Beschlussvorlage (Begründung zum Vorentwurf BP 108 PU 1301)

Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 108 Pulheim 1301 Frühzeitige Beteiligung Stand November 2015 BEGRÜNDUNG ZUM VORENTWURF des Bebauungsplanes Nr. 108 Pulheim 1301 gemäß § 13 a BauGB. Entwurf für die frühzeitige Beteiligung Inhaltsverzeichnis 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 4. Bestehende Rechtsverhältnisse 5. Bestand 6. Inhalt des Planentwurfs 7. Umweltbelange 8. Kosten Stadt Pulheim Amt 61 Seite 1 von 3 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 108 Pulheim 1301 Frühzeitige Beteiligung Stand November 2015 1. Planerfordernis Der Bebauungsplan Nr. 108 Pulheim wurde am 25.09.2012 rechtskräftig. Ziel dieses Bauleitplanverfahrens war die Wiedernutzbarmachung und Nachverdichtung der ehemaligen Gärtnereifläche durch Umplanung zu einem Wohngebiet. Im Bereich des hier vorliegenden Änderungsverfahrens sah der Bebauungsplan Nr. 108 Pulheim unter Berücksichtigung des Wohngebäudes der ehemaligen Gärtnerei zwei Bauflächen vor. Zwischenzeitlich fand ein Eigentümerwechsel statt. Der neue Eigentümer plant nun das bestehende Gebäude zu entfernen und beabsichtigt den Bau eines Mehrfamilienhauses mit einer Tiefgarage. Der geplante Baukörper zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses ist auf Grundlage der im Bebauungsplan Nr. 108 festgesetzten Bauflächen planungsrechtlich nicht zulässig, da in wesentlichen Teilen die Bauflächen überschritten würden. Zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung des jetzt geplanten Mehrfamilienhauses ist die Änderung des Bebauungsplanes Nr. 108 Pulheim erforderlich. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Änderungsbereich umfasst im Wesentlichen das Wohngrundstück der ehemaligen Gärtnerei am Pletschmühlenweg im Ortsteil Pulheim und liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 108 Pulheim. Der Planbereich grenzt im Süden an die Straße Pletschmühlenweg, im Westen und Norden ist er durch die neue Erschließungsstraße „Hegelweg“ begrenzt, die Lärmschutzwand zur Bonnstraße markiert die östliche Grenze. Bestandteil des Änderungsbereiches sind die Flurstücke 1467, 1468, 2582 und Teilfläche aus 2583 (Gemarkung Pulheim, Flur 13). 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ist der das Plangebiet als Wohnbaufläche dargestellt. Durch dieses Änderungsverfahren soll auf dem Grundstück wie bisher eine Baufläche für ein Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt werden. Der Änderungsbereich ist damit aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. 4. Bestehende Rechtsverhältnisse Der Regionalplan weist für die Fläche „allgemeinen Siedlungsbereich“ aus. Der Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim stellt im Bereich des vorliegenden Bauleitplanverfahrens Wohnbaufläche dar. Die angrenzende Wohnbebauung liegt innerhalb des Bebauungsplanes Nr. 108 Pulheim und ist ausnahmslos als allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Unmittelbar an den Änderungsbereich grenzen öffentliche Verkehrsflächen und im Osten die Lärmschutzwand zur Abschirmung der K 9. Im angrenzenden westlichen Bereich des Pletschmühlenweges existieren bislang keine Bebauungspläne. Vorhaben sind hier nach § 34 BauGB zu beurteilen. Nördlich angrenzend jenseits des Pulheimer Bachs befindet sich das Wohngebiet „Edelsteingarten“ im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 73 Pulheim 1303. Südlich angrenzend jenseits des Pletschmühlenweges ist der Bebauungsplan Nr. 11 B Pulheim, 1. Änderung rechtsverbindlich, welcher reines bzw. allgemeines Wohngebiet festsetzt. Eine Bebauung der Planfläche als allgemeines Wohngebiet fügt sich dementsprechend in die Nutzungsstruktur der Nachbarschaft ein. Stadt Pulheim Amt 61 Seite 2 von 3 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 108 Pulheim 1301 Frühzeitige Beteiligung Stand November 2015 5. Bestand Das Grundstück des Plangeltungsbereiches ist gegenwärtig noch mit einem eingeschossigen freistehenden Einfamilienhaus bebaut. Die angrenzende Bebauung besteht im Norden aus 8 Doppelhäusern, die sich derzeit in der Fertigstellung befinden. Im Westen ist noch ein freistehendes Einzelhaus geplant und in Fortführung des Pletschmühlenweges eine Reihenhausgruppe. Hinsichtlich der Höhenentwicklung dieser Haustypen prägt die zweigeschossige Bauweise. Südlich an den Plangeltungsbereich grenzt ein größerer mehrgeschossiger Gebäudekomplex der durch eine größere Gemeinschaftsgaragenbebauung zur angrenzenden Straße abgeschirmt wird. 6. Inhalt des Planentwurfs Entgegen der Ursprungsplanung, die den Erhalt des bestehenden Gebäudes berücksichtigte, plant der neue Eigentümer der Grundstücksflächen den Bestand zu entfernen. Das neue städtebauliche Konzept sieht eine Bebauung in offener Bauweise als Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage vor, das über den Pletschmühlenweg von Süden erschlossen wird. Hier sollen in Anlehnung an den bisherigen Bebauungsplan zwei Gebäudekörper entstehen, die über einen verbindenden Erschließungstrakt eine bauliche Einheit bilden. Die Höhenentwicklung orientiert sich an der Bestandsbebauung in der näheren Umgebung und wird über Traufund Firsthöhen so festgelegt, dass zwei Geschosse plus Staffelgeschoss möglich sind. Die überbaubaren Flächen folgen dem Straßenverlauf und bilden ablesbare stadträumliche Einheiten. Die Anbindung des Wohngebietes an das örtliche Verkehrsnetz erfolgt über den Pletschmühlenweg. Die innere Erschließung ist als verkehrsberuhigte Mischverkehrsfläche vorgesehen. Die vorhandene Lärmschutzwand schirmt das Baugebiet bereits gegenüber der benachbarten K 9 ab. 7. Umweltbelange Derzeit liegen keine Kenntnisse vor, die auf eine den üblichen Rahmen überschreitende Beeinträchtigung des Naturhaushaltes für ein derartiges Vorhaben auf einer Brachfläche hindeuten. Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung werden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange von dem Bauleitplanverfahren unterrichtet und um Zusendung ihrer Kenntnisse zu den Umweltbelangen gebeten. 8. Kosten Durch das Bebauungsplanverfahren entstehen keine über die Planungskosten hