Beschlussvorlage (Begründung zum städtebaulichen Konzept BP 115 Pulheim)

Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 115 Pulheim Stand April 2016 Bebauungsplan Nr. 115 Pulheim Begründung zum städtebaulichen Konzept Stand April 2016 Pulheim 10 Planung Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 115 Pulheim Stand April 2016 INHALTSVERZEICHNIS 1. Planerfordernis Seite 3 2. Räumlicher Geltungsbereich Seite 3 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen Seite 3 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Seite 3 5. Planungsziele Seite 4 6. Inhalt des städtebaulichen Konzeptes Seite 4 7. Umweltbelange Seite 7 8. Kosten Seite 7 Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 2 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 115 Pulheim 1. Stand April 2016 Planerfordernis Das im Rahmen dieser Vorlage einzuleitende Bauleitplanverfahren begründet sich aus der regionalen und in Folge lokalen Unterversorgung mit Baugrundstücken. Hieraus resultiert eine vehement spürbare Nachfrage seitens der Bürger, die sich zuletzt im Vermarktungsverfahren für den benachbarten BP 113 zeigte, in welchem der Zahl von 48 verfügbaren Einfamilienhausgrundstücken ca. 450 feste Bewerbungen gegenüber standen. Des Weiteren basiert das Projekt auf dem Prozess zur demografischen Entwicklung in der Stadt Pulheim. Aufgrund der Daten des statistischen Landesamtes ist in Pulheim mit ausgeprägten Tendenzen des demografischen Alterns zu rechnen. Aus diesem Grund beschäftigten sich Rat und Verwaltung im Jahre 2010 in einer WorkshopReihe mit der Bevölkerungsentwicklung der Stadt Pulheim. Basierend auf dieser Arbeit beschloss der Rat der Stadt Pulheim in seiner Sitzung am 09.11.2010 die Leitziele und strategischen Ziele zur Gestaltung des demografischen Wandels einstimmig. Eines dieser strategischen Ziele lautet: „Die Stadt Pulheim berücksichtigt bei der Aktivierung von Flächenpotentialen auch die Ausweisung von hochwertigen Baulandflächen (Größe, Ausstattung, Lage)“. Dieses Bauleitplanverfahren ist somit Bestandteil des Maßnahmenplanes 2011 und dient dieser Zielerreichung. Derzeit beurteilen sich Vorhaben in diesem Bereich nach § 35 BauGB, so dass die zeitnahe Entwicklung eines Wohngebietes planungsrechtlich die Durchführung eines Bebauungsplanverfahrens erfordert. Hiermit sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung eines Wohngebietes geschaffen werden. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 115 Pulheim umfasst die Grundstücke Gemarkung Pulheim, Flur 5, Flurstück 479 teilweise, Flurstück 459, die Wegeparzellen Flurstücke 14 und 493 teilweise, die Wegeparzelle Flurstück 602 sowie die nordöstlichen Teilbereiche der Flurstücke 8 und 52. Der Bereich liegt am südwestlichen Ortsrand von Pulheim, angrenzend an die Bebauung „Am Lindenkreuz“, am Hirschweg sowie am Elchweg. Die Fläche umfasst ca. 4,3 ha; nördlich schließt die vorhandene Wohnbebauung des Europa-Viertels an. 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen Für das Plangebiet existiert derzeit kein Bebauungsplan, es handelt sich zum jetzigen Zeitpunkt um eine Außenbereichsfläche im Sinne des § 35 BauGB. Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln stellt die Plangeltungsbereichsfläche fast vollständig als „Allgemeinen Siedlungsbereich“ (ASB) dar. Im gültigen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim wird das Plangebiet nach der zwischenzeitlich durchgeführten und wirksam gewordenen Teilbereichsänderung 17.9 als „Wohnbaufläche“ dargestellt. Durch diese Teilbereichsänderung des Flächennutzungsplanes wird dem in § 8 Abs. 2 BauGB geforderten Entwicklungsgebot Rechnung getragen. 