Beschlussvorlage (Begründung BP 20 Pu 1302)

Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 20 Pulheim 1302 Stand November 2015 Bebauungsplan Nr. 20 Pulheim 1302 Begründung zum Bebauungsplanentwurf Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB Stand November 2015 Pulheim 10 Planung Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr.20 Pulheim 1302 Stand November 2015 INHALTSVERZEICHNIS 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 5. Planungsziele 6. Inhalt des Bebauungsplanentwurfes 6.1 6.1.1 Art und Maß der baulichen Nutzung Art der baulichen Nutzung 6.2 6.2.1 6.2.2 Maß der baulichen Nutzung Grundflächenzahl Höhe der baulichen Anlagen 6.3 Bauweise / überbaubare Grundstücksfläche 6.4 Wohnungsanzahl 7. Erschließung 8. Baugestalterische Festsetzungen 8.1 Dachform / Dachneigung 8.2 Einfriedungen 8.3 Vorgartenflächen 9. Entwässerung 10. Umweltbelange 11. Kosten Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 2 von 6 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr.20 Pulheim 1302 1. Stand November 2015 Planerfordernis Der Bereich der Planänderung liegt innerhalb des Geltungsbereiches des B-Planes Nr. 20 Pulheim, der die Fläche als Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Spielplatz“ festsetzt; bis 2011 wurde die Fläche entsprechend als Kinderspielplatz genutzt. In seiner Sitzung am 12.04.2011 beschloss der Rat der Stadt Pulheim, diese Nutzung aufzugeben. Seither liegt die Fläche – nach Demontage der Spielgeräte – brach. Um dort zukünftig eine Wohnnutzung zu ermöglichen, ist eine Planänderung erforderlich, welche die entsprechenden planungsrechtlichen Festsetzungen hinsichtlich der überbaubaren Fläche und zulässigen Höhe trifft und so den städtebaulichen Rahmen für die Bebauung mit einem Wohnhaus festschreibt. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 20 Pulheim 1302 umfasst das Grundstück Gemarkung Pulheim, Flur 12, Flurstück 1316, welches am östlichen Ortseingang von Pulheim zwischen der Beethovenstraße und dem Fuchspfad liegt und in der Vergangenheit als Spielplatzfläche genutzt wurde. Das Grundstück ist 460 m² groß; nordwestlich, westlich und südlich schließt sich die vorhandene Reihenhausbebauung mit mehreren Garagenzeilen an. Im Osten grenzt das Plangebiet an eine mit Bäumen bestandene Fläche an, die sich entlang der AlbrechtDürer-Straße erstreckt. 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Im derzeit wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim liegt der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 20 Pulheim 1302 in einem Bereich, der als Wohnbaufläche dargestellt ist. Da es Ziel der Änderung ist, die Errichtung eines Wohnhauses auf dem Flurstück zu ermöglichen, kann die Planänderung als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt angesehen werden. Ein Verstoß gegen § 8 (2) Satz 1 BauGB liegt nicht vor. 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Der Bereich des Bebauungsplanes Nr. 20 Pulheim 1302 wurde bisher als öffentlicher Kinderspielplatz genutzt. Mit Beschluss des Rates der Stadt Pulheim vom 12.04.2011 wurde diese Nutzung aufgegeben. Die Spielgeräte wurden entfernt; die Fläche liegt seither brach und weist bis auf zwei erhaltenswerte Ahornbäume lediglich nicht schützenswerten Bewuchs mit kleineren Bäumen und Sträuchern auf. Außerhalb des Plangebietes liegt nördlich, westlich und südlich angrenzend der bebaute Bereich entlang der Beethovenstraße mit reiner Wohnnutzung in zweigeschossigen Reihenhäusern im Bebauungsplangebiet Nr. 20 Pulheim. Östlich angrenzend erstreckt sich eine größere bewaldete Fläche. 5. Planungsziele Mit dem Bebauungsplan Nr. 20 Pulheim 1302 werden die bauleitplanerischen Voraussetzungen für eine Bebauung mit einem Wohnhaus geschaffen. Die beabsichtigte Nutzung ist städtebaulich sinnvoll, da in der unmittelbaren Umgebung bereits eine reine Wohnnutzung vorhanden ist, die Nutzung als Spielplatzfläche aufgegeben wurde und die inzwischen brachliegende Fläche auf diese Weise einer sinnvollen Folgenutzung zugeführt werden kann. 6. Inhalt des Bebauungsplanentwurfes 6.1 Art und Maß der baulichen Nutzung 6.1.1 Art der baulichen Nutzung Entsprechend der in der unmittelbaren Umgebung vorhandenen reinen Wohnnutzung soll das Grundstück zukünftig mit einem Wohnhaus bebaut werden können. Daher wird für den Plangeltungsbereich als Baugebietsart ein „Reines Wohngebiet“ (WR) festgesetzt analog zu der für die angrenzenden Flächen des B-Planes Nr. 20 Pulheim erfolgten Festsetzung von reinen Wohngebieten. Mit dieser Baugebietsfestsetzung soll die Errichtung eines Wohnhauses planungsrechtlich zulässig gemacht werden. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 3 von 6 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr.20 Pulheim 1302 Stand November 2015 Per textlicher Festsetzung A.1 wird bestimmt, dass die nach § 3 Abs. 3 BauNVO in einem reinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen Läden, nicht störende Handwerksbetriebe, kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebietes dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke nicht zulässig sind. Zum einen könnten diese Nutzungsarten aufgrund der nur geringen Größe des Geltungsbereiches per se kaum realisiert werden und zum anderen dient diese Regelung der Wahrung des vorherrschenden Wohncharakters des Gebiets und soll potentielle „Wohnstörer“ fernhalten. 6.2 Maß der baulichen Nutzung 6.2.1 Grundflächenzahl Die Grundflächenzahl wird mit dem gem. § 17 BauNVO höchstzulässigen Maß von 0,4 für reine Wohngebiete festgesetzt. Dies gewährleistet eine verträgliche Grundstücksausnutzung entsprechend des auf den angrenzenden Grundstücken vorhandenen Nutzungsgrades. 6.2.2 Höhe der baulichen Anlagen Um eine harmonische Integration des neuen Baukörpers in die unmittelbare Umgebung zu gewährleisten, orientieren sich die festgesetzten Maße zur maximal zulässigen Trauf- und Firsthöhe an den vor Ort vorhandenen Gebäudehöhen der im Nordwesten angrenzenden Reihenhauszeile, welche zweigeschossig mit einem relativ flach geneigten Dach errichtet wurde. Die Trauf- und Firsthöhen liegen dort bei 5.60 m bzw. 8.0 m; die Dachneigung beträgt 30°. Die im B-Plan als Höchstwerte festgesetzten Maße würden somit z.B. die Errichtung eines optisch eingeschossig erscheinenden Wohnhauses mit einem gut ausbaubaren stärker geneigten Dach ermöglichen oder aber auch ein zweigeschossiges Wohnhaus mit einem lediglich flach geneigten Dach. 6.3 Bauweise / überbaubare Grundstücksfläche Für das Plangebiet wird die offene Bauweise vorgeschrieben – entsprechend der im B-Plan Nr. 20 Pulheim ebenfalls festgesetzten offenen Bauweise und der dort vorhandenen offenen Bebauungsstruktur. Aufgrund des annähernd dreieckigen Zuschnitts der Fläche und der zukünftigen Haupterschließung über den Fuchspfad bietet sich die östliche Hälfte des Grundstücks als Standort für das zukünftige Wohnhaus an. Dementsprechend wird die überbaubare Grundstücksfläche in diesem Bereich festgesetzt. Zu der südlich angrenzenden Garagenzeile muss dabei aus Brandschutzgründen ein Mindestabstand von 5.0 m eingehalten werden, da in der dem Grundstück zugewandten Rückwand der Garagen Lüftungssteine eingebaut worden sind. Nebenanlagen werden auf der nicht überbaubaren Grundstücksfläche auf einen maximalen Rauminhalt von 30 m³ beschränkt. Damit wird dem Bedürfnis nach der Errichtung von z.B. Gartengerätehäusern Rechnung getragen, gleichzeitig ist aber sichergestellt, dass der Gartenbereich durch diese baulichen Anlagen nicht überfrachtet wird. 6.4 Wohnungsanzahl Da das gesamte Bebauungsplangebiet des BP 20 Pulheim ausschließlich eine Reihenhausbebauung mit i.d.R. lediglich einer Wohneinheit pro Haus aufweist und daher ein Mehrfamilienhaus nicht der Eigenart der vorhandenen Bebauung entspräche, schränkt der B-Planentwurf die Anzahl der zulässigen Wohnungen auf maximal zwei ein. 7. Erschließung Die Haupterschließung des Baugrundstücks erfolgt vom Fuchspfad aus. Darüber hinaus ist das Grundstück auch von der Beethovenstraße – über die Zufahrt zu den südlich angrenzenden Garagenzeilen – erschlossen. Für die Erschließung von der Beethovenstraße aus werden keine Erschließungsbeiträge fällig werden. Für die zukünftige Haupterschließung des Baugrundstückes vom Fuchspfad bleibt die Erhebung von ErschließungsbeiStadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 4 von 6 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr.20 Pulheim 1302 Stand November 2015 trägen jedoch vorbehalten, da der Fuchspfad noch nicht endgültig erstmalig hergestellt, daher noch nicht abgerechnet wurde und somit noch keine Erschließungsbeitragspflicht entstanden ist. 8. Baugestalterische Festsetzungen 8.1 Dachform / Dachneigung Da die unmittelbare Umgebung ausschließlich durch eine Reihenhausbebauung mit geneigten Satteldächern geprägt ist, wird für das Baugrundstück als zulässige Dachform das Satteldach mit einer Dachneigung von 30° bis 45° festgesetzt. Dies ermöglicht sowohl eine zweigeschossige Bebauung mit einem eher flach geneigten