Beschlussvorlage (Begründung)

Begründung zum Bebauungsplan Nr. 125 Friedrich-Ebert-Straße Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB Stand 24.02.2016 Bebauungsplan Nr. 125 Pulheim Bereich: Friedrich-Ebert-Straße Begründung zur Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB Stand: Februar 2016 AMT FÜR STADTENTWICKLUNG, STADTPLANUNG UND DEMOGRAFIE STADT PULHEIM ISR Innovative Stadt- und Raumplanung GmbH Zur Pumpstation 1, 42781 Haan / Rheinland Fon: +49 2129 / 566 209 – 0, Fax: - 16 mail@isr-haan.de www.isr-haan.de Alte Kölner Straße 26 50529 Pulheim Begründung zum Bebauungsplan Nr. 125 Friedrich-Ebert-Straße Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB Stand 24.02.2016 INHALTSVERZEICHNIS 1. Planungsanlass, Planerfordernis .............................................................................. 3 2. Räumlicher Geltungsbereich .................................................................................... 4 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen ............................................. 4 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes .................................................... 5 5. Planungsziele ........................................................................................................ 5 6. Inhalte des städtebaulichen Konzeptes ...................................................................... 6 7. Verkehr und Erschließung ....................................................................................... 7 8. Ver- und Entsorgung ............................................................................................... 9 9. Art und Maß der baulichen Nutzung .......................................................................... 9 10. 9.1 Art der baulichen Nutzung .......................................................................................... 9 9.2 Grundflächenzahl ................................................................................................... 10 9.3 Höhe der baulichen Anlagen ..................................................................................... 11 9.4 Geschossflächenzahl .............................................................................................. 12 Bauweise / überbaubare Grundstücksfläche............................................................. 13 10.1 Bauweise ............................................................................................................ 13 10.2 Überbaubare Grundstücksfläche ................................................................................ 14 11. Flächen für Garagen, Carports, Stellplätze und Nebenanlagen .................................... 14 12. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte (GFL) ..................................................................... 15 13. Baugestalterische Festsetzungen ........................................................................... 15 13.1 Fassaden ............................................................................................................ 16 13.2 Dächer ............................................................................................................ 16 13.1 Nebenanlagen ....................................................................................................... 16 13.2 Vorgartenflächen .................................................................................................... 17 14. Umweltbelange .................................................................................................... 17 15. Kosten ................................................................................................................ 20 Stadt Pulheim Seite 2 von 20 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 125 Friedrich-Ebert-Straße Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB 1. Stand 24.02.2016 Planungsanlass, Planerfordernis Die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 125 Friedrich-Ebert-Straße begründet sich u.a. aus dem Prozess zur demografischen Entwicklung in der Stadt Pulheim. Laut den aktuellen Bevölkerungsvorausberechnungen des statistischen Landesamtes ist für Pulheim mit ausgeprägten Tendenzen des demografischen Alterns zu rechnen. Aus diesem Grund beschäftigten sich Rat und Verwaltung in den Jahren 2009 und 2011 in mehreren Zukunftswerkstätten und Workshops mit der Bevölkerungsentwicklung der Stadt Pulheim. Basierend auf dieser Arbeit beschloss der Rat der Stadt Pulheim Leitziele und strategische Ziele zur Gestaltung des demografischen Wandels. Aus ihnen wurde schließlich der Maßnahmenplan 2011 abgeleitet. Der Bebauungsplan Nr. 125 Friedrich-Ebert-Straße wirkt zugleich auf die Realisierung zweier Leitziele innerhalb des Maßnahmenplans 2011 hin und leistet somit einen wichtigen Beitrag im Umgang mit den Erfordernissen des demografischen Wandels. Zum einen wird die Maßnahme „Schaffung von Planungsrecht in den Ortskernen“ umgesetzt. Diese Maßnahme spielt eine zentrale Rolle bei der Erfüllung des Leitziels „Die Stadt Pulheim schafft die Rahmenbedingungen für Zuzüge, insbesondere von Familien mit Kindern“ in Kombination mit dem strategischen Ziel „Die Stadt Pulheim schafft die Voraussetzungen für die Aktivierung von Flächenpotenzialen – im Bestand und im Neubau“. Zum anderen wirkt der vorliegende Bebauungsplan auf die Umsetzung des Leitziels „Die Stadt Pulheim erhöht den Anteil der erwerbsfähigen / erwerbstätigen Bevölkerung“ sowie des strategischen Ziels „Die Stadt Pulheim schafft die Voraussetzungen für Geschosswohnungsbau in dafür geeigneten Lagen“. Das Plangebiet wird geprägt durch eine in die Jahre gekommene Wohnbebauung in Form von Mehrfamilienhäusern mit großen Stellplatzbereichen (Garagenhöfe) und weitläufigen Freiflächen. Die Umgebung des Standortes an der Friedrich-Ebert-Straße hat sich über mehrere Jahrzehnte von einer „Stadtrandlage“ zu einer Innenstadtlage gewandelt. Die im Bestand vorhandene Wohnbebauung entspricht in Gänze nicht mehr den heutigen Anforderungen an qualifizierten und nachfragegerechten Wohnraum. Zudem sind Teile der Bebauung sanierungsbedürftig und in Zusammenhang mit heutigen Wohnraumanforderungen abgängig. Die WOFHA Vermögensverwaltungs-GmbH & Co. KG hat sich entschieden, das Plangebiet perspektivisch zu betrachten und in Teilbereichen weiter zu entwickeln. Städtebaulich bietet sich die Chance, Nachverdichtungspotenziale zu nutzen und gleichzeitig die unattraktiven Garagenhöfe zu überplanen. Im Norden des Plangebietes ermöglicht die Bebauung des Garagenhofes entlang der Escher Straße mit einer Mehrfamilienhausbebauung samt Tiefgarage den Bau von Ersatzwohnraum für den geplanten Abriss der Häuser Friedrich-Ebert-Straße 2-4. Im Süden des Plangebietes befindet sich dem bestehenden Punkthochhaus vorgelagert ein weiterer Garagenhof. Dort soll der Ersatz durch eine Wohnbebauung mit Tiefgarage ermöglicht werden. Dabei sollen zwei viergeschossige Punkthäuser zwischen dem Hochhaus und der südlich angrenzenden Bebauung in Form zweier Zeilen vermitteln. Der mittig gelegene Bereich mit der Bestandsbebauung Friedrich-Ebert-Straße 6-12 steht aus dem Blickwinkel des Eigentümers nicht zur Disposition, aufgrund der Lage des Baukörpers wird daher zumindest zum jetzigen Zeitpunkt trotz der vergleichsweise großen verbleibenden unbebauten Grundstücksfläche von einer Überplanung oder Ergänzung durch weitere Baukörper abgesehen. Für dieses Gebäude erfolgt eine planungsrechtliche Bestandssicherung. Stadt Pulheim Seite 3 von 20 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 125 Friedrich-Ebert-Straße Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB Stand 24.02.2016 Auf der Basis des rechtsverbindlichen Durchführungsplans Nr.1 aus dem Jahr 1959 sind die angestrebten baulichen Ergänzungen bzw. Neubauten planungsrechtlich nicht zulässig. Zur wohnbaulichen Qualifizierung und zur Gewährleistung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung ist die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 125 Pulheim Friedrich-Ebert-Straße erforderlich. 2. Räumlicher Geltungsbereich Das Plangebiet befindet sich im Stadtgebiet der Stadt Pulheim. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 125 Pulheim umfasst eine Größe von rd. 1,6 ha in der Gemarkung Pulheim, Flur 12, mit den Flurstücken 102, 103, 104, 105, 107 und 108. Die genaue Abgrenzung ist der Übersichtskarte zu entnehmen. Das Plangebiet wird von folgenden Straßen begrenzt: Im Nordwesten: Im Nordosten: Im Südosten: Im Südwesten: 3. durch die Escherstraße durch die Friedrich-Ebert-Straße durch die Masurenstraße und die Orrer Straße durch die Magdeburgerstraße Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen Das Plangebiet ist im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln, als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) dargestellt. Der Flächennutzungsplan (FNP) stellt gemäß § 5 Abs.1 BauGB die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der baulichen Nutzung für das gesamte Gemeindegebiet dar. Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ist das Plangebiet als Wohnbaufläche dargestellt. Der Bebauungsplan Nr. 125 mit dem Ziel einer wohnbaulichen Entwicklung kann somit aus den Vorgaben und Darstellungen aus Regionalplan und Flächennutzungsplan entwickelt werden. Für das Plangebiet besteht der rechtsverbindliche Durchführungsplan Nr.1 „A, C und D“. Der Plan aus dem Jahr 1959 umfasst als Geltungsbereich das Gebiet zwischen Escher, Friedrich-Ebert-, Orrer, Masuren und der Oppelner Straße. Für den Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 125 setzt der Durchführungsplan Nr.1 mittels Baulinien zwei Baufenster, eine öffentliche Straßenfläche (Hauszufahrt), eine öffentliche Grünfläche sowie mehrere Garagenanlagen fest. Die Entwicklungsziele für das Plangebiet sind auf der Basis der Festsetzungen des Durchführungsplans nicht realisierbar. So sind das angestrebte Maß und der Umfang der Nutzungen planungsrechtlich nicht zulässig. Zur wohnbaulichen Qualifizierung und zur Gewährleistung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung ist die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich. Stadt Pulheim Seite 4 von 20 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 125 Friedrich-Ebert-Straße Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB 4. Stand 24.02.2016 Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Das Plangebiet umfasst die Flächen, die durch die Friedrich-Ebert-Straße, die Masurenstraße bzw. die Orrer Straße, die Magdeburger Straße und die Escher Straße umgeben sind. Die bestehende Nutzung gliedert sich in vier verschiedene Bereiche: Das Wohnen findet entlang der Friedrich-Ebert-Straße in zwei Nordost-Südwest orientierten Mehrfamilienhäusern mit zwei bzw. drei Geschossen statt. Das nördliche Gebäude umfasst 8 Wohneinheiten, das südliche Gebäude 24 Wohneinheiten. Dem Wohnen zugeordnet sind großzügige, begrünte Freiflächen, die in Teilen mit Laubbäumen bestanden sind und ein im nordwestlichen Bereich des Plangebietes liegender Spielplatz. Zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs sind im Norden des Plangebietes 17 Garagen in Reihe angeordnet, die von der Escher Straße erschlossen werden. Am südlichen Ende befindet sich ein Garagenhof mit 21 Garagen, die über die Masurenstraße angeschlossen sind. Entlang der Friedrich-Ebert-Straße sind zusätzliche Stellplätze für die Bewohner eingerichtet. Darüber hinaus umfasst der Geltungsbereich Teile der Verkehrsflächen der Escher Straße und der FriedrichEbert-Straße inklusive einer als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzten Hauszufahrt zwischen Masurenstraße und Orrer Straße. Das Umfeld des Plangebietes ist im Schwerpunkt durch Wohnbebauung geprägt. Diese weist sehr heterogene Strukturen hinsichtlich der Baukörper und Wohnformen auf. Das Plangebiet befindet sich am westlichen Rand einer für die Nachkriegszeit typischen Zeilen- und Reihenhaussiedlung mit zwei- bis viergeschossigen Mehrfamilienhäusern, die eine gleiche Baustruktur wie die bestehenden Gebäude aufweisen. Zudem befindet sich im direkten, südwestlich angrenzenden Umfeld ein 8-geschossiges Punkthaus. Die nördliche Umgebung des Plangebietes ist vor allem durch Doppel- und Reihenhausstrukturen geprägt, in denen vereinzelt Gastronomiebetriebe bestehen. Im Nordosten, jenseits der Friedrich-Ebert-Straße, grenzt die Gemeinschaftshauptschule Pulheim an. Im weiteren Verlauf schließen Einfamilienhausstrukturen in Form von Reihenhäusern an. 5. Planungsziele Planerisches Ziel ist es, im Plangebiet bedarfsgerechten und qualifizierten Wohnraum weiter zu entwickeln. Das Plangebiet soll im Sinne eines schonenden Umgangs mit Grund und Boden gem. § 1a Abs. 2 BauGB nach Abriss des nördlichen Mehrfamilienhauses und der Garagen in einer der innerstädtischen Lage und Umgebung entsprechenden baulichen Dichte entwickelt werden. Dabei steht die Errichtung von neuem Geschosswohnungsbau ebenso wie eine verdichtete Einfamilienhausbebauung im Fokus. Stadt Pulheim Seite 5 von 20 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 125 Friedrich-Ebert-Straße Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB 6. Stand 24.02.2016 Inhalte des städtebaulichen Konzeptes Das städtebauliche Konzept lässt eine sukzessive Erneuerung des heutigen Wohnungsbaubestands zu und sieht eine Bebauung mit Reihen-, Mehrfamilien- und ggf. Kettenhäusern vor. Darüber hinaus zielt das Konzept darauf ab, die Straßenquerschnitte der Escher Straße im Norden des Plangebietes und der Friedrich-EbertStraße entlang der östlichen Flanke des Plangebietes bis einschließlich zur Orrer Straße im Süden aufzuweiten. Dadurch sollen zeitgemäße Fahrbahn- und Gehwegbreiten entstehen, die den Vorgaben der Richtlinien für die Anlage von Stadtstraßen (RASt 06) entsprechen. Im nördlichen, an der Escher Straße gelegenen Teil des Plangebietes soll eine Mehrfamilienhausbebauung umgesetzt werden. Der bzw. die geplanten Baukörper greifen die im Bestand vorhandenen Raumkanten der Escher Straße auf und komplettieren diese. Sie weisen eine Höhe von drei Geschossen plus einem gegenüber den Außenwänden zurückspringendem Dachgeschoss auf. Der ruhende Verkehr soll in einer Tiefgarage untergebracht werden, die von der Friedrich-Ebert-Straße erschlossen wird. Im rückwärtigen Bereich lassen sich private und gemeinschaftliche Freiflächen organisieren. Südlich davon sollen Reihenhausstrukturen mit einer Nordost-Südwest Ausrichtung anschließen. Geplant sind zwei Reihen in denen, ja nach Variante, Reihen-, Ketten- und Mehrfamilienhäuser realisiert werden können. Entsprechend den verschiedenen möglichen Bauweisen können bis zu 14 Wohneinheiten in Einfamilienhäusern (Reihe oder Kette) oder bis zu 21 Wohneinheiten mit Reihen- oder Kettenhäusern und einem Mehrfamilienhaus an der Friedrich-Ebert-Straße realisiert werden. Die Höhenentwicklung soll im Bereich der Friedrich-Ebert-Straße drei Geschosse, im Bereich der Magdeburger Straße zwei Geschosse aufweisen. Jeweils ein weiteres Geschoss, welches als oberstes Geschoss gegenüber den Außenwänden zurückspringt soll zulässig sein. Die Erschließung soll über eine neue Verbindung zwischen der Friedrich-Ebert-Straße und der Magdeburger Straße erfolgen. Die westliche der beiden Zeilen soll zudem über einen Stichweg fußläufig erschlossen werden. Für die Reihen- und Kettenhäuser sollen Garagen und/oder Carports jeweils auf den privaten Grundstücken angeboten werden. Diese sollen für die südwestliche Reihe über die Magdeburger Straße und für die nordöstliche über die Friedrich-Ebert-Straße erschlossen werden. Für Besucher können entlang der neuen Verbindungsstraße zwischen der Friedrich-Ebert-Straße und der Magdeburger Straße Längsparker im Straßenraum angeboten werden. Die im Süden anschließenden vorhandenen Wohngebäude Friedrich-Ebert-Straße 6, 8, 10 und 12 und deren Freibereiche sollen weitestgehend erhalten und planungsrechtlich gesichert werden. Zur Verbesserung der städtebaulichen Situation ist geplant, die zugehörigen vorhandenen Stellplätze an der Friedrich-Ebert-Straße neu zu organisieren und die Freibereiche aufzuwerten. Darüber hinaus soll zur Aufwertung der Bestandsgebäude 6 bis 12 der Anbau von Balkonen mit einer Südwest-Orientierung künftig zulässig sein. Um eine Raumbildung zu erzielen, sind als städtebauliche Kante Carportgruppen entlang der öffentlichen Verkehrsfläche vorgesehen. Der Bereich zwischen den Wohngebäuden Friedrich-Ebert-Straße 6, 8, 10 und 12 und der Masurenstraße soll ebenfalls städtebaulich neu geordnet und wohnbaulich entwickelt werden. Das Konzept sieht zwei Punkthäuser mit jeweils vier Geschossen plus Staffelgeschoss vor. Die Gebäude nehmen die Richtung der anschließenden Gebäudestrukturen der Stettiner Straße auf und bilden einen Endpunkt. Zudem tragen zwei Einzelgebäude dazu Stadt Pulheim Seite 6 von 20 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 125 Friedrich-Ebert-Straße Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB Stand 24.02.2016 bei, die Verschattung der nördlich angrenzenden Bereiche zu minimieren. Der ruhende Verkehr soll für diese Gebäude in einer Tiefgarage untergebracht werden. Flächenbilanz Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 125 umfasst eine Fläche von ca. 15.750 m². Davon sind Wohnbaufläche ca. 12.200 m² und Verkehrsflächen ca. 3.550 m². 7. Verkehr und Erschließung Überörtliche Anbindung Das Plangebiet ist über die Friedrich-Ebert-Straße, Escher Straße, Masurenstraße sowie Magdeburger Straße erschlossen. Die Friedrich-Ebert-Straße bindet im weiteren Verlauf an die Orrer Straße an. Das Zentrum der Stadt Pulheim kann über die Orrer und Escher Straße zu Fuß oder mit dem Fahrrad erreicht werden. Über die Orrer Straße und die anschließende Venloer Straße besteht durch die Anschlussstelle Köln-Bocklemünd eine Verbindung zur Bundesautobahn A 1. Im weiteren Verlauf der A 1 befindet sich das Autobahnkreuz Köln-Nord, durch welches Anschluss an die A 57 in Richtung Köln und Düsseldorf besteht. Erschließung Das städtebauliche Konzept stellt die verkehrliche Erschließung über das vorhandene Straßennetz sicher und bindet an dieses an. Die Haupterschließungsstraßen Friedrich-Ebert-Straße und Escher Straße werden dementsprechend im Bereich des Plangebietes als öffentliche Straßenverkehrsflächen festgesetzt. Im Vergleich zur vorhandenen Situation werden die öffentlichen Straßenverkehrsflächen der Friedrich-Ebert-Straße und der Escher Straße mit breiteren Flächen festgesetzt. Gemäß den heutigen Anforderungen an Haupterschließungsbzw. Wohnquartiersstraßen, entsprechend den „Richtlinien für die Anlage von Stadtstraßen“ (RASt 06), soll die Festsetzung entlang der Friedrich-Ebert-Straße eine Verbreiterung um 2,4 m und entlang der Escher Straße um 3,0 m ermöglichen. Der angestrebte Straßenquerschnitt soll somit eine genügend große Fahrbahnbreite, auch für den Begegnungsverkehr von Bussen, ermöglichen. Darüber hinaus beinhaltet die Festsetzung zeitgemäße Gehwegbreiten - entsprechend der RASt 06 - von 2,50 m. Um eine durchgängige Verbreiterung des Straßenquerschnitts der Friedrich-Ebert-Straße auch jenseits des durch Escher, Friedrich-Ebert-, Masuren- und Magdeburger Straße umgrenzten Bereichs zu ermöglichen, soll die Festsetzung der öffentlichen Straßenverkehrsfläche bis an die Orrer Straße geführt werden. Die Festsetzung geht zu Lasten des Eigentümers der Flurstücke 1595 und 107. Als Kompensation soll eine Aufhebung der angrenzenden, als öffentliche Straßenfläche festgesetzten Fläche (Flurstück 108) erfolgen, die als Zufahrt der Häuser Friedrich-Ebert-Straße 14 und 16 dient, aber darüber hinaus nur eine sehr geringe Verkehrsbedeutung aufweist. Gleichzeitig soll ein Flächentausch zwischen Eigentümer und Stadt erfolgen. Durch die Aufhebung der Festsetzung und den Flächentausch soll dem Eigentümer der umliegenden Flurstücke einerseits ermöglicht werden, das Flurstück 108 zu nutzen. Andererseits soll auch die Nutzbarkeit des Flurstücks 107 verbessert werden, da dieses nun gemeinsam mit den Flurstücken 108 und 1595 ein zusammenhängendes Grundstück darstellt. Zusätzlich zu den Erfordernissen von Gehweg- und Fahrbahnbreite wird an der Friedrich-Ebert-Straße, im Be- Stadt Pulheim Seite 7 von 20 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 125 Friedrich-Ebert-Straße Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB Stand 24.02.2016 reich der Bestandsbebauung (Hausnummern 6 bis 12), eine weitere Verbreiterung des Straßenquerschnitts um 2,0 m festgesetzt. Diese Festsetzung soll die Errichtung von ergänzenden öffentlichen Parkplätzen für das Plangebiet zulassen. Um zu vermeiden, dass ein Befahren der mit St/Ca gekennzeichneten Stellplatzflächen nordöstlich des Allgemeinen Wohngebietes WA 4 von der Friedrich-Ebert-Straße aus erfolgt, wird entlang dieser Fläche ein Bereich ohne Ein- und Ausfahrt festgesetzt. Die Festsetzung zielt auf die Gewährleistung eines reibungslosen und sicheren Ablaufs des fließenden Verkehrs auf der Friedrich-Ebert-Straße ab. Es soll gesichert sein, dass die Stellplätze ausschließlich über den Privatweg (GFL) befahren werden, um den Verkehr auf der Friedrich-Ebert-Straße nicht durch ein- oder ausparkende Fahrzeuge zu behindern. Zusätzlich zu den bestehenden Straßen soll eine kleine, die Friedrich-Ebert- und die Magdeburger Straße verbindende Anliegerstraße die Erschließung der westlichen Grundstücke ermöglichen, ohne die Magdeburger Straße zusätzlich zu belasten. Der bestehende, parallel zur Friedrich-Ebert-Straße geführte kleine Wohnweg im Bereich der Bestandsbebauung soll zur Erschließung des Bestandsgebäudes und der zugehörigen Stellplätze und Carports erhalten bleiben. Zur Erschließung der geplanten Gebäude im Nordwesten des Plangebietes sowie der Hausgärten der Reihenhausbebauung an der Friedrich-Ebert-Straße ist ein kleiner Stichweg geplant, für den eine GFL-Festsetzung erfolgt. Ruhender Verkehr Der ruhende Verkehr ist nach den Regelungen der Landesbauordnung (BauO NRW) grundsätzlich auf den jeweiligen Baugrundstücken unterzubringen. Dies kann gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplanes in den überbaubaren Grundstücksflächen und den gesondert für Garagen, Carports und Stellplätzen festgesetzten Flächen erfolgen. Den Allgemeinen Wohngebieten WA 2 und WA 3 sind entsprechende Flächen für den ruhenden Verkehr auf den eigenen Grundstücken zugewiesen, die für Stellplätze oder Carports genutzt werden können. Dabei wird von einem Stellplatzschlüssel von 2 Stellplätzen je Einfamilienhaus ausgegangen, so dass insgesamt eine ausreichende Bedarfsdeckung gegeben ist. In den Allgemeinen Wohngebieten WA 1 und WA 5 ist Geschosswohnungsbau vorgesehen. In diesen Bereichen ist die bauordnungsrechtlich erforderliche Anzahl von Stellplätzen auf Stellplätzen innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche oder in Tiefgaragen nachzuweisen. In den Allgemeinen Wohngebieten WA 1 und WA 5 sollen kompaktere Bauformen ermöglicht werden. Die Tiefgaragenregelung dient dem Zweck, die Umsetzung eines attraktiven, grün gestalteten Wohnumfeldes mit hoher Aufenthaltsqualität ohne Beeinträchtigungen oder Flächeninanspruchnahme durch Parkverkehre zu fördern. Im planungsrechtlich zu sichernden Mehrfamilienhaus, das als Allgemeines Wohngebiet WA 4 festgesetzt ist, soll die Unterbringung des ruhenden Verkehrs zwischen der Friedrich-Ebert-Straße und dem parallel verlaufenden Wohnweg erfolgen. Die bauordnungsrechtlich erforderliche Anzahl von Stellplätzen kann in diesem Bereich in Form von Carports und Stellplätzen nachgewiesen werden. Ergänzend zu den erforderlichen Stellplätzen sind Besucherparkplätze entlang der geplanten Verbindungsstraße und entlang der Friedrich-Ebert-Straße als Längsparker im Bereich der zu erhaltenden Bestandsbebauung im Plangebiet festgesetzt. Stadt Pulheim Seite 8 von 20 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 125 Friedrich-Ebert-Straße Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB Stand 24.02.2016 Öffentlicher Personenverkehr Im nordwestlichen Anschluss an das Plangebiet (ca. 50 m entfernt) befindet sich an der Friedrich-Ebert-Straße die Bushaltestelle der „Gemeinschaftshauptschule Pulheim“. Diese wird von der Buslinie 967 bedient. An der Orrer Straße ist die Bushaltestelle „Friedrich-Ebert-Straße“ (ca. 140 m entfernt) gelegen, die von der Buslinie 970 angefahren wird. In rd. 1 km Entfernung befindet sich der Bahnhof Pulheim, über den Anschluss an das regionale und überregionale schienengebundene Personenverkehrsnetz besteht. Das Plangebiet ist damit gut an das Netz des öffentlichen Personenverkehrs angebunden. Rad- und Fußwegenetz Eine Erschließung des Plangebiets für den Rad- und Fußgängerverkehr ist durch das bestehende Rad- und Fußwegenetz gesichert. 8. Ver- und Entsorgung Im Plangebiet soll die Versorgung mit Wasser und Energien durch die Ausweitung der vorhandenen Netze der Stadtwerke Pulheim erfolgen. Die Versorgung mit Leitungen zur Telekommunikation erfolgt ebenfalls über die Ausweitung vorhandener Netze innerhalb des öffentlichen Straßenraums. Das Schmutzwasser und Niederschlagswasser des Plangebietes wird über die vorhandenen Netze abgeleitet. Wo technisch notwendig, werden vorhandene Trassenführungen angepasst. Nicht mehr benötigte Leitungsabschnitte sollen stillgelegt und ggf. neue Anschlüsse ergänzt werden. 9. 9.1 Art und Maß der baulichen Nutzung Art der baulichen Nutzung Das Plangebiet wird als Allgemeines Wohngebiet (WA) gem. § 4 BauNVO festgesetzt. Die Festsetzung soll entsprechend dem Planungsziel „Entwicklung eines Wohngebiets“ und in Anlehnung an die im näheren Umfeld vorhandenen wohnbaulichen Nutzungsstrukturen erfolgen. Um den Anforderungen des städtebaulichen Entwurfes Rechnung zu tragen, erfolgt eine Gliederung des Plangebietes in sechs Allgemeine Wohngebiete (WA 1, WA 2, WA 3, WA 4, WA 5 und WA 6). Die Festsetzung des Allgemeinen Wohngebiets WA 6 zielt auf die Nutzungsänderung von einer öffentlichen Straßenfläche mit geringer Verkehrsbedeutung (Flurstück 108) zu einem Teil der als Wohngebiet genutzten umgebenden Fläche (Flurstücke 1595 und 107) ab. Mit der Festsetzung wird ein Flächentausch zwischen Stadt und Privateigentümer ermöglicht, der die Grundlage für die Querschnittsverbreiterung der Friedrich-Ebert-Straße bildet. Um ein lückenloses Angrenzen des festgesetzten Allgemeinen Wohngebiets WA 6 bis an die FriedrichEbert-Straße zu ermöglichen, wird das Flurstück 107 mit in die Festsetzung als nicht überbaubare Grundstücksfläche aufgenommen. Stadt Pulheim Seite 9 von 20 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 125 Friedrich-Ebert-Straße Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB Stand 24.02.2016 Gem. § 1 Abs. 6 BauNVO wird festgesetzt, dass die nach § 4 Abs. 3 BauNVO im Allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen Gartenbaubetriebe (Nr. 4) und Tankstellen (Nr. 5) nicht Bestandteil des Bebauungsplanes sind. Aufgrund des Charakters des Plangebiets und dessen Umgebung als vom Wohnen dominierter, ruhiger Bereich sowie aufgrund der vorhandenen Erschließungssituation ist der Standort für diese Nutzungen ungeeignet. Sie werden ausgeschlossen, um potentielle Konflikte zu vermeiden. In den Allgemeinen Wohngebieten sind demnach vorwiegend Wohngebäude zulässig. Darüber hinaus sollen aber auch der Versorgung des Gebiets dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke zugelassen sein, um entsprechend den umgebenden Strukturen eine verträgliche Nutzungsmischung zu ermöglichen. Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltungen sind ausnahmsweise zulässig. D.h. über die jeweilige Verträglichkeit mit dem Gebietscharakter der ausnahmsweise zulässigen Arten der Nutzung muss innerhalb des Baugenehmigungsverfahrens entschieden werden. Denkbar wäre, unter der Voraussetzung, dass kein erheblicher Besucherverkehr entsteht, eine Nutzung von Teilen des Plangebiets durch Räume für freie Berufe oder durch kleinere Pensionen. 9.2 Grundflächenzahl Im Plangebiet ist eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 festgesetzt. Dieser Wert entspricht der Obergrenze des § 17 BauNVO für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung. Die Grundflächenzahl soll so gewählt werden, dass eine städtebaulich sinnvolle und den örtlichen Verhältnissen entsprechende Ausnutzung der Grundstücke ermöglicht wird, die gleichzeitig dem sparsamen Umgang mit Grund und Boden im Sinne des § 1a Abs. 2 BauGB Rechnung trägt. Um eine flächenschonende Unterbringung des ruhenden Verkehrs zu ermöglichen, darf die festgesetzte Grundfläche durch die Flächen von Tiefgaragen und deren Zufahrten überschritten werden. Im Plangebiet soll die festgesetzte Grundfläche gem. § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO zu diesem Zwecke bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8 überschritten werden dürfen. Zum Ausgleich für den zusätzlichen Eingriff in den Bodenkörper müssen die Tiefagaragen jedoch mit einer mindestens 0,60 m mächtigen begrünten Oberfläche gestaltet werden. Die Festsetzung dient der Umsetzung eines städtebaulich geordneten Bildes und einer den Ortsverhältnissen entsprechenden, starken Durchgrünung des Plangebiets. Im Bebauungsplan soll für das Plangebiet eine ergänzende Festsetzung zur Überschreitung der GRZ für an Gebäude angrenzende Terrassen aufgenommen werden, um eine angemessene Flexibilität im Hinblick auf die Gestaltung von Gebäuden und die Übergangsbereiche zum Garten sicherzustellen. An Gebäude angrenzende Terrassen sind nach der derzeit herrschenden Rechtsauffassung Bestandteil der Hauptanlage. Dies führt zu einer eingeschränkten Ausnutzbarkeit der Grundstücksflächen im Plangebiet, was dem Anspruch an einen sparsamen Umgang mit Grund und Boden nicht gerecht wird. Daher ist die Überschreitung der festgesetzten GRZ für an Gebäude angrenzende Terrassen zulässig, sofern die Überschreitung der zulässigen Grundfläche durch die in § 19 Abs. 4 Nr. 1 BauNVO genannten baulichen Anlagen einschl. der an Gebäude angrenzenden Terrassen nicht mehr als 50 % der festgesetzten Grundflächenzahl beträgt. Es wird durch die Festsetzung nach wie vor die Stadt Pulheim Seite 10 von 20 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 125 Friedrich-Ebert-Straße Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB Stand 24.02.2016 Kappungsgrenze von 0,6 einschl. der zulässigen Überschreitung nach § 19 Abs. 4 BauNVO eingehalten. Es kann folglich sichergestellt werden, dass durch die Überschreitung und Begrenzung auf insgesamt 0,6 nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden und sonstigen öffentlichen Belangen nicht entgegenstehen. 9.3 Höhe der baulichen Anlagen Das Maß der baulichen Nutzung wird neben der Festsetzung der Grundflächenzahl auch durch die Festsetzung der maximalen Wand- und Gebäudehöhen der baulichen Anlagen bestimmt. Erfahrungsgemäß kann durch die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse die Höhenentwicklung in Baugebieten im Hinblick auf eine städtebauliche Harmonisierung nicht hinreichend gesteuert werden. Obwohl eine einheitliche Geschossigkeit festgesetzt ist, können durch Kellergeschosse, die über das Erdreich hinausgebaut werden, und durch die jeweiligen Drempelausbildungen im Dachgeschoss sehr unterschiedlich hohe Gebäude entstehen. Dies kann insgesamt zu einem städtebaulich unmaßstäblichen Erscheinungsbild führen. Es wird daher zu Gunsten der Festsetzung einer maximalen Wandhöhe und der Gebäudehöhe auf die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse verzichtet. Um eine übersteigerte Höhenentwicklung zu vermeiden und ein Einfügen der geplanten Bebauung in den räumlichen und baulichen Kontext der Umgebung zu ermöglichen, sind im Bebauungsplan maximal zulässige Gebäudehöhen (GH) und Wandhöhen (WH) der baulichen Anlagen festgesetzt. Die festgesetzten Höhen orientieren sich an typischen Einzel-, Doppel-, Reihen- oder Mehrfamilienhäusern und berücksichtigen zusätzlich die Realisierung von Staffelgeschossen. Die oberen Bezugspunkte sind in den Festsetzungen eindeutig geregelt. So wird der obere Bezugspunkt für die WH bei geneigten Dächern durch die Schnittkante zwischen den Außenflächen des aufgehenden Mauerwerks und der Oberfläche der Dachhaut bestimmt. Der oberste Punkt der Oberfläche der Dachhaut ist ausschließlich die GH. Die unteren Bezugspunkte (UB) unterscheiden sich dagegen in Abhängigkeit vom vorhandenen Gelände geringfügig. So sind sie mit Ausnahme des Allgemeinen Wohngebietes WA 5 (UB 46,5 m üNHN) auf 46,2 Meter über Normalhöhennull (NHN) festgesetzt. Durch die Festsetzung des Bezugspunktes wird eine eindeutige Regelung zur Bestimmung der Gebäudehöhe getroffen. Im nördlichen Teil des Plangebietes, in den Bereichen WA 1, WA 2, WA 3 und WA 4 sind die Höhenfestsetzungen so gewählt, dass eine klassische zwei- bzw. dreigeschossige Bebauung mit einem zusätzlichen dritten bzw. vierten zurückgestaffelten Dachgeschoss realisiert werden kann. Dabei ist durch eine textliche Festsetzung sichergestellt, dass die Außenwände des obersten Geschosses zurückspringen, um somit ein städtebauliches Einfügen in die Höhenentwicklung der umgebenden Bestandsbebauung zu gewährleisten. Die Festsetzungen zielen somit auf eine zusätzliche räumliche Gestaltqualität der baulichen Anlagen ab. Um die zu gewährleistenden Sicherheitsvorkehrungen für Dachterrassen umsetzen zu können, sollen auch Umwehrungen ausnahmsweise die festgesetzte maximal zulässige WH um max. 1,0 m überschreiten dürfen. Weitere Überschreitungen der festgesetzten maximal zulässigen Gebäudehöhen sollen in den Allgemeinen Wohngebieten durch untergeordnete Bauteile und technische Gebäudeeinrichtungen ausnahmsweise bis zu einer Höhe von 1,0 m zugelassen werden. Diese Festsetzung soll notwendige Technikeinrichtungen wie Aufzugs- oder Lüftungsanlagen ermöglichen. Stadt Pulheim Seite 11 von 20 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 125 Friedrich-Ebert-Straße Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB Stand 24.02.2016 Darüber hinaus ist festgesetzt, dass eine Überschreitung der maximal zulässigen Gebäudehöhen durch Anlagen zur Nutzung der Solarenergie bis zu einer Höhe von 1,50 m zulässig ist. Diese Festsetzung zielt auf die Förderung der Nutzung regenerativer Energieträger ab. Angestrebt wird die Reduzierung klimaschädlicher Gase, wodurch ein Beitrag zum Klimaschutz geleistet wird. Die Festsetzungen der maximal zulässigen Gebäude- bzw. Wandhöhen ermöglichen im WA 1, WA 2 und WA 4 bauliche Anlagen mit 15,0 bzw. 11,0 m Höhe. Die Festsetzung der maximal zulässigen Gebäudehöhe ist eine Anlehnung an die Gebäudehöhen des westlich angrenzenden Bestandes und stellt somit einen städtebaulichen Schulterschluss dar. Im Allgemeinen Wohngebiet WA 4 soll die Festsetzung der Gebäudehöhe das bestehende Gebäude planungsrechtlich sichern. Darüber hinaus soll die Erhöhung im Vergleich zum Bestand (Firsthöhe: rd. 14,5 m) eine perspektivische Weiterentwicklung und Qualifizierung auch im Hinblick auf die gestiegenen Anforderungen der Energieeinsparverordnungen ermöglichen. Im Allgemeinen Wohngebiet WA 3 beinhalten die Festsetzungen zur Höhe baulicher Anlagen eine maximal zulässige Gebäudehöhe von 12,0 m und eine maximal zulässige Wandhöhe von 8,0 m. Die sich hieraus ergebende städtebauliche Höhenabstufung im Plangebiet zum westlichen Gebäudebestand und zum östlich gelegenen WA 2-Gebiet ermöglicht eine Verringerung der Verschattung des östlichen Grundstücks des Allgemeinen Wohngebietes WA 2. Im Allgemeinen Wohngebiet WA 5 wird die maximal zulässige Gebäudehöhe mit 18,5 m und die maximal zulässige Wandhöhe mit 14,5 m festgesetzt. Die Festsetzung zielt auf eine maximale Ausnutzung der Grundstücksfläche im Sinne eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden. Des Weiteren wird mit dieser Festsetzung Bezug auf die westlich angrenzende achtgeschossige Bestandsbebauung genommen. Die leichte Überhöhung der Gebäudehöhe zum restlichen Plangebiet begründet sich mit der Zielsetzung einer maßstäblichen Staffelung. 9.4 Geschossflächenzahl Als Produkt aus den Faktoren festgesetzte Grundflächenzahl (GRZ) 0,4 und der in Abhängigkeit der maximal zulässigen Gebäude- und Wandhöhe realisierbaren Vollgeschosszahl ergibt sich im Allgemeinen Wohngebiet WA 5 eine Überschreitung der gem. § 17 BauNVO als Obergrenze festgelegten Geschossflächenzahl (GFZ) für Allgemeine Wohngebiete von 1,2. Im WA 5 kann bei einer maximalen Ausnutzung der festgesetzten Gebäudeund Wandhöhe eine Bebauung mit vier Vollgeschossen entstehen, zusammen mit der festgesetzten Grundflächenzahl von 0,4 kann somit eine GFZ von 1,6 erreicht werden. Diese Überschreitung der GFZ-Obergrenze soll zulässig sein, um den planerischen Zielen des städtebaulichen Konzeptes gerecht zu werden. So sollen im WA 5-Gebiet Baukörper ermöglicht werden, die durch eine Annäherung hinsichtlich ihrer Höhe und baulichen Dichte an den benachbarten achtgeschossigen Bestandsbaukörper ein stimmiges und maßstäbliches städtebauliches Erscheinungsbild bewirken. Eine aufgelockerte Raumwirkung entsteht zudem durch die geplante punktuelle Bebauung, bei der genügend Raum für Freiflächen bleibt. Des Weiteren kann durch die Überschreitung der GFZObergrenze eine bauliche Dichte erreicht werden, die eine Nachverdichtung der gut erschlossenen innerstädtischen Lage ermöglicht. Diese hohe Ausnutzung des Plangrundstücks rechtfertigt sich auch durch die vorhandene Infrastruktur, insbesondere die Verkehrseinrichtungen des ÖPNV. Im Sinne eines sparsamen Umgangs mit Stadt Pulheim Seite 12 von 20 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 125 Friedrich-Ebert-Straße Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB Stand 24.02.2016 Grund und Boden gem. § 1a BauGB wird das Ziel verfolgt, der Innenentwicklung Vorrang vor einer Außenentwicklung zu geben. Den Bedürfnissen des ruhenden Verkehrs wird insofern nachgekommen, als dass durch die Realisierung einer Tiefgarage der gesteigerte Stellplatzbedarf gedeckt wird, ohne die Umgebung zu belasten. Darüber hinaus ist das Gebiet über das bestehende Straßennetz erschlossen. Die Dimensionierung der Bestandsstraßen reicht voraussichtlich aus, um das zusätzlich durch das Plangebiet generierte Verkehrsaufkommen aufzunehmen. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden aufgrund der Überschreitung der Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung gem. § 17 BauNVO nicht beeinträchtigt und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt werden vermieden. 10. 10.1 Bauweise / überbaubare Grundstücksfläche Bauweise Im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 wird die offene Bauweise gem. § 22 Abs. 2 festgesetzt. Ziel der Festsetzung ist, eine aufgelockerte Bebauung entsprechend der Bebauung im weiteren Verlauf der Escher Straße zu ermöglichen. Gemäß den vorhandenen Gebäudetypologien soll ausreichend Flexibilität bei der Wahl der Haustypen bestehen. In den Allgemeinen Wohngebieten WA 2 und WA 3 wird eine abweichende Bauweise (a 1) festgesetzt. Über die Bestimmungen einer offenen Bauweise gem. § 22 Abs. 2 hinausgehend, ermöglicht die Festsetzung eine einseitige Bebaubarkeit der seitlichen Grenzen. Damit sollen in diesen beiden Baugebieten sowohl die Haustypen Einzelhaus, Doppelhaus und Hausgruppe, als auch Kettenhäuser zulässig sein. Mit dieser Festsetzung wird eine größtmögliche Flexibilität gewährleistet, die ein großes Spektrum an Haustypen abdeckt und gleichzeitig die ortstypischen Wohnformen widerspiegelt. Im Allgemeinen Wohngebiet WA 4 ist die abweichende Bauweise (a2) festgesetzt. Der zufolge ist grundsätzlich die offene Bauweise gemäß § 22 Abs. 2 BauNVO vorgeschrieben, allerdings dürfen die Gebäude eine Länge von mehr als 50 m (Zeilenbauweise) haben. Damit soll die ca. 63,0 m lange Bestandsbebauung planungsrechtlich gesichert werden, gleichzeitig aber auch ein möglicher Neubau bei Abgängigkeit weiterhin die Bebauungsstruktur der Gesamtsiedlung aufrechterhalten und die klare Raumkante des vorhandenen Gebäudes wieder entstehen dürfen. Für die Baukörper im Allgemeinen Wohngebiet WA 5 wird entsprechend der Entwurfsintention eine offene Bauweise festgesetzt. Ziel ist es, die Punktform des achtgeschossigen, westlich gelegenen Bestandsgebäudes weiterzuführen und gleichzeitig die Baufluchten der südwestlich der Masurenstraße gelegenen Wohnbebauung aufzugreifen. Stadt Pulheim Seite 13 von 20 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 125 Friedrich-Ebert-Straße Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB 10.2 Stand 24.02.2016 Überbaubare Grundstücksfläche Die überbaubaren Grundstücksflächen im Plangebiet werden durch Baugrenzen gem. § 23 Abs. 3 BauNVO festgesetzt. Die Anordnung der überbaubaren Grundstücksflächen entspricht dem städtebaulichen Konzept. D.h. entlang von Escher und Friedrich-Ebert-Straße soll die Ausbildung von klaren und ortstypischen Raumkanten als äußerer Rand der Siedlung begünstigt werden. Die Dimensionierung mit einer Tiefe von bis zu 15,0 m (WA 1, WA 2 und WA 3) gewährt einen Gestaltungsspielraum bei der Anordnung und Ausformung der Baukörper in den Baufenstern. Die Maße berücksichtigen die üblicherweise im Wohnungsbau auftretenden Bautiefen und sollen den Bauherren darüber hinaus eine den Anforderungen des Marktes genügende Flexibilität in der Umsetzung der Baukörper und bei deren architektonischer Planung geben. Die Baugrenze im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 erhält entlang der Escher Straße einen Rücksprung von 1,0 m. Mit dieser Festsetzung soll eine optische Auflockerung der Bebauung entlang der öffentlichen Verkehrsfläche ermöglicht werden. Im Allgemeinen Wohngebiet WA 4 erhält das Baufenster eine Tiefe von 18,0 m, um den Gebäudebestand planungsrechtlich zu sichern und um eine Modernisierung z.B. durch die Errichtung von Balkonen, Aufzugsanlagen, etc. zu ermöglichen. Die Tiefe und die Breite der Baufenster im Allgemeinen Wohngebiet WA 5 wird mit je 19,0 m festgesetzt. Die Maße berücksichtigen die üblicherweise im Wohnungsbau auftretenden Größen und sollen den Bauherren darüber hinaus eine den Anforderungen des Marktes genügende Flexibilität in der Umsetzung der Baukörper und bei deren architektonischer Planung geben. Die Festsetzung soll entsprechend dem städtebaulichen Konzept die Realisierung von gedrehten Punkthäusern ermöglichen. Um mehr Flexibilität hinsichtlich Platzierung und Dimensionierung der Baukörper zu gewähren, dürfen die festgesetzten Baugrenzen im Plangebiet durch nicht überdachte, unmittelbar an Gebäude angrenzende Terrassen um maximal 3,0 m überschritten werden. Um eine städtebaulich attraktive und nutzerfreundliche Lösung des Umgangs mit dem ruhenden Verkehr zu gewährleisten, sind im Plangebiet Tiefgaragen zulässig, wobei die festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen durch die Flächen von Tiefgaragen überschritten werden können. Die Festsetzung gewährleistet Flexibilität bei der Planung und Anordnung unter den Gebäuden und ermöglicht somit auch eine wirtschaftliche Anordnung von Tiefgaragen, die mit einer gemeinsamen Zufahrt auch für mehrere Baukörper genutzt werden können. 11. Flächen für Garagen, Carports, Stellplätze und Nebenanlagen Die Regelungen für diese baulichen Anlagen dienen der verträglichen städtebaulichen Einbindung und Anordnung in die Siedlungsstruktur. Stadt Pulheim Seite 14 von 20 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 125 Friedrich-Ebert-Straße Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB Stand 24.02.2016 In den Allgemeinen Wohngebieten, die für eine Bebauung mit verschiedenen Einfamilienhaustypen vorgesehen sind, ist die Anordnung von Garagen, Carports und Stellplätzen innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen oder den dafür festgesetzten Flächen vorgeschrieben. So ist gewährleistet, dass die nicht überbaubaren Grundstücksflächen die ihnen zugedachten Funktionen erfüllen können und der ruhende Verkehr nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche bzw. den dafür festgesetzten Stellplatzflächen untergebracht wird. Dem städtebaulichen Ziel folgend, die vorhandenen innerstädtischen Flächenpotenziale im Sinne des Vorrangs der Innenentwicklung und der Nachverdichtung zu nutzen, sollen zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs Tiefgaragen allgemein zulässig sein. Insbesondere bei der möglichen Realisierung von Mehrfamilienhäusern in den Allgemeinen Wohngebieten WA 1, WA 2 und WA 5 soll durch die überwiegende Unterbringung der Stellplätze in Tiefgaragen mit Blick auf den ruhenden Verkehr ein städtebaulich geordnetes Erscheinungsbild sowie ein störungsfreier Ablauf des ruhenden Verkehrs auf dem Plangrundstück erreicht werden können. Als zusätzliche Stellplätze und Stellplätze für Besucher werden entlang der mit GFL gekennzeichneten Fläche zwischen Friedrich-Ebert-Straße und Magdeburger Straße Flächen für die Realisierung von Stellplätzen und Besucherstellplätzen festgesetzt. Durch diese Festsetzung sollen Flächen für die gemäß Stellplatzschlüssel erforderlichen Stellplätze ermöglicht werden. Die zentrale Anordnung in der Mitte des Quartiers ermöglicht eine Nutzung durch möglichst viele Anlieger des Plangebietes. 12. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte (GFL) Zur Gewährleistung der Erschließung und der Versorgung werden im Bebauungsplan Flächen mit Geh-, Fahrund Leitungsrechten (GFL) zu Gunsten der Versorgungsträger und zugunsten der Anlieger festgesetzt. Der geplante Stichweg zwischen den Allgemeinen Wohngebieten WA 2 und WA 3, der bestehende Wohnweg zwischen dem Allgemeinen Wohngebiet WA 4 und der Friedrich-Ebert-Straße sowie die geplante Verbindungsstraße in der Mitte des Plangebietes, zwischen Friedrich-Ebert-Straße und Magdeburger Straße, sind als GFL ausgewiesen. Die Flächen sollen jeweils mit einem Geh- und Fahrrecht zugunsten der Anlieger des Plangebietes belegt werden, damit der Anschluss an das öffentliche Straßen- und Wegenetz gewährleistet ist. Darüber hinaus wird ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Versorgungsträger ausgewiesen, um den Anschluss des Baugebietes an das Leitungsnetz zu ermöglichen. 13. Baugestalterische Festsetzungen In Ergänzung zu den planungsrechtlichen Festsetzungen gem. § 9 Abs. 1 BauGB werden gem. § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 86 BauONRW bauordnungsrechtliche Gestaltungsfestsetzungen getroffen. Die Festsetzungen werden auf das nötige Maß zur Erreichung der beabsichtigten Ziele beschränkt, damit einem Investor ein angemessener Gestaltungsfreiraum bei gleichzeitiger Wahrung architektonischer und städtebaulicher Qualitäten Stadt Pulheim Seite 15 von 20 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 125 Friedrich-Ebert-Straße Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB Stand 24.02.2016 bleibt. Die Auswirkungen der festgesetzten Gestaltungsvorschriften sind für einen Investor nicht mit unzumutbaren Einschränkungen oder wirtschaftlichen Nachteilen verbunden, sondern erhöhen durch einen einheitlichen Gestaltungskanon die Gebäudequalität und dessen Einfügung in das städtebauliche Umfeld. 13.1 Fassaden Aufgrund ihrer Wahrnehmung als Einheit, sind in den Allgemeinen Wohngebieten Doppel-, Reihen- und Kettenhäuser in ihrer Material- und Farbgestaltung gleich auszubilden. 13.2 Dächer Dachformen und Dachneigungen Die baugestalterischen Festsetzungen zu den Dachformen und Dachneigungen in den Allgemeinen Wohngebieten dienen der gestalterischen Regelung der Dachlandschaft. Der Rahmen ist großzügig festgesetzt, zielt dennoch auf den Erhalt und die Fortentwicklung eines stimmigen Ortsbildes ab. Entsprechend der vorhandenen Bebauung im Plangebiet und in dessen Umgebung werden in den Allgemeinen Wohngebieten Satteldächer zugelassen, damit sich die Neubebauung angemessen in das Ortsbild einfügen kann. Flach- und Pultdächer sollen ebenfalls zulässig sein. Sie ermöglichen eine moderne Architektursprache, die u.a. die Ausbildung von Staffelgeschossen begünstigt, darüber hinaus gewährleisten diese Dachformen eine gute Ausnutzbarkeit des obersten Geschosses. Auch in energetischer Hinsicht sind sie von Vorteil, da sie im Gegensatz zu Satteldächern eine geringere Oberflächengröße aufweisen, womit geometrisch bedingt weniger Wärmeverluste einhergehen. Ferner bieten Flach- und Pultdächer die Möglichkeit, die Dachfläche für Begrünung zu nutzen. Dadurch können bspw. kleinklimatische Verbesserungen erfolgen und Lebensräume für Fauna und Flora entstehen. Auch die Errichtung von Aufenthaltsflächen in Form von Dachterrassen wird durch diese Dachformen ermöglicht. Aufgrund ihrer Wahrnehmung als Einheit, sind in den Allgemeinen Wohngebieten Doppel-, Reihen- und Kettenhäuser mit einer gleichen Dachform und -neigung auszubilden. Gestaltung Aufgrund ihrer Wahrnehmung als Einheit, sind Doppel-, Reihen- und Kettenhäuser in den Allgemeinen Wohngebieten im Dachbereich mit den gleichen Materialien und Farben auszubilden. 13.1 Nebenanlagen Zur Erhaltung und Fortentwicklung eines homogenen Ortsbildes im Baugebiet werden gestalterische Festsetzungen für die Einfriedung von Anlagen für die Unterbringung von Abfall- und Wertstoffbehältern getroffen. Sofern diese sich außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche befinden, sind sie einzufrieden und möglichst einzugrünen, so dass sie vom öffentlichen Raum (Straße) nicht frei einsehbar sind. Stadt Pulheim Seite 16 von 20 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 125 Friedrich-Ebert-Straße Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB Stand 24.02.2016 13.2 Vorgartenflächen Um einer gänzlichen Versiegelung der Bereiche zwischen Verkehrsfläche und Bebauung im Allgemeinen Wohngebiet WA 2 entgegenzuwirken, sollen die zur Friedrich-Ebert-Straße orientierten Vorgartenbereiche dauerhaft begrünt werden. Dies bedeutet, dass diese Flächen mit Mutterboden flächendeckend anzulegen sind und mit Rasen, Sträuchern, Bodendeckern und/oder Grünpflanzen bepflanzt sein müssen. Zudem dürfen befestigte Flächen einen Anteil von 50 % der Vorgartenfläche nicht überschreiten, wobei auch Kies- und Granulatschüttungen zu den befestigten Flächen zählen. Insbesondere, da Teile dieser Fläche auch als Flächen für Stellplätze und Carports festgesetzt werden sollen, ist eine Auflockerung und ortstypische Begrünung notwendig, um eine angemessene Gestaltqualität entlang der Friedrich-Ebert-Straße zu gewährleisten. 14. Umweltbelange Der Bebauungsplan Nr. 125 wird als Bebauungsplan der Innenentwicklung im Sinne des § 13a BauGB aufgestellt. Durch die Planung wird eine zulässige Grundfläche festgesetzt, die den Schwellenwert von 20.000 m² nicht erreicht oder überschreitet. Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes wird eine wohnbauliche Entwicklung einer integrierten und erschlossenen Fläche im Innenbereich einhergehen. Durch den Bebauungsplan wird nicht die Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Bundes- oder Landesrecht unterliegen. Die in § 1 Abs. 6 Nr. 7 a BauGB genannten Schutzgüter sind nicht betroffen. Die Voraussetzungen für die Anwendung des § 13a BauGB bei der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 125 Pulheim sind erfüllt. Gem. § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB abgesehen. Die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwartenden Eingriffe in Natur, Boden und Landschaft gelten gem. § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB als bereits erfolgt bzw. zulässig. Gleichwohl werden die relevanten Umweltbelange im weiteren Verfahren umfassend berücksichtigt, sie werden im Folgenden dargestellt. Schutzgut Mensch Aufgrund der neuen planungsrechtlichen Situation wird es zu keiner wesentlichen Veränderung des Verkehrs kommen. Ein erheblicher Anstieg der Luftschadstoffbelastung wird demnach nicht zu verzeichnen sein. Auf das Plangebiet einwirkende erhebliche Immissionen aus Verkehrs-, Gewerbe- oder Freizeitlärm sind nicht zu erwarten. Lediglich durch die benachbarte Schule und den Spielplatz wirken nennenswerte Immissionen auf das Plangebiet ein. Bei den Geräuschen der angrenzenden Schule handelt es sich um "sozialadäquate Geräusche", die von der Nachbarschaft hinzunehmen sind. Im Ergebnis sind keine wesentlichen negativen Auswirkungen auf die im Plangebiet sowie in der Nachbarschaft des Plangebietes lebenden und arbeitenden Menschen zu erwarten. Schutzgut Tiere und Pflanzen Um das Eintreten von Verbotstatbeständen gem. § 44 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) durch den Vollzug des Bebauungsplanes zu vermeiden, wurde eine „Artenschutzrechtliche Prüfung (ASP) Stufe 1“ durch das Büro Stadt Pulheim Seite 17 von 20 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 125 Friedrich-Ebert-Straße Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB Stand 24.02.2016 ISR Innovative Stadt- und Raumplanung GmbH1 vorgenommen. In der vorliegenden Artenschutzprüfung für das Bauleitplanverfahren sind nach der Auswertung der Naturschutzfachinformationssysteme, dem Abgleich der vorherrschenden Lebensraumtypen und Überprüfungen vor Ort sowie geeigneter Vermeidungsmaßnahmen, mit hoher Wahrscheinlichkeit keine artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG zu erwarten, die gegen eine Durchführung der Planung sprechen. Durch die Artenschutzprüfung ist nachgewiesen, dass bei Umsetzung der Planung keine Fortpflanzungs- und Ruhestätten planungsrelevanter Arten zerstört werden beziehungsweise diese im Zuge von Abrissarbeiten gesichert werden können. Rodungsarbeiten im Zuge der Umsetzung des Bebauungsplanes sind in Anlehnung an den § 39 BNatSchG auf das Winterhalbjahr (Zeitraum vom 01.10. eines Jahres bis zum 28.02. des Folgejahres) zu beschränken, um Eingriffe in das Brutgeschehen von Vögeln zu vermeiden. Sind Rodungsarbeiten außerhalb des genannten Zeitraumes nicht zu vermeiden, so sind diese durch eine fachlich qualifizierte Person in Form einer ökologischen Baubegleitung abzusichern. Die abgängigen Bestandsgebäude sind unmittelbar vor Beginn der Abrissarbeiten durch eine fachlich qualifizierte Person auf das Vorkommen von Fledermäusen zu untersuchen, gegebenenfalls sind Umsiedelungsmaßnahmen zu treffen. Im Ergebnis ist festzuhalten, dass im Plangebiet keine planungsrelevanten Tierarten nachgewiesen werden konnten. Eine vertiefende Prüfung der Verbotstatbestände (Stufe 2 der ASP) oder ein Ausnahmeverfahren gem. § 45 (7) BNatSchG sind für das weitere Bauleitplanverfahren nicht erforderlich. Ein Verbot der Planung nach § 44 BNatSchG ist unter Berücksichtigung der Vermeidungs- und Verminderungsmaßnahmen nicht begründet. Schutzgut Boden Der Großteil des Plangebietes ist heute unversiegelt. Bei den von einer möglichen Bebauung betroffenen Flächen handelt es sich jedoch größtenteils um bereits bebaute Flächen auf denen derzeit ein Wohnhaus und zwei Gargenanlagen mit großen versiegelten Zufahrten und Aufstellflächen vorhanden sind. Die restliche zu bebauende, unversiegelte Fläche ist bereits anthropogen beeinflusst und teilweise durch Wege und eine Spielfläche aus Sand genutzt. Die Bodenfunktionen sind daher auch im unversiegelten, zur Bebauung vorgesehenen Bereich des Plangebietes nicht vollständig intakt. Schützenswerter Boden wird nicht überplant. Durch die geplante Bebauung der Grundstücke und deren Erschließung wird die Bodenfunktion negativ beeinflusst. Allerdings sind durch die anthropogene Veränderung die natürlichen Funktionen des Bodens bereits im Bestand beeinträchtigt, so dass es zwar durch die Planung zu negativen Auswirkungen auf das Schutzgut Boden kommt, diese übersteigen allerdings nicht die Schwelle der Erheblichkeit. Durch den vorliegenden Bebauungsplan der Innenentwicklung werden Flächen im Siedlungsgefüge für eine Wohnbebauung vorbereitet, dabei werden diese Flächen einer Neuausweisung von Baugebieten am Siedlungsrand im Sinne eines schonenden Umgangs mit Grund und Boden vorgezogen. Durch den Vollzug des Bebauungsplanes gehen zwar derzeit unversiegelte Flächen verloren, gleichwohl ermöglichen die Festsetzungen im Bebauungsplan die Umsetzung flächensparender Tiefgaragen sowie deren Begrünung, so dass eine teilweise Kompensation geschaffen werden kann. 1 ISR Innovative Stadt- und Raumplanung GmbH, Artenschutzrechtliche Prüfung (ASP), Haan, 26.05.2015 Stadt Pulheim Seite 18 von 20 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 125 Friedrich-Ebert-Straße Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB Stand 24.02.2016 Es sind zwar negative Auswirkungen auf das Schutzgut Boden durch die geplante Versiegelung zu erwarten, jedoch sind durch die anthropogene Veränderung und die vorhandene Versiegelung die natürlichen Funktionen des Bodens bereits im Bestand beeinträchtigt, sodass keine erheblichen Auswirkungen auf das Schutzgut Boden zu erwarten sind. Schutzgut Wasser Gem. § 9 Abs. 6 der Entwässerungssatzung der Stadt Pulheim sind in den im Trennsystem entwässerten Bereichen das Schmutz- und das Niederschlagswasser den jeweils dafür bestimmten Anlagen zuzuführen. Die Regelung wird nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen. Das Plangebiet liegt in der Wasserschutzzone III B der Wassergewinnungsanlage „Weiler“. Die diesbezüglichen Verbote, Einschränkungen und Genehmigungstatbestände der Wasserschutzgebietsverordnung vom 21.10.1991 sind zu beachten und einzuhalten. Ein entsprechender Hinweis wird nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen. Es sind keine erheblichen Auswirkungen auf das Schutzgut Wasser zu erwarten. Schutzgut Klima und Luft Durch die Planung wird es nach Umsetzung der Bebauung zu einer geringfügig höheren Flächenversiegelung kommen. Eine erhebliche Beeinträchtigung der klimatischen und lufthygienischen Gegebenheiten ist aufgrund der gleichbleibenden Art der Nutzung nicht zu erwarten. Die in Teilen geplanten begrünten Tiefgaragen stehen für eine optimale Raumausnutzung und stadtklimaverträgliche Bebauung innerhalb des Plangebietes. Der städtebauliche Entwurf trägt in besonderem Maße den Erfordernissen der Innenentwicklung Rechnung. Die möglichen klimaschützenden Aspekte in der Stadtplanung, eine Gebäudeausrichtung, die die Ausnutzung von Solarenergie zulässt, ein optimaler Anschluss an den ÖPNV, um den motorisierten Individualverkehr zu reduzieren und eine optimierte Energieversorgung mit Heizenergie, sind bereits teilweise in der vorliegenden Planung berücksichtigt bzw. werden durch den Bebauungsplan grundsätzlich ermöglicht. Schutzgut Kultur- und Sachgüter Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes sind keine Kultur- und Sachgüter bekannt. Es sind weder Baudenkmäler noch konkrete Hinweise auf Bodendenkmäler vorhanden. Nach derzeitigem Kenntnisstand sind somit keine erheblichen Beeinträchtigungen des Schutzgutes Kultur- und Sachgüter zu erwarten. Schutzgut Landschaft Das Landschaftsbild ist südlich, westlich und innerhalb des Plangebietes durch eine lockere Zeilen- und Reihenhausbebauung mit großem Freiflächenanteil, im Norden durch Einfamilienhausgebiete und im Osten durch die Hauptschule Pulheim und ein angrenzendes baumbestandenes Grundstück geprägt. Zwischen den Zeilen- und Reihenhäusern befinden sich großzügige gemeinschaftliche Freiflächen, die durch teilweise große Gehölze Stadt Pulheim Seite 19 von 20 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 125 Friedrich-Ebert-Straße Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB Stand 24.02.2016 strukturiert sind. In den Einfamilienhausgebieten prägen begrünte Haus- und Vorgärtenbereiche das Landschaftsbild. Die Planung sieht die Realisierung von Wohngebäuden mit einer der Bebauungsstruktur der Umgebung entsprechenden Gliederung der Baukörper vor. Der überwiegende Teil des Plangebiets führt die umliegende Zeilenstruktur fort, wodurch wichtige Freiraumstrukturen im Innern erhalten bleiben. Ferner werden diese Strukturen durch eine Mischung aus begrünten gemeinschaftlich und privat genutzten Grünflächen ergänzt und angereichert. Die am südlichen und nördlichen Kopf des Plangebiets bestehenden Garagenanlagen werden zusammen mit ihren großen versiegelten Erschließungs- und Rangierflächen zugunsten einer Neubebauung aufgegeben. Die mit der Neubebauung einhergehende Errichtung von begrünten Außenflächen stellt daher eine Verbesserung des Landschaftsbildes in diesen Bereichen dar. Insbesondere die geplante Bebauung mit Punkthäusern im Süden des Plangebietes wirkt auf die Realisierung einer aufgelockerten Bebauungsstruktur mit sehr hohem Freiraumanteil hin. Insgesamt wird sich somit die vorliegende Planung harmonisch in das Umfeld einfügen. Mit der Umsetzung der Planung entstehen daher für das Landschaftsbild keine wesentlichen Beeinträchtigungen. 15. Kosten Der Stadt Pulheim entstehen durch die Planung nach derzeitigem Sachstand keine Kosten. Die Kosten für den Vollzug des Bebauungsplanes gehen zu Lasten eines privaten Investors, da private Grundstücke bebaut werden. Das Tiefbauamt wird für die Friedrich-Ebert-Straße und die Escherstraße eine eigene Planung erarbeiten und voraussichtlich im Jahr 2018 auf eigene Rechnung die Kanal- und Straßensanierung durchführen. ISR Innovative Stadt- und Raumplanung GmbH Dipl.-Ing. Dirk Meyer Stadtplaner AKNW Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Stadt Pulheim Seite 20 von 20