfolgten Eröffnung des ALDI-Marktes seit 2007 nahezu konstant. Seite 24 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Dies ist damit zu begründen, dass in der vorliegenden Untersuchung die Baumschule Becker anders als in der Vorgängeranalyse nicht dem Einzelhandel im engeren Sinne zugerechnet wird. Der Siedlungsraum Geyen / Sinthern verbucht durch die Ansiedlung eines großflächigen Supermarktes mit Getränkemarkt (REWE) eine positive Verkaufsflächenentwicklung. Abbildung 14 Entwicklung der Verkaufsfläche in der Stadt Pulheim 2007 - 2015 46.855 53.430 Pulheim 6.175 8.990 Brauweiler/Dansweiler 2.185 630 Geyen/Sinthern 2015 2007 1.055 1.560 Sinnersdorf 6.060 6.290 Stommeln/Stommelner Busch 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 Quelle: eigene Berechnungen Letztendlich ist es nicht gelungen, die Versorgungsfunktionen der Stadt Pulheim weiter zu festigen. Insbesondere in den zentrenrelevanten Leitsortimenten Bekleidung, Schuhe und Elektrowaren bestehen nach wie vor Entwicklungspotenziale. Auch im Möbel- und Einrichtungssegment beschränkt sich das Einzelhandelsangebot auf wenige, relativ kleine Betriebe, die sich im regionalen Wettbewerb mit großen Möbel- und Einrichtungshäusern befinden. Seite 25 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim 4 Komplementärnutzungen in der Stadt Pulheim Dienstleistungs-, Gastronomie- und Freizeitangebote werden als Komplementärnutzungen zusammengefasst, da diese Nutzungen nicht in Konkurrenz zum Einzelhandel stehen, sondern das Grundversorgungsangebot erst vervollständigen und die Versorgungssituation bei räumlicher Nähe zueinander für Kunden optimieren. Entsprechend soll im Folgenden in Ergänzung zur Aktualisierung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes die Daseinsvorsorge in der Stadt Pulheim, d. h., die öffentliche Gewährleistung eines ausreichenden Angebotes haushalts- und gemeinwohlorientierter Güter und Dienstleistungen sowie deren angemessene Zugänglichkeit bewertet werden. Im Stadtgebiet von Pulheim gibt es derzeit insgesamt 664 Dienstleistungen, Freizeit- und Kultureinrichtungen sowie Gastronomiebetriebe und Hotels. Die größte Anzahl an Komplementärnutzungen entfällt mit insgesamt 390 Nutzungen auf die Dienstleistungen, denen unter anderem Versicherungen, Banken, Frisöre und Reisebüros zugeordnet sind. Abbildung 15 Komplementärnutzungen in der Stadt Pulheim Anzahl der Nutzungen Summe davon im Erdgeschoss Bildung, Gesundheit 138 122 Dienstleistungen 390 366 36 35 Gastronomie / Hotellerie 100 98 Summe 664 621 Art der Nutzung Freizeit und Kultur Angebotsschwerpunkt Schulen, Weiterbildungsstätten, Ärzte, sonstige gesundheitsbezogene Dienstleistungen Sonstige öffentliche Einrichtungen, Frisör, Bank, Versicherung, Reisebüro Fitnessstudio, Spielhalle, Kino, Sporteinrichtung, Theater Cafés, Gaststätten, Imbiss, Restaurants, Hotel ./. Quelle: eigene Erhebung Die höchste Anzahl an Komplementärnutzungen findet sich mit 323 Betrieben im Siedlungsraum Pulheim, gefolgt von Stommeln / Stommelerbusch mit 125 und Brauweiler / Dansweiler mit 117 Komplementärnutzungen. Bezogen auf die Einwohnerzahl verfügen diese drei Siedlungsräume auch über die größte Dichte an Komplementärnutzungen. Die Ausstattung mit Komplementärnutzungen ist in den Siedlungsräumen Geyen / Sinthern und Sinnersdorf dagegen deutlich geringer. Seite 26 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Abbildung 16 Verteilung der Komplementärnutzungen in der Stadt Pulheim Quelle: eigene Erhebung und Darstellung Seite 27 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Abbildung 17 Komplementärnutzungen in der Stadt Pulheim nach Stadtteilen Siedlungsräume Einwohner Komplementärnutzungen Komplementärnutzungen pro 1.000 Einwohner Pulheim 22.241 323 14,5 Brauweiler / Dansweiler 11.333 117 10,3 Geyen / Sinthern 5.964 55 9,2 Sinnersdorf 5.621 44 7,8 Stommeln / Stommelerbusch 9.277 125 13,5 54.436 664 12,2 Summe Quelle: eigene Erhebungen und Berechnungen (ggf. Rundungsdifferenzen) Der vorstehenden Karte und Tabelle (vgl. Abbildung 16 und Abbildung 17) ist zu entnehmen, dass sich die Verteilung der Komplementärnutzungen im Wesentlichen an den Siedlungsbereichen der Stadt Pulheim orientiert und auf das Stadtgebiet verteilt mehrere größere Agglomerationsräume bildet, die sich im Wesentlichen auf die Kernbereiche der Siedlungsräume konzentrieren. Unterschieden nach Nutzungen zeigen sich in der räumlichen Verteilung bei einzelnen Komplementärnutzungen deutliche Standortpräferenzen. So sind beispielsweise Banken und Sparkassen ausschließlich in den zentralen Versorgungsbereichen Pulheim, Brauweiler und Stommeln bzw. in den übrigen Ortskernen (Sinnersdorf, Geyen, Sinthern) der Stadt Pulheim verortet. Versicherungen, Rechtsanwälte und Steuerberater hingegen lassen sich nicht eindeutig räumlich zuordnen, weisen aber zumindest einen hohen Wohngebietsbezug auf. Freizeit- und Sporteinrichtungen sind je nach Art der Nutzung in zentralen Versorgungsbereichen (Spielhallen) und / oder in Randlandlagen (Fitnessstudios, Spielhallen, Sportvereine) vertreten. Gesundheitseinrichtungen konzentrieren sich ebenfalls auf die Kernbereiche der Siedlungsräume, sind jedoch aufgrund einer zu geringen Mantelbevölkerung nicht in allen Stadtteilen vertreten (Manstedten, Ingendorf, Stommelerbusch, Orr). Vergleicht man die Standorte der Komplementärnutzungen mit denen der Einzelhandelsbetriebe im Stadtgebiet von Pulheim fällt auf, dass sich die Komplementärnutzungen innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche bzw. in den Ortskernen auf die Standorte des Einzelhandels konzentrieren (vgl. Abbildung 18). Im Vergleich zum Einzelhandel ergibt sich jedoch eine größere Streuung bei den Komplementärnutzungen, so dass auch eine höhere Zahl an Komplementärnutzungen außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche bzw. der Ortskerne vorzufinden ist. Hierbei ist allerdings auch zu berücksichtigen, dass die Anzahl an Komplementärnutzungen in der Stadt Pulheim mit 664 Nutzungen fast dreimal so hoch ist wie die der Einzelhandelsbetriebe (244 Einzelhandelsbetriebe). Seite 28 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Abbildung 18 Verteilung von Einzelhandel und Komplementärnutzung in der Stadt Pulheim Quelle: eigene Erhebung und Darstellung Seite 29 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Unterschieden nach Lage innerhalb und außerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches zeigt sich, dass sich 271 Komplementärnutzungen (rd. 40 %) innerhalb und 393 Komplementärnutzungen (rd. 60 %) außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Pulheim befinden. Bei einer genaueren Differenzierung nach Art der Nutzung weist nur die Gruppe „Gastronomie / Hotellerie“ einen deutlichen Zentrenbezug auf. Abbildung 19 Komplementärnutzungen in der Stadt Pulheim nach Lage Anzahl der Nutzungen innerhalb ZVB außerhalb ZVB 47 91 156 235 Freizeit und Kultur 12 24 Gastronomie / Hotellerie 56 43 271 393 Art der Nutzung Bildung, Gesundheit Dienstleistungen Summe Angebotsschwerpunkt Schulen, Weiterbildungsstätten, Ärzte, sonstige gesundheitsbezogene Dienstleistungen Sonstige öffentliche Einrichtungen, Frisör, Bank, Versicherung, Reisebüro Fitnessstudio, Spielhalle, Kino, Sporteinrichtung, Theater Cafés, Gaststätten, Imbiss, Restaurants, Hotel ./. Quelle: eigene Erhebung Seite 30 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim 5 Zentrale Versorgungsbereiche 5.1 Pulheimer Innenstadt Die Innenstadt von Pulheim stellt wie auch in der Vorläuferuntersuchung aus dem Jahr 2007 den größten zusammenhängenden, städtebaulich integrierten Geschäftsbereich der Stadt dar. Die Nutzungsstruktur, die gesamtstädtische Versorgungsfunktionen übernimmt, ist durch Einzelhandelsbetriebe in Verbindung mit Gastronomie, Dienstleistungen und öffentlichen Einrichtungen bestimmt. Das Versorgungszentrum Pulheimer Innenstadt ist wie folgt zu charakterisieren, wobei zunächst auf die städtebauliche Situation und dann auf das Einzelhandelsangebot der Innenstadt eingegangen wird (vgl. Abbildung 20): Städtebauliche Situation Als wesentliches Charakteristikum der Innenstadt ist eine starke Durchmischung von öffentlichen und privaten Versorgungseinrichtungen anzuführen. Die Nachbarschaft der Versorgungseinrichtungen führt zu Verbundeffekten bei Einkäufen und Erledigungen, so dass eine Agglomerationswirkung der verschiedenen Anbieter von Waren und Dienstleistungen vorliegt. Die räumliche Ausdehnung der Innenstadt erstreckt sich in West-Ost-Richtung entlang der Venloer Straße zwischen Paul-Decker-Platz und Steinstraße auf rd. 600 Metern. In NordSüd-Richtung liegt mit rd. 500 Metern zwischen Escher Straße und Steinstraße eine etwas geringere Ausdehnung vor. Im Verhältnis zur Ortsgröße ist die räumliche Ausdehnung der Pulheimer Innenstadt als vergleichsweise groß dimensioniert anzusehen. Hierdurch wird die fußläufige Erlebbarkeit des gesamten Zentrums eingeschränkt. Die funktionalen Schwerpunkte der Innenstadt bilden der mittlere Abschnitt der Venloer Straße sowie der südliche Abschnitt des Straßenzuges Auf dem Driesch. Hier befindet sich die größte Dichte an Einzelhandelsbetrieben mit einem nahezu durchgehenden Einzelhandelsbesatz in den Erdgeschossen. Aus dieser hohen Innenstadt-charakteristischen funktionalen Dichte resultiert eine vergleichsweise hohe Passantenfrequenz in diesen Bereichen. Der südliche Abschnitt des Straßenzuges Auf dem Driesch ist als Fußgängerzone ausgebaut; der mittlere Abschnitt der Venloer Straße ist lediglich verkehrsberuhigt. Die Attraktivität der Hauptgeschäftslagen und die Aufenthaltsqualität im Bereich der Venloer Straße werden somit durch eine höhere Verkehrsbelastung und straßenbegleitendes Parken deutlich eingeschränkt. Seite 31 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Abbildung 20 Räumliche Verteilung und Betriebsgrößenstruktur des Einzelhandels in der Pulheimer Innenstadt Quelle: eigene Erhebung und Darstellung Seite 32 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Eine zusätzliche Einschränkung der Erlebnisqualität des Hauptgeschäftsbereichs ergibt sich daraus, dass kein wirklicher „Kundenrundlauf“ vorliegt. So befindet sich im Abschnitt der Farehamstraße zwischen Venloer Straße und dem Straßenzug Auf dem Driesch zwar der Hauptmagnetbetrieb KAUFLAND, allerdings ist die Attraktivität dieses Bereiches v. a. durch den KAUFRING-Leerstand, die Ausrichtung des Haupteingangsbereiches dieses Magnetbetriebes in Richtung Venloer Straße und die Zufahrt zum KAUFLAND-Parkhaus deutlich eingeschränkt, so dass hier keine wirkliche Lauflage vorliegt. In den an die Hauptgeschäftslagen angrenzenden Innenstadtbereichen nimmt die Besatzdichte und die Kundenfrequenz deutlich ab. Zu den Nebenlagen zählen insbesondere die Alte Kölner Straße, die Johannisstraße, die Levenkaulstraße, die Christianstraße, die Bachstraße und die Lindenstraße, die stärker durch private Dienstleistungen, öffentliche Einrichtungen und Wohnnutzungen geprägt werden. Den südlichen Abschluss der Innenstadt stellt ein großflächiger Lebensmittel-Discountmarkt (ALDI, rd. 1.050 m² VKF) dar. Die Anbindung des Magnetbetriebes an die übrigen Geschäftslagen ist allerdings als wenig optimal zu bewerten. Als räumliche Barriere wirkt insbesondere die verkehrlich gut frequentierte Steinstraße. Zudem besteht keine Sichtbeziehung zu den Hauptgeschäftsbereichen. Aufgrund der eingeschränkten räumlich-funktionalen Verknüpfung mit dem gewachsenen Bestand der Innenstadt können die zahlreichen klein strukturierten Einzelhandelsfachgeschäfte nur eingeschränkt an der Frequenz- und Attraktionswirkung dieses Magnetbetriebes partizipieren. Eine zusätzliche Frequenzwirkung geht von öffentlichen Einrichtungen aus, die sich im Westen des Zentrums bündeln. Hierzu zählen das Rathaus, das Kultur- und Medienzentrum, die Stadtbibliothek, die Polizei und ein Seniorenzentrum. Darüber hinaus befindet sich in diesem Bereich ein Hotel (Hotel Ascari). Die Pulheimer Innenstadt ist für die verschiedenen Verkehrsteilnehmer gut erreichbar. Durch den im Westen angrenzenden Bahnhof besteht eine gute Anbindung an das überörtliche Bahnnetz. Die innerörtliche Erschließung mit dem ÖPNV wird auch für weniger mobile Bevölkerungsgruppen durch Bushaltestellen innerhalb der Innenstadt gesichert. Die Erschließung durch den MIV wird durch mehrere Einfallstraßen (Venloer Straße, Orrer Straße, Worringer Straße, Geyener Straße) gesichert. Für Ortsunkundige ist die Erreichbarkeit aufgrund einer ausbaufähigen Wegeführung verbesserungsbedürftig. Die Situation des ruhenden Verkehrs ist als ausbaubedürftig zu bewerten. Bei den wichtigsten Parkmöglichkeiten im KAUFLAND-Parkhaus (rd. 190 Pkw-Stellplätze), auf einem Parkplatz westlich der Steinstraße bzw. nördlich vom ALDI-Lebensmittel-Discounter (rd. 400 Pkw-Stellplätze inkl. P & R) und straßenflankierend entlang der Venloer Straße (rd. 45 PkwStellplätze mit Parkscheinpflicht) besteht insbesondere zu Spitzenzeiten hoher Parkdruck. Seite 33 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Durch die Schließung des KAUFRING-Kaufhauses und der damit verbundenen Schließung der KAUFRING-Tiefgarage mit rd. 90 Pkw-Stellplätzen hat sich die Situation des ruhenden Verkehrs zwischenzeitlich verschlechtert. Einzelhandelsangebot Die Innenstadt weist insgesamt 86 Einzelhandelsbetriebe (rd. 35 % der in der Stadt Pulheim ansässigen Betriebe) mit einer Verkaufsfläche von rd. 15.160 m² (rd. 24 %) und einem Umsatzvolumen von rd. 67,6 Mio. € (rd. 31 %) auf. In der Pulheimer Innenstadt sind Angebote aller Bedarfsbereiche vorhanden. Die Angebotsschwerpunkte liegen bei Nahrungs- und Genussmitteln sowie Bekleidung. Durch eine relativ hohe Anzahl innerstädtischer Betriebe verfügt die Innenstadt über eine breite Angebotsvielfalt mit einem Mix aus typischen Filialbetrieben und inhabergeführten Fachgeschäften. Die Angebotsqualität und das Preisniveau sind überwiegend dem mittleren Segment zuzuordnen. Als größte Einzelhandelsbetriebe sind der KAUFLAND-Verbrauchermarkt (rd. 3.850 m² VKF), das Bekleidungskaufhaus C & A (rd. 1.200 m² VKF) und der LebensmittelDiscountmarkt ALDI (rd. 1.050 m² VKF) hervorzuheben. Aufgrund ihrer zentralen Lage innerhalb der Innenstadt dürfte die größte Frequenzwirkung von dem Verbrauchermarkt und dem Bekleidungskaufhaus ausgehen. Umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen am Parkdeck und in den Geschäftsräumen von KAUFLAND im Zeitraum Oktober 2011 bis März 2012 zeigen, dass am derzeitigen Standort festgehalten werden soll. Für eine an KAUFLAND unmittelbar angrenzende Fläche besteht ein rechtskräftiger Bebauungsplan, durch den die Möglichkeit zur Realisierung zusätzlicher 900 m² Verkaufsfläche besteht. Die durchschnittliche Betriebsgröße ist mit rd. 176 m² Verkaufsfläche je Betrieb relativ klein. Der kleinstrukturierte Einzelhandelsbesatz, der häufig aus inhabergeführten Geschäften besteht und zu einem individuellem Erscheinungsbild führt, verleiht der Pulheimer Innenstadt auf der einen Seite ein bestimmtes Maß an Vielfalt und Identität. Auf der anderen Seite besteht jedoch auch die Gefahr, dass die kleinteiligen Betriebe längerfristig häufig keine betriebswirtschaftlich rentablen Ergebnisse erwirtschaften können. Wie bereits im Rahmen der Angebotsanalyse dargelegt (vgl. Kapitel 3), wurde das KAUFRING-Kaufhaus Ende 2012 aufgegeben, wodurch die Innenstadt von Pulheim deutliche Funktionsverluste hinnehmen musste. Als Folgenutzung ist für die Immobilie ein Konzept vorgesehen, dass im Erdgeschoss Einzelhandelsnutzungen und in den Obergeschossen Seite 34 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Dienstleistungen und Wohnen vorsieht, so dass der Verlust des Kaufhauses hierdurch nur zum Teil kompensiert werden könnte. Dennoch ist durch die Revitalisierung einer Teilfläche des Kaufhauses davon auszugehen, dass sich die durch die Schließung des Kaufhauses ausgelösten Frequenzverluste in Grenzen halten dürften. Im Hinblick auf die Nahversorgungsfunktion der Pulheimer Innenstadt gibt es neben Betrieben des Lebensmittelhandwerks und wenigen kleinen Fachgeschäften einen Verbrauchermarkt (KAUFLAND) und einen Lebensmittel-Discountmarkt (ALDI). Darüber hinaus ist in diesem Zusammenhang auf die beiden Drogeriemärkte dm und Rossmann sowie mehrere Apotheken hinzuweisen. Auf dem Marktplatz vor dem Rathaus findet in städtebaulich attraktivem Ambiente zudem jeden Dienstag und Freitag von 7:00 Uhr bis 13:00 Uhr der Wochenmarkt statt. Angeboten werden hier v. a. Nahrungs- und Genussmittel, Haus- und Heimtextilien sowie Topf- und Gemüsepflanzen. Vom Wochenmarkt, der v. a. zusätzliche Nahversorgungsfunktionen übernimmt, geht eine zusätzliche Frequenzwirkung aus. Die Innenstadt von Pulheim hat seit der Einzelhandelserhebung im Jahr 2007, auch wenn der Hauptgeschäftsbereich mit der Eröffnung des Bekleidungskaufhauses C & A im Jahr 2009 zwischenzeitlich eine Aufwertung erfahren hat, eine negative Einzelhandelsentwicklung durchlaufen. Die Zahl der Betriebe hat in diesem Zeitraum geringfügig von 89 Betriebsstätten auf 86 Einzelhandelsgeschäfte abgenommen. Die Verkaufsfläche zeigt insbesondere durch die Schließung des KAUFRING-Kaufhauses (rd. 3.800 m² VKF) insgesamt ein deutliches Minus um rd. 4.000 m². Komplementärnutzungen Die in der Innenstadt von Pulheim ansässigen Einzelhandelsbetriebe werden durch 158 Komplementärnutzungen ergänzt, die – allerdings nachgeordnet – wie der Einzelhandel als Frequenzbringer für das Hauptzentrum anzusehen sind. Der größte Anteil dieser Komplementärnutzungen entfällt auf den Bereich Dienstleistungen mit 90 Betrieben, gefolgt von Gastronomie / Hotellerie mit 32 Betrieben. Seite 35 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Abbildung 21 Komplementärnutzungen im Hauptzentrum Pulheimer Innenstadt Anzahl der Nutzungen Summe davon im Erdgeschoss Bildung, Gesundheit 27 19 Dienstleistungen 90 81 9 8 32 31 158 139 Art der Nutzung Freizeit und Kultur Gastronomie / Hotellerie Summe Angebotsschwerpunkt Schulen, Weiterbildungsstätten, Ärzte, sonstige gesundheitsbezogene Dienstleistungen Sonstige öffentliche Einrichtungen, Frisör, Bank, Versicherung, Reisebüro Fitnessstudio, Spielhalle, Kino, Sporteinrichtung, Theater Cafés, Gaststätten, Imbiss, Restaurants, Hotel ./. Quelle: eigene Erhebung Im Hauptzentrum Pulheimer Innenstadt befinden sich insgesamt 225 Erdgeschossnutzungen (86 Einzelhandel und 139 Komplementärnutzungen). Dabei verfügt die Pulheimer Innenstadt über ein weitgehend vollständiges Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot. Darüber hinaus ist auf 18 Leerstände hinzuweisen. 