Satteldach analog des umgebenden Bestandes als auch eine optisch eingeschossig erscheinende Bebauung, die mit einem größeren Drempel und einer größeren Dachneigung ausgeführt wird – bei der das ausgebaute Dachgeschoss rein rechnerisch auch ein Vollgeschoss sein könnte. Ausnahmsweise ist für untergeordnete Gebäudeteile auch das Flachdach zulässig. Aufgrund des Zuschnittes der überbaubaren Fläche ist auch eine eher unkonventionelle Überbauung des Grundstücks denkbar, bei der der Hauptbaukörper dann das Satteldach aufweisen muss, für untergeordnete Gebäudeteile außerhalb des rechteckigen Hauptgrundrisses dann jedoch auch das Flachdach möglich sein soll. 8.2 Einfriedungen Das Baugrundstück wird auf seiner Südseite fast vollständig von der Rückwand einer bestehenden Garagenzeile begrenzt und weist somit dort bereits eine Art Einfriedung auf. Die östliche Begrenzung bildet der Fuchspfad, welcher als Haupterschließung des Grundstücks dienen wird. Folglich stellt der Bereich zwischen dem Fuchspfad und der vorderen Baugrenze den Vorgartenbereich dar. An die nördliche Grundstücksgrenze schließen sich der die Reihenhauszeile erschließende Wohnweg sowie die Vorgärten der Reihenhäuser an. Für diese Grenze wird festgesetzt, dass dort nur Hecken bis maximal 2.0 m Höhe und – eingebunden in diese Hecken – maximal 1.8 m hohe Maschendraht – oder Stabgitterzäune zulässig sind. Diese Festsetzung soll sicherstellen, dass gerade entlang des angrenzenden Wohnweges keine hohen massiven, d.h. blickdichten Einfriedungen z.B. in Form von Holzpalisadenzäunen oder gar Mauern entstehen. Für die Einfriedungen entlang des Fuchspfades wird bestimmt, dass diese nur als geschnittene Hecken bis max. 1,20 m angelegt werden dürfen. Um Sicherheitsaspekten (z. B. Haustiere) Rechnung zu tragen, können vor oder hinter diesen Hecken ausschließlich Maschendraht- oder Stabgitterzäune bis max. 1, 0 m errichtet werden. Durch die Höhenbegrenzung in diesem Bereich bleibt die Einsehbarkeit in die angrenzende Verkehrsfläche gewahrt, so dass beim Ausparken damit die Sicherheit von spielenden Kindern, Fußgängern und Radfahrern gewahrt bleibt. 8.3 Vorgartenflächen Für den Vorgartenbereich zum Fuchspfad als wesentlicher Bestandteil des "halböffentlichen" Straßenraumes wird festgesetzt, dass mindestens 50% der im B-Plan als Vorgarten gekennzeichneten Fläche unversiegelt und begrünt anzulegen ist. Auf diese Weise wird ein Übermaß an versiegelten Flächen im Vorgartenbereich ausgeschlossen. 9. Entwässerung Das Bebauungsplangebiet ist entwässerungstechnisch erschlossen. Das gesamte Abwasser (Schmutz- und Niederschlagswasser) ist im Mischsystem vom Grundstück in die öffentliche Kanalisation einzuleiten. Der nächste öffentliche Mischwasserkanal verläuft entlang der südlichen Grenze des Baugrundstücks, im städtischen Flurstück 1852, welches als Zufahrt zu den Garagenzeilen dient. Der Anschluss der Grundstücksentwässerung muss daher über das Baugrundstück selbst an den städtischen Kanal im Flurstück 1852 erfolgen. 10. Umweltbelange Da die Änderung des B-Planes Nr. 20 Pulheim 1302 im Verfahren nach § 13a BauGB erfolgt, ist die Erstellung eines Umweltberichtes mit einer Eingriffs- / Ausgleichsbilanzierung nicht erforderlich. Zum Thema Artenschutz ist – im Sinne einer vorzunehmenden Vorprüfung – auszuführen, dass die Auswertung der Landschaftsinformationssammlung des Landes NRW (LINFOS) keine Hinweise auf das Vorkommen plaStadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 5 von 6 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr.20 Pulheim 1302 Stand November 2015 nungsrelevanter Arten auf dem in Rede stehenden Grundstück liefert. Die Fläche weist – bis auf zwei von der Koordinierungsstelle Umweltschutz als erhaltenswert eingestufte Ahornbäume – auch aufgrund der bisherigen Nutzung als Spielplatz keinen nennenswerten zusammenhängenden Bewuchs auf. Da die zu überplanende Fläche lediglich eine Gesamtgröße von 460 m² aufweist, ist nicht davon auszugehen, dass es durch die Bebauung zu einer erheblichen Störung mit der Folge der Verschlechterung des Erhaltungszustandes lokaler Populationen von potentiell vorkommenden planungsrelevanten Arten kommt – zumal mit der östlich unmittelbar angrenzenden bewaldeten, insgesamt 7800 m² großen Fläche ein geeigneter Rückzugsraum vorhanden ist. 11. Kosten Durch das Bebauungsplan-Änderungsverfahren entstehen keine über die Planung hinausgehenden Kosten. Pulheim, den 06.11.2015 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 6 von 6