Beschlussvorlage (Textliche Festsetzungen)

Begründung zum Bebauungsplan Nr. 125 Friedrich-Ebert-Straße Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB Stand 24.02.2016 Bebauungsplan Nr. 125 Pulheim – Friedrich-Ebert-Straße TEXTLICHE FESTSETZUNGEN A ) Planungsrechtliche Festsetzungen gem. § 9 Abs. 1 BauGB 1. Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 1.1 Allgemeine Wohngebiete (WA) gem. § 4 BauNVO Gem. § 1 Abs. 6 BauNVO wird festgesetzt, dass die nach § 4 Abs. 3 BauNVO im Allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen Gartenbaubetriebe (Nr. 4) und Tankstellen (Nr. 5) nicht Bestandteil des Bebauungsplanes sind. 2. Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. mit §§ 16, 18, 19 und 20 BauNVO) 2.1 Höhenbezugspunkte Der untere Bezugspunkt für die max. zulässige Wandhöhe (WH) und Gebäudehöhe (GH) ist die jeweils festgesetzte Höhe untere Bezugshöhe (UB). Die Höhe baulicher Anlagen wird durch die max. WH und die max. GH der baulichen Anlagen bestimmt. Als oberer Bezugspunkt für die WH wird bei geneigten Dächern die Schnittkante zwischen den Außenflächen des aufgehenden Mauerwerks und der Oberfläche der Dachhaut bestimmt. Der oberste Punkt der Oberfläche der Dachhaut ist ausschließlich die GH. Bei Gebäuden deren oberstes Geschoss allseitig um mind. 1,0 m von den Gebäudeaußenwänden zurückspringt und bei Gebäuden deren oberstes Geschoss einseitig um mind. 1,5 m zurückspringt, bemisst sich die WH durch den Abschluss der das Gebäude (nicht das Dachgeschoss) umfassenden Wände. Die maximale Höhe des obersten Geschosses wird dabei durch die GH bestimmt. Bei Gebäuden deren oberstes Geschoss nicht zurückspringt, muss bei Flachdächern (0° - 5° Dachneigung) die obere Dachabschlusskante (hierzu zählen auch Aufmauerungen) die max. festgesetzte WH einhalten. 2.2 Überschreitung der Gebäudehöhe Umwehrungen von Dachterrassen dürfen ausnahmsweise die festgesetzte maximal zulässige WH um max. 1,0 m überschreiten. In den Allgemeinen Wohngebieten kann eine Überschreitung der festgesetzten maximal zulässigen Gebäudehöhen durch untergeordnete Bauteile und technische Gebäudeeinrichtungen ausnahmsweise bis zu einer Höhe von 1,0 m zugelassen werden. In den Allgemeinen Wohngebieten ist eine Überschreitung der festgesetzten maximal zulässigen Gebäudehöhen durch Anlagen zur Nutzung der Solarenergie bis zu einer Höhe von 1,50 m allgemein zulässig. 2.3 Überschreitung der Grundflächenzahl In den Allgemeinen Wohngebieten darf die festgesetzte überbaubare Grundfläche durch die Flächen von Tiefgaragen, die mit einer mindestens 0,6 m mächtigen begrünten Oberfläche gestaltet sind, bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8 überschritten werden. Begründung zum Bebauungsplan Nr. 125 Friedrich-Ebert-Straße Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB Stand 24.02.2016 Gemäß § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO wird festgesetzt, dass die festgesetzte überbaubare Grundfläche im Plangebiet durch die Grundfläche der in § 19 Abs. 4 Nr. 1 BauNVO bezeichneten Anlagen einschließlich der an Gebäude angrenzenden Terrassen ausnahmsweise bis zu 50 % überschritten werden darf. 2.4 Oberstes Geschoss eines Gebäudes Im WA 1, WA 2 und WA 4 muss das vierte Geschoss allseitig um min. 1,0 m zu den Außenwänden des darunter liegenden Geschosses zurückspringen. Im WA 3 muss das dritte Geschoss allseitig um min. 1,0 m zu den Außenwänden des darunter liegenden Geschosses zurückspringen. 3. Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. mit §§ 22 und 23 BauNVO) 3.1 Bauweise Für die Allgemeinen Wohngebiete WA 2 und WA 3 ist gem. § 22 Abs. 4 BauNVO eine abweichende Bauweise (a1) festgesetzt. - In der abweichenden Bauweise (a1) sind Gebäude nach den Vorgaben der offenen Bauweise zulässig. - Kettenhausbauweise: Darüber hinaus sind bei der abweichenden Bauweise (a1) Gebäude zulässig, die in allen Geschossen ohne seitlichen Grenzabstand an eine Grundstücksgrenze angebaut werden. An die andere seitliche Grundstücksgrenze sind Gebäude dann im ersten und zweiten Geschoss ohne seitlichen Grenzabstand und im dritten und vierten Geschoss mit seitlichem Grenzabstand zu errichten. Für das Allgemeine Wohngebiet WA 4 gilt die abweichende Bauweise (a2). Diese entspricht der offenen Bauweise gem. § 22 Abs. 2, jedoch dürfen die Gebäude eine Länge von 50 m überschreiten. 3.2 Überschreiten der Baugrenzen Die festgesetzten Baugrenzen dürfen im Plangebiet durch nicht überdachte, unmittelbar an Gebäude angrenzende Terrassen um maximal 3,0 m überschritten werden. 4. Stellplätze, Garagen, Tiefgaragen und Nebenanlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 i. V. m. §§ 12 und 14 BauNVO) 4.1 Tiefgaragen Tiefgaragen und deren Zufahrten sind in den Allgemeinen Wohngebieten WA 1 bis WA 5 auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Stellplätze und Garagen Stellplätze (St), Besucherstellplätze (B), Garagen (Ga) und Carports (Ca) sind ausschließlich innerhalb der überbaubaren Bereiche und den mit St, B, Ga und Ca gekennzeichneten Flächen zulässig. 5. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte (GFL) (gem. § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) Das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht wird als Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Versorgungsträger und als Geh- und Fahrrecht zugunsten der Anlieger festgesetzt. Begründung zum Bebauungsplan Nr. 125 Friedrich-Ebert-Straße Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB B) Stand 24.02.2016 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen gem. § 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 86 BauO NRW 1. Fassaden In den Allgemeinen Wohngebieten sind Doppel-, Reihen- und Kettenhäuser in der Material- und Farbgestaltung der Fassaden gleich auszubilden. 2. Dächer 2.1 Dachformen In den Allgemeinen Wohngebieten sind Doppel-, Reihen- und Kettenhäuser mit gleicher Dachform und -neigung auszubilden. 2.2 Gestaltung Doppel-, Reihen- und Kettenhäuser sind im Dachbereich mit den gleichen Materialien und Farben auszubilden. 2.3 Nebenanlagen In den Allgemeinen Wohngebieten sind Anlagen für die Unterbringung von Abfall- und Wertstoffbehältern außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche so einzufrieden und möglichst einzugrünen, dass sie vom öffentlichen Raum (Straße) nicht frei einsehbar sind. 3. Vorgartenflächen Im Allgemeinen Wohngebiet WA 2 sind die zur Friedrich-Ebert-Straße orientierten Vorgartenbereiche dauerhaft zu begrünen. Dies bedeutet, dass diese Flächen mit Mutterboden flächendeckend anzulegen sind und mit Rasen, Sträuchern, Bodendeckern und/oder Grünpflanzen bepflanzt sein müssen. Befestigte Flächen (Hauseingang, Fläche für Mülltonnen, Stellplätze und Carports) dürfen insgesamt 50 % der Vorgartenfläche (als Vorgartenfläche gilt der Bereich zwischen Hauswand und Friedrich-Ebert-Straße ohne die Zufahrten) nicht überschreiten. Zu den befestigten Flächen zählen auch Kies- und Granulatschüttungen. Stellplätze und Carports sind in diesen Bereichen nur in den mit St und Ca gekennzeichneten Flächen zulässig. C ) Nachrichtliche Übernahmen gemäß § 9 Abs. 6 BauGB 1. Entwässerung Gem. § 9 Abs. 6 der Entwässerungssatzung der Stadt Pulheim sind in den im Trennsystem entwässerten Bereichen das Schmutz- und das Niederschlagswasser den jeweils dafür bestimmten Anlagen zuzuführen. 2. Wasserschutzzone Das Plangebiet liegt in der Wasserschutzzone III B der Wassergewinnungsanlage „Weiler“. Die Verbote und Genehmigungstatbestände der Wasserschutzgebietsverordnung Weiler und Worringen/Langel vom 21.10.1991 sind zu beachten. Den Text der ordnungsbehördlichen Verordnung finden Sie auf den Internetseiten der Bezirksregierung Köln. Pulheim, den 24.02.2016 ISR Innovative Stadt- und Raumplanung GmbH, Haan Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie