Beschlussvorlage (Entwurf Begründung)

Begründung zum Bebauungsplan Nr. 126 Pulheim, Venloer Straße, Christianstraße Beteiligung gem. § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB Stand April 2016 Bebauungsplan Nr. 126 Pulheim Bereich: Venloer Straße, Christianstraße Entwurf der Begründung zur Beteiligung gem. § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB April 2016 AMT FÜR STADTENTWICKLUNG; STADTPLANUNG UND DEMOGRAFIE STADT PULHEIM Begründung zum Bebauungsplan Nr. 126 Pulheim, Venloer Straße, Christianstraße Beteiligung gem. § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB Stand April.2016 INHALTSVERZEICHNIS 1. Planungsanlass, Planerfordernis, Planverfahren ......................................................... 3 2. Räumlicher Geltungsbereich .................................................................................... 3 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen ............................................. 3 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes .................................................... 3 5. Planungsziele ........................................................................................................ 4 6. Inhalte des städtebaulichen Konzeptes...................................................................... 4 8.. Umweltbelange ...................................................................................................... 5 9. Kosten .................................................................................................................. 5 Stadt Pulheim Seite 2 von 5 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 126 Pulheim, Venloer Straße, Christianstraße Beteiligung gem. § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB 1. Stand April.2016 Planungsanlass, Planerfordernis Die Eigentümer der Grundstücke Venloer Str. 94 – 96 (ehemaligen Vianden-Gebäude) und Venloer Str. 98 trugen der Verwaltung Bauabsichten vor, bei denen es sich im ersten Fall um bauliche Ergänzungen im nördlichen Bereich des Grundstücks an der Christianstraße, im zweiten um vollständige Neubebauung sowohl an der Venloer wie auch an der Christianstraße handelt. Auf der Basis des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr.35.13 Pulheim aus dem Jahr 2002 sind die angestrebten baulichen Ergänzungen bzw. Neubauten an der Christianstraße planungsrechtlich nicht genehmigungsfähig. Zur standortgerechten Fortentwicklung der innerstädtischen Grundstücksflächen im Sinne sowohl einer städtebaulichen Attraktivierung als auch Ergänzung der Angebotsstrukturen im Pulheimer Ortskern ist die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 126 Pulheim Venloer Straße, Christianstraße erforderlich. 2. Räumlicher Geltungsbereich Das Plangebiet befindet sich im Pulheimer Stadtzentrum im östlichen Teilabschnitt der Venloer Straße. Sein Geltungsbereich erfasst die Grundstücke Venloer Straße 94 – 98. Die fraglichen Parzellen grenzen auf der Nordseite an die Christianstraße. Katastermäßig handelt es sich um die Flurstücke 277 und 773 sowie 279 in der Flur 15. 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen Das Plangebiet ist durch den 2002 in Kraft getretenen Bebauungsplan Nr. 35.13 Pulheim überplant. Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ist das Gebiet als Mischbaufläche dargestellt. Die jetzt projektierten Bauabsichten haben weiterhin eine Mischung aus gewerblicher und wohnbaulicher Nutzung zum Ziel, so dass der aufzustellende Bebauungsplan Nr. 126 Pulheim als aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans entwickelt angesehen werden kann. Die Projekte stellen sich als eine Maßnahme der Innenentwicklung dar. Demzufolge ist es möglich, den Bebauungsplan Nr. 126 Pulheim im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufzustellen, sofern mit ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO von insgesamt weniger als 20.000 qm festgesetzt wird. Davon kann auf Basis der vorliegenden Bebauungskonzepte ausgegangen werden. 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Beide Grundstücke des Plangeltungsbereichs sind bereits seit langem bebaut. Die Venloer Straße 94-96 sticht mit einem viergeschossigen Geschäftshaus mit teilweiser Wohnnutzung hervor, auf der Parzelle Venloer Straße 98 steht ein eingeschossiges Gebäude mit Satteldach und Ladennutzung. Die jeweils an die Christianstraße Stadt Pulheim Seite 3 von 5 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 126 Pulheim, Venloer Straße, Christianstraße Beteiligung gem. § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB Stand April.2016 angrenzenden Grundstücksflächen sind im letzteren Fall mit einer eingeschossigen Nebenanlage (teilweise Garagennutzung), im ersteren mit eingeschossiger, teilweise sich bis zur Straße erstreckender Ladennutzung bebaut. Zusätzlich findet man hier zugehörige Stellplatzflächen. Die Umgebungsbebauung des Plangebiets erweist sich im Bereich der Venloer Straße als innerstädtischer, mehrgeschossiger Bestand mit typischer Mischnutzung (Läden, Dienstleistungen, Wohnungen), im Bereich der Christianstraße als überwiegende, maximal zweigeschossige Wohnbebauung, teilweise mit Dienstleistungsangeboten. 