Beschlusstext (Bebauungsplan 04.08 Sonder- und Gewerbegebiet Berger-/ Lise-Meitner-Straße)

Brühl, den 06.03.2013 Stadt Brühl Beschluss aus der Sitzung des Ausschusses für Planung und Stadtentwicklung der Stadt Brühl am 31.01.2013 Öffentliche Sitzung 2. Bebauungsplan 04.08 Sonder- und Gewerbegebiet Berger-/ Lise-Meitner-Straße Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange 4/2013 Frau Wachs (GMA) stellt die wesentlichen Ergebnisse ihres Gutachtens „Auswirkungsund Potentialanalyse zur Ansiedlung verschiedener Einzelhandelsnutzungen am Standort Brühl-Ost“ in einer 25- minütigen Power-Point-Präsentation den Anwesenden vor. Danach trägt jede Partei Fragen zum Gutachten an die Verfasserinnen vor. SK Schmidt (CDU) Wie ist der Getränkemarkt ("B-östlicher Teil") einzustufen? Frau Meyer-Delpho (GMA) antwortet nahversorgungsrelevante Sortimente, wie die des Getränkenmarktes, werden grundsätzlich als zentrenrelevante Sortimente eingestuft, wie auch in der Brühler Liste geschehen. Ratsfrau Grafe (SPD) Müssen die Plangebiete, vor allem das Plangebiet C, als Sondergebiet ausgewiesen werden, für die Realisierung der Angebotspalette zukünftiger Ansiedler ? Hier muss doch für das Plangebiet des Bebauungsplanes 04.08.von einer Beschränkung von 2500 m² ausgegangen werden. Frau Meyer-Delpho (GMA) antwortet, gleichlautend der Juristenmeinung, dass 10 % des Randsortimentes vorhabengbezogen sein müssen, die 2500 m² gelten gebietsbezogen. Also sondergebietsbezogen hat Hammer ("B-westlicher Teil") für sich alleine 15 % Randsortimente. In die 2500 m² ist laut GMA Gutachten aber auch der Globus ("A") mit seinem Randsortiment schon einbezogen. Ratsherr Schmitz (fw/bVb)Wäre das Sondergebiet nach neustem Recht statthaft ? Frau Meyer-Delpho (GMA) antwortet: Das Gutachten fußt auf dem neuen Landesentwicklungsplanentwurf gemäß Ziel 5 und Grundsatz 6, wobei nach Ziel 5 Hammer nur 10 % Randsortiment und nicht wie geplant 15 % haben darf. Dies darf aber vom Rat noch abgewogen werden, da der Landesentwicklungsplan noch nicht rechtskräftig vorliegt. Eine Schwächung der Versorgung in der Innenstadt ist nicht zu erwarten. SK Hill (SPD) Hammer kann mit 15 % Verkaufsfläche 30 % Umsatz erzielen? Frau Meyer-Delpho (GMA) erläutert, dass 360m² Heimtextilien + 25m² Bilderrahmen = 14,4% der Verkaufsfläche entsprechen. 360m² x 1800 €/m² = ca. 650.000 € + 25m² x1500€/m² = ca. 40.000 € = Gesamt 700.000 € Umsatz Ergebnis: von 3,0 Mio € Umsatz entsprechen 700.000 € ca 23 % desUmsatzes, diese werden mit 14,4 % der Verkaufsfläche erzielt Vorsitzender Klug summiert anders in Bezug auf das Verhältnis Verkaufsfläche zu Umsatz. Beschluss Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung 31.01.2013 1 von 4 Frau Meyer-Delpho (GMA) erinnert daran, dass aus 9,1 Mio Gesamtumsatz aller Vorhaben nur 0,3 Mio in der Innenstadt umverteilt werden. In der anschließenden Diskussion trägt jede Partei ihre Anregungen und Bedenken zur Entwicklung des Plangebietes zum Bebauungsplan 04.08 vor. SK Schmidt (CDU) Unser Ziel ist eine lebendige und attraktive Innenstadt neben der Förderung des Wohnens ist dies der Erhalt und die Stärkung des Einzelhandels. Das entspricht dem Rahmenplan