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Der Geltungsbereich des B-Planes Nr. 115 Pulheim wird nicht mehr landwirtschaftlich genutzt und liegt daher brach. Unmittelbar nordwestlich angrenzend liegt die durch Stichstraßen erschlossene, überwiegend aus freistehenden Einfamilienhäusern bestehende Bebauung des BP 59 Pulheim sowie das Wohngebiet „Europa-Viertel“, welches bis auf ein Mehrfamilienhaus (Geschosswohnungsbau) überwiegend mit Einfamilienhäusern sowohl in Form von Doppel- und Reihenhäusern als auch freistehend bebaut ist. Nordöstlich grenzt die Bebauung um den Hirschweg an, der durch Geschosswohnungsbau sowie Reihenhausbebauung dominiert wird (B-Plan Nr. 57 Pulheim). Im Südosten schließt sich das durch Doppel- und Einzelhausbebauung geprägte Areal des Bebauungsplanes Nr. 64 Pulheim an. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 3 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 115 Pulheim Stand April 2016 Innerhalb des Plangebietes befinden sich mehrere Wegeparzellen, welche bis vor kurzem als Wirtschaftswege genutzt wurden. Diese Parzellen entstanden im Rahmen eines Flurbereinigungsverfahrens und werden im Zuge des B-Planverfahrens überplant (siehe hierzu auch Kapitel 6 „Erschließung“). Das Plangebiet wird im Norden durch einen kurzen Abschnitt der Straße „Am Lindenkreuz“ und die Bebauung an den Stichstraßen „Am Lindenkreuz“ begrenzt, im Nordosten und Osten durch bestehende Wirtschaftswege und im Süden durch den Pulheimer Bach. Die westliche Grenze wird durch den zukünftigen Verlauf des Grünstreifens markiert, welcher die Abgrenzung zwischen den beiden Bebauungsplänen Nr. 115 und 114 Pulheim bildet. Südwestlich des Plangebietes schließen sich derzeit noch teilweise als Baumschule genutzte bzw. zwischenzeitlich brach liegende Flächen an (zukünftiger BP 114 Pulheim). 5. Planungsziele Ziel ist die Arrondierung der beschriebenen Fläche zwischen der bestehenden Bebauung entlang der Straße „Am Lindenkreuz“, am Hirschweg und am Elchweg für die Siedlungsentwicklung unter Berücksichtigung einer deutlichen Wohngebietseingrünung am südwestlichen Rand des Plangebietes. Diese soll sowohl eine ökologische Ausgleichsfunktion für die mit der zukünftigen Bebauung einhergehenden Eingriffe in Natur und Landschaft übernehmen als auch mit der geplanten integrierten Fuß- und Radwegeführung eine „grüne“ Verbindung sowohl der bestehenden als auch der neuen Wohngebiete zum Pulheimer Bach hin sicherstellen. Es soll ein Wohngebiet mit dem breiten Spektrum der in Pulheim vorhandenen Hausformen entwickelt werden. Dabei wird im Geltungsbereich des BP 115 Pulheim eine Bebauung mit Einzel- und Doppelhäusern realisiert werden können. Um darüber hinaus auch der gestiegenen Nachfrage nach (bezahlbarem) Wohnraum in Form von Geschosswohnungsbau Rechnung zu tragen, werden auch einzelne Flächen für diese Bebauungsformen vorgehalten. Der Entwurf soll den Anspruch berücksichtigen, individuelles Wohnen mit frei wählbaren Haus- bzw. Wohnungstypen in einem qualitätvollen Wohnumfeld zu ermöglichen. 6. Inhalt des städtebaulichen Konzeptes Quartiersbildung Das Plangebiet befindet sich im Südwesten der Stadt Pulheim zwischen der vorhandenen Bebauung im Bereich der Straßen „Am Lindenkreuz“, Hirschweg und Elchweg. Das städtebauliche Konzept basiert in den Grundzügen auf der durch das Büro Konrath und Wennemar erarbeiteten und im Rahmen der Flächennutzungsplanänderung 17.9 beschlossenen Rahmenplanung für den südlichen Geyener Berg, die sich von der Geyener Straße bis zum Pulheimer Bach erstreckt. Diese wurde bereits in Form einer Bürgerversammlung vorgestellt und diskutiert. In der Rahmenplanung für den gesamten Bereich Geyener Berg Süd ist die Bildung ablesbarer Quartiere vorgesehen, die durch grüne Fugen voneinander abgesetzt sind. So werden die drei B-Plangebiete 113, 114 und 115 zu jeweils eigenständigen Wohnquartieren mit deutlich ablesbaren, als Grünflächen gestalteten Begrenzungen. Bauformen In Fortentwicklung der Nachbarquartiere und entsprechend der vorherrschenden Nachfrage werden Ein- bis Zweifamilienhäuser als Einzel- und Doppelhäuser mit angrenzenden Garagen auf dem eigenen Grundstück einen großen Bestandteil der Gesamtbebauung ausmachen. Hinsichtlich der Lage einzelner Baukörper wie auch der angebotenen Bauformen wurde die Rahmenplanung modifiziert. An die Stelle von 64 Einfamilienhäusern treten nun 40 Einfamilienhäuser, ein Dreifamilienhaus und drei Geschosswohnungsbauten mit jeweils 8 Wohneinheiten, um auch der gestiegenen Nachfrage nach Wohnungen im Geschosswohnungsbau nachzukommen. Weiterhin wurde bei der Erarbeitung des städtebaulichen Konzeptes dem Prinzip der optimierten Ausrichtung der Gärten Rechnung getragen, aber im Falle der sehr nahegelegenen Bestandsbebauung am Lindenkreuz zugunsten eines größeren baulichen Abstandes hiervon abgewichen. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 4 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 115 Pulheim Stand April 2016 Die geplanten Mehrfamilienhäuser sollen nicht höher als zwei Geschosse mit zurückgestaffeltem Dachgeschoss bzw. Satteldach werden und über eine eigene Tiefgarage zur Aufnahme des ruhenden Verkehrs verfügen. Die Decke über der Tiefgarage ist intensiv begrünt und als Freianlage benutzbar. Auch die freistehenden Einzel- und Doppelhäuser sollen mit maximal zwei Geschossen plus einem ausgebauten Dachgeschoss errichtet werden dürfen. Die Grundstücksgrößen liegen in der Regel bei ca. 300 m² für Doppelhaushälften und 450 m² bis 500 m² für freistehende Ein- bis Zweifamilienhäuser. Eine Ausnahme bilden zwei Grundstücke unmittelbar an der südöstlichen Plangebietsgrenze, welche eine Flächengröße von jeweils ca. 760 m² aufweisen werden. In diesem Bereich ragen die Baumkronen mehrerer, auf einem benachbarten Grundstück stehender geschützter Buchen bis zu 9.0 m in den Plangeltungsbereich des BP 115 hinein. Um den Schutz dieser Bäume auf Dauer zu gewährleisten, gleichzeitig aber auch nicht nur vollständig verschattete Gartenbereiche der zukünftigen Baugrundstücke zu erhalten, wurden die Zuschnitte für zwei dort entstehende Baugrundstücke sehr großzügig bemessen und die jeweiligen Bauflächen in ausreichender Entfernung zu den Baumkronen vorgesehen. Aufgrund der deutlich größeren Fläche der Baugrundstücke wird hier auch ausdrücklich die Möglichkeit geschaffen, in dem Wohnhaus jeweils zwei Wohneinheiten mit den notwendigen Stellplätzen zu errichten. In Summe ergeben sich folgende Verteilungen: Anzahl in Einzelhaus Doppelhaus Wohnungen* Gesamt WE 32 8 ca. 27 69 *Wohnungen in Mehrfamilienhäusern bei zwei Vollgeschossen Erschließung Die Haupterschließung des Areals wird über die bereits bestehenden Erschließungsstraßen in den angrenzenden bestehenden Wohnvierteln erfolgen, welche die erwartbaren Verkehrsmengen (ca. 70 Wohneinheiten) aufnehmen können. Es ist davon auszugehen, dass sich die Ziel- und Quellverkehre sowohl auf die Londoner Straße / Pariser Straße als auch die Straßen „Am Lindenkreuz“ und „Am Wiesenhang“ als auch auf den Elchweg verteilen werden und somit in den einzelnen angrenzenden Wohnquartieren keine unzumutbaren Verkehrsbelastungen auftreten werden. Die Erschließung innerhalb des Quartiers erfolgt in erster Linie über eine als Mischverkehrsfläche ausgebaute Erschließungsstraße mit einer Gesamtbreite von 8.25 m, welche auch die Anlage einer ausreichend hohen Anzahl öffentlicher Stellplätze ermöglicht. In diesem Zusammenhang ist eine entsprechende Verbreiterung der im angrenzenden B-Plan Nr. 64 an dessen südwestlicher Plangebietsgrenze verlaufenden, dort mit einer Breite von 5.0 m festgesetzten öffentlichen Verkehrsfläche um 3.25 m auf eine Gesamtbreite von dann 8.25 m vorgesehen. Lediglich im Bereich des Übergangs zur Londoner Straße wird – als logische Fortsetzung des dort erfolgten Ausbaus – eine Teilstrecke von ca. 85 m mit einer Breite von insgesamt 16.0 m im Separationsverfahren ausgeführt. In diesem Bereich sind