11 Abbildung 22 Nutzungsstruktur im Hauptzentrum Pulheimer Innenstadt Anzahl der Nutzungen Art der Nutzung Einzelhandelsbetriebe Komplementärnutzungen Leerstände Summe Summe davon im Erdgeschoss 86 86 158 139 18 18 262 243 Quelle: eigene Erhebungen Ein maßvoller Leerstand von Ladenlokalen ist zunächst als Zeichen der „natürlichen“ Fluktuation zu verstehen und kann auch ein Zeichen der Innovation und Weiterentwicklung einer Handelslage sein. Ein Leerstand wird erst dann zu einem Problem, wenn er sich verfestigt und ausdehnt, wenn Ladenlokale – insbesondere größere Ladenlokale – über einen längeren Zeitraum leer stehen, Lücken nicht nur optisch in den Lauflagen, sondern auch im Angebot entstehen und dadurch der verbleibende Geschäftsbesatz in einen Trading-DownProzess rutscht. Eine Abwärtsspirale, die geprägt ist von kontinuierlichen Attraktivitätsverlusten des Standorts. Stichworte sind hierbei Qualitätsverluste und eine Banalisierung des An11 Als Leerstände wurden diejenigen Objekte aufgenommen, die augenscheinlich auch weiterhin als Ladenflächen genutzt werden sollen. Seite 36 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim gebots, Sortimentslücken, Unterbrechung der Lauflagen durch Leerstände und Mindernutzungen (Erlebnislücken), funktional gestalterisch sinkende Attraktivität, Imageverluste. Aus dem Verhältnis von 18 Leerständen zu den insgesamt 225 in den Erdgeschossen befindlichen Gewerbeflächen des Hauptzentrums ergibt sich eine Leerstandsquote von rd. 8 %, die auf erste Probleme hinsichtlich der baulichen und nutzungsbezogenen Rahmenbedingungen als Handelsstandort hinweist. Eine Häufung der Leerstände ist im nördlichen Abschnitt des Straßenzuges Auf dem Driesch und in den Nebenlagen erkennbar, während v. a. die Hauptgeschäftslagen (mittlerer Abschnitt der Venloer Straße und südlicher Abschnitt des Straßenzuges Auf dem Driesch) eine stabile Einzelhandels- und Vermietungssituation aufweisen. So sind diese Leerstände zum Teil Ausdruck der zu großen räumlichen Ausdehnung der Pulheimer Innenstadt. In diesem Zusammenhang ist auch darauf hinzuweisen, dass das ehemalige KAUFRINGKaufhaus mit rd. 3.800 m² Verkaufsfläche den derzeit mit Abstand größten Leerstand in der Pulheimer Innenstadt darstellt. Da als Folgenutzung für die Immobilie ein Konzept vorgesehen ist, das im Erdgeschoss Einzelhandelsnutzungen und in den Obergeschossen Dienstleistungen und Wohnen vorsieht, scheint dieser Leerstand jedoch in absehbarer Zeit behoben werden zu können. Wie bereits erwähnt, verringern neben den Ladenleerständen auch Mindernutzungen die Einkaufsattraktivität. Indikatoren, die auf Mindernutzung hinweisen, sind beispielsweise ein verstärktes Auftreten von "unerwünschten" Nutzungen (Spielotheken, Wettbüros, Sex-Shops etc.). Des Weiteren können reine Dienstleistungsstandorte, welche den Geschäftsbesatz unterbrechen, eine höhere Fluktuation und ein höherer Anteil an Ladenleerständen Anzeichen für eine Mindernutzung sein. In der Pulheimer Innenstadt lassen sich neben den 18 Leerständen noch zwei Spielhallen verorten. Sonstige Mindernutzungen sind in der Pulheimer Innenstadt nicht vorzufinden. Aufgrund einer Konzentration von (strukturprägenden) Einzelhandelsbetrieben und ergänzenden Dienstleistungseinrichtungen zeichnet sich die Innenstadt als wichtiger, die mittelzentralen Einzelhandelsfunktionen prägender Versorgungsstandort der Stadt Pulheim aus. Allerdings bestehen auch Strukturprobleme, so dass eine Verbesserung der Rahmenbedingungen zur Weiterentwicklung als Einzelhandelsstandort notwendig ist. Im Fazit ist festzuhalten, dass zur Weiterentwicklung der innerstädtischen Versorgungsfunktionen der Schwerpunkt auf die Stabilisierung der Innenstadt durch die Ansiedlung zusätzlicher Magnet- Seite 37 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim betriebe gelegt werden sollte, um durch Verbundeffekte mit neuen Betrieben die Sicherung der vorhandenen Strukturen zu gewährleisten. 5.2 Ortsmitte Brauweiler Im Stadtteil Brauweiler befindet sich der zentrale Versorgungsbereich in der Ortsmitte. Konkret erstreckt sich der Hauptfunktionsbereich der Ortsmitte entlang der Ehrenfriedstraße zwischen der Mathildenstraße im Süden und dem Konrad-Adenauer-Platz im Norden sowie des nordwestlichen Abschnitts der Mathildenstraße und des nördlichen Abschnitts der Bernhardstraße. Als städtebauliche Besonderheit der Ortsmitte Brauweiler ist die Abtei Brauweiler hervorzuheben. Vor allem mit ihrer romanischen Abteikirche St. Nikolaus mit einem hoch aufragenden Westbau prägt die Abtei Brauweiler als städtebauliche Dominante nicht nur das Ortsbild von Brauweiler, sondern bildet zugleich das weithin sichtbare Wahrzeichen der Ortschaft Brauweiler und übernimmt wesentliche kulturelle und touristische Funktionen sowie eine wichtige Orientierungsfunktion – insbesondere für ortsunkundige Besucher. Durch die Ansiedlung eines Fachmarktzentrums in Köln-Widdersdorf hat sich die Wettbewerbssituation des Einzelhandels in Brauweiler deutlich verschärft. Die Einkaufsorientierung der Brauweiler Bürger dürfte sich demnach nun nicht mehr hauptsächlich auf Köln-Weiden, sondern zudem sehr stark auch auf Köln-Widdersdorf beziehen. Auch ist davon auszugehen, dass sich durch die Ansiedlung eines modernen Rewe-Supermarktes mit rd. 2.000 m² Verkaufsfläche in BergheimGlessen der Wettbewerb für die örtlichen Lebensmittel-Märkte noch weiter verschärft hat. Die Versorgungsfunktion der Brauweiler Ortsmitte bezieht sich im Wesentlichen auf den Siedlungsraum Brauweiler / Dansweiler. Vor diesem Hintergrund ist zu berücksichtigen, dass in Brauweiler noch unbebaute Allgemeine Siedlungsbereiche bestehen, so dass Potenziale für die Ausweisung von Wohnbaugebieten vorliegen. Die Ortsmitte von Brauweiler weist eine breit gefächerte Angebotsstruktur mit Einzelhandels- und Ladenhandwerksbetrieben, privaten und öffentlichen Dienstleistungen und Gastronomiebetrieben auf. Der donnerstags von 07:00 bis 13:00 Uhr vor der Abtei stattfindende Wochenmarkt erhöht die Nutzungsvielfalt der zentralen Ortsmitte. Seite 38 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Abbildung 23 Räumliche Verteilung und Betriebsgrößenstruktur des Einzelhandels in der Ortsmitte Brauweiler Quelle: eigene Erhebung und Darstellung Seite 39 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Die höchste Nutzungsdichte liegt im Bereich der Ehrenfriedstraße und der nördlichen Bernhardstraße vor. Auffällig ist, dass die Erdgeschoss-Nutzflächen fast im gesamten Geschäftsbereich mit Wohnnutzung durchsetzt sind und mit Ausnahme der Bereiche Ehrenfriedstraße und nördliche Bernhardstraße im gesamten Zentrum Wohnnutzungen bereits den Nutzungsmix dominieren. Aufenthaltsqualität und Erlebbarkeit des Zentrums werden durch eine vergleichsweise hohe Verkehrsbelastung eingeschränkt. Die Frequenz in der Ortsmitte von Brauweiler wird durch einen zentral gelegenen großflächigen Lebensmittelvollsortimenter (REWE) gesichert. Der Supermarkt verfügt u. a. aufgrund einer unzureichenden Verkehrsführung und eines eingeschränkten Pkw-Stellplatzangebots über suboptimale Standortbedingungen. Die Magnetfunktion des Supermarktes wird zudem deutlich dadurch eingeschränkt, dass der Eingang zur Ehrenfriedstraße geschlossen wurde, weshalb dieser Anbieter nur unzureichend an die Hauptfunktionszone der Brauweiler Ortsmitte angebunden ist. Neben dem REWE-Supermarkt sind in Brauweiler zwei großflächige Lebensmittel-Discountmärkte (ALDI und LIDL) ansässig. Während der LIDL-Markt zumindest noch im Raumbezug des Ortskerns angesiedelt ist, befindet sich der ALDI-Markt in einer Randlage des Stadtteils. Die funktionale Verknüpfung des ALDI-Standorts mit dem Ortskern ist deutlich eingeschränkt, so dass von diesem Betrieb keine Magnetwirkungen für den Einzelhandel der Ortsmitte ausgehen dürften. Unter einzelhandelsbezogenen und städtebaulichen Gesichtspunkten ist auch die Abtei-Passage von besonderem Interesse für die Ortsmitte von Brauweiler. Hierbei handelt es sich um eine dreigeschossige Einkaufspassage. Dominiert wird die Einkaufspassage durch eine ausladende Treppenanlage, die viel Platz in Anspruch nimmt. Die Ladeneinheiten sind recht klein dimensioniert. Die Leerstandsquote ist insbesondere im Ober- und Untergeschoss sehr hoch. Positiv anzumerken ist, dass die Passage über einen eigenen zugeordneten Parkplatz verfügt, der sich hinter dem Gebäude befindet und einseitig von wenigen kleinteiligen Handelsnutzungen flankiert wird. Allerdings ist die Einfahrt zur Passage vergleichsweise eng und die Zufahrt unübersichtlich. Insgesamt sind in der Ortsmitte von Brauweiler 29 Betriebe mit etwa 3.905 m² Verkaufsfläche ansässig, die zusammen einen Jahresumsatz von etwa 24,3 Mio. € tätigen. Der Einzelhandelsbesatz ist kleinteilig strukturiert, da die Betriebe im Durchschnitt über eine Verkaufsfläche von rd. 135 m² verfügen. Von den erhobenen Betriebsstätten weisen lediglich sechs Betriebe Verkaufsflächen von über 100 m² auf, 18 Betriebe verfügen über maximal 50 m² Verkaufsfläche. Neben dem Einzelhandelsbesatz ist zudem auf die Komplementärnutzungen im Nebenzentrum Brauweiler einzugehen. Das Nebenzentrum Brauweiler umfasst insgesamt 50 Komplementärnutzungen, wobei der größte Anteil wiederum auf Dienstleistungen mit 26 Betrieben entfällt. Die zweihäufigste Nutzungsart ist im Nebenzentrum Brauweiler nicht wie bei den anderen beiden zentralen Seite 40 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Versorgungsbereichen die Gastronomie / Hotellerie, sondern Bildungs- und Gesundheitseinrichtungen. Trading-Down-Tendenzen sind aufgrund der geringen Anzahl an Leerständen und Mindernutzungen im Nebenzentrum Brauweiler nur im Bereich der Abtei-Passage zu erkennen. Die wesentlichen Veränderungen des zentralen Versorgungsbereichs Ortsmitte Brauweiler seit dem Jahr 2007 lassen sich bezogen auf den in der Vorläuferuntersuchung abgegrenzten Raum wie folgt zusammenfassen: Die Zahl der Betriebe (- 6 Betriebe) ist zurückgegangen, die Verkaufsflächen (rd. + 535 m² VKF) und der Umsatz (rd. + 6,9 Mio. €) haben sich dagegen positiv entwickelt. Die derzeitige Situation in der Ortsmitte von Brauweiler ist stark geprägt von den Vorbereitungen für den Stadtumbau rund um den Guidelplatz. Mit der Neubebauung der derzeit unbebauten Flächen entsteht die Chance für eine Ergänzung des Angebotes in den neu entstehenden Erdgeschossflächen. 5.3 Ortsmitte Stommeln Die Ortsmitte Stommeln liegt im nördlichen Stadtgebiet von Pulheim im Stadtteil Stommeln. Das Zentrum ist rund vier Kilometer von der Pulheimer Innenstadt entfernt. In der Ortsmitte von Stommeln befindet sich eine kleinere Agglomeration von Einzelhandelsbetrieben, die im Wesentlichen (Nah-) Versorgungsfunktionen für den Stadtraum Stommeln / Stommelerbusch / Ingendorf übernimmt. Als funktionaler Schwerpunkt des Einzelhandels der Stommelner Ortsmitte lässt sich der Kreuzungsbereich Venloer Straße / Hauptstraße / Josef-GladbachPlatz identifizieren. Im Bereich der Hauptstraße zwischen Eschgasse und der Einmündung JosefGladbach-Platz / Kattenberg findet sich ein Handelsangebot mit verdichtetem Besatz von Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben. In den angrenzenden Bereichen ist der Handelsbesatz weiter gestreut und auch in den Erdgeschossen verstärkt mit Wohnnutzungen durchmischt. Der zentrale Parkplatz inmitten der Hauptstraße trägt zur guten verkehrlichen Erreichbarkeit der Einkaufslage bei. Die Frequenz in der Stommelner Ortsmitte wird durch einen Lebensmittelvollsortimenter (REWE) gesichert. Die im unmittelbaren Umfeld des Supermarktes ansässigen kleinstrukturierten Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe können in nennenswertem Maße von der Frequenzwirkung dieses Betriebes profitieren. Seite 41 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Abbildung 24 Räumliche Verteilung und Betriebsgrößenstruktur des Einzelhandels in der Ortsmitte von Stommeln Quelle: eigene Erhebung und Darstellung Seite 42 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Neben dem REWE-Supermarkt, der den größten und einzigen großflächigen Einzelhandelsbetrieb der Ortsmitte von Stommeln darstellt, dominieren im Ortszentrum kleinstrukturierte Handelsnutzungen. Die südöstlich an der Venloer Straße ansässigen Lebensmittel-Discounter (ALDI und PENNY), durch deren Ansiedlung auch Kaufkraftabflüsse nach Rommerskirchen reduziert werden konnten, sind räumlich-funktional nicht mit dem zentralen Versorgungsbereich verknüpft. Der Einzelhandelsbesatz in der Ortsmitte von Stommeln setzt sich insgesamt aus 26 Betrieben zusammen, die über eine Verkaufsfläche von etwa 3.170 m² verfügen und einen Jahresumsatz von etwa 14,7 Mio. € erwirtschaften. Die durchschnittliche Größe der Ladenflächen liegt bei rd. 122 m² Verkaufsfläche. Insgesamt sieben Betriebe verfügen über mehr als 100 m² Verkaufsfläche und bündeln mit rd. 2.220 m² mehr als 70 % der Gesamtverkaufsfläche im Stadtteil Stommeln. Das Nebenzentrum Stommeln umfasst zudem insgesamt 63 Komplementärnutzungen. Darunter sind 40 Dienstleistungsbetriebe, 14 Betriebe der Gastronomie / Hotellerie und sieben Betriebe aus dem Bereich Bildung / Gesundheit. Wie im Nebenzentrum Brauweiler sind auch im Nebenzentrum Stommeln aufgrund der geringen Anzahl an Leerständen und Mindernutzungen keine Trading-Down-Tendenzen zu erkennen. Seit der Erhebung im Jahr 2007 hat sich die Zahl der Betriebe um sieben Ladeneinheiten reduziert. Die Verkaufsflächen- und Umsatzentwicklung ist im Vergleichszeitraum verhältnismäßig stabil geblieben. Seite 43 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim 6 Wohnungsnahe Versorgung in der Stadt Pulheim Als wohnungsnahe Grundversorgung wird die Versorgung der Bürger mit Gütern und Dienstleistungen des kurzfristigen Bedarfs verstanden, die möglichst in räumlicher Nähe zum Konsumenten erfolgen soll. Zur Beurteilung der Nahversorgungssituation in der Stadt Pulheim wird als Indikator die UmsatzKaufkraft-Relation im Bereich der Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren sowie pharmazeutischen und medizinisch-orthopädischen Artikel herangezogen. Die Stadt Pulheim verzeichnet in den nahversorgungsrelevanten Warengruppen per Saldo Kaufkraftabflüsse. So liegt in den nahversorgungsrelevanten Warengruppen eine Gesamtumsatzleistung von rd. 142,4 Mio. € vor, während im Stadtgebiet in diesen Warengruppen eine sortimentsspezifische Kaufkraft von rd. 185,5 Mio. € verfügbar ist. Der Kaufkraftabfluss beträgt per Saldo rd. 43,2 Mio. €. Das unausgeglichene Verhältnis zwischen generiertem Umsatz und vorhandenem Kaufkraftpotenzial weist für die nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereiche auf eine ungleichmäßige Versorgung in der Stadt Pulheim hin, wobei in jedem Stadtteil bzw. Siedlungsraum der Umsatz unter der hier vorhandenen Kaufkraft liegt. Abbildung 25 Umsatz-Kaufkraft-Relationen in nahversorgungsrelevanten Warengruppen in Pulheim nach Stadtteilen Umsatz Kaufkraft in Mio. € in Mio. € Pulheim 70,6 Brauweiler / Dansweiler Stadtteil Umsatz-KaufkraftRelation in % in Mio. € 75,8 93 - 5,2 32,5 38,6 84 - 6,1 Geyen / Sinthern 8,7 20,3 43 - 11,6 Sinnersdorf 5,5 19,2 29 - 13,7 25,0 31,6 79 - 6,6 142,4 185,5 77 - 43,1 Stommeln / Stommelerbusch Stadt Pulheim gesamt Quelle: BBE-Marktforschung; eigene Prognosen und Berechnungen Bei einer Betrachtung auf Stadtteil- bzw. Stadtraum-Ebene zeigt sich, dass sich die größten Angebote im Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente v. a. auf den Stadtteil Pulheim konzentrieren. Es wird deutlich, dass der Stadtteil Pulheim mit dem einzigen im Stadtgebiet ansässigen Verbrauchermarkt (KAUFLAND) beim täglichen Bedarf auch Versorgungsfunktionen für die anderen Stadtteile übernimmt. Demzufolge ist im Stadtteil Pulheim auf ein noch relativ ausgeglichenes Seite 44 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Verhältnis von Umsatz zu Kaufkraft hinzuweisen, so dass hier die Kaufkraftabflüsse verhältnismäßig gering ausfallen. Noch zufriedenstellende sortimentsbezogene Angebote liegen in den Siedlungsräumen Brauweiler / Dansweiler und Stommeln / Stommelerbusch vor. Dagegen verzeichnen die Teilräume Geyen / Sinthern und Sinnersdorf mit rd. 11,6 bzw. rd. 13,7 Mio. € sehr hohe Kaufkraftabflüsse. Hinsichtlich der Verteilung der Lebensmittelumsätze auf die Betriebsformen weisen die Discounter ALDI, LIDL, NETTO und PENNY mit rund 38,7 Mio. € (rd. 38 %) die höchsten Umsätze auf. Die Discounter erzielen allerdings dennoch nach Schätzungen der BBE eine Größenordnung, die unter dem Bundesdurchschnitt liegt. 12 Die ansässigen Vollsortimentsbetriebe in der Stadt Pulheim, d. h., der KAUFLAND-Verbrauchermarkt und die Supermärkte, erzielen nach Schätzungen der BBE mit einen Umsatzanteil von rd. 37 % (rd. 37,2 Mio. €). Die insgesamt 32 im Stadtgebiet ansässigen Ladenhandwerksbetriebe (25 Backshops / Bäckereien, sieben Metzgereien / Fleischereien) generieren zusammen rd. 12,3 Mio. € Umsatz, die acht Getränkemärkte erwirtschaften rd. 4,6 Mio. €, der übrige Einzelhandel trägt rd. 4,6 Mio. € zur Gesamtumsatzleistung von 101,6 Mio. € bei (vgl. Abbildung 26). Abbildung 26 Umsätze in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel nach Betriebsformen Umsatz Nahrungs- und Genussmittel Stadtteil in Mio. € in % Vollsortimentsbetriebe (Verbrauchermarkte / Supermärkte) 37,8 37,2 Discounter 38,7 38,1 Ladenhandwerksbetriebe (Bäckereien / Metzgereien) 12,3 12,1 Getränkemärkte 4,6 4,5 sonstige Lebensmittelgeschäfte 4,3 4,2 Kioske / Tankstellenshops 2,8 2,8 sonstige Einzelhandelsbetriebe 1,1 1,1 101,6 100 Summe Quelle: eigene Erhebungen und Berechnungen, Rundungsdifferenzen möglich Die Stadt Pulheim verfügt somit über einen differenzierten Betriebstypenmix im nahversorgungsbezogenen Marktsegment der Nahrungs- und Genussmittel. 