5. Planungsziele Ziel ist es, im Plangebiet eine standortgerechte Weiterentwicklung der innerstädtischen Nutzungsstrukturen durch Ergänzungsbebauung (Venloer Straße 94 – 96) und Neubaumaßnahmen (Venloer Straße 98) möglich zu machen. Neue bzw. erweiterte Ladenflächen sowie – in den Obergeschossen – zusätzliche Wohnungsangebote sind Planungsziel bzw. Projektinhalt. Bauleitplanerisch sind dazu neue, angepasste verbindliche Regelungen zur Art und zum Maß der Nutzung auf den Vorhabengrundstücken zu treffen. Entsprechend der angestrebten Nutzung soll der Bereich als Mischgebiet festgesetzt werden. Aufgrund der besonderen städtebaulichen Situation, des Bestandes und der bisherigen Festsetzung als Kerngebiet soll die bauliche Dichte dabei der eines solchen entsprechen. Dies ermöglicht das Angebot dringend erforderlicher zusammenhängender Ladenflächen im Erdgeschoss und das Angebot zentraler Geschosswohnungen. Als ausgleichende Maßnahmen und zur Sicherung eines attraktiven Wohnumfeldes wird für die Dächer der eingeschossigen Bauteile eine überwiegende mindestens extensive Begrünung festgesetzt werden. 6. Inhalte der Bebauungskonzepte Für das Grundstück Venloer Straße 94 – 96 sieht das Bebauungskonzept an der Christianstraße die Erweiterung der erdgeschossigen Bebauung auf der gesamten Grundstücksbreite sowie zwei darauf zu errichtende neue Wohngeschosse plus einem zurückgestaffelten, ausgebauten Dachgeschoss vor. Die bisher ebenerdig an der Christianstraße vorhandenen Stellplätze sollen in einer neuen Tiefgarage untergebracht werden, welche an die Stelle der bisherigen Souterrain-Ladenfläche treten wird und die an der Nordostecke des Grundstücks erschlossen wird. Die Ladenflächen werden entsprechend (unter Beibehalt der bisherigen Nutzungen) intern umorganisiert. Bislang fehlten dem Gebäude trotz seiner Größe Aufzüge zur Erschließung der Obergeschosse, welche nun im Zuge des Anbaus zur Gewinnung der Barrierearmut ergänzt werden sollen. Die Bestandsbebauung auf dem Grundstück Venloer Straße 98 soll zukünftig vollständig ersetzt werden, wobei an der Venloer Straße die hinsichtlich der Bebauungshöhe vorhandene Lücke im Blockrand dergestalt geschlossen werden soll, als der Neubau die Höhe des Gebäudes auf dem Grundstück Venloer Straße 94 – 96 erhalten soll. An der Christianstraße ist ein dreigeschossiges Gebäude geplant. Für beide neuen Häuser sind eine durchgehende erdgeschossige Laden- und eine obergeschossige Wohnnutzung vorgesehen, wobei an der Christian- Stadt Pulheim Seite 4 von 5 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 126 Pulheim, Venloer Straße, Christianstraße Beteiligung gem. § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB Stand April.2016 straße kein Geschosswohnungsbau entstehen soll, sondern eine Art Doppelhausbebauung mit Erschließung über das Vorderhaus und die Dachterrasse. Hierdurch entfällt ein raumgreifender Erschließungskern innerhalb der EG-Ladenfläche. Der für die zwei Vorhaben im Plangebiet erforderliche Stellplatznachweis soll – überwiegend – in Tiefgaragen erbracht werden, für die allerdings eine gemeinsame Erschließung ( Zu-/Ausfahrt in der Christianstraße auf dem Grundstück Venloer Straße 94 - 96, siehe oben) projektiert ist. Der Restbedarf für das ehemalige ViandenGebäude, der in der Tiefgarage nicht gedeckt werden kann, ist bereits auf einer durch Baulast gesicherten Grundstücksfläche auf der anderen Seite der Christianstraße nachgewiesen. Bezüglich weitergehender Projektbeschreibung und zeichnerischer Darstellung wird auf die beigefügten Bebauungskonzept-Unterlagen verwiesen. 7. Umweltbelange Der Bebauungsplan Nr. 126 Pulheim wird als Bebauungsplan der Innenentwicklung im Sinne des § 13a BauGB aufgestellt. Durch die Planung wird keine zulässige Grundfläche festgesetzt, die den Schwellenwert von 20.000 m² erreicht oder überschreitet. Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes wird eine standortgerechte Entwicklung integrierter und erschlossener Grundstücksflächen im Innenbereich einhergehen (siehe auch Kapitel 4 und 5). Durch den Bebauungsplan wird nicht die Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Bundes- oder Landesrecht unterliegen. Die in § 1 Abs. 6 Nr. 7 a BauGB genannten Schutzgüter sind nicht betroffen. Die Voraussetzungen für die Anwendung des § 13a BauGB bei der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 126 Pulheim sind erfüllt. Gem. § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB abgesehen. Die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwartenden Eingriffe in Natur, Boden und Landschaft gelten gem. § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB als bereits erfolgt bzw. zulässig. 8. Kosten Der Stadt Pulheim entstehen durch die Planung nach derzeitigem Sachstand keine Kosten. Die Kosten für den Vollzug des Bebauungsplanes gehen zu Lasten privater Investoren, da private Grundstücke bebaut werden. April 2016 Amt für Stadtentwicklung,Stadtplanung und Demografie Stadt Pulheim Stadt Pulheim Seite 5 von 5