sowohl Stellplätze in Senkrechtaufstellung als auch ein Standort für die WertstoffContainer vorgesehen. Das nordöstlich angrenzende Wohngebiet Hirschweg wird über einen neu geplanten Fuß- und Radweg, welcher in Verlängerung des dort bereits bestehenden, entlang der Häuser Hirschweg 6 und 8 verlaufenden Fußweges Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 5 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 115 Pulheim Stand April 2016 angelegt werden soll, an das Plangebiet des BP 115 und somit auch an die dort geplanten öffentlichen Grünflächen angebunden. Auf dem östlich des Plangebietes liegenden Grundstück Elchweg 30 stehen einige schützenswerte Buchen, deren Kronen bis zu 9.0 m in den Geltungsbereich des BP 115 hineinragen. Um den Schutz dieser Bäume einschließlich der jeweiligen Kronenbereiche auch bei einer zukünftigen Bebauung der dort entstehenden Grundstücke dauerhaft sicherstellen zu können, wurde die Trasse der dort geplanten Erschließungsstraße leicht verschwenkt, so dass die angrenzenden Bauflächen mit einem ausreichenden Abstand zu den Baumkronen festgesetzt werden können (s.o.) Dies bedingt die Bildung zweier eher großflächiger Baugrundstücke, deren Gärten dann nur anteilig durch die ausladenden Baumkronen verschattet werden. Innerhalb des Plangebietes befinden sich mehrere Wegeparzellen, welche bis vor kurzem als Wirtschaftswege genutzt wurden. Es handelt sich um das Flurstück 493, welches komplett überplant wird und um das Flurstück 14, welches nur in dem Abschnitt, der an die Bebauung Elchweg angrenzt, teilweise überplant wird. Dieser Abschnitt wurde im dort rechtskräftigen B-Plan 64 Pulheim explizit als Wirtschaftsweg festgesetzt. Die entsprechenden Flächen werden entweder den Bauflächen zugeordnet oder Bestandteil zukünftig öffentlicher Verkehrsflächen bzw. Grünflächen. Die beiden Flurstücke sind im Rahmen eines Flurbereinigungsverfahrens 1959 entstanden; die Einziehung derselben im Zuge dieses BP-Verfahrens bedarf der Zustimmung der oberen Genehmigungsbehörde; daher ist der B-Plan nach Satzungsbeschluss dem Rhein-Erft-Kreis zur Zustimmung vorzulegen. Baustellenverkehr Der mit den Baumaßnahmen im B-Plan 115 einhergehende Baustellenverkehr wird über das Baugebiet des BP 113 und eine auf der angrenzenden Fläche des zukünftigen BP 114 anzulegende Baustraße geführt. Eine Beeinträchtigung der angrenzenden bestehenden Wohngebiete kann so wirksam vermieden werden. Kreuzung Rathausstraße / Geyener Straße / Steinstraße Die Vorentwurfsplanung für den notwendigen Umbau der Kreuzung Rathausstraße / Geyener Straße / Steinstraße wird im laufenden Jahr 2016 mit den Beteiligten abgestimmt; die Finanzierung dieser Baumaßnahme ist sichergestellt. Für das Jahr 2017 ist die Ausarbeitung der konkreten Ausbauplanung sowie die Bauvorbereitung vorgesehen. Ob die Realisierung der Umbaumaßnahme ebenfalls noch in 2017 erfolgen kann, wird derzeit noch geprüft; realistisch betrachtet ist von der Umsetzung im Jahr 2018 auszugehen. Entwässerung Grundsätzlich ist die Entwässerung des Plangebietes im Trennsystem vorgesehen, wobei hier zwischen der Entsorgung von Schmutz- und Niederschlagswasser unterschieden werden muss. Das Schmutzwasser wird komplett für das gesamte Baugebiet (bis auf die letzten drei Grundstücke im südöstlichen Bereich) über eine neue Trasse nach Norden über den Bestandskanal im Hirschweg entsorgt. Beim Niederschlagswasser hingegen wird die Gesamtfläche in zwei Teileinzugsgebiete unterteilt. Dies hat topographische Gründe. Da sich im nordwestlichen Eckbereich ein vorhandener topographischer Tiefpunkt befindet, der auch durch die Erschließungsplanung nicht egalisiert werden kann, müssen die Niederschlagswässer der nördlichen Grundstücke in den vorhandenen Kanal im Hirschweg eingeleitet werden. Alle anderen Grundstücke können über das neue Regenrückhaltebecken im Nordosten des Plangebietes eingeleitet und zeitverzögert über einen Drosselablauf an die vorhandene Regenwasserkanalisation im nördlichen Elchweg geführt werden. Von hier aus erfolgt die Einleitung über den Bestandskanal direkt in den Pulheimer Bach. Zur Wartung und Pflege des Regenrückhaltebeckens wird eine Rampe angelegt, die von der vorhandenen Wendeanlage des nördlichen Elchweges angefahren werden kann. Der Wendebereich der Wendeanlage wird zu diesem Zwecke um eine Aufstellfläche für Wartungsfahrzeuge erweitert. Lediglich die letzten drei Baugrundstücke im südöstlichen Plangebietsbereich werden an die vorhandene Schmutz- und Regenwasserkanalisation im südlichen Elchweg angeschlossen und so im Trennsystem entwässert. Grünflächen Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 6 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 115 Pulheim Stand April 2016 Innerhalb des Geltungsbereiches des B-Planes 115 Pulheim sind sowohl zentral entlang der inneren Erschließung als auch an der südwestlichen Plangebietsgrenze größere öffentliche Grünflächen geplant. Als ca. 60 m lange Aufweitung der Haupterschließungsstraße wird ein Anger gebildet, welcher mit Aufenthaltsangeboten und Spielflächen zum Mittelpunkt dieses Wohnviertels wird. Er stärkt die Identität des Quartiers, schafft Raum für Kommunikation und dient der Orientierung. Südwestlich zur Landschaft bzw. zum zukünftigen Geltungsbereich des BP 114 hin wird das Plangebiet durch einen Grünsaum eingefasst, der durch den integrierten Fuß- und Radweg sowohl eine „grüne“ Anbindung des bestehenden Europa-Viertels als auch des zukünftigen „Planetenviertels“ (BP 113 Pulheim) zum Pulheimer Bach hin darstellt als auch die Funktion des ökologischen Ausgleichs für die mit dem BP 115 einhergehenden Eingriffe in Natur und Landschaft übernehmen kann. Flächenbilanz Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes 115 umfasst eine Fläche von ca. 43.000 m². Davon sind Nettobauland ca. 25.450 m², öffentliche Verkehrsflächen ca. 7230 m² , Regenrückhaltebecken ca. 650 m² und Grünflächen ca. 9.670 m². 7. Umweltbelange Die Artenschutzprüfung wurde bereits durchgeführt; mit der Umsetzung der dort vorgeschlagenen vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen zum Erhalt von Feldlerche (und Rebhuhn) wurde zwischenzeitlich begonnen. Die Artenschutzprüfung wird im Übrigen Bestandteil des Umweltberichtes, dessen Beauftragung in die Wege geleitet wurde. Im Rahmen des weiteren Planverfahrens wird eine Umweltprüfung durchgeführt, die die voraussichtlichen Umweltauswirkungen des Planvorhabens ermittelt und bewertet. Auch deren Ergebnisse werden in dem zu erstellenden Umweltbericht dargestellt. Neben einer Bestandsaufnahme des Umweltzustandes erfolgt eine Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung (hinsichtlich der relevanten Schutzgüter). Es werden Überlegungen zur Vermeidung, zur Verringerung und zum Ausgleich möglicher nachteiliger Folgen angestellt. Wesentliche Teile des Umweltberichtes sind außerdem Angaben über die wichtigsten Merkmale der bei der Umweltprüfung verwandten Verfahren bzw. Angaben über Schwierigkeiten bei der Ermittlung der Daten. Der Kampfmittelräumdienst hat die Fläche bereits untersucht; ein Kampfmittel konnte geborgen werden. Ein Hinweis zum Vorgehen beim Fund weiterer Kampfmittel wird in den B-Plan aufgenommen werden. Die notwendigen Untersuchungen zur Bodenarchäologie wurden bereits in Auftrag gegeben und werden derzeit durchgeführt; die Ergebnisse fließen ebenfalls in den Umweltbericht ein. 8. Kosten Durch das Bebauungsplanverfahren entstehen Kosten für Grundlagenermittlungen (Kartengrundlage) sowie die Beauftragung von Fachgutachten wie z.B. Artenschutzprüfung, Umweltbericht sowie für die ebenfalls notwendige archäologische Prospektion der Fläche. Pulheim, den 11.04. 2016 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 7 von 7