der Innenstadt. Dazu dient auch das 2006 verabschiedete Einzelhandelskonzept. Eine Aktivierung der Gewerbefläche im Brühler Osten ist natürlich im Interesse der Stadt, muss aber auf der gesetzlichen Grundlage gemäß § 11 Baunutzungsverordnung durch ein Sondergebiet ausgewiesen werden. Hierbei ist zu beachten, dass zu belegen ist, dass keine Schädigung der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche eintreten darf. Im Entwurf des Landesentwicklungsplanes steht, dass durch Sondergebiete zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden dürfen. Die Ausweisung eines Sondergebietes ist nur zulässig, wenn das zentrenrelevante Randsortiment max.10% der Verkaufsfläche beträgt und auch nicht mehr als 2500m² Verkaufsfläche überschreitet. Im Einzelnen: Hammer ("B-westlicher Teil") hat kein dominantes Kernsortiment. Gesamtgebiet betrachtend ist dieser Fachmarkt mit 10-%igem zentrenrelevanten Einzelhandelssortiment verkehrlich besser zu erreichen und hat ein besseres Parkplatzangebot und ist damit für den Kunden in diesen Punkten vorteilhafter. Negativ ist auch, dass die Prozentzahl nicht unbedingt kontrollierbar ist. Bestand: Das Dänische Bettenlager ("B-östlicher Teil") ist mit 799m² nicht zentrenrelevant und damit nicht sondergebietspflichtig mit einem anteiligen Nebensortiment. Der Globus ("A") hat eine Verkaufsfläche von 11.000m², davon 420m² Randsortimente und 380m² Lampen, Leuchten, usw. Bei dieser Größe von vorhandenen Sortimenten kann der Ansiedlung von Hammer nicht zugestimmt werden. Boss Möbelfachmarkt ("B-westlicher Teil") hat eine Verkaufsfläche von 4.000m² davon Kernsortiment 3500m² = (88 % des Verkaufssortimentes). Zentrenrelevante Randsortimente sind 400m² = 10 %. 400m² Größenordnung sind schon die Hälfte eines großflächigen Einzelhandels von 800m². Daher ist die Ansiedlung dieses Marktes kritisch zu sehen. Der Getränkemarkt ("B-östlicher Teil") hat ebenfalls 799m² nahversorgungsrelevante Verkaufsfläche. Hier sagt das Gutachten, dass bei einer begrenzten Umverteilungswirkung auf die Brühler Innenstadt keine unmittelbaren Gefährdungen, aber trotzdem eine Verteilungswirkung gegeben ist. Brühl-Ost-Märkte sind nicht schützenswert aber die kleinen Solitärstandorte sind trotzdem betroffen, daher ist die Ansiedlung mit einem Fragezeichen zu versehen. Der Erweiterung der Außenverkaufsfläche von Globus von 1500m² für Baustoffe kann unbedenklich zugestimmt werden. Auch Handwerksbetriebe kaufen hier ein. Ratsfrau Grafe (SPD) Die Innenstadt ist schützenswert. Einen Nahversorgungsstandort in Brühl-Ost einzurichten ist schwierig, da er zwischen den Wohngebieten und der Peripherie liegt. Deshalb ist keine Ansiedlung, die den Kunden aus den zentralen Lagen abzieht, erwünscht. Die Sortimentsschwäche Möbel soll aber nicht in Brühl ausgebaut werden. In der Umgebung sind mitlerweile einige Großstandorte vorhanden oder gebaut worden. Mit diesen sind die Kunden zu erreichen und nicht mit kleinen Möbelhäuser. Im Allgemeinen gibt die SPD keine Zustimmung zum großflächigen Einzelhandel in der Peripherie. Beschluss Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung 31.01.2013 2 von 4 Ratsfrau Brämer (FDP) möchte auf die problematischen Punkte im Einzelnen eingehen. Es sollte im Zuge der Planung 1. Die Änderung des Sortimentsklassifizierung vorgenommen werden: Sonnenschutz incl. Rollos und Jalousien werden dem Bereich Heimtextilien zugeordnet. Das sind keine Baumarkt spezifischen Artikel (= zentrenrelevant), die wesentlich zum Umsatz der Innenstadt beitragen. 