12 Im Jahr 2014 generierten die Discounter mit rd. 71,0 Mrd. € etwa 43 % des Gesamtumsatzes der Lebensmittelgeschäfte in Deutschland (rd. 165,1 Mrd. €), Quelle: GfK. Seite 45 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Abbildung 27 Zentralität in den nahversorgungsrelevanten Warengruppen und fußläufige Einzugsradien größerer Lebensmittelbetriebe Quelle: eigene Erhebung und Darstellung Seite 46 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Wichtiges Qualitätsmerkmal für die wohnungsnahe Versorgung ist auch die fußläufige Erreichbarkeit des Lebensmitteleinzelhandels. In der vorstehenden Abbildung wurden die 700 m-Radien um die strukturprägenden Lebensmittelanbieter der Stadt Pulheim dargestellt. Diese Distanz wird von Fußgängern in durchschnittlich 10 Minuten zurückgelegt und ist damit als maximal akzeptierte fußläufige Entfernung zu betrachten. Der Darstellung ist zu entnehmen, dass sich fast alle strukturprägenden Lebensmittelanbieter in Pulheim auf die Stadtteile Pulheim, Brauweiler und Stommeln konzentrieren, so dass die meisten Wohngebiete über einen „wohnungsnahen“ Lebensmittelanbieter verfügen. In diesen Siedlungsbereichen überschneiden sich die Einzugsbereiche der größeren Lebensmittelmärkte, so dass die größten Anteile der dort wohnenden Bevölkerung mehr als einen Anbieter fußläufig erreichen können. Auch im Siedlungsraum Geyen / Sinthern und im Stadtteil Sinnersdorf verfügen weite Teile des Siedlungsgebiets über einen „wohnungsnahen“ Lebensmittelanbieter. Im Hinblick auf die wohnungsnahe Grundversorgung übernehmen die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Pulheim wichtige Versorgungsfunktionen. Bezüglich der Zentrenhierarchie übernimmt die Pulheimer Innenstadt - vor allem durch einen Verbrauchermarkt (KAUFLAND) und einem Lebensmittel-Discounter (ALDI) - auch für die übrigen Stadtteile Funktionen zur Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs. Das Hauptzentrum wird unterstützt durch die Ortsmitten von Brauweiler und Stommeln, die die Funktion von Nebenzentren übernehmen. Über die zentralen Versorgungsbereiche hinaus bestehen in der Stadt Pulheim weitere Versorgungsstandorte, die die nahversorgungsrelevante Angebotsstruktur stärken. Die haushaltsorientierten Komplementärnutzungen sind neben dem Einzelhandel ein wesentlicher Bestandteil des Nahversorgungsangebots. Zu den typischen Dienstleistungen des täglichen Bedarfs gehören vor allem Banken und Sparkassen bzw. ihre Servicestellen, Postfilialen bzw. Paketshops, Frisöre und Ärzte. Darüber hinaus können zu den verbrauchernahen Dienstleistungen Gastronomiebetriebe (u. a. Café, Imbiss, Gaststätte) und Freizeitangebote gezählt werden, die die Lebensqualität und Attraktivität einer Stadt bzw. eines Stadtteils noch weiter steigern. Beispielshaft für haushaltsorientierte Komplementärnutzungen wird im Folgenden auf die Ausstattung mit Ärzten im Stadtgebiet von Pulheim eingegangen. So haben insbesondere ältere Menschen mit eingeschränkter Mobilität gleichzeitig einen höheren Bedarf an regelmäßigen Arztbesuchen, der bei großen Distanzen ohne eigenen Pkw oder Mitfahrgelegenheit bzw. ohne geeigneter ÖPNV-Anbindung schwierig zu decken ist. Aber auch für Berufstätige und Familien mit Kindern ist es eine Entlastung, wenn der Arztbesuch mit möglichst wenig organisatorischem Aufwand in den Tagesablauf integrierbar ist. Daher ist auch hier ein Angebot im Nahbereich wünschenswert. Im Pulheimer Stadtgebiet sind 95 gesundheitsbezogene Angebote verortet (vgl. Abbildung 28), die sich in 50 Humanmedizinern und 45 sonstigen gesundheitsbezogene Dienstleistungen unterglie- Seite 47 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim dern lassen. Mit 45 gesundheitsbezogenen Angeboten entfällt rund die Hälfte hiervon auf den Siedlungsraum Pulheim. Abbildung 28 Verteilung der Gesundheitseinrichtungen Quelle: eigene Erhebung und Darstellung Seite 48 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim In der Stadt Pulheim gibt es derzeit 22 hausärztliche Gesundheitseinrichtungen. Mit elf hausärztliche Gesundheitseinrichtungen befindet sich die Hälfte dieser Einrichtungen wiederum im Stadtteil Pulheim (vgl. Abbildung 29). Abbildung 29 Ärztliche Versorgung nach Siedlungsräumen Siedlungsräume Einwohner Hausärztliche Gesundheitseinrichtung Verhältnis Einwohner / Hausarzt Pulheim 22.241 11 2.022 Brauweiler / Dansweiler 11.333 3 3.777 Geyen / Sinthern 5.964 2 2.982 Sinnersdorf 5.621 1 5.621 Stommeln / Stommelerbusch 9.277 5 1.855 54.436 22 2.474 Summe Quelle: eigene Erhebung (ggf. Rundungsdifferenzen) Für die Bewertung einer ärztlichen Grundversorgung legte der Gemeinsame Bundesausschuss eine Verhältniszahl von 1.617 Einwohnern je Hausarzt für den Einzugsbereich eines Mittelzentrums fest. Als Hausärzte werden nach der Bedarfsplanungs-Richtlinie des gemeinsamen Bundesausschusses (§ 101 Abs. 5 SGB V) Internisten ohne Schwerpunktbezeichnung und Fachärzte für Allgemeinmedizin bezeichnet. Aus der Gegenüberstellung der Gesamtzahl der hausärztlichen Gesundheitseinrichtungen mit der Einwohnerzahl der Stadt Pulheim ergibt sich eine Verhältniszahl von 2.474 Einwohnern je hausärztlicher Versorgungseinrichtung. Damit liegt das Verhältnis Einwohner je Hausarzt in der Stadt Pulheim unterhalb dieses Richtwertes des Gemeinsamen Bundesausschusses. Unterschieden nach Siedlungsräumen der Stadt Pulheim zeigt sich, dass der Siedlungsraum Stommeln / Stommelerbusch gefolgt von Pulheim und Geyen / Sinthern einwohnerbezogen die beste Ausstattung bei hausärztlichen Niederlassungen aufweist. Dagegen ist für Sinnersdorf bezogen auf die Einwohnerzahl die geringste Ausstattung bei hausärztlichen Niederlassungen festzustellen. Seite 49 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim 7 Fazit der Angebots- und Nachfrageanalyse sowie grundlegende Empfehlungen zur Verkaufsflächenentwicklung Bei der Ableitung grundlegender Empfehlungen zur Verkaufsflächenentwicklung nach ausgewählten Warengruppen ist Folgendes zu berücksichtigen: Die Stadt Pulheim verzeichnet per Saldo Kaufkraftabflüsse in einer Größenordnung von fast 147,9 Mio. € (Umsatz-Kaufkraft-Relation 60 %). Quantitativ betrachtet, zeigt der Ausstattungsgrad der Stadt Pulheim in allen Warengruppen Arrondierungsbedarf. Das Angebot im Bereich der zentrenrelevanten Sortimente ist qualitativ und quantitativ unzureichend und einer Mittelstadt wie Pulheim, die sich durch eine dynamische Bevölkerungsentwicklung und eine hohes Kaufkraftniveau auszeichnet, bei Weitem nicht angemessen. Vor diesem Hintergrund ist einem Ausbau der Einzelhandelsangebote in der Innenstadt hohe Priorität einzuräumen. Defizite sind auch auf Ebene der wohnungsnahen Grundversorgung zu verzeichnen: Vor allem in Sinnersdorf sowie Geyen / Sinthern lassen sich Angebotsdefizite im Bereich des täglichen Bedarfs erkennen. Auch im Bereich Möbel / Einrichtungsbedarf finden sich derzeit nur rudimentäre Angebote. 13 Unter Berücksichtigung der Angebots- und Nachfrageanalyse für die Stadt Pulheim, der regionalen Wettbewerbssituation, einer positiven Einwohnerentwicklung in Pulheim und der allgemeinen Marktentwicklung des Einzelhandels in Deutschland werden vor allem für die folgenden Sortimente Verkaufsflächenergänzungen in der Stadt Pulheim empfohlen: Nahrungs- und Genussmittel Im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel verfügt die Stadt Pulheim über einen vergleichsweise leistungsfähigen Betriebsformenmix. Auch stellt sich die räumliche Verteilung der Angebotsstandorte so dar, dass sich der überwiegende Teil der Bevölkerung in einem akzeptablen Zeitaufwand fußläufig versorgen kann. Durch die Ansiedlung von Lebensmittelmärkten in den Stadtteilen Geyen und Stommeln konnte die Lebensmittelversorgung deutlich verbessert werden, wenn auch mit einer Umsatz-Kaufkraft13 In diesem Zusammenhang ist zu erwähnen, dass sich im Gewerbegebiet „Am Schwefelberg“ derzeit ein Möbelhaus mit einer Verkaufsfläche von 43.000 m² im Bau befindet. Seite 50 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Relation von rd. 78 % in der Stadt Pulheim noch keine angemessene Versorgung gegeben ist. Vor allem im Stadtteilvergleich gibt es immer noch große Abweichungen. Zudem sind nach wie vor in der Stadt Pulheim relativ kleine und / oder eingeschränkt wettbewerbsfähige Lebensmittel-Märkte in den Stadtteilen strukturprägend (u. a. REWE im Stadtteil Brauweiler und an der Orrer Straße im Stadtteil Pulheim, EDEKA im Stadtteil Sinnersdorf), so dass mittelfristig zum Erhalt der wohnungsnahen Versorgung Verkaufsflächenerweiterungen notwendig sind. Zudem ist zu prüfen, ob in einzelnen Stadtbereichen durch die Ausweisung von Baugebieten Angebotserweiterungen vorgenommen werden müssen. Für den Bereich Nahrungs- und Genussmittel ergeben sich folgende Handlungserfordernisse: Sicherung und Entwicklung des nahversorgungsrelevanten Einzelhandels in den zentralen Versorgungsbereichen. Sicherung und Entwicklung von Ergänzungsstandorten für die Nahversorgung ausschließlich in wohngebietsorientierten Lagen. Ausschluss von nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsbetrieben in den Gewerbegebieten. Vitalisierung von Lebensmittelbetrieben mit derzeit eingeschränkt zeitgemäßem Marktauftritt. Identifizierung von städtebaulich verträglichen Ersatzstandorten für Lebensmittelmärkte mit Standorten außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen, wenn keine Möglichkeiten zur Vitalisierung am heutigen Standort bestehen. Ansiedlung von Spezial-Anbietern (z. B. Bio-Märkten). Drogeriewaren und Parfümerien sowie pharmazeutische / medizinische und orthopädische Artikel In der Stadt Pulheim sind derzeit zwei Drogeriemärkte (dm und Rossmann) in der Innenstadt und einer im Nebenzentrum Brauweiler (Rossmann) ansässig. Daneben ist in der Innenstadt eine Parfümerie vorhanden. Darüber hinaus erfolgt die wohnungsnahe Versorgung mit Drogeriewaren über die Lebensmittelmärkte. Seite 51 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Die Ausstattung mit Apotheken ist mit insgesamt 13 Betrieben als leicht unterdurchschnittlich zu bewerten. 14 Dabei ist in jedem Stadtteil mindestens eine Apotheke vorhanden, wobei sich das An- gebot schwerpunktmäßig auf die Stadtteile Pulheim und Brauweiler / Dansweiler mit fünf bzw. vier Betrieben konzentriert. Das Sanitätsangebot ist mit Ausnahme eines Fachgeschäfts für Hörgeräte in Brauweiler / Dansweiler auf die Innenstadt konzentriert. Bücher, Zeitschriften, Papier, Schreibwaren / Büroorganisation Die entsprechenden Angebote im Bereich Papier-, Büro- und Schreibwaren werden im Wesentlichen von kleineren Fachgeschäften sowie im Randsortiment des KAUFLAND-Verbrauchermarktes angeboten. Ein entsprechend spezialisiertes Fachmarktkonzept wie z. B. McPaper ist dagegen im Stadtgebiet von Pulheim nicht vertreten. Für die Ansiedlung eines kleineren Fachmarktkonzeptes für Papier-, Büro und Schreibwaren werden deshalb gute Marktchancen gesehen. Auch die Ansiedlung eines (filialisierten) Fachgeschäftes mit Kernsortiment Bücher - ggf. in Verbindung mit komplementären Warengruppen (Schreibwaren, Bücher, Bastelbedarf) - ist zu empfehlen. Bekleidung Neben dem Bekleidungsfilialisten C&A als größtem Anbieter, zeichnet sich das Bekleidungsangebot in der Stadt Pulheim durch eine Vielzahl von kleineren und mittleren Fachgeschäften aus, das von einigen wenigen Filialisten (u. a. Takko, NKD) ergänzt wird. Die als ausbaufähig zu bewertende Angebotsstruktur führt zu der starken Einkaufsorientierung v. a. in Richtung des Oberzentrums Köln. Vor diesem Hintergrund und in Anbetracht der Schließung des KAUFRING-Kaufhauses ist anzustreben, weitere leistungsstarke Bekleidungsanbieter sowohl im mittleren Preis- und Qualitätsgefüge als auch im Bereich der jungen Mode für Pulheim zu gewinnen. So wären bisher nicht am Standort vertretene Filialisten wie New Yorker, M & S Mode oder vergleichbare Konzepte ein Zugewinn für den Einzelhandelsstandort Pulheim. Die Ansiedlung solcher Filialisten sollte im Rahmen des Refurbishment der KAUFRING-Immobilie angestrebt werden. Schuhe Schuhe werden in der Stadt Pulheim derzeit von sechs Fachgeschäften angeboten. Entwicklungspotenziale bestehen insbesondere für einen Schuhfachmarkt in der Innenstadt. 14 In der Stadt Pulheim liegt die Apothekendichte bei einer Apotheke je rd. 4.200 Einwohner. Im NRW Landesdurchschnitt wird ein Wert von ca. 4.000 Einwohnern je Apotheke erreicht (Quelle: APDAStatistik 2015). Die Apothekendichte hängt jedoch auch wesentlich von der Zahl ortsansässiger Ärzte ab, so dass eine medizinische Versorgungsfunktion für das Umland ablesbar ist. Seite 52 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Möbel / Einrichtungsbedarf In der Stadt Pulheim ist derzeit kein großflächiger Möbelmarkt vertreten. Die Angebotsstruktur wird durch wenige kleine Fachanbieter und Randsortimente bei Mehrbranchenunternehmen geprägt. Dass im Möbelsegment ein größerer Arrondierungsbedarf besteht, zeigt auch die UmsatzKaufkraft-Relation in dieser Warengruppe, die bei nur rd. 12 % liegt. Vor dem Hintergrund einer derzeit defizitären Angebots- und Versorgungssituation in Pulheim wird die Ansiedlung eines modernen und leistungsfähigen Möbelhauses empfohlen. Die geplante Ansiedlung eines Möbelhaus mit einer Verkaufsfläche von 43.000 m² im Gewerbegebiet „Am Schwefelberg“ (derzeit im Bau) wird vor dem Hintergrund eines aktuell ausgeprägten Angebotsdefizites gutachterlich begrüßt. Baumarkt, Gartencenter, Blumen, Zoo In den Bereichen Baumarkt- und Gartenartikel sowie Blumen und Zoo existiert in Pulheim mit rd. 20.000 m² Verkaufsfläche ein breites Angebot. Dennoch sind auch im Baumarktsegment Entwicklungspotenziale zu vermuten, da es sich bei dem derzeit größten Anbieter (KNAUBER) um eine Sonderform im Baumarktsegment handelt, die neben Baumarktartikeln ein breites Sortiment in den Bereichen Hobby und Einrichtung vorhält. Somit ist die Ansiedlung eines weiteren Anbieters der Baumarktbranche mit Angebotsschwerpunkten bei nicht-zentrenrelevantem Baumarktbedarf trotz bereits guter Ausstattungskennziffern nicht grundsätzlich auszuschließen. Unterhaltungselektronik, Elektrogeräte Bei Elektrowaren und Unterhaltungselektronik besteht in der Stadt Pulheim ein deutliches Angebotsdefizit, das durch die Ansiedlung eines größeren Fachgeschäftes / Fachmarktes an einem Innenstadt-Standort beseitigt werden sollte. Die Einwohnerzahl der Stadt und ihres Einzugsgebietes erreicht eine Größenordnung, die die Ansiedlung eines entsprechenden größeren Anbieters trotz zunehmender Marktanteile des OnlineHandels durchaus realistisch erscheinen lässt. Foto / Optik / Uhren / Schmuck In den Angebotssegmenten Foto / Optik sowie Uhren / Schmuck besteht eine differenzierte kleinteilige Angebotsstruktur. Aus einer vergleichsweise geringen Umsatz-Kaufkraft-Relation lassen sich jedoch auch in dieser Sortimentsgruppe gewisse Entwicklungspotenziale ableiten. Seite 53 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Zwischenfazit Zusammenfassend ist festzustellen, dass für die Stadt Pulheim insbesondere die Sicherung und Weiterentwicklung der Innenstadt mit modernen, leistungsfähigen Angeboten von strategischer Bedeutung ist. Hierbei sollten die Ergänzung des Angebotes durch frequenzstarke, namhafte Anbieter und die Verbesserung des Marktauftritts bestehender Betriebe im Vordergrund stehen. Für die Innenstadt ist die Weiterentwicklung der Angebotssegmente Bekleidung, Schuhe, Spielwaren, Elektronik, Bücher / Medien von Bedeutung. Für die Entwicklung der zentrenverträglichen Nutzungen an zentrenfernen Standorten ist an erster Stelle eine Ergänzung des Angebotes mit Möbeln sowie mit spezialisiertem Einrichtungsbedarf zu nennen. Seite 54 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim 8 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim 8.1 Bedeutung kommunaler Einzelhandelskonzepte aus Sicht der Landesplanung Das kommunale Einzelhandels- und Zentrenkonzept stellt eine Ausgestaltung des landesplanerischen Steuerungsansatzes unter Berücksichtigung der ortsspezifischen Besonderheiten dar. Mit dem Inkrafttreten des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen, Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel am 13.07.2013 bestehen folgende Ziele und Grundsätze der Raumordnung, die im Rahmen der Bauleitplanverfahren in der Abwägung beachtet (Ziele) bzw. berücksichtigt (Grundsätze) werden müssen und somit auch den Rahmen für das kommunale Einzelhandelskonzept bilden: Großflächige Einzelhandelsbetriebe dürfen nur innerhalb der in den Regionalplänen dargestellten „Allgemeinen Siedlungsbereiche“ errichtet werden (Ziel 1). Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten dürfen nur in zentralen Versorgungsbereichen errichtet werden (Ziel 2). Welche Sortimente als zentrenrelevant gelten, regeln die Gemeinden über ortstypische Sortimentslisten. Bei der Festlegung der Liste sind so genannte „zentrenrelevante Leitsortimente“ zu beachten. Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten (Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren) dürfen ausnahmsweise auch außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen realisiert werden. Dazu ist nachzuweisen, dass eine Errichtung in integrierter Lage innerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches aus städtebaulichen und siedlungsstrukturellen Gründen nicht möglich ist, die Bauleitplanung der Gewährleistung der wohnungsnahen Versorgung dient und zentrale Versorgungsbereiche nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten dürfen zentrale Versorgungsbereiche nicht wesentlich beeinträchtigen (Ziel 3). Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten sollen so dimensioniert werden, dass der zu erwartende Gesamtumsatz die sortimentsbezogene Kaufkraft in der Gemeinde nicht überschreitet (Grundsatz 4). Betriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten dürfen dann außerhalb zentraler Versorgungsbereiche angesiedelt werden, wenn die zentrenrelevanten Randsortimente auf max. 10 % der Verkaufsfläche beschränkt werden (Ziel 5). Der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente soll 2.500 m² Verkaufsfläche je Betrieb nicht überschreiten (Grundsatz 6). Seite 55 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Die Gemeinden werden veranlasst, vorhandene Standorte großflächiger Betriebe außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen über Bebauungspläne auf den Bestand zu begrenzen, der baurechtlichen Bestandsschutz genießt. Ausnahmsweise kommen auch geringfügige Erweiterungen in Betracht, wenn dadurch keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche zu erwarten ist (Ziel 7). Einzelhandelsagglomerationen außerhalb Allgemeiner Siedlungsbereiche und Agglomerationen mit zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen ist auf der Ebene der Bauleitplanung entgegenzuwirken. Dabei ist eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche zu vermeiden (Ziel 8). Zwischen Kommunen durch förmliche Beschlüsse vereinbarte Regionale Einzelhandelskonzepte sind bei der Aufstellung und Änderung von Regionalplänen zu berücksichtigen (Ziel 9). Die Regelungen gelten auch für vorhabenbezogene Bebauungspläne für Vorhaben im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO (Ziel 10). Der „Einzelhandelserlass Nordrhein-Westfalen“ in der Fassung vom 22. September 2008 fasst als Verwaltungsvorschrift wesentliche Punkte der gesetzlichen Rahmenbedingungen zusammen und erläutert diese. Dieser Erlass soll 15 „ (…) den Trägern der Regionalplanung, den Bezirksregierungen, den Gemeinden als Trägern der Bauleitplanung und den Bauaufsichtsbehörden als Grundlage für die Beurteilung von Einkaufszentren, großflächigen Einzelhandelsbetrieben und sonstigen großflächigen Handelsbetrieben i. S. v. § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) dienen und für Investitionswillige, Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer und den Einzelhandel Planungs- und Investitionssicherheit schaffen.“ Unter Punkt 4.1 „Gemeindliche Einzelhandelskonzepte“ führt der Einzelhandelserlass NRW einleitend aus: „Mit der Aufstellung von gemeindlichen Einzelhandelskonzepten und der planungsrechtlichen Umsetzung dieser Konzepte durch Bauleitpläne unterstützen die Gemeinden die Entwicklung ihrer Zentren und Nebenzentren und sorgen für eine ausgewogene Versorgungsstruktur. Einzelhandelskonzepte schaffen einerseits eine Orientierungs- und Beurteilungsgrundlage für die Bauleitplanung und die Beurteilung von Vorhaben, andererseits Planungs- und Investitionssicherheit für Einzelhandel, Investoren und Grundstückseigentümer. 15 Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben; Bauleitplanung und Genehmigung von Vorhaben (Einzelhandelserlass NRW). Gem. RdErl. D. Ministeriums für Bauen und Verkehr - V.4/VI A 1 - 16.21 - u. d. Ministeriums für Wirtschaft, Mittelstand und Energie - 322/323 - 30.28.17. vom 22.09.2008. Seite 56 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim In den Einzelhandelskonzepten legen die Gemeinden ihre Entwicklungsziele für den Einzelhandel fest. Dies beinhaltet neben dem angestrebten Zentrengefüge über die Festlegung zentraler Versorgungsbereiche auch die Bestimmung der Sonderstandorte für großflächige Einzelhandelsvorhaben mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten sowie sonstige Sonderstandorte. Dabei werden auf der Grundlage einer konkreten Bestandserhebung und -analyse der Einzelhandelssituation sowie der städtebaulichen Konzeption für die Einzelhandelsentwicklung die bestehenden tatsächlichen zentralen Versorgungsbereiche sowie die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche räumlich und funktional festgelegt. Zu einem Einzelhandelskonzept gehört auch die ortsspezifisch zu entwickelnde Liste zentrenrelevanter Sortimente“. Mit einem Bundesverwaltungsgerichtsurteil von 2013 wurde nochmals die Bedeutung von Einzelhandelskonzepten für die Bauleitplanung klargestellt. Demnach kann sich die Kommune bei der Rechtfertigung eines Bebauungsplans zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung allein auf das beschlossene Einzelhandelskonzept berufen. 8.2 Begriff des zentralen Versorgungsbereiches Bei einem stadtplanerischen Konzept zur Steuerung des Einzelhandels handelt es sich - nach entsprechender Beschlussfassung durch den Rat der Stadt - um ein städtebauliches Entwicklungskonzept, das nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB bei der Aufstellung der Bebauungspläne zu berücksichtigen ist. Bei der Erarbeitung derartiger informeller Planungen liegt der Schwerpunkt darin, städtebauliche Belange zu konkretisieren, die in die Abwägung einzustellen sind. Insbesondere die in § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB genannten Belange der Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche spielen dabei eine wichtige Rolle. Dieser Begriff findet im Übrigen Erwähnung in den Vorschriften der §§ 2 Abs. 2, 9 Abs. 2a, 34 Abs. 3, 34 Abs. 3a BauGB, 11 Abs. 3 BauNVO. Es handelt sich um einen Begriff des durch den Bundesgesetzgeber geregelten Bauplanungsrechts. Ziel eines Einzelhandelskonzeptes ist es, auf Gemeindeebene die konkreten Abgrenzungen und Funktionen der zentralen Versorgungsbereiche und Ergänzungsstandorte zu bestimmen. Für den einfachen Bebauungsplan nach § 9 Abs. 2a BauGB hat der Bundesgesetzgeber die Bedeutung von Einzelhandelskonzepten im Satz 2 ausdrücklich betont. Diese Regelung lautet wie folgt: Seite 57 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim „Dabei ist insbesondere ein hierauf bezogenes städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 zu berücksichtigen, das Aussagen über die zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche der Gemeinde oder eines Gemeindeteils enthält“. Zentrale Versorgungsbereiche sind nach der hierzu mittlerweile vorliegenden Rechtsprechung, insbesondere des OVG NRW sowie des Bundesverwaltungsgerichts, räumlich abgrenzbare Bereiche, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen - häufig ergänzt durch Dienstleistungen und gastronomische Angebote - eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt. Diese Kernaussage seiner früheren Rechtsprechung hat das Bundesverwaltungsgericht in einem Urteil vom 17.12.2009 (4C 2.08) weitergehend konkretisiert: Entscheidend ist danach, dass der Versorgungsbereich nach Lage, Art und Zweckbestimmung eine für die Versorgung der Bevölkerung in einem bestimmten Einzugsbereich zentrale Funktion hat. Der Begriff „zentral“ ist nicht geographisch im Sinne einer Innenstadtlage oder Ortsmitte, sondern funktional zu verstehen. Betont hat das Bundesverwaltungsgericht in der genannten Entscheidung auch, dass ein zentraler Versorgungsbereich eine „integrierte Lage“ voraussetzt. Dies hatte das OVG NRW in seinem Urteil vom 19.06.2008 (7 A 1392/07) dahingehend beschrieben, dass der Standort für die zu versorgende Bevölkerung nicht nur mit dem Pkw günstig zu erreichen sein muss. Das Bundesverwaltungsgericht hat dies dahingehend ergänzt, dass isolierte Standorte mit einzelnen Einzelhandelsbetrieben keinen zentralen Versorgungsbereich bilden können, auch wenn sie über einen weiten Einzugsbereich verfügen und eine beachtliche Versorgungsfunktion erfüllen mögen. Ein zentraler Versorgungsbereich setzt auch keinen übergemeindlichen Einzugsbereich voraus. Auch ein Bereich, der auf die Grund- und Nahversorgung eines bestimmten örtlichen Bereichs zugeschnitten ist, kann eine zentrale Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus wahrnehmen. Der Zweck des Versorgungsbereichs besteht in diesem Fall in der Sicherstellung einer wohnortnahen Grundversorgung der im Einzugsbereich lebenden Bevölkerung. In dem OVG NRW-Urteil vom 15.02.2012 (10 D 32/11.NE bzw. 10 A 1770/09) wurden die Kriterien konkretisiert. Demgemäß muss die ansässige Einzelhandelsausstattung geeignet sein, „den allgemeinen Anforderungen an ein Nahversorgungszentrum“ zu entsprechen. Als Grundvoraussetzung sollte im Allgemeinen mindestens ein moderner und zukunftsfähiger Anbieter aus dem Nahrungs- und Genussmittelsektor ansässig sein. Bei einem zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereich muss die städtebauliche Begründung auch belegen, dass die Entwicklung in einem überschaubaren Zeitraum wahrscheinlich ist bzw. durch den Einsatz des planungsrechtlichen Instrumentariums realisierbar erscheint. Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass je nach Versorgungsfunktion und Einzugsbereich folgend Typen zentraler Versorgungsbereiche in Betracht kommen: Seite 58 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Hauptzentren, die einen größeren Einzugsbereich, in der Regel das gesamte Stadtgebiet und gegebenenfalls sogar darüber hinaus ein weiteres Umland versorgen und in denen regelmäßig ein breites Spektrum von Waren für den lang-, mittel- und kurzfristigen Bedarf angeboten wird, Nebenzentren, deren Einzugsbereich sich regelmäßig auf bestimmte Bezirke größerer Städte beschränkt und die zumeist ein nicht so breites Spektrum an Waren und Dienstleistungen anbieten wie erstgenannte Kategorie, sowie Nahversorgungszentren, die einen kleineren Einzugsbereich, in der Regel nur bestimmte Quartiere größerer Städte bzw. gesamte kleinere Orte versorgen und in denen regelmäßig vorwiegend Waren des kurzfristigen Bedarfs - namentlich Lebensmittel (einschließlich Getränke) und Drogeriewaren – und gegebenenfalls auch Teilbereiche des mittelfristigen Bedarfs angeboten werden. 8.3 Leitziele des Zentrenkonzeptes Den Orientierungsrahmen für das kommunale Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Pulheim bilden die einzelhandelsrelevanten Ziele der Landesplanung. Darauf aufbauend werden für die Stadt Pulheim die Leitziele für die Einzelhandelsentwicklung wie folgt konkretisiert: Erhalt und Stärkung der mittelzentralen Versorgungsfunktion Der Einzelhandel der Stadt Pulheim erfüllt seine Versorgungsfunktion in den einzelnen Warengruppen derzeit nur sehr eingeschränkt, so dass häufig nur eine geringe kommunale und regionale Strahlkraft vorhanden ist. Es gilt, die Versorgung in nahezu allen Warengruppen zu verbessern. Stärkung und Sicherung der hervorgehobenen Versorgungsfunktion der Innenstadt von Pulheim als Hauptzentrum der Gesamtstadt Durch eine quantitative und qualitative Verbesserung der Versorgungsfunktionen soll die Attraktivität des Hauptzentrums erhalten bleiben bzw. erhöht werden. Aufgrund bestehender Leerstände und der Verfügbarkeit von Entwicklungsstandorten im Hauptzentrum werden umfassende Anknüpfungspunkte für eine Funktionsstärkung gesehen, die es zu nutzen gilt (vgl. Kap. 7.5). Konzentration der (großflächigen) zentrenrelevanten Angebote auf das Hauptzentrum Pulheim-Innenstadt Zur Stärkung des Hauptzentrums und seiner Versorgungsfunktionen sollten künftig Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem Kernsortiment - vor allem bei einer Verkaufsfläche Seite 59 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim oberhalb der Grenze zur Großflächigkeit im Sinn des § 11 Abs. 3 BauNVO - im Hauptzentrum angesiedelt werden. Diese Empfehlung bezieht sich insbesondere auf Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten, deren Einzugsbereiche das gesamte Stadtgebiet umfassen oder darüber hinausreichen. Stabilisierung und Förderung der Ortsmitten von Brauweiler und Stommeln als eigenständige und vitale Zentren auf Stadtteilebene Die Nebenzentren Brauweiler und Stommeln übernehmen derzeit wichtige (Nah-) Versorgungsfunktionen für die umliegende Wohnbevölkerung. Vor diesem Hintergrund sollten die Bemühungen auf eine Bestandssicherung und Stärkung der vorhandenen Versorgungseinrichtungen gerichtet werden. Hierbei sollte auch die Möglichkeit bestehen, großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Kernsortimenten mit Einzugsbereichen im Stadtteilbezug anzusiedeln (vgl. Kap. 8.6 und 8.7). Konzentration zusätzlicher Nahversorgungsangebote ausschließlich auf die zentralen Versorgungsbereiche und Ergänzungsstandorte für die Nahversorgung Um innerhalb der Stadt Pulheim - auch unter dem Gesichtspunkt der demographischen und Siedlungsentwicklung - eine weitgehend flächendeckende wohnungsnahe Grundversorgung, insbesondere im Lebensmittelbereich zu erzielen, sollten zusätzliche Nahversorgungsangebote ausschließlich auf die zentralen Versorgungsbereiche und Ergänzungsstandorte für die Nahversorgung konzentriert werden. Die Schaffung weiterer Nahversorgungsstandorte mit wohnungsnaher Versorgungsfunktion soll grundsätzlich möglich sein. Vorgeschlagen wird, die Ortsmitte von Sinnersdorf und ein Nahversorgungsstandort im Verflechtungsbereich Geyen / Sinthern / Mansteden als Ergänzungsstandorte für die Nahversorgung festzulegen (vgl. Kap. 8.8). Konzentration des großflächigen Einzelhandels mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten auf städtebaulich geeignete Standorte im Stadtgebiet Mit der Konzentration des großflächigen Einzelhandels mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten auf einen ausgewählten Standort soll eine weitere Streuung des Einzelhandels innerhalb des Stadtgebiets vermieden werden. Somit ist auch für den überwiegend nichtzentrenrelevanten Einzelhandel eine Konzentration möglicher neuer Betriebe auf einen im Stadtgebiet gut erreichbaren Standort zu empfehlen, um Verbundeffekte zwischen den Nutzungen zu ermöglichen und einen möglichst geringen Flächenverbrauch zu generieren. Zudem wird durch die Konzentration des großflächigen Einzelhandels mit nicht- zentrenrelevanten Kernsortimenten auf einen ausgewählten Standort der Ressourceneinsatz reduziert (Verbrauch von Flächen, Bau und Unterhaltung von Verkehrswegen). Dabei ist eine Ansiedlung im zentralen Versorgungsbereich - auch bei großflächigen Betrieben - nicht Seite 60 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim notwendig. Als Verbundstandort weist das Gewerbegebiet Pulheim günstige Rahmenbedingungen auf (vgl. Kap. 0). 8.4 Fortschreibung der Pulheimer Liste zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente Die Pulheimer Sortimentsliste ist vor dem Hintergrund der Strukturveränderungen im Pulheimer Einzelhandel und mit Blick auf mögliche Planvorhaben in der Zukunft zu überprüfen. Dabei behalten die grundlegenden Charakterisierungen Bestand: Zentrenrelevante Sortimente zeichnen sich dadurch aus, dass sie für das Einzelhandelsangebot einer Innenstadt prägend und daher für ein starkes und intaktes Versorgungszentrum bedeutsam sind. Als zentrenrelevant sind somit grundsätzlich diejenigen Sortimente anzusehen, deren Ansiedlung in peripheren Lagen zu Funktionsverlusten durch nennenswerte Umsatzumlenkungen und daraus resultierende Verdrängungseffekte im zentralen Versorgungsbereich führen können. Dagegen sind als nicht-zentrenrelevant Sortimente einzustufen, die nicht oder nur in geringem Umfang in der Innenstadt vertreten sind und für das innerstädtische Angebotsspektrum keine bzw. nur geringe Synergieeffekte hervorrufen. Vielfach können diese Sortimente aufgrund ihrer Beschaffenheit und der besonderen Standortanforderungen der auf sie spezialisierten Betriebe (z. B. hoher Flächenbedarf, starke Pkw-Orientierung, Sperrigkeit der Waren) kaum in innerstädtische Bereiche integriert werden. Die Nahversorgungsrelevanz von Sortimenten ergibt sich aus den in sehr kurzen Abständen wiederkehrenden Versorgungsvorgängen, die insbesondere auch für weniger mobile Verbraucher ohne eigenen Pkw durch ein am Wohnstandort und damit verbrauchernah gelegenes Angebot gewährleistet werden sollen. Die aktuelle Pulheimer Sortimentsliste ist als etwas zu undifferenziert zu bewerten. So bestimmt sie „Heimtextilien, Bettwaren, Raumausstattung“ (aufzugliedern in: Heimtextilien, Gardinen, Vorhänge, Teppiche als Rollware und Einzelware, Matratzen / Bettwaren) und „Babyartikel“ (aufzugliedern in: Möbel / Bettwaren / Teppiche, Kinderwagen, Bekleidung, Elektrokleingeräte, Autositze, Spielwaren) als zentrenrelevant, ohne diese Sortimentsgruppen näher zu definieren. Darüber hinaus ist aufgrund ihrer Beschaffenheit und der gegebenen Angebotsstruktur bei folgenden Sortimenten die Zentrenrelevanz zu überprüfen: Seite 61 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Kunst / Kunstgewerbe / Bilderrahmen Leuchten / Lampen Spiegel. Für die Bewertung der Zentrenrelevanz der ausgewählten Sortimente wird folgende Vorgehensweise gewählt: Bewertung der Angebotsstruktur in o. g. Sortimenten nach Standorten Bewertung der sortimentsbezogenen Ausstattung in den zentralen Versorgungsbereichen Bewertung der Bedeutung o. g. Sortimente für die Funktionsfähigkeit und Entwicklungsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Pulheim. Bezüglich der ausgewählten Sortimente „Leuchten / Lampen“, „Haus-, Tisch- und Bettwäsche“, „Stoffe, Gardinen, Vorhänge“, „Bettwaren, Matratzen“, „Teppiche“ „Bilder / -Rahmen“ sowie „Spiegel“ lassen sich vor dem Hintergrund einer detaillierten Wettbewerbsanalyse folgende Ergebnisse festhalten. 16 Sortimentsbezogen ist für das Segment Lampen / Leuchten ein geringes Einzelhandelsangebot festzustellen. Mit dem Akzenta Leuchtenhaus befindet sich nur ein kleinerer Anbieter in der Pulheimer Innenstadt. Darüber hinaus führen einige wenige Betriebe in der Innenstadt dieses Sortiment als deutlich nachgeordnetes Randsortiment auf wenigen Quadratmetern Verkaufsfläche. Der mit Abstand größte Anbieter ist der an einem dezentralen Standort ansässige KNAUBER-Freizeitmarkt, auf den ein Großteil der sortimentsbezogenen Verkaufsfläche entfällt. Bei Haus-, Tisch- und Bettwäsche (Haustextilien) zeigt die räumliche Verteilung des Einzelhandelsangebotes gleichermaßen eine geringe Ausstattung in der Innenstadt und eine ausgeprägte Angebotsausstattung an dezentralen Standorten des großflächigen Einzelhandels. In der Innenstadt werden Haus-, Tisch- und Bettwäsche von zwei Betrieben angeboten. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass kein Betrieb Haustextilien als Kernsortiment führt. Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche sind vor allem die Randsortimentsangebote des Freizeitmarktes KNAUBER und des Matratzen-Fachmarktes Matratzen Concord prägend, auf die die größten Verkaufsflächenanteile innerhalb der Stadt Pulheim entfallen. Für die Sortimentsgruppe Stoffe / Gardinen / Vorhänge (Heimtextilien) beläuft sich das Angebot in der Innenstadt auf zwei Betriebe mit einer geringen Gesamtverkaufsfläche (< 100 m² Verkaufsfläche). Zudem wird diese Sortimentsgruppe im Stadtteilzentrum Brauweiler auf einer Teilfläche von rd. 15 m² Verkaufsfläche vorgehalten. 16 Die Daten beziehen sich auf die abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiche und die strukturprägenden Betriebe an Standorten außerhalb der Versorgungszentren. Seite 62 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Das Sortimentsangebot wird wesentlich geprägt durch den dezentral gelegenen KNAUBERFreizeitmarkt, der wiederum einen Großteil der sortimentsbezogene Verkaufsfläche aufweist. Auch im Bereich der Bettwaren (u. a. Bettdecken, Kopfkissen) und Matratzen liegt die Flächendominanz an dezentralen Standorten. Somit ist der Angebotsschwerpunkt außerhalb der Pulheimer zentralen Versorgungsbereiche vorzufinden. In der Innenstadt führen insgesamt drei Betriebe Bettwaren und Matratzen auf kleineren Teilflächen von zusammen weniger als 50 m² Verkaufsfläche. Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche prägt der Anbieter Matratzen Concord als Hauptanbieter das sortimentsbezogene Angebot in der Stadt Pulheim. Darüber hinaus gibt es ein weiteres Fachgeschäft in diesem Sortimentsbereich. Die Sortimente Teppiche und Spiegel werden in der Stadt Pulheim derzeit nur außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche an dezentralen Standorten angeboten. Bei Teppichen wird das Angebot durch den Anbieter K & H, bei Spiegeln durch den KNAUBERFreizeitmarkt dominiert. Den Sortimentsbereich Bilder, -Rahmen bieten in der Pulheimer Innenstadt eine Galerie sowie Fotogeschäfte in einem sehr begrenzten Maße an. Insgesamt beläuft sich das Angebot in den zentralen Versorgungsbereichen auf rd. 300 m² Verkaufsfläche. Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche werden Bilder und -Rahmen auf einer Verkaufsfläche von insgesamt rd. 150 m² vorgehalten, wobei wiederum die Randsortimentsangebote des Freizeitmarktes KNAUBER dominieren. Abbildung 30 Anteile der Verkaufsflächen für ausgewählte Einrichtungssortimente Beleuchtungskörper / Lampen 26% Haus-, Tisch-, Bettwäsche 30% Stoffe , Gardinen, Vorhänge 70% 33% Bettwaren, Matratzen 4% Teppiche 0% Bilder, -Rahmen Spiegel 74% 77% 96% 100% 66% 0% 34% 100% zentrale Versorgungsbereiche sonstige Standorte Quelle: Eigene Erhebungen, eigene Darstellung Bei der Bewertung der Bedeutung der zu betrachtenden Sortimente für die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Pulheim ist auf die Funktionsfähigkeit und Entwicklungsfähigkeit der Zentren Seite 63 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim abzustellen. Die diesbezügliche sortimentsbezogene Einzelhandelsausstattung in den zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Pulheim ist insgesamt als gering zu bewerten, so dass sie vorwiegend nicht als zentrenprägend einzustufen ist. Für die zu prüfenden Sortimente sind folgende Einzelwertungen abzugeben: Die einrichtungsbezogenen Sortimente Lampen / Leuchten, Bettwaren / Matratzen, abgepasste Teppiche / Läufer und Spiegel sind in den Pulheimer Versorgungszentren als nichtzentrenrelevant anzusehen, da sie nicht oder nur in geringem Umfang in der Innenstadt / den Nebenzentren vertreten sind und für das zentrale Angebotsspektrum keine bzw. nur geringe Synergieeffekte hervorrufen. Diese Sortimente können auch aufgrund ihrer Beschaffenheit und der besonderen Standortanforderungen (z. B. hoher Flächenbedarf, starke PkwOrientierung, Sperrigkeit der Waren) kaum in innerstädtische Bereiche integriert werden. Die Sortimentsgruppen Haus- / Tisch- / Bettwäsche, Stoffe / Gardinen / Vorhänge und Bilder / Rahmen werden in den untersuchten zentralen Versorgungsbereichen in größerem Maße angeboten bzw. zählen zu einem attraktiven Innenstadtangebot und weisen auch eine Entwicklungsfähigkeit in zentralen Lagen auf, so dass diese Sortimente als zentrenrelevant zu bewerten sind. Von den Vorschlägen der Landesplanung ausgehend, wird auch für die Stadt Pulheim eine differenzierte Sortimentsliste vorgeschlagen, die nahversorgungsrelevante und zentrenrelevante W arengruppen in einer Positivliste darstellt. In der nachstehenden „Pulheimer Liste“ ist die Zuordnung der einzelnen Warengruppen nach zentren- und nahversorgungsrelevanten sowie nichtzentrenrelevanten Sortimenten für die Stadt Pulheim detailliert aufgeführt. Die Bezeichnung der Warengruppen stützt sich auf die vom Statistischen Bundesamt herausgegebene Systematik der Wirtschaftszweige (WZ 2008). Grundsätzlich ist auch das Sortiment „Getränke“ zunächst als nahversorgungsrelevant einzustufen. Im Falle der Vertriebsform des Getränkefachmarktes ist jedoch eine differenzierte Betrachtung sinnvoll. Denn diese Betriebe bieten überwiegend Getränke in großen Gebinden und in Mehrwegverpackungen an. Dies bedeutet, dass die Märkte fast ausschließlich von Pkw-Kunden aufgesucht werden und deshalb über Standorte mit guter Anfahrbarkeit und großzügig bemessenen Stellplatzangeboten verfügen müssen. Darüber hinaus ergibt sich bei den großen Volumina der Waren ein großer Flächenbedarf. Vor diesem Hintergrund ist die Integration von Getränkefachmärkten in zentrale Versorgungsbereiche oder Wohngebietslagen nicht grundsätzlich zu fordern und eine Ansiedlung z. B. in einer Gewerbegebietslage ggf. im Einzelfall genau zu betrachten. Seite 64 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Abbildung 31 Pulheimer Liste zur Definition der nahversorgungs-, zentren- und nicht-zentrenrelevanten Sortimente Definition der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente WZ 2008 Bezeichnung nahversorgungsrelevante Sortimente 47.11.1 Nahrungsmittel, Getränke, Tabakwaren Sonstiger Einzelhandel mit Waren verschie47.11.2 dener Art, Hauptrichtung Nahrungs- und Genussmittel, Getränke und Tabakwaren 47.73 aus 47.75 Definition der nicht-zentrenrelevanten Sortimente WZ 2008 Apotheken Drogerieartikel (ohne kosmetische Erzeugnisse und Parfümerieartikel) aus Wasch-, Putz-, Reinigungsmittel 47.78.9 zentrenrelevante Sortimente nicht-zentrenrelevante Sortimente 45.32.0 47.41 47.42 47.43 aus 47.51 aus 47.53 aus 47.54 Telekommunikationsgeräte Geräte der Unterhaltungselektronik Haushaltstextilien (z. B. Haus- und Tischwäsche), Kurzwaren, Schneidereibedarf, Handarbeiten sowie Meterware für Bekleidung und Wäsche ohne Matratzen, Lattenroste, Oberund Unterdecken Matratzen, Lattenroste, Ober- und Unterdecken 47.52.1 Metall- und Kunststoffwaren (u. a. Schrauben und -zubehör, Kleineisenwaren, Bauartikel, Dübel, Beschläge, Schlösser und Schlüssel, Installationsbedarf für Gas, Wasser, Heizung und Klimatechnik, Bauelemente aus Eisen, Metall und Kunststoff, Werkzeuge aller Art; Werkstatteinrichtungen, Leitern, Lager- und Transportbehälter, Spielgeräte für Garten und Spielplatz, Drahtwaren, Rasenmäher) 47.52.3 Anstrichmittel, Elektroinstallationszubehör, Bauund Heimwerkerbedarf aus 47.53 Tapeten und Bodenbeläge, Teppiche elektrische Kleingeräte aus 47.54 47.59.1 elektrische Haushaltsgeräte (Großgeräte, „Weiße Ware“) Wohnmöbel, Kücheneinrichtungen, Büromöbel aus 47.59.9 Holz-, Kork- , Flecht- und Korbwaren (u. a. Drechslerwaren, Korbmöbel, Bast- und Strohwaren, Kinderwagen), Spiegel, Bedarfsartikel für den Garten, Gartenmöbel, Grillgeräte aus 47.59.9 Lampen, Leuchten und Beleuchtungsartikel 47.64.1 Fahrräder, Fahrradteile und -zubehör 47.61.0 Bücher Fachzeitschriften, Unterhaltungszeitschriften und Zeitungen 47.63 aus 47.51 Heimtextilien (Gardinen, Dekorationsstoff, Vorhänge, dekorative Decken) keramische Erzeugnisse und Glaswaren Musikinstrumente und Musikalien Haushaltsgegenstände (u. a. nicht elektrische Haushaltsgeräte, Koch-, Brat- und Tafelgeschirre, Schneidwaren, Bestecke) 47.62.2 Einzelhandel mit Kraftwagenteilen und -zubehör, Autokindersitze Datenverarbeitungsgeräte, periphere Geräten und Software 47.59.2 47.59.3 aus 47.59.9 47.62.1 Bezeichnung Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikel bespielte Ton- und Bildträger Seite 65 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Definition der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente WZ 2008 Bezeichnung aus Sportartikel (Sportbekleidung, Sportschuhe, 47.64.2 Sport-Kleingeräte) 47.65 Spielwaren, Bastelartikel 47.71 Bekleidung 47.72 47.74 47.75 Schuhe, Lederwaren und Reisegepäck medizinische und orthopädische Artikel kosmetische Erzeugnisse und Körperpflegemittel (ohne Drogerieartikel) aus 47.76.1 Schnittblumen 47.77 Uhren und Schmuck 47.78.1 Augenoptiker 47.78.2 47.78.3 Foto- und optische Erzeugnisse Definition der nicht-zentrenrelevanten Sortimente WZ 2008 aus 47.64.2 aus 47.76.1 Bezeichnung Sport-Großgeräte, Boote, Campingartikel und Campingmöbel Pflanzen, Saatgut und Düngemittel (u. a. Baumschul-, Topf- und Beetpflanzen, Weihnachtsbäume, Blumenbindereierzeugnisse, Blumenerde, Blumentöpfe) 47.76.2 Zoologischer Bedarf und lebende Tiere aus 47.78.9 Handelswaffen, Munition, Jagd- und Angelgeräte Kunstgegenstände, Bilder, Bilderrahmen, kunstgewerbliche Erzeugnisse, Briefmarken, Münzen und Geschenkartikel Quelle: eigene Zusammenstellung im Rückgriff auf die Systematik der Wirtschaftszweige (WZ 2008) 8.5 Abgrenzung des Hauptzentrums Pulheimer Innenstadt und Empfehlungen zur Weiterentwicklung 8.5.1 Abgrenzung und Stärken-Schwächen-Profil des Hauptzentrums Bei der räumlichen Festlegung des zentralen Versorgungsbereiches sind insbesondere die städtebauliche Situation sowie die Nutzungsstrukturen zu beachten. Die Analyse der Einzelhandelsstrukturen in der Pulheimer Innenstadt hat aufgezeigt, dass sich die Hauptfunktionszonen des Einzelhandels auf die zwei Bereiche mittlerer Abschnitt der Venloer Straße sowie südlicher Abschnitt des Straßenzuges Auf dem Driesch konzentrieren. Die räumliche Ausdehnung des gesamten zentralen Versorgungsbereiches wird durch die Nutzungsschwerpunkte, aber auch durch vorliegende Nutzungspotenziale (Entwicklungsflächen) bestimmt. So befinden sich innerhalb der Pulheimer Innenstadt mehrere Potenzialflächen unterschiedlicher Größe für die Weiterentwicklung des innerstädtischen Einzelhandels. In der nachstehenden Karte (vgl. Abbildung 33) ist der gutachterliche Vorschlag für eine Abgrenzung der Pulheimer Innenstadt dargestellt. Bei der Abgrenzung wurden auch vorhandene Potenzialflächen berücksichtigt (vgl. Seite 66 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Abbildung 34). Es wird empfohlen, die bestehende Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs des Hauptzentrums Pulheimer Innenstadt aus der Vorläuferuntersuchung aus dem Jahr 2008 beizubehalten. Abbildung 32 Abgrenzung des Hauptzentrums Pulheimer Innenstadt Quelle: eigene Erhebung und Darstellung Seite 67 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Wie bereits aufgezeigt, verfügt das Hauptzentrum Pulheim über zahlreiche Stärken, aber auch Schwächen, die nachfolgend in einem Stärken-Schwächen-Profil zusammengefasst werden: Abbildung 33 Stärken-Schwächen-Profil des Hauptzentrums 8.5.2 Bewertung von Potenzialflächen im Hauptzentrum Derzeit finden sich im Hauptgeschäftszentrum nur wenige Magnetbetriebe, was nicht zuletzt an der insgesamt kleinteiligen Bebauungsstruktur liegt, die großflächige Einheiten nur unter erschwerten Bedingungen zulässt. Gemäß dem vorgeschlagenen Standortkonzept sollten insbesondere großflächige Ansiedlungsvorhaben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten auf den vorab umschriebenen Zentralbereich konzentriert werden, um hierdurch die Frequenz innerhalb des Zentrums zu erhöhen, eine weitere räumliche Ausdehnung des Zentrums zu vermeiden und kompakte Strukturen zu schaffen. So ist die Integration weiterer großflächiger Einzelhandelsbetriebe, die eine wichtige Magnetfunktion für die Innenstadt übernehmen können, eine wichtige Zielsetzung des Zentrenkonzepts. Bei der Ansiedlung von neuen Einzelhandelsbetrieben sollte neben der Versorgungsfunktion des Zentrums auch deren mögliche Magnetwirkung im Vordergrund stehen, um eine erhöhte Kundenfrequenz erzeugen zu können. Hierbei sind insbesondere die Größe und die Attraktivität des Betriebes sowie seine funktional-räumliche Einbindung von Bedeutung. Seite 68 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Abbildung 34 Potenzialflächen im Hauptzentrum Pulheimer Innenstadt Quelle: eigene Erhebung und Darstellung Nachfolgend werden für Potenzialflächen innerhalb der Pulheimer Innenstadt Entwicklungsempfehlungen ausgesprochen. Im Rahmen der Standortprüfung wird davon ausgegangen, dass die in Abstimmung mit der Stadt Pulheim überprüften Standorte für die Ansiedlung von Einzelhandel gleichermaßen zur Verfügung stehen. Die tatsächliche Verfügbarkeit dieser Areale wird gutachterlicherseits somit nicht untersucht. Ggf. sind deshalb bei konkreten Ansiedlungsvorhaben weitere Alternativstandorte auf ihre Eignung zu prüfen. Auch ist darauf zu verweisen, dass die nachfolgende qualitative Bewertung der Prüfstandorte keine Einzelfallprüfung der Auswirkungen eines konkreten Ansiedlungsvorhabens ersetzt. Entwicklungsareale „ehem. KAUFRING“ (A) und „Kreissparkasse“ (B) Die Entwicklungsareale „ehem. KAUFRING“ (Standort A) und „Kreissparkasse“ (Standort B) sind aufgrund ihrer zentralen Lage innerhalb des Hauptzentrums Pulheimer Innenstadt aus gutachterlicher Sicht in besonderem Maße für einzelhandelsbezogene Nutzungen geeignet. Beim Entwicklungsareal des ehemaligen KAUFRING-Kaufhauses handelt es sich um eine im Hauptgeschäftsbereich gelegene zweigeschossige Immobilie mit rd. 3.800 m² Verkaufsfläche. Das Seite 69 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim KAUFRING-Kaufhaus hat lange Zeit neben dem KAUFLAND-Verbrauchermarkt den Hauptmagnetbetrieb der Pulheimer Innenstadt dargestellt. Da es sich somit innerhalb der Pulheimer Innenstadt um eine Schlüsselimmobilie handelt, die wesentliche Frequenz- und Versorgungsfunktionen übernehmen kann, sollte einer einzelhandelsbezogenen Nachnutzung dieses Standortes absolute Priorität eingeräumt werden. Nach derzeitigem Planungsstand ist als Folgenutzung ein Konzept vorgesehen, dass im Erdgeschoss Einzelhandelsnutzungen und in den Obergeschossen Dienstleistungen (1. Obergeschoss) und Wohnen (1. und 2. Obergeschoss) vorsieht. Im Erdgeschoss sollen hierbei vier Ladeneinheiten geschaffen werden. Einzelne Mieter und der Branchenmix stehen zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht fest. Allerdings ist davon auszugehen, dass Rossmann im Rahmen der Umnutzungsmaßnahme erweitern wird. Zudem sollen zwei größere Ladeneinheiten mit bis zu 1.000 m² Verkaufsfläche und eine kleine Ladeneinheit mit rd. 100 m² Verkaufsfläche geschaffen werden. Während nur eine der größeren Ladeneinheiten über jeweils einen Eingangsbereich zur Fußgängerzone und zur Farehamstraße verfügen soll, wird für die übrigen Ladeneinheiten nur ein Zugang von der Fußgängerzone möglich sein. Wünschenswert wäre in diesem Zusammenhang die Ansiedlung von Betrieben bzw. Sortimenten, für die in der Pulheimer Innenstadt ein Arrondierungsbedarf besteht. So ist die Ansiedlung weiterer leistungsstarker Bekleidungsanbieter sowohl im mittleren Preis- und Qualitätsgefüge als auch im Bereich der jungen Mode anzustreben, die den Verlust des KAUFRINGAngebotes kompensieren können. Ein Zugewinn für die Pulheimer Innenstadt wären bisher nicht am Standort vertretene Filialisten wie z. B. New Yorker, M & S Mode oder vergleichbare Konzepte. Die Ansiedlung solcher Filialisten könnte im Rahmen des Refurbishment der KAUFRING-Immobilie angestrebt werden, so dass sich hierdurch die Versorgungssituation in der Innenstadt nur unwesentlich verändern dürfte. Im Falle einer Reaktivierung des ehem. KAUFRING-Kaufhauses wäre zudem eine stärkere Ausrichtung der Haupterschließung des Gebäudes in Richtung der Geschäftslage Auf dem Driesch wünschenswert. Gelingt es, die Immobilie des ehem. Kaufhauses KAUFRING stärker mit der Hauptgeschäftslage zu verknüpfen, könnte mit der Errichtung weiterer Einzelhandelsflächen auf dem Areal der „Kreissparkasse“ ein frequenzstarker Angebotsschwerpunkt in zentraler Innenstadtlage am Marktplatz entstehen. Zur Verbesserung der Angebotssituation und zur Reduzierung des Parkdrucks in der Pulheimer Innenstadt wäre auf dem Entwicklungsareal „Kreissparkasse“ ein Konzept denkbar, das Einzelhandel im Erdgeschoss mit Parkierungsangeboten in weiteren Geschossebenen koppelt. Seite 70 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Entwicklungsareal „Parkplatz an der Steinstraße“ (C) Der Parkplatz, dessen Eignung als potenzielles Entwicklungsareal für die Weiterentwicklung des Einzelhandels für die Pulheimer Innenstadt zu überprüfen ist, befindet sich in südwestlicher Randlage des innerstädtischen Hauptgeschäftszentrums. Ein nordwestlich anschließendes Grundstück könnte zudem an das Entwicklungsareal angegliedert werden, so dass das Areal insgesamt das flächenmäßig größte Entwicklungspotenzial darstellt. Aufgrund der Flächendimensionierung besteht auf dem Areal die Möglichkeit, auch großflächigen Einzelhandel anzusiedeln, der eine entsprechende Magnetfunktion für die Pulheimer Innenstadt übernehmen könnte. Derzeit bietet das Grundstück rd. 170 öffentliche Pkw-Stellplätze. Die hohe Auslastung des Parkplatzes – insbesondere tagsüber – spiegelt dessen große Bedeutung für die Mitarbeiter des Rathauses, für Besucher des Kultur- und Medienzentrums (KMZ) und für Innenstadtbesucher wider. Die Standortgunst ergibt sich aus einer guten verkehrlichen Erreichbarkeit und entsprechender Außenwirkung. Das Standortumfeld wird durch das städtische Rathaus mit KMZ, den Bahnhof und einen Lebensmittel-Discountmarkt (ALDI) geprägt. Allerdings muss eine mögliche Entwicklung auf dem Parkplatz an der Steinstraße im Kontext mit der gesamten Innenstadtentwicklung gesehen werden. Hierbei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass sich das Entwicklungsareal in einer innerstädtischen Randlage befindet, wobei die verkehrlich gut frequentierte Steinstraße als räumliche Barriere wirkt. Zudem besteht keine Sichtbeziehung zu den Hauptgeschäftsbereichen, so dass insgesamt von einer eingeschränkten räumlichfunktionalen Verknüpfung mit dem gewachsenen Bestand der Innenstadt gesprochen werden muss. Auch sollte eine Planung auf diesem Entwicklungsareal nicht in Konkurrenz zu dem Refurbishment der KAUFRING-Immobilie stehen, da es sich hierbei um eine Schlüsselimmobilie handelt, deren Nachnutzung bei der Innenstadtentwicklung absolute Priorität eingeräumt werden sollte. Vor diesem Hintergrund und unter Berücksichtigung der Bedeutung des Parkplatzes für die Mitarbeiter des Rathauses mit KMZ und für Besucher der Innenstadt schlägt die BBE Handelsberatung vor, die Entwicklung des Entwicklungsareals „Parkplatz an der Steinstraße“ bis zum vollzogenen Refurbishment der KAUFRING-Immobilie zurückzustellen und das Areal solange weiterhin als Parkplatz für Langzeitparker und P & R zu benutzen. Für den Fall, dass auf dem „Parkplatz an der Steinstraße“ eine einzelhandelsbezogene Entwicklung geplant werden soll, sollte diese an folgende Bedingungen geknüpft werden, um die Chancen für die Innenstadt und die Stadt Pulheim bestmöglich zu erhöhen: Gewährleistung einer höherwertigen Angebotsform und einer ansprechenden Aufenthaltsqualität mit guter funktionaler Anbindung an den gewachsenen Handelsbesatz des Hauptzentrums Seite 71 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Reduzierung der Barrierewirkung der Steinstraße, z. B. durch Querungshilfen, ggf. durch Errichtung einer Fußgängerbrücke zwischen dem Entwicklungsobjekt und dem Medienzentrum Einschränkung der Ansiedlung von kleineren Fachgeschäften auf dem Planstandort, um Konkurrenzwirkungen zur Hauptgeschäftslage der Innenstadt zu vermeiden Schaffung von alternativen Pkw-Stellplatzangeboten für Langzeitparker und P+R-Kunden an anderer Stelle im Bahnhofsumfeld, um der entsprechenden Nachfrage auch zukünftig gerecht zu werden. D. Entwicklungsareal „Steinstraße / Jakobstraße“ Das Entwicklungsareal befindet sich im Kreuzungsbereich der Steinstraße mit der Jakobstraße in Randlage des Hauptzentrums Pulheimer Innenstadt. Aktuell handelt es sich hierbei um eine Brachfläche, die teilweise Altbausubstanz aufweist. Im Umfeld des Areals befinden sich ein Seniorenzentrum, Wohnnutzungen, ein Lebensmittel-Discountmarkt (ALDI), ein Getränkemarkt sowie das Kultur- und Medienzentrum, die Stadtbibliothek und das Rathaus der Stadt Pulheim mit Stadthalle. Wie auch beim Entwicklungsareal „Parkplatz an der Steinstraße“ ergibt sich die Standortgunst aus einer guten verkehrlichen Erreichbarkeit und Außenwirkung. Das Entwicklungsareal bietet aufgrund seiner Flächenkapazitäten grundsätzlich die Möglichkeit, auch Einzelhandelsstrukturen zu realisieren. Über die Johannisstraße bestünde die Möglichkeit, das Entwicklungsareal an die bestehende Hauptgeschäftslage (Venloer Straße und Auf dem Driesch) und den derzeit etwas abgelegenen Lebensmittel-Discountmarkt der Fa. ALDI anzubinden. Dadurch, dass der Bereich „Steinstraße / Jakobstraße“ aufgewertet und räumlich-funktional besser an den gewachsenen Handelsbestand des Hauptgeschäftsbereichs angebunden wird, könnte die räumlich-funktionale Verknüpfung des ALDI-Lebensmittel-Discountmarktes, der sich auf der gegenüberliegenden Straßenseite der Steinstraße befindet, verbessert werden. Zudem würde die Entwicklung dieses Bereiches zur Beseitigung städtebaulicher Missstände und baulicher Brüche beitragen. Alternativ zu einer Einzelhandelsnutzung wäre auf diesem Areal auch die Ansiedlung eines Hotels zur Aufwertung des Standortbereichs denkbar. Nochmals sei allerdings darauf hingewiesen, dass dem Refurbishment der KAUFRING-Immobilie und auch möglichen Entwicklungen im Marktplatzumfeld höchste Priorität eingeräumt werden sollte. Deshalb sollten größere Einzelhandelsnutzungen im Entwicklungsareal „Steinstraße / Jakobstraße“ nur dann forciert werden, wenn diese hinsichtlich Sortiment, Vertriebskonzept und Verkaufsflächengröße die Entwicklung innerhalb der Hauptgeschäftslage nicht behindern. Seite 72 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Zwischenfazit Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass das Entwicklungsareal A „ehem. KAUFRING“ aufgrund seiner zentralen Lage und der derzeitigen Leerstandssituation eines ehemaligen Magnetbetriebes innerhalb des Hauptzentrums Innenstadt aus gutachterlicher Sicht in besonderem Maße für einzelhandelsbezogene Nutzungen geeignet ist. Diese Entwicklungsfläche sollte für die Einzelhandelsentwicklung in der Innenstadt größte Priorität haben. Die Entwicklungsfläche B „Kreissparkasse“ ist aufgrund ihrer ebenfalls zentralen Lage innerhalb des Hauptgeschäftsbereichs ebenfalls besonders für die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten geeignet. Allerdings ist der Handlungsdruck hier aufgrund einer bestehenden Nutzung deutlich kleiner als bei der KAUFRING-Immobilie. Die Standorte C und D befinden sich unter Beachtung der aktuellen Angebotssituation in einer Randlage. So sind diese Standorte aufgrund ihrer Randlage, einer damit bedingten nur geringeren Anzahl öffentlicher und privater Versorgungseinrichtungen im direkten Standortumfeld sowie einer eingeschränkten funktionalen Verknüpfung und Sichtbeziehung mit der Hauptgeschäftslage nur eingeschränkt zur Ergänzung mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsnutzungen geeignet. 8.5.3 Handlungsempfehlungen Die künftige Entwicklung des gesamten Einzelhandelsstandortes Pulheim wird im Wesentlichen davon abhängen, in welchem Maße die Ausstrahlungskraft des Hauptzentrums erhalten und gesteigert werden kann. Ziel der Einzelhandelsentwicklung in Pulheim sollte es sein, das Hauptzentrum in seiner heutigen Ausdehnung zu erhalten, zu stärken und räumlich nicht weiter auszudehnen. Potenziale sollten daher innerhalb der heutigen Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs umgesetzt und hier vorhandene Flächenpotenziale genutzt werden. Zukünftige bauliche und gestalterische Entwicklungen in der Pulheimer Innenstadt müssen anhand von konkreten räumlichen Vorstellungen aufgezeigt und geplant werden. Seite 73 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Abbildung 35 Schlüsselimmobilien und Ansiedlungsempfehlungen für neue Ankermieter in der Pulheimer Innenstadt Die Pulheimer Innenstadt weist eine starke Durchmischung von öffentlichen und privaten Versorgungseinrichtungen auf. Den Hauptgeschäftsbereich bilden der mittlere Abschnitt der Venloer Straße sowie der südliche Abschnitt des Straßenzuges Auf dem Driesch. Der südliche Abschnitt des Straßenzuges Auf dem Driesch ist als Fußgängerzone ausgebaut; der mittlere Abschnitt der Venloer Straße ist verkehrsberuhigt. Als Magnetbetriebe sind der KAUFLAND-Verbrauchermarkt, das Bekleidungskaufhaus C & A und der Lebensmittel-Discountmarkt ALDI hervorzuheben. Zusätzliche größere Frequenzwirkung geht von öffentlichen Einrichtungen aus, die sich im Westen des Zentrums bündeln und wie die Magnetbetriebe des Einzelhandels als Schlüsselimmobilien der Innenstadt zu betrachten sind. Das Erscheinungsbild der Betriebe des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt ist in weiten Teilen angemessen, wenn auch die Schaufenstergestaltung, die Eingangsbereiche und die Außendarstellung insgesamt freundlicher und attraktiver gestaltet werden könnten. Einige wenige Geschäfte fallen durch ein unattraktives Erscheinungsbild auf. Teilweise zeigt sich anhand des angebotenen Sortiments, dass es sich um temporäre Zwischennutzungen handelt bzw. um einen Abverkauf von Restposten oder Ähnlichem. Jedoch weist die Innenstadt auch mehrere, sehr individuell und attraktiv gestaltete kleine Ladenlokale auf. Handlungsbedarf: Erhalt der Ankermieter und Ansiedlung zusätzlicher Magnetbetriebe in zentraler Lage des Zentrums (Potenzialstandorte „ehem. Kaufring“ und „Kreissparkasse“ bzw. schraffierte Flächen). Seite 74 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Abbildung 36 Verbesserungsvorschläge zum Parkplatzangebot in der Pulheimer Innenstadt Aus städtebaulicher Perspektive wurden Wegeverbindungen, Wegweisungen und Parkierungsanlagen sowie Verknüpfungen zwischen den Angeboten und zur Innenstadt untersucht. Hierbei zeigt sich, dass das Parkraumangebot im Umfeld für Besucher wie Einwohner, nicht zuletzt seit der Schließung der KAUFRING-Tiefgarage, ausbaubedürftig ist. Handlungsbedarf: Erhalt und Ausbau von Kundenparkplätzen im zentralen Geschäftsbereich Marktplatz / Venloer Straße / Auf dem Driesch bei eindeutiger Priorisierung des Kurzzeitparkens Erhalt und Ausbau des Parkplatzangebotes (insbesondere „Parkplatz an der Steinstraße“) für Langzeitparker / P+R-Kunden bzw. Schaffung von alternativen Pkw-Stellplatzangeboten für Langzeitparker und P+R-Kunden an anderer zentraler Stelle, wenn diese Areale als Entwicklungsflächen herangezogen werden sollten. Einheitliche Parkraumwegweisung mit einheitlicher Bezeichnung der Parkplätze und Angaben zur Parkdauer. Seite 75 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Abbildung 37 Erreichbarkeit und Wegebeziehungen in der Pulheimer Innenstadt Insbesondere für Ortsunkundige ist die Erreichbarkeit und die Parkplatzsuche aufgrund einer ausbaufähigen Wegeführung optimierbar. Zudem wird die Aufenthaltsqualität im Bereich der Venloer Straße durch eine höhere Verkehrsbelastung und straßenbegleitendes Parken deutlich eingeschränkt. In der Innenstadt wird der Besucher aufgrund teilweise defizitärer Beschilderung nicht optimal geleitet. Ein besonderes Augenmerk ist dabei auch auf die Eingangsbereiche zu legen, um den Innenstadtbesuchern den räumlich-funktionalen Zusammenhang der Einkaufsinnenstadt auch baulich kenntlich zu machen. Handlungsbedarf: Vorwegweisung zur Innenstadt (z. B. Bonnstraße, Venloer Straße, Orrer Straße, Worringer Straße / Pulheimer Straße). Gestaltung der Eingangsbereiche; durch den Bau eines Geschäftshauses im Bereich Venloer Straße / Orrer Straße wird ein deutlicher Impuls erwartet. Etablierung der Innenstadttangenten Steinstraße, Farehamstraße und Christianstraße als „City-Ring“ mit einheitlicher Wegweisung zu den Einkaufsbereichen und Parkierungsanlagen (in der Abbildung gelb hervorgehoben). Systematische Fußgängerwegweisung zwischen wichtigen Zutrittspunkten in die Innenstadt (rote Punkte) bzw. den Parkierungsanlagen und der Hauptgeschäftslage, die auf die kürzesten Fußwegeverbindungen (blaue Pfeile) hinweisen. Attraktivierung der Fußwegebeziehungen, z. B. durch gezielte Ausleuchtung, Möblierung und einheitliche Gestaltung. Seite 76 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim 8.6 Abgrenzung des Nebenzentrums Brauweiler und Empfehlungen zur Weiterentwicklung Es wird empfohlen, die bestehende Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs des Nebenzentrums Brauweiler beizubehalten. Demnach umfasst das Zentrum die Ehrenfriedstraße zwischen der Mathildenstraße im Süden und dem Konrad-Adenauer-Platz im Norden mit der Abtei Brauweiler, die Mathildenstraße zwischen Ehrenfriedstraße und Nikolausstraße sowie die Bernhardstraße zwischen dem Straßenzug Rosenhügel und der Ehrenfriedstraße. Für die künftige Weiterentwicklung des Versorgungsbereichs wird empfohlen, die bestehende Besatzstruktur dadurch zu stabilisieren, dass Neuansiedlungen von Einzelhandelsbetrieben vornehmlich auf den kartographisch ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereich gelenkt werden. Handlungsbedarf ergibt sich im Nebenzentrum Brauweiler insbesondere an folgenden Standorten: REWE-Supermarkt Guidelplatz Abtei-Passage. Im Rahmen der Stabilisierung und Weiterentwicklung des Nebenzentrums Brauweiler besteht ein wichtiges Handlungserfordernis darin, die Magnetfunktionen des kundenfrequenzstarken Einzelhandels im Zentrum zu sichern. Im Falle des REWE-Supermarkts ist es als problematisch zu werten, dass dieser objektseitig nicht optimal aufgestellt ist. Entwicklungsbedarf besteht dabei weniger hinsichtlich der Verkaufsfläche, die mit rd. 1.000 m² durchaus wettbewerbsfähig ist; vielmehr ist aus Betreiber- und Kundensicht die unzureichende Verkehrsführung und Stellplatzsituation verbesserungswürdig. Die Möglichkeit einer Modernisierung am derzeitigen Standort sollte dem Supermarkt aus diesen Gründen unbedingt eingeräumt werden. In diesem Zusammenhang ist jedoch kritisch anzumerken, dass die Magnetfunktion des Supermarktes bereits heute dadurch deutlich eingeschränkt wird, dass der Eingang des Marktes zur Ehrenfriedstraße geschlossen wurde, so dass dieser Anbieter nur unzureichend an die Hauptfunktionszone der Brauweiler Ortsmitte angebunden ist. Hier sollte eine Lösung gesucht werden, die Erdgeschossflächen im Objekt auch zur Ehrenfriedstraße zu öffnen, den Supermarkt-Standort dadurch besser mit der Ortsmitte zu verknüpfen und die Magnetwirkung des großflächigen Lebensmittelmarktes bestmöglich nutzen zu können. Seite 77 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Abbildung 38 Nebenzentrum Brauweiler Quelle: eigene Erhebung und Darstellung Seite 78 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Der Guidelplatz befindet sich westlich der Ehrenfriedstraße und nördlich der Kaiser-Otto-Straße. Angesichts der exponierten Lage wäre eine Nutzungsverdichtung und Angebotsergänzung in diesem Bereich anzustreben. Von der Gold-Kraemer-Stiftung sind auf dem Guidelplatz konkret vier neue Wohn- und Geschäftshäuser gegenüber der Abtei Brauweiler geplant. Im Mittelpunkt der Planung steht eine Künstlerresidenz mit Ateliers. Dazu soll es barrierefreie Wohnungen, Gewerbeflächen für den Einzelhandel und weitere Mietwohnungen geben. Die Baugenehmigung wird nach aktuellem Kenntnisstand kurzfristig vorliegen, so dass mit einer Projektrealisierung bis Herbst 2018 ausgegangen werden kann. Neben Ladenlokalen für die Gastronomie werden weitere mittelgroße bzw. kleinere Ladenflächen entstehen, so dass der künftige Guidelplatz mit der geplanten hochwertigen Gestaltung und der Prälatur gegenüber das Potenzial für eine hochwertige Lage bietet und seine Rolle als städtebauliches Zentrum gemeinsam mit der Ehrenfriedstraße wieder einnehmen kann. Im Zuge der Baumaßnahme soll auch eine Verkehrsberuhigung auf der Ehrenfriedstraße zwischen dem Guidelplatz und der Abtei Brauweiler umgesetzt werden, um den Guidelplatz besser an die Abtei anzubinden. Diese Überlegungen sind grundsätzlich zu begrüßen, denn dadurch würde sich die Aufenthaltsqualität in dieser zentralen Lage des Zentrums deutlich erhöhen und der Geschäftsbereich insgesamt aufgewertet. Vor dem Hintergrund sehr beschränkter Flächenpotenziale für die Ansiedlung auch größerer Einzelhandelsbetriebe im Nebenzentrum Brauweiler, wäre eine noch stärkere einzelhandelsbezogene Nutzung des Areals wünschenswert, als es die aktuelle Planung vorsieht. Es ist anzuraten, die Erdgeschossflächen grundsätzlich dem Einzelhandel vorzubehalten. Wichtig erscheint es auch, die bauliche Entwicklung in diesem Bereich im Kontext mit dem Gebäudekomplex des benachbarten REWE-Marktes zu konzipieren. Diese Chance bietet die Kaiser-Otto-Straße mit der künftigen halbseitigen Neubebauung. Dort sollten ebenerdig Einzelhandels- oder Gastronomienutzungen vorgesehen werden, um einen attraktiven Passantenlauf zwischen Guidelplatz und dem südlich angrenzenden Bereich (REWE / Abteipassagen) zu schaffen. Die Abtei-Passage ist aufgrund ihrer zentralen Lage im Nebenzentrum Brauweiler unter einzelhandelsbezogenen und städtebaulichen Gesichtspunkten von besonderem Interesse für die Ortsmitte von Brauweiler. Allerdings weist die dreigeschossige Einkaufspassage deutliche bauliche und strukturelle Schwächen auf, was sich in einer hohen Leerstandsquote widerspiegelt. So wird die Einkaufspassage durch eine ausladende Treppenanlage geprägt, die viel Platz in Anspruch nimmt und nur Raum für recht kleindimensionierte Ladeneinheiten lässt. Des Weiteren steht die Passage in Konkurrenz zur eigentlich für die PKW´s gedachte Zufahrt, welche von den meisten Passanten genutzt wird. Positiv anzumerken ist, dass die Passage über einen eigenen zugeordneten Parkplatz verfügt, der sich hinter dem Gebäude befindet und einseitig von wenigen kleinteiligen Handelsnutzungen flankiert wird. Allerdings ist die Einfahrt zum Parkplatz vergleichsweise eng und die Zufahrt unübersichtlich. Seite 79 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Aufgrund der baulichen Schwächen der Abtei-Passage wird einer Revitalisierung mit Einzelhandel - insbesondere in den Obergeschossen - von Seiten der Gutachter nur geringe Chancen eingeräumt. Stattdessen werden für die Obergeschosse alternative Nutzungen zu prüfen sein. Zu überlegen wäre z. B. eine stärkere Verknüpfung mit dem benachbarten Abtei-Park-Hotel, das Flächen der Abtei-Passage beispielsweise als Wellness-Bereich nutzen könnte. Um die Ansiedlung neuer, auch großflächiger Einzelhandelsbetriebe im Rahmen der Weiterentwicklung des Nebenzentrums Brauweiler realisieren zu können, sollte vor dem Hintergrund nur geringer Entwicklungsflächenpotenziale auch eine weitgehende Überplanung der Liegenschaft grundsätzlich nicht ausgeschlossen sein. Die Verfügbarkeit angrenzender Flächen sollte in diesem Zusammenhang ebenfalls geprüft werden. Ziel sollte hier eine grundsätzliche Umstrukturierung in Abstimmung mit dem Eigentümer sein, wobei das Objekt bereits seit Längerem zum Verkauf steht. Städtebaulich böte sich die Chance, diesen Bereich aus der derzeitigen „Hinterhofsituation“ herauszuführen. Soweit mit den Eigentümern der privaten Fläche vor dem REWE-Eingang eine gestalterische Verbesserung abgestimmt werden kann, würde dies eine Verbesserung der Fußgängerachse vom hinteren Guidelplatz bis zur Abteipassage bedeuten. Der Erhalt des Stellplatzangebotes ist sinnvoll, soweit ein Ausbau an dieser Stelle möglich ist, wäre dies eine sinnvolle Option. 8.7 Abgrenzung des Nebenzentrums Stommeln und Empfehlungen zur Weiterentwicklung Aufgrund der vorliegenden Angebotsstrukturen bildet der Kreuzungsbereich Venloer Straße / Hauptstraße / Josef-Gladbach-Platz den funktionalen Schwerpunkt des Nebenzentrums Stommeln, da hier die größte Einzelhandelskonzentration und der einzige Magnetbetrieb des Zentrums vorliegen. Bereits in den unmittelbar angrenzenden Lagen geht der Einzelhandel in einen Streubesatz über, wodurch dieser nicht mehr dem zentralen Versorgungsbereich zugeordnet werden kann. Es wird empfohlen, die zukünftige Einzelhandelsentwicklung auf einen möglichst eng gefassten Bereich zu konzentrieren. Der zentrale Versorgungsbereich des Stadtteilzentrums Stommeln umfasst - wie schon mit dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept aus dem Jahr 2008 definiert - die Hauptstraße zwischen Küppersgasse und Venloer Straße, die Venloer Straße zwischen Neusser Gasse und Gartenstraße / Kammstraße sowie den Josef-Gladbach-Platz (vgl. Abbildung 39). Der zentrale Versorgungsbereich des Stadtteils Stommeln übernimmt im Wesentlichen (Nah-) Versorgungsfunktionen für die Stadtteile Stommeln, Stommelerbusch und Ingendorf. Aus gutachterlicher Sicht ist deshalb grundsätzlich anzustreben, eine zielgerichtete Verbesserung der Einzelhan- Seite 80 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim delsausstattung, v. a. bei Angeboten des täglichen Bedarfs innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs Stommeln zu erreichen. Abbildung 39 Nebenzentrum Stommeln Quelle: eigene Erhebung und Darstellung Seite 81 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Der ansässige Supermarkt (REWE) fungiert innerhalb des Zentrums als wichtigster Magnetbetrieb. Im Jahr 2013 wurde dieser Markt durch die Einbindung nördlich anschließender Flächen auf eine marktübliche Verkaufsfläche von rd. 1.200 m² erweitert und modernisiert, wodurch der REWESupermarkt als Ankermieter gefördert wurde und erhalten bleiben konnte. Mit der REWE-Erweiterung konnte die wohnungsnahe Versorgung im Siedlungsraum Stommeln / Stommelerbusch / Ingendorf deutlich verbessert werden, so dass auch die (Nah-) Versorgungsfunktionen für den Stadtraum Stommeln / Stommelerbusch / Ingendorf als angemessen bewertet werden können. Vor diesem Hintergrund und um die Wettbewerbsbedingen des ansässigen Handels im Nebenzentrum Stommeln nicht weiter zu verschärfen, sollten im Umfeld des Nebenzentrums im Bereich des nahversorgungsrelevanten Einzelhandels keine Neuansiedlungen zugelassen werden. Insbesondere im Bereich des Lebensmitteleinzelhandels sollten lediglich Vorhaben mitgetragen werden, die zur Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit bereits ansässiger Betriebe beitragen. 8.8 Ergänzungsstandorte zur Stärkung der Nahversorgung Ziel der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung der Stadt Pulheim sollte eine Verteilung des nahversorgungsrelevanten Einzelhandels entsprechend der zu versorgenden Bevölkerung sein. Wie in Kapitel 5 aufgezeigt, sind neben den im räumlichen Zusammenhang der zentralen Versorgungsbereiche ansässigen nahversorgungsrelevanten Betrieben im Stadtgebiet Pulheim zusätzlich mehrere Lebensmittelbetriebe ansässig, die wichtige Aufgaben der wohnungsnahen Versorgung übernehmen. Für die weitere Entwicklung der Nahversorgung in der Stadt Pulheim sollen die bestehenden Entwicklungspotenziale bei den nahversorgungsrelevanten Sortimenten dazu genutzt werden, die vorhandenen Nahversorgungsstandorte - soweit die standortseitigen Rahmenbedingungen dies erlauben - zu stärken. Die Schaffung weiterer Nahversorgungsstandorte mit wohnungsnaher Versorgungsfunktion soll grundsätzlich möglich sein. Dies sollte allerdings an die Bedingungen geknüpft werden, dass: die Standorte einen deutlichen Bezug zu einem durch Wohnungsnutzung geprägten Gebiet aufweisen (wohngebietsintegrierte Lage) und durch die geplanten Nahversorgungsbetriebe keine negativen raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen zu erwarten sind. Seite 82 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Als Ergänzungsstandorte für die Nahversorgung sind aus gutachterlicher Sicht folgende Bereiche hervorzuheben: Ortsmitte von Sinnersdorf im Verflechtungsbereich Geyen / Sinthern / Mansteden. Ortsmitte von Sinnersdorf Im Stadtteil Sinnersdorf besteht für die rd. 5.620 Einwohner das Nahversorgungsangebot derzeit im Wesentlichen aus einem kleineren EDEKA-Supermarkt mit rd. 700 m² Verkaufsfläche und ergänzenden nahversorgungsbezogenen Nutzungen (Blumengeschäft, Bäckereien, Kioske). Beim EDEKA-Supermarkt handelt es sich um einen modernisierten Vollsortimenter, der v. a. aufgrund seiner geringen Flächendimensionierung und seines sehr eingeschränkten Pkw- Stellplatzangebotes nur noch als eingeschränkt marktfähig zu bewerten ist. Eine Erweiterungsmöglichkeit am derzeitigen Standort besteht nicht. Aufgrund der insgesamt geringen Anzahl an Betrieben, der geringen Verkaufsflächenausstattung und der großen Streuung der Einzelhandelsangebote innerhalb des Stadtteils stellt die Standortlage derzeit keinen funktionsfähigen Nahversorgungsstandort dar, was sich in deutlichen Kaufkraftabflüssen niederschlägt. Es ist davon auszugehen, dass sich die hier lebende Bevölkerung derzeit zum Großteil auf weiter entfernt gelegene Nahversorgungsangebote orientiert. Im Rahmen der Bewertung der wohnungsnahen Versorgungssituation in der Stadt Pulheim konnte für den Stadtteil Sinnersdorf festgestellt werden, dass hier mit rd. 13,7 Mio. € sehr hohe Kaufkraftabflüsse vorliegen. Zudem weist der Stadtteil mit einem Umsatz von rd. 5,5 Mio. € und einer Kaufkraft von rd. 19,2 Mio. € in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten eine Zentralität von rd. 29 auf, was im Vergleich zu den anderen Pulheimer Siedlungsräumen bzw. Stadtteilen den niedrigsten Wert darstellt. Dies lässt auf einen gewissen Arrondierungsbedarf schließen. Zur Verbesserung der Nahversorgungssituation im Stadtteil Sinnersdorf ist zu prüfen, ob im Stadtteil ausreichend Marktpotenziale für die Ansiedlung eines größeren Lebensmittelmarktes als Solitärbetrieb oder für die Entwicklung eines Nahversorgungszentrums vorliegen. In diesem Zusammenhang ist eine Verlagerung und Erweiterung des bereits in Sinnersdorf bestehenden EDEKASupermarktes oder die Ansiedlung eines neuen Supermarktes zu unterstellen. Als Ansiedlungsstandort steht der Bereich „Roggendorfer Straße / Stommelner Straße“ gegenüber der Kirche mit einer Fläche von rd. 5.000 m² zur Diskussion. Die aktuelle (nahversorgungs-) relevante Kaufkraft im Stadtteil Sinnersdorf beträgt rd. 19,2 Mio. €. Bei einer realistischen Ausschöpfung von rd. 40 % der Kaufkraft im Stadtteil errechnet sich aktuell Seite 83 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim ein nahversorgungsrelevantes Umsatzpotenzial von rd. 7,7 Mio. €. Hiervon werden zurzeit rd. 5,5 Mio. € gebunden. Unter Zugrundelegung durchschnittlicher Flächenproduktivitäten marktüblicher Lebensmittelmärkte und der Annahme, dass der bestehende EDEKA-Supermarkt entweder verlagert oder im Zuge der Ansiedlung eines neuen Supermarktes geschlossen wird, errechnet sich inklusive Randsortimente eine tragfähige Dimensionierung des Lebensmittel-Marktes von rd. 1.600 m² Verkaufsfläche. Durch die Ansiedlung eines funktionsfähigen Vollsortimenters könnte die Nahversorgung im Stadtteil Sinnersdorf besonders effektiv gestärkt werden. Hierbei könnte das Angebot des LebensmittelMarktes um weitere Sortimente des periodischen Bedarfs sowie ggf. auch kleinteilige Ergänzungen mit Sortimenten weiterer Bedarfsstufen ausgebaut werden. In Ergänzung zum Vollsortimenter könnte ein zu entwickelnder Nahversorgungsstandort nicht nur Einzelhandelsangebote des vorwiegend täglichen Bedarfs, sondern auch Komplementärnutzungen wie z. B. Post, Bankfiliale, Ärzte und Frisör umfassen. Je breiter der Angebots- und Nutzungsmix strukturiert werden kann, umso höher ist die Versorgungsqualität und damit die Attraktivität des Versorgungsstandortes zu bewerten. Nahversorgungsstandort im Verflechtungsbereich Geyen / Sinthern / Mansteden Im Rahmen der Angebots- und Nachfrageanalyse für die Stadt Pulheim konnte dargelegt werden, dass im Siedlungsraum Geyen / Sinthern Defizite auf der Ebene der wohnungsnahen Grundversorgung zu verzeichnen sind. Auch wenn seit der letzten Einzelhandelsuntersuchung das Angebot mit Gütern des täglichen Bedarfs durch die Ansiedlung eines modernen REWE-Marktes mit angegliedertem Getränkemarkt in zentraler Lage zwischen den Stadtteilen Geyen und Sinthern deutlich verbessert werden konnte, liegen immer noch hohe Kaufkraftabflüsse in Höhe von rd. 11,6 Mio. € vor. Auch eine Zentralität von weniger als 50 % ist für den Siedlungsbereich immer noch als vergleichsweise niedrig zu bewerten. Analog zur Verbesserung der Nahversorgungssituation im Stadtteil Sinnersdorf lässt sich auch für den Siedlungsbereich Geyen / Sinthern prüfen, ob ausreichend Kaufkraftreserven für die Stärkung und den Ausbau der wohnungsnahen Versorgung zur Verfügung stehen. Als Ergebnis lässt sich festhalten, dass zum Ausbau und zur Stärkung der wohnungsnahen Versorgung im Siedlungsbereich Geyen / Sinthern und zur Reduzierung von Kaufkraftabflüssen die Ansiedlung eines Lebensmittel-Discountmarktes beitragen würde. Ein geeigneter Ansiedlungsstandort muss unter Würdigung städtebaulicher und versorgungsstruktureller Gesichtspunkte noch identifiziert werden. Seite 84 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim 8.9 Entwicklung des zentrenverträglichen großflächigen Einzelhandels Als Ergänzungsstandort für den großflächigen Einzelhandel mit nicht-zentren- und nicht-nahversorgungsrelevanten Sortimenten sind Standorte geeignet, die folgende Kriterien erfüllen: zentrale Lage innerhalb des Stadtgebietes hohe Verkehrsgunst im Kontext der Stadt gute Erschließung der Grundstücke Nachnutzungsmöglichkeiten ggfs. leerstehender Gebäude oder mindergenutzter Grundstücke. Vor diesem Hintergrund wird für die Konzentration und Entwicklung des zentrenverträglichen großflächigen Einzelhandels in Pulheim auf Bereiche des Gewerbegebietes Pulheim vorgeschlagen. Das Gewerbegebiet Pulheim stellt im Bereich Industriestraße / Boschstraße / Siemensstraße bereits heute eine bedeutende Einzelhandelsagglomeration innerhalb der Stadt Pulheim dar. Prägend ist hier insbesondere die hohe Dichte an großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nichtzentrenrelevantem Kernsortiment. Hervorzuheben sind die Betriebe KNAUBER, K + H, Bautreff Becker, Fliesen-Schnäppchen-Center, Fliesengalerie und Matratzen Concord. Im Gewerbegebiet „Am Schwefelberg“ möchte das Einrichtungsunternehmen Segmüller aus Friedberg in Bayern ein Möbelhaus mit einer Verkaufsfläche von rd. 43.000 m² errichten. Mit dem Bau des Möbelhauses wurde bereits im Jahr 2015 begonnen. Die Eröffnung ist für Ende 2016 geplant. Im unmittelbaren Standortumfeld des Gewerbegebietes befinden sich keine größeren Wohngebiete, so dass innerhalb des fußläufigen Einzugsbereichs nur ein geringes Bevölkerungspotenzial zu verzeichnen ist. Betrachtet man die Lagebeziehungen des Gewerbegebietes Pulheim zur Pulheimer Innenstadt ist festzustellen, dass diese rd. 1 - 2 km voneinander entfernt sind. Somit liegen keine nennenswerten Verbundeffekte im Rahmen des fußläufigen Einkaufs zwischen der Pulheimer Innenstadt und dem Gewerbegebiet Pulheim vor. Somit ergibt sich die Standortgunst des Gewerbegebietes Pulheim insbesondere aus der günstigen Verkehrserschließung für den MIV. Vor diesem Hintergrund wird in der folgenden Abbildung das Gebiet als Ergänzungsstandort für den großflächigen Einzelhandel mit nicht-zentren- und nicht-nahversorgungsrelevanten Sortimenten in das Einzelhandels- und Zentrenkonzept aufgenommen. Die Ansiedlung nicht großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten sollte im weiteren Gewerbegebiet Pulheim möglich sein. Seite 85 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Abbildung 40 Gewerbegebiet Pulheim inklusive des Bereichs „Am Schwefelberg“ Quelle: eigene Darstellung Seite 86 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim 9 Fazit und abschließende Empfehlungen Zusammenfassend lässt sich der Handlungsbedarf zur Weiterentwicklung des Mittelzentrums Pulheim wie folgt darstellen: Im Stadtgebiet von Pulheim gibt es insgesamt 244 Einzelhandels- und Ladenhandwerksbetriebe, die zusammen über eine Verkaufsfläche von rd. 62.330 m² verfügen und einen jährlichen Gesamtumsatz von rd. 218,2 Mio. € erwirtschaften. Die Stadt Pulheim hat seit der Einzelhandelserhebung im Jahr 2007 im Hinblick auf die Zahl der Betriebe und die Verkaufsflächenausstattung eine rückläufige Einzelhandelsentwicklung durchlaufen. Die Umsatzleistung ist nominal um rd. 8 % gestiegen. Somit ist es nicht gelungen, die Versorgungsfunktionen der Stadt Pulheim zu festigen, da ein Ausbau des Angebots nicht erreicht werden konnte. Die Stadt Pulheim kann die zugewiesenen mittelzentralen Versorgungsfunktionen im Bereich des Einzelhandels derzeit nur unzureichend erfüllen. So zeigt quantitativ betrachtet der Ausstattungsgrad der Stadt Pulheim in allen Warengruppen Lücken. Unter Berücksichtigung der Angebots- und Nachfrageanalyse für die Stadt Pulheim, der regionalen Wettbewerbssituation, einer positiven Einwohnerentwicklung in Pulheim und der allgemeinen Marktentwicklung des Einzelhandels in Deutschland werden teils umfassende Verkaufsflächenergänzungen in der Stadt Pulheim empfohlen. Im Rahmen des Zentrenkonzepts konnten mit dem Hauptzentrum Pulheimer Innenstadt und den Nebenzentren Brauweiler und Stommeln drei zentrale Versorgungsbereiche abgegrenzt werden. Den zentralen Versorgungsbereichen – insbesondere der Innenstadt – wird die Vorrangstellung zur Ansiedlung von zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten zugewiesen. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass grundsätzlich die Ansiedlung von Betrieben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten an außerhalb gelegenen Standorten ausgeschlossen werden soll. Für die räumliche Steuerung der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung wurden folgende allgemeingültigen Ziele für die Stadt Pulheim formuliert: Erhalt und Stärkung der mittelzentralen Versorgungsfunktion Stärkung und Sicherung der hervorgehobenen Versorgungsfunktion der Innenstadt von Pulheim als Hauptzentrum der Gesamtstadt Konzentration der (großflächigen) zentrenrelevanten Angebote auf das Hauptzentrum Pulheim-Innenstadt Stabilisierung und Förderung der Ortsmitten von Brauweiler und Stommeln als eigenständige und vitale Zentren auf Stadtteilebene Seite 87 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Konzentration zusätzlicher Nahversorgungsangebote ausschließlich auf die zentralen Versorgungsbereiche und Ergänzungsstandorte für die Nahversorgung Konzentration des großflächigen Einzelhandels mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten auf städtebaulich geeignete Standorte im Stadtgebiet Dem Erhalt und der Weiterentwicklung der Innenstadt als Einkaufsschwerpunkt der Gesamtstadt ist eine Schlüsselrolle für die künftige Positionierung des Mittelzentrums im regionalen Wettbewerb beizumessen. Zur Stabilisierung und Stärkung des Hauptzentrums Innenstadt sollten vor allem weitere Magnetbetriebe angesiedelt werden, um der Gefahr eines Frequenz- und Substanzverlustes entgegenwirken zu können. Als Ansiedlungsstandort sollte der KAUFRING-Immobilie und ihrem unmittelbaren Standortumfeld oberste Priorität eingeräumt werden. Der nicht-zentrenrelevante Einzelhandel sollte auf den Standortbereich Gewerbegebiet Pulheim inklusive des Areals „Am Schwefelberg“ konzentriert werden, um Verbundeffekte zwischen den Nutzungen zu ermöglichen und den Flächenverbrauch zu minimieren. Der Entwicklung weiterer dezentraler Agglomerationsstandorte soll entgegengewirkt werden. Eine Weiterentwicklung der Nahversorgung soll sich außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche nur an Standorten mit Wohngebietsbezug vollziehen. Im Rahmen einer Einzelfallprüfung sollte jeweils nachgewiesen werden, dass der Betrieb der wohnungsnahen Versorgung dient und keine städtebaulich negativen Auswirkungen auslöst. Zur Verbesserung der stadtgestalterischen und angebotsbezogenen Rahmenbedingungen in der Innenstadt ist ein koordiniertes Vorgehen der Stadt, der örtlichen Grundstückseigentümer sowie potenzieller Investoren und Betreiber erforderlich. Die vorliegende Untersuchung soll einer geordneten, städtebaulich verträglichen Einzelhandels- und Standortentwicklung der Stadt Pulheim im Rahmen der Bauleitplanung dienen. Um die notwendige Rechtssicherheit für die kommunale Planung herzustellen und zugleich den Investoren und Betreibern des Einzelhandels in der Stadt Planungssicherheit zu vermitteln, ist ein Selbstbindungsbeschluss des Stadtrates über die Zielaussagen des Einzelhandelskonzeptes Pulheim erforderlich. Köln, im Februar 2016 BBE Handelsberatung GmbH i. V. Joachim Schulte i. V. Rainer Schmidt-Illguth Seite 88 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim 10 ANHANG Seite 89 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim 10.1 Untergliederung des Stadtgebietes Pulheim in versorgungsstrukturelle Teilräume Seite 90 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim 10.2 Möglichkeiten zur planungsrechtlichen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung Das vorliegende Einzelhandelskonzept soll als wichtige Grundlage für die künftige Einzelhandelssteuerung und als Abwägungsgrundlage für die Bauleitplanung dienen. Dazu ist es notwendig, dass die Stadt Pulheim das Konzept als „sonstige städtebauliche Planung“ gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB beschließt. Das Konzept kann seine Gestaltungswirkung nur dann entfalten, wenn das planungsrechtliche Instrumentarium sowohl für die Innenentwicklung als auch zur Steuerung der Einzelhandelsstruktur außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches angewandt wird. Vor diesem Hintergrund werden im Folgenden grundlegende Empfehlungen zur planungsrechtlichen Steuerung des Einzelhandels ausgesprochen. A Steuerung des Einzelhandels mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten Um das Ziel einer weitgehenden Konzentration des zentrenrelevanten Einzelhandels auf die zentralen Versorgungsbereiche zu erreichen, wird der Stadt Pulheim mit dem vorliegenden Konzept empfohlen, Ausschlussregelungen für die Standortbereiche außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche zu treffen. Dazu sind der Stadt Pulheim weitgehende Möglichkeiten gegeben: Bezüglich der Rechtswirksamkeit kommunaler Einzelhandelskonzepte hat das Bundesverwal1 tungsgericht mit Urteilen von 27.03.2013 klargestellt, dass sich eine Kommune bei der Rechtfertigung eines Bebauungsplans, der die Einzelhandelsentwicklung außerhalb eines Zentrums mit dem Ziel steuern soll, den Erhalt und die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche zu fördern, allein auf ein beschlossenes Einzelhandelskonzept berufen kann. Es ist somit bei Vorliegen eines Konzepts, das die Kommune als sonstige städtebauliche Planung im Sinne von § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB beschlossen hat, nicht mehr erforderlich, jeden Ausschlussbebauungsplan mit Bezug auf den jeweiligen Einzelfall hinsichtlich seiner städtebaulichen Notwendigkeit zu rechtfertigen. Die Klarstellung des Bundesverwaltungsgerichts zu den Anforderungen an die städtebauliche Rechtfertigung sortimentsbezogener Einzelhandelsausschlüsse vereinfacht die kommunale Planungspraxis und schafft Rechtssicherheit. Dass § 1 Abs. 9 BauNVO grundsätzlich auch Sortimentsbeschränkungen des Einzelhandels zulässt, hatte das Bundesverwaltungsgericht bereits in seiner Entscheidung vom 4. Oktober 2001 klargestellt. Demnach sind auch Sortimentsbeschränkungen des Einzelhandels zulässig, wenn diese Differenzierung marktüblichen Gegebenheiten entspricht (BVerwG, 4 BN 45.01 – BRS 64 1 Urteile 4 C 13.11, 4 CN 6.11 und 4 C 7.11 Seite 91 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Nr.28). Diese Anforderung ist dann erfüllt, wenn die gewählten Sortimentsbezeichnungen zweifelsfrei die in der Realität vorhandenen Einzelhandelsbetriebe bezeichnen (siehe OVG NRW, Urteil vom 22. April 2004, Az. 7a D 142/02, Seite 18). Als rechtlicher Hintergrund für die vorgeschlagenen Ausschlussregelungen in bestimmten Standortbereichen ist weiterhin zu beachten, dass die Zulässigkeit von Sortimentsbeschränkungen nicht 2 nur auf großflächige Einzelhandelsbetriebe begrenzt ist, die mit einer Geschossfläche von mehr als 1.200 m² der so genannten Regelvermutung des § 11 Abs. 3 BauNVO unterliegen. Nach dem zitierten Urteil des OVG NRW vom 22. April 2004 lässt § 1 Abs. 9 BauNVO den Ausschluss aller Arten baulicher Anlagen im Sinne der BauNVO zu, mithin auch den Ausschluss bestimmter Einzelhandelsbetriebe in Gewerbegebieten nach § 8, Industriegebieten nach § 9 und sogar in Mischgebieten nach § 6 BauNVO. Allerdings ist zu beachten, dass eine Feindifferenzierung der zulässigen Art der baulichen Nutzung nach § 1 Abs. 9 BauNVO eine städtebauliche Begründung erfordert, die sich aus der jeweiligen konkreten Planungssituation ergeben muss und geeignet ist, die Abweichung vom normativen Regelfall der Baugebietsausweisung zu rechtfertigen. Wie vorab bereits dargelegt, kann sich die Kommune zur städtebaulichen Rechtfertigung einer Planung auf ein beschlossenes Einzelhandelskonzept berufen. Bei einer Überplanung bestehender Gebiete ermächtigt § 1 Abs. 10 BauNVO die Gemeinde dazu, in den Bebauungsplan Festsetzungen aufzunehmen, mit denen Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen im Plangebiet vorhandener baulicher Anlagen ermöglicht werden und damit einen erweiterten Bestandsschutz für Betriebe zu gewähren, die bei typisierender Betrachtungsweise „an sich“ unzulässig sind. In einer Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg vom 08.10.2013 wurde klargestellt, dass es jedoch im planerischen Ermessen der Gemeinde liege, von dieser Ermächtigung Gebrauch zu machen. Voraussetzung für den Ausschluss eines erweiterten Bestandsschutzes sind jedoch eine ausreichende städtebauliche Begründung und eine ordnungsgemäße Abwägung (VGH BW, 3 S 2356/12). B Städtebauliche Prüfung von Ansiedlungsvorhaben des großflächigen Einzelhandels Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) enthält mit § 11 Abs. 3 eine Sondervorschrift für die planungsrechtliche Behandlung des großflächigen Einzelhandels. Die grundlegende Vorgabe besteht darin, großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich auf die Ziele der Raumordnung oder die städtebauliche Entwicklung auswirken können, lediglich in Kerngebieten und in Sondergebieten zuzulassen. 2 Zur Definition der Großflächigkeit vgl. Ausführungen im folgenden Kapitel 6.7.3. Seite 92 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Großflächige Einzelhandelsbetriebe insbesondere mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten sollten aufgrund ihrer zumeist nicht unerheblichen Auswirkungen auf die lokalen und regionalen Versorgungsstrukturen, die Umwelt und die Stadtentwicklung nur dann zugelassen werden, wenn sie nach Art und Umfang in einem angemessenen Verhältnis zur lokalen und regionalen Versorgungsstruktur stehen. Darüber hinaus ist eine weitere Grundvoraussetzung entsprechend der Vorgabe des LEP NRW – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel, dass sich der Planstandort innerhalb eines ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiches befindet. Aus städtebaulicher Sicht ist im Zuge von Ansiedlungsverfahren zu prüfen, ob der großflächige Einzelhandelsbetrieb mit dem städtebaulichen Gefüge vereinbar ist. Dabei ist ein wesentlicher öffentlicher Belang das Interesse der Kommunen an der Erhaltung und Weiterentwicklung ihrer Zentren. Mit seinem Urteil vom 24. November 2005 (BVerwG 4 C 10.04) hat sich das Bundesverwaltungsgericht zur Grenze der Großflächigkeit von Einzelhandelsbetrieben verbindlich geäußert. Demnach sind Einzelhandelsbetriebe großflächig im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr.2 BauNVO, wenn sie eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten (Tatbestandsmerkmal, unabhängig von lokalen Gegebenheiten). Im Rahmen seiner Auseinandersetzung mit den Bestimmungsgrößen großflächiger Einzelhandelsbetriebe hat das Bundesverwaltungsgericht weiterhin die Frage beantwortet, wann die Funktionseinheit mehrerer Einzelhandelsbetriebe als großflächiger Einzelhandelsbetrieb im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO zu betrachten ist. Die Eckpunkte lassen sich wie folgt zusammenfassen (BVerwG 4 C 14.04, Urteil vom 24. November 2005): Ob es sich bei einer Verkaufsstätte um einen einzigen oder um mehrere Betriebe handelt, bestimmt sich nach baulichen und betrieblich-funktionellen Gesichtspunkten. Für die räumliche Abgrenzung eines Einzelhandelsbetriebs ist auf die nach außen erkennbaren baulichen Gegebenheiten abzustellen. Eine Verkaufsstätte kann nur dann ein selbstständiger Einzelhandelsbetrieb sein, wenn sie selbstständig, d. h. unabhängig von anderen Einzelhandelsbetrieben genutzt werden kann und deshalb baurechtlich auch als eigenständiges Vorhaben genehmigungsfähig wäre. Hierzu muss die Verkaufsstätte jedenfalls - einen eigenen Eingang, - eine eigene Anlieferung und - eigene Personalräume haben sowie - unabhängig von anderen Betrieben geöffnet und geschlossen werden können. Seite 93 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Ist innerhalb eines Gebäudes die Betriebsfläche baulich in mehrere selbstständig nutzbare betriebliche Einheiten unterteilt, bilden diese Einheiten gleichwohl einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO, wenn die Gesamtfläche durch einen Einzelhandelsbetrieb als Hauptbetrieb geprägt wird und auf den baulich abgetrennten Flächen zu dessen Warenangebot als Nebenleistung ein Warenangebot hinzutritt, das in einem inneren Zusammenhang mit der Hauptleistung steht, diese jedoch nur abrundet und von untergeordneter Bedeutung bleibt (z. B. Backshop, Lotto/Toto/Zeitschriften, vgl. OVG Münster, Az. 10 A 1144/11 vom 29. Mai 2013). Nach § 11 Abs. 3 BauNVO 1990 sind städtebauliche Auswirkungen bei Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche des Betriebes 1.200 m² überschreitet. Weist das Vorhaben mehr als 800 m² Verkaufsfläche, aber weniger als 1.200 m² Geschossfläche auf, ist die Genehmigungsbehörde darlegungspflichtig dafür, ob mit Auswirkungen zu rechnen ist. Bei mehr als 1.200 m² Geschossfläche obliegt es dem Antragsteller, die Regelvermutung zu widerlegen. Hierzu bedarf es zunächst des Nachweises einer "atypischen Fallgestaltung". Dazu müssen Anhaltspunkte dafür bestehen, dass von einem Vorhaben jenseits der Vermutungsgrenze keine Auswirkungen auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche oder die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung ausgehen. Dabei sind nach dem Verordnungstext "... in Bezug auf die in Satz 2 [des § 11 Abs. 3 BauNVO] bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Stadt-teile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen." Insofern kann diese Atypik aus betrieblichen oder städtebaulichen Besonderheiten des konkreten Sachverhaltes resultieren. Dabei können betriebliche Besonderheiten z. B. vorliegen bei einer Abweichung des Verhältnisses von Geschossfläche zur Verkaufsfläche, d. h. wenn der Anteil der Verkaufsfläche trotz Überschreitung des Schwellenwertes von 1.200 m² Geschossfläche unter 800 m² liegt, wenn der Betrieb beschränkt ist auf ein schmales Warensortiment (z. B. Baustoffe), bei Artikeln, die üblicherweise in Verbindung mit handwerklichen Dienstleistungen angeboten werden (z. B. Kfz-Handel mit Werkstatt). Seite 94 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Städtebauliche Besonderheiten können beispielsweise vorliegen, wenn der Einzugsbereich des Betriebs im Warenangebot bisher unterversorgt war und innerhalb des Einzugsbereichs des Betriebs keine zentralen Versorgungsbereiche vorhanden sind, wenn der Betrieb in zentraler und für die Wohnbevölkerung gut erreichbarer Lage (städtebaulich integriert) errichtet werden soll und das Vorhaben aufgrund eines außergewöhnlich hohen Nachfragepotenzials im Nahbereich überwiegend von der lokalen Nachfrage getragen wird. Auch im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB - also innerhalb der im Zusammenhang bebauten Stadtteile, jedoch außerhalb des Geltungsbereichs eines qualifizierten Bebauungsplanes kann die Regelung des § 11 Abs. 3 BauNVO in bestimmten Fällen Anwendung finden. Sie gilt beispielsweise dann, wenn nach § 34 Abs. 2 BauGB die Eigenart der näheren Umgebung faktisch einem der Baugebiete der BauNVO, z. B. einem Gewerbe- oder Industriegebiet, entspricht. Auch in diesem Fall ist die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben in der Regel unzulässig, es sei denn, die Eigenart der näheren Umgebung wird bereits durch großflächige Einzelhandelsbetriebe geprägt und entspricht somit faktisch einem Sondergebiet nach § 11 Abs. 3 BauNVO. C Festsetzungen zu Art und Umfang von Einzelhandelsnutzungen in Sondergebieten des großflächigen Einzelhandels Um potenzielle raumordnerische und städtebauliche Auswirkungen grundsätzlich in einem 'verträglichen Rahmen' zu halten und die zukünftige Flächenentwicklung in den Sonderlagen gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO planungsrechtlich abzusichern, sind in der Regel Begrenzungen der zulässigen Verkaufsfläche und genaue Sortimentsfestsetzungen zu empfehlen. Insbesondere sollten verbindliche und definitorisch eindeutige Festsetzungen der zentrenrelevanten Sortimente erfolgen, die auf der vorab definierten Liste zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente basieren. Dabei ist darauf zu achten, dass vorhabenbezogene und nicht baugebietsbezogene Verkaufsflächenobergrenzen und Sortimentsfestlegungen getroffen werden. Zur Festsetzung „Sondergebiet“ muss die Zweckbestimmung speziell festgesetzt werden. Während die BauNVO bei den übrigen Baugebieten (§§ 2 bis 9) die Zweckbestimmung des Gebietes und die zulässige Art der Nutzung selbst festlegt, müssen diese Regelungen bei Sondergebieten im Bebauungsplan getroffen werden. Dadurch ergibt sich ein größerer Spielraum, die zulässige Nutzung zu konkretisieren. Neben der Angabe der Zweckbestimmung (SO-Gebiet für großflächige Einzelhandelsbetriebe) ist die Festsetzung der Art der Nutzung (d. h. der einzeln aufzuführenden zulässigen Anlagen) unerlässlich. Seite 95 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Bei Festsetzungen von Verkaufsflächenobergrenzen ist zwischen baugebietsbezogenen und vorhabenbezogenen Obergrenzen zu unterscheiden. Die Festsetzung baugebietsbezogener Verkaufsflächenbeschränkungen ist vom Bundesverwaltungsgericht für ein Sondergebiet für unwirksam erklärt worden, weil sie weder als Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung noch als Festsetzung der Art der baulichen Nutzung zulässig ist. Festsetzungen zu vorhabenbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen sind jedoch zulässig, da die Gemeinde auf der Grundlage von § 11 Abs. 2 BauNVO die Art der baulichen Nutzung näher konkretisieren und zu diesem Zweck die Merkmale bestimmen kann, die ihr am besten geeignet erscheinen, um das von ihr verfolgte Planungsziel zu erreichen. Insbesondere darf sie in einem von ihr festgesetzten Sondergebiet den vorhabenbezogenen Anlagentyp durch die von ihr bestimmte Begrenzung der Verkaufsflächen selbst festsetzen. 3 Bei großflächigen Betrieben mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten hängt die städtebaulich verträgliche Obergrenze für zentrenrelevante Randsortimente jeweils von der Art und Größe des konkreten Vorhabens sowie auch von der örtlichen Situation ab. Laut LEP NRW – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel ist die Höchstgrenze für Vorhaben mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten an nicht-integrierten Standorten i. d. R. auf max. 10 % der Gesamtverkaufsfläche zu beschränken. D Beschränkung von Einzelhandelsnutzungen in Gewerbegebieten Eine Beschränkung von bestimmten, in einem Baugebiet an sich zulässigen Nutzungen ist der Stadt Pulheim nach § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO grundsätzlich dann möglich, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen. Nach allgemeiner Rechtsauffassung bleibt beispielsweise der Gebietscharakter bei Einschränkung von Einzelhandelsnutzungen in einem Gewerbegebiet gewahrt, wie das Bayerische Verwaltungs4 gericht bereits 1985 im Rahmen eines Normenkontroll-Verfahrens bestätigte. In dem vorgenannten Urteil wird u. a. ausgeführt, dass der Einzelhandel nur einen schmalen Ausschnitt aus der Fülle der nach § 8 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen eines Gewerbegebietes darstellt, so dass die Wahrung des Gebietscharakters auch dann gegeben ist, wenn ein Bebauungsplan diese Nutzungsart ausschließt. Ein Planungserfordernis kann sich zwingend daraus ergeben, dass sich in einem Gewerbegebiet eine Agglomeration von Einzelhandelsbetrieben entwickeln könnte, die hinsichtlich Sortiment und 3 BVerwG, 27.04.1990, 4 C 36.87 und 03.04.2008, 4 CN 4.07 4 Bay VGH, Normenkontroll-Urteil vom 23.05.1985, Nr. 2 N 83 A 1490. Seite 96 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Verkaufsflächenumfang nachbargemeindliche Belange im Sinne des § 2 Abs. 2 BauGB berühren könnte und somit raumordnungsrechtliche Relevanz erreichen würde. Unter anderem hat das Oberverwaltungsgericht Lüneburg mit einem Urteil vom 10.07.2015 festgestellt, dass bei Gewerbegebietsplanungen unter Beachtung der landesplanerischen Ziele zur Verhinderung zentrenschädlicher Agglomerationen und unter Beachtung nachbargemeindlicher Belange Einzelhandelsausschlüsse erforderlich werden können (OVG Lüneburg 1. Senat, Urteil vom 10.07.2015, 1 KN 121/11). Vor diesem Hintergrund wird der Stadt Pulheim empfohlen, Einzelhandelsbetriebe und sonstige Gewerbebetriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf an Endverbraucher in den Gewerbegebieten durch geeignete Bebauungspläne auszuschließen, sofern sich das Kernsortiment aus zentrenoder nahversorgungsrelevanten Sortimenten zusammensetzt. Zentrenrelevante Sortimente sollten nur als Randsortimente zulässig sein, die dem nicht-zentrenrelevanten Kernsortiment sachlich zugeordnet und diesem im Angebotsumfang deutlich untergeordnet sind. Ausnahmen sind für Einzelhandelsbetriebe denkbar, die aufgrund ihres Warensortiments und ihrer begrenzten Verkaufsfläche überwiegend der Versorgung der im Gewerbegebiet Tätigen dienen (z. B. ein Kiosk). Auch sollten Verkaufsstätten von produzierenden und weiterverarbeitenden Betrieben sowie Handwerksbetrieben zugelassen werden, wenn die Verkaufsfläche dem Hauptbetrieb räumlich zugeordnet, in betrieblichem Zusammenhang errichtet, dem Hauptbetrieb flächenmäßig deutlich untergeordnet ist und die Grenze der Großflächigkeit nach § 11 Abs. 3 BauNVO nicht überschritten wird. Zu beachten ist, dass bereits bestehenden Einzelhandelsbetrieben individuell auf sie zugeschnittener Bestandsschutz eingeräumt werden muss. Mit den vorgeschlagenen Empfehlungen zu den textlichen Festsetzungen werden: die unkontrollierbare Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben verhindert, Handwerks- und Gewerbebetrieben die Möglichkeit gegeben, funktional untergeordneten Einzelhandel mit dem Produktionsbetrieb angemessen zu verknüpfen und zum Zeitpunkt der Planänderung bereits bestehenden Einzelhandelsbetrieben angemessene Erweiterungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen zugestanden. Seite 97 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim E Beschränkung von Einzelhandelsnutzungen in sonstigen Baugebieten Zur Umsetzung des vorgeschlagenen Einzelhandelskonzeptes kann es unter Umständen erforderlich werden, auch in allgemeinen Wohngebieten nach § 4 oder Mischgebieten nach § 6 BauNVO Regelungen zum Ausschluss bestimmter Einzelhandelsnutzungen zu treffen. Diese setzen jedoch in der Regel besondere städtebauliche Begründungen voraus, die zum Beispiel auf Zielaussagen eines Einzelhandelskonzeptes beruhen können. Auch der Stadt Pulheim steht der Weg, in Mischgebieten nur bestimmte Einzelhandelsnutzungen zuzulassen, grundsätzlich offen. Denn aufgrund der im zentralen Versorgungsbereich gegebenen Angebotsstrukturen und der marktseitigen Rahmenbedingungen können auch nicht-großflächige Betriebe mit weniger als 800 m² Verkaufsfläche und zentrenrelevanten Sortimenten an Standorten außerhalb der Innenstadt so ausgeprägte Wettbewerbsbeziehungen zur Hauptgeschäftslage entfalten, dass deren Ansiedlung der notwendigen Förderung des Zentrums entgegenlaufen würde. Generell ist aber darauf zu achten, dass durch die Regelungen zum Ausschluss von (bestimmten) Einzelhandelsnutzungen der Gebietscharakter gewahrt bleibt. F Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen im unbeplanten Innenbereich Am 1. Januar 2007 ist das Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte in Kraft getreten. Mit ihm sind das Baugesetzbuch (BauGB) sowie das Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) und die Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) geändert worden. Der Erhalt und die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche ist in § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB als bei Aufstellung der Bauleitpläne zu berücksichtigender Belang ausdrücklich aufgenommen worden. Um dieses Ziel im unbeplanten Innenbereich zu erreichen, ist es nach § 9 Abs. 2a BauGB möglich, in einem Bebauungsplan beschränkende Festsetzungen insbesondere zum Einzelhandel zu treffen, ohne dass ein Baugebiet im Sinne der Baunutzungsverordnung ausgewiesen wird. Die Anwendung dieses Steuerungsinstruments macht eine genaue Begründung erforderlich. Denn wie bereits in früheren Urteilen auch von hohen Gerichten klargestellt wurde, „… ist der bauplanerische Ausschluss einzelner Nutzungsarten nur dann städtebaulich gerechtfertigt, wenn er anhand eines schlüssigen Plankonzepts auf Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit überprüft wer5 den kann“ (VGH Mannheim, Urteil vom 28.01.2005) . 5 zitiert nach Schmitz, H: Die Novellierung des BauGB 2007 unter Berücksichtigung der spezifischen Berliner Planungsbedingungen, Berlin 2007. Seite 98 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim Wie § 9 Abs. 2a BauGB in Satz 3 ausdrücklich darlegt, ist bei Anwendung der Rechtsvorschrift insbesondere darzulegen, dass in den zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereichen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für Vorhaben, die diesen Versorgungsbereichen dienen, nach § 30 oder § 34 bereits vorhanden sind oder zumindest durch einen in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan geschaffen werden sollen. 10.3 Möglichkeiten zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes durch die Bauleitplanung Zur Umsetzung des vorgeschlagenen Einzelhandelskonzeptes werden für die künftige Bauleitplanung zusammengefasst folgende Handlungsempfehlungen ausgesprochen: Neuansiedlungen von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten sind grundsätzlich nur innerhalb der abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiche möglich. An den sonstigen Nahversorgungsstandorten (Nahversorgungslagen) soll durch einen aktiven Bestandsschutz die wohnungsnahe Versorgung erhalten werden. Sofern die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen bisher fehlen, ist die Genehmigung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten bzw. nahversorgungsrelevanten Sortimenten innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches durch geeignete Bebauungspläne als Kern- bzw. Sondergebiet ggf. auch mit Festlegungen von Verkaufsflächen und Sortimenten nach § 11 Abs. 3 BauNVO zu regeln. Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten sollten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche nur an städtebaulich integrierten Standorten zugelassen werden, die der wohnungsnahen Versorgung der Bevölkerung dienen, sofern die Zielsetzung der Entwicklung des zentralen Versorgungsbereiches nicht entgegensteht und sonstige, der Nahversorgung dienende Standorte nicht geschwächt oder in ihren städtebaulich wünschenswerten Entwicklungsmöglichkeiten gehemmt werden. Um die Innenstadt zu stärken und ihre Entwicklung zu fördern, sollten Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten an Konkurrenzstandorten konsequent über Bebauungsplanfestsetzungen ausgeschlossen werden. Dagegen kann das Gewerbegebiet Pulheim inklusive des Bereichs „Am Schwefelberg“ als ein Ergänzungsstandort für großflächigen Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel erhalten bzw. weiterentwickelt werden. Im Rahmen von Einzelfalluntersuchungen sind die raumordnerisch und städtebaulich verträgliche Dimensionierung von SortiSeite 99 von 100 Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Pulheim menten und Verkaufsflächen zur Vorbereitung des konkreten Bauleitplanverfahrens zu ermitteln. Für den Ergänzungsstandort des Einzelhandels mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten sollte eine bestandssichernde Weiterentwicklung des großflächigen Einzelhandels mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten planungsrechtlich unterstützt werden. Zentrenund nahversorgungsrelevante Sortimente sollten in diesem Bereich auf Randsortimente beschränkt werden, die dem nicht-zentrenrelevanten Kernsortiment sachlich zugeordnet und diesem im Angebotsumfang deutlich untergeordnet sind (Einzelfallprüfung). Vorhandene Bebauungspläne sollten daraufhin überprüft werden, ob die angestrebte Förderung der zentralen Versorgungsbereiche den generellen Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen oder den Teilausschluss bestimmter Einzelhandelsnutzungen erfordert. Ggf. sind unter Beachtung der Anforderungen des Bestandsschutzes Einzelhandelsbetriebe mit zentren- und nahversorgungsrelevantem Sortiment gemäß § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO durch geeignete Bebauungspläne auszuschließen. Für den unbeplanten Innenbereich sollten Bebauungspläne aufgestellt werden, die die Einhaltung der vorab definierten städtebaulichen Ziele gewährleisten. Seite 100 von 100