Beschlussvorlage (Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan Nr.128 Pulheim Am Kleekamp)

Bebauungsplan Nr. 128 Pulheim - Am Kleekamp Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 128 Pulheim Bereich Am Kleekamp/ Am Brunnen Verfahren gem. § 13a Baugesetzbuch (BauGB) Stand Oktober 2015 Abteilung 610 Planung Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 128 Pulheim Stand Oktober 2015 Inhaltsverzeichnis 1. Ausgangslage Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich – Planverfahren 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 5. Plankonzept – Planungsziele Seite 3 Seite 3 Seite 3 Seite 4 Seite 4 6. Umweltbezogene Informationen – Umweltbericht Seite 4 7. Kosten Stadt Pulheim Seite 4 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 2 von 7 Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 128 Pulheim Stand Oktober 2015 1. Ausgangslage Planerfordernis Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 128 Pulheim – Am Kleekamp ist ein Bereich, der 1989 auf Anregung der Bezirksregierung aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 38 Pulheim herausgenommen wurde. Die spätere Bebauung in diesem Bereich erfolgte auf Grundlage der Kriterien des § 34 BauGB und ist bis auf das Grundstück Am Kleekamp 35/ 63 (Gemarkung Pulheim, Flur 6, Flurstück 851) bebaut. Das Grundstück Am Kleekamp 35/ 63 wurde bisher als Lager für Hoch- und Tiefbauunternehmen sowie zur Lagerung von Baumaterialien und Abstellen von LKW und als Abstellfläche für Wohnwagen genutzt. Das gesamte Grundstück ist zurzeit versiegelt. Für dieses Grundstück (Am Kleekamp 35/ 63) wurde jetzt durch einen Investor ein Bebauungskonzept vorgelegt, welches auf der ca. 2 917qm großen Fläche 4 Gebäude mit einer Tiefgarage vorsieht. Im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung soll diese Fläche einer Wohnnutzung zugeführt werden unter Festschreibung und planungsrechtlichen Sicherung des umliegenden Bestandes. Das Verfahren wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) durchgeführt. Verkleinerung des Bebauungsplanes Nr. 38 Pulheim Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 3 von 7 Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 128 Pulheim Stand Oktober 2015 2. Räumlicher Geltungsbereich – Planverfahren Begrenzt wird der Geltungsbereich im Norden durch die ca. 25 – 35 m breite Grünanlage mit Lärmschutzwall (Festsetzung im Bebauungsplan Nr. 38 Pulheim) entlang der K25, Geyener Straße, im Osten durch die Straße Am Kleekamp, im Süden durch die rückwärtigen Grundstücksgrenzen der Bebauung Am Brunnen 3c bis 8 und der seitlichen Grenze des Grundstückes Am Kleekamp 33 und im Westen durch die Straße Am Wiesenhang. Das Bebauungskonzept stellt als Nachverdichtungsprojekt eine Maßnahme der Innenentwicklung dar. Demzufolge ist es möglich, den Bebauungsplan Nr. 128 Pulheim – Am Kleekamp im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufzustellen, da das gesamte Plangebiet eine Größe von ca. 7 860 qm hat und somit eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) von auf jeden Fall ≤ 20 000 qm ergibt, was die Voraussetzung für ein beschleunigtes Verfahren gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB ist. 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim hat für den Bereich des Bebauungsplanes Nr. 128 Pulheim die Darstellung einer Wohnbaufläche (W). Somit ist der Bebauungsplan Nr. 128 Pulheim gem. § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt, da eine Wohnnutzung angestrebt wird. Derzeitige Darstellung des Flächennutzungsplanes Auszug aus der Legende FNP Pulheim 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Die Grundstücke im Plangebiet sind mit einer Ausnahme – des seinerzeit gewerblich genutzten Grundstückes Am Kleekamp 35 /63 – alle mit Wohngebäuden, eingeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss, bebaut. Der anschließende Bereich zeichnet sich durch ein- und zweigeschossige Gebäude, entsprechend der Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 38 aus (siehe Luftbild aus 2008). Das Grundstück Am Kleekamp 35 /63 wurde früher und seit den 80 er Jahren, in denen das Planverfahren des Bebauungsplanes Nr. 38 erarbeitet wurde, als Lager für Hoch- und Tiefbauunternehmen sowie zur Lagerung von Baumaterialien und Abstellen von LKW genutzt. Derzeit dient es auch als Abstellfläche für Wohnwagen. Das gesamte Grundstück ist bis auf einen kleinen Bereich Am Kleekamp, auf dem eine Rotbuche steht, versiegelt und liegt ca. 4,0 m tiefer als die Straße Am Wiesenhang (siehe Fotos Grundstück Am Kleekamp 35 /63). Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 4 von 7 Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 128 Pulheim Stand Oktober 2015 Luftbild aus 2008 Am Kleekamp Am Wiesenhang Grundstück Am Kleekamp 35 /63, Blick auf Bebauung Am Wiesenhang Grundstück Am Kleekamp 35 /63, Einfahrt mit Rotbuche 5. Plankonzept – Planungsziele Das Plankonzept wird vom Investor wie folgt beschrieben: Die Strukturen der vorhandenen angrenzenden Wohnbebauung in Form von Einzelhäusern wurde bei der Entwicklung des Bebauungskonzeptes berücksichtigt. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 5 von 7 Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 128 Pulheim Stand Oktober 2015 Die Planung gliedert sich in vier unterschiedliche Bereiche: A Schallschutzriegel im Osten Zur Am Kleekamp verlaufenden Bahnlinie B Punkthausbebauung im Norden Entlang der Geyener Straße C Ruhige, „Grüne Mitte“ mit darunterliegender Tiefgarage für den ruhenden Verkehr D Bebauung mit Einzelhäusern im Süden und im Westen Entlang der Straße am Brunnen und Am Wiesenhang Das Bebauungskonzept sieht klargeschnittene 2-geschosssige Baukörper mit Staffelgeschossen vor. Die Erdgeschossfußbodenhöhe gegen angrenzende Verkehrs- und Gartenflächen beträgt max. 0,25 m Die Brüstungshöhe im DG beträgt über Gelände EG max. 7,20 m Die leicht geneigten Dächer haben eine Traufhöhe von max. 9,50 m Die Firsthöhe beträgt max. 12,00 m. Die zum Innenhof nach Süden und Westen ausgerichteten rückwärtigen Gebäudeteile werden mit Balkonen und Terrassen bis ca. 3,00 m Tiefe versehen. Es wird eine ruhige, klar gegliederte Dachlandschaft angestrebt. Dachaufbauten sollen miniert werden und sich nur auf Aufzugsüberfahrten und Solarnutzungen beschränken. Die Erdüberdeckung der Tiefgarage beträgt min. ca. 0,50 m, damit eine Begrünung der rückwärtigen Gartenfläche mit Hecken und flachen Gewächsen ermöglicht wird. Ziel der Planung ist es, die bauleitplanerischen Voraussetzungen im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zur Realisierung des Bebauungskonzeptes zu schaffen, unter Festschreibung und zur planungsrechtlichen Sicherung des umliegenden Bestandes. 6. Umweltbezogene Informationen – Umweltbericht Von einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und von einem Umweltbericht nach § 2a BauGB wird im beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB abgesehen. Das gesamte Grundstück, für das eine Neubebauung beabsichtigt ist, ist zurzeit versiegelt. Der übrige Bereich des Bebauungsplanes ist bereits nach § 34 BauGB bebaut. Ein Ausgleich ist somit gemäß § 1a Abs. 3 letzter Satz BauGB nicht erforderlich, da die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind. Auf Grund der im Osten parallel zum Am Kleekamp verlaufenden Bahnanlage wird im weiteren Verfahren ein Schallschutzgutachten erarbeitet. Entsprechend der Festsetzung des Bebauungsplanes Nr. 38 Pulheim verläuft entlang der Geyener Straße ein Lärmschutzwall. Inwieweit dieser für die künftige Neubebauung ausreichend sein wird, bedarf ebenfalls im weiteren Verfahren einer Überprüfung. Auch hinsichtlich des Artenschutzes wird es eine Aussage im weiteren Verfahren geben. Hierzu ist anzumerken, dass auf Grund der Bestandsbebauung und der Gesamtversiegelung des Grundstückes mit der beabsichtigten Neubebauung derzeit nicht erkennbar ist, dass Verbote des § 44 Abs. 1 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSch G) bei der Umsetzung der beabsichtigten Planung betroffen sind. In der nordwestlichen Ecke des Flurstücks 851, neben der Einfahrt, befindet sich eine durch die Baumschutzsatzung der Stadt Pulheim geschützte Blutbuche. Wegen des hohen Alters und der schönen Wuchsform ist die Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 6 von 7 Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 128 Pulheim Stand Oktober 2015 Buche aus ökologischen wie aus ästhetischen Gründen grundsätzlich besonders erhaltenswert. Der Baum weist im unteren Stammbereich eine große Wunde eines Starkast- bzw. Stammausbruchs auf. Es handelt sich vermutlich um einen Sturmschaden. Aufgrund dieses Schadens wird empfohlen, den Baum von einem staatlich geprüften Baumgutachter untersuchen zu lassen, um eine Aussage über die Lebenserwartung des Baumes zu erhalten. Hierdurch kann sichergestellt werden, dass mögliche Einschränkungen hinsichtlich der baulichen Nutzung des Grundstücks wegen einer Erhaltungsfestsetzung des Baumes im Bebauungsplan nur dann zum Tragen kommen, wenn gutachterlich festgestellt wird, dass die Lebenserwartung der Buche ausreichend groß ist. 7. Kosten Der Stadt Pulheim entstehen durch die Planung nach derzeitigem Sachstand keine Kosten. Pulheim, Oktober 2015 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 7 von 7