2. Das zulässige Randsortiment zentrenrelevanter Waren ist auf 5% der jeweiligen Verkaufsfläche zu begrenzen, d.h. bei Boss auf 200m² bei Hammer auf 125 m², - geplant sind laut Gutachten 785m². Betroffen sind Fachgeschäfte, die in der Brühler Innenstadt angesiedelt sind. Beim Kaufhof wurden Heimtextilien und Haushaltswaren nur als Randsortiment angegeben, das ist unrichtig. Ein Leerstand des Kaufhofs ist nicht wünschenswert. 3. Das zentrenrelevante Randsortiment mit der Obergrenze von 2500m², geplant sind 2965m², darf nicht überschreiten werden. Der Bereich Heimtextilien, Haushaltswaren und Wohnaccessoires sind auch hier überdurchschnittlich betroffen. Dadurch entsteht eine direkte Konkurrenzsituation gegenüber der Innenstadt. Der Globus und das Dänische Bettenlager haben in diesem Sortiment ebenfalls Angebote. 4. Überprüfung der Ansiedlung des Hammer Marktes:15 % Randsortiment des Hammer Marktes sind auch hier schon 5% zuviel. Zum Schutz der Innenstadt besteht daher kein Interesse an einem Brühler Gewerbegebiet mit Aufenthaltsqualität. SK Schmitz (fw/bVb) Innenstadtrelevante Artikel werden im Überfluss in den neuen Märkten angeboten. Dadurch geht der Umsatz den Eigentümern geführter innerstädtischer Geschäften verloren. Die zitierte Broschüre der Architektenkammer NRW führt aus, dass lebende Innenstädte multiple Orte für Handel, Dienstleistung, Kultur, Freizeit, Tourismus und Wohnen sind. Dies wird angestrebt. Die Erweiterung des Globus erhält deshalb die Zustimmung, weil Produkte angeboten werden, die auf die grüne Wiese gehören. SK Winkelmann-Strack (Grüne) Es soll sich an das Zentrenkonzept gehalten werden. Gefallen hat die Kleinteiligkeit im Bereich "B-östlicher Teil", auch sollte im Bereich "Bwestlicher Teil" angrenzend an die Wohngebiete kleinteiliges Gewerbe geplant werden. Der Verschwenk der K7 wird benötigt und außerdem muss die Verkehrssituation auf der Bergerstraße und die Lärmproblematik der Wohnbebauung allgemein beachtet werden. Ansonsten nehmen langsam alle anderen Parteien die Einstellung der Grünen zum Tagesordnungspunkt jetzt ein. Riedel (LINKE) Die Leerstände in der Innenstadt sollten aufgefüllt werden. Zur FNPAusweisung in Brühl-Ost sollte man sich im Generellen Gedanken machen. Kleinteiliges Gewerbe könnte, wie schon gesagt, angeboten werden. Auch soll die bestehende Bebauung geschützt werden. SK Hill (SPD) Es soll auf keinen Fall über die 10 % zentrenrelevante Randsortimente hinausgehen. Bebauung in der Innenstadt oder draußen birgt immer auch einen gewissen Nachzieheffekt. Ratsfrau Grafe (SPD) fragt im Zusammenhang mit der Bebauung, ob ein Verkehrsgutachten vorliegt. Caspers antwortet, dass das vorliegende Gutachten nicht direkt mit dem Einzelhandel an sich zu sehen ist, also auch nicht relevant für die Ansiedlung ist. Die Ansiedlungswünsche können im vorhandenen Verkehrsnetz getätigt werden. Langfristig, also nach Zulauf noch weiterer Gebiete, ca. zum Jahr 2025, wird die K7 verlegt werden müssen, etwas anders, als in ihrer Streckenführung gemäß Bebauungsplan 04.09 "Verlegung K7" vorgesehen war. 12 Jahre später ist man zu leicht anderen Ergebnissen gekommen, wahrscheinlich aber auch zu einer Kreisverkehrlösung. Zum Getränkemarkt ("B-östlicher Teil") besteht eine gewisse Verpflichtung weiter zu planen, da die Bezirksregierung diese Fläche als faktisches Sondergebiet betrachtet. Nach Beschluss Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung 31.01.2013 3 von 4 der Theorie der Agglomeration, - mehrere genehmigte Betriebe unter 800m² bilden in der Summe eine größere Verkaufsfläche, - sollte man sich mit dieser Flächen planerisch beschäftigen. Auch wenn das Gutachten eine Ansiedlung des Getränkehandels problematisch sieht, ist es aus planerischer Sicht durchaus möglich. Das Gutachten erfasst nicht, dass sich das Verbraucherverhalten ändert. Denn bei der Ansiedlung des Getränkemarktes werden hier Getränke kastenweise und in der Innenstadt, weiterhin gehabt, flaschenweise gekauft. Er geht auch davon aus, dass "die Zeiten" nicht besser werden (siehe Aufgabe von Praktiker und Tacco an der Berzdorfer Straße). Eine jetzige Ansiedlung würde die Lücke planungsrechtlich wie tatsächlich schließen. SK Hill (SPD)fragt, ob das weitere Vorgehen dann unter Mithilfe von Teilbebauungspläne geschehe. Dies bestätigt Caspers. SK Hill (SPD) stellt fest, dass dann für das Gebiet "B-westlicher Teil" ein Vorhabenträger oder Investor mit Konzept bei der Verwaltung vorstellig werden soll, um die Fläche zu entwickeln. Ratsfrau Grafe (SPD) fragt, ob das Teilgebiet "A" bereits Sondergebiet ist. Caspers antwortet: Das Teilgebiet "A" ist bereits ein rechtskräftiges Sondergebiet, welches erweitert würde. Für die Baulücke im Teilgebiet "(B-östlicher Teil)" würde ebenfalls Sondergebiet ausgewiesen werden. SK Schmitz (fw/bVb) stellt die Frage an die Verwaltung, ob bei Boss und Hammer ein Umdenken zugebilligt werden soll. Vorsitzende Klug beantwortet, dass hierzu die Firmen Boss und Hammer gefragt werden müssen. Ratsfrau Brämer (FDP) unterstützt die Vorgehensweise von Herrn Caspers zu den Teilbereichen "A" und "B-östlicher Teil". Vorsitzende Klug bedankt sich bei Frau Meyer-Dolpho und Frau Wachs von der GMA. Er fasst die Diskussion zusammen, welche sich in der Ergänzung des Beschlusses niederschlägt. Beschluss: Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung der Stadt Brühl nimmt das Gutachten „Auswirkungs- und Potentialanalyse zur Ansiedlung verschiedener Einzelhandelsnutzungen am Standort Brühl Ost“ der GMA, Oktober 2012 zur Kenntnis und beschließt die bisherigen Planungen an der Westseite der Bergerstraße ("C" und "B-westlicher Teil") zu den Spiegelstrichen 1 und 2 beide ("B-westlicher Teil") nicht weiter zu verfolgen, auf der östlichen Seite den Spiegelstrich 3 "Getränkemarkt" ("B-östlicher Teil") erneut zu diskutieren und den Spiegelstrich 4 "Erweiterung Globus" ("A") zu beschließen. Abstimmungsergebnis: einstimmig Beschluss Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung 31.01.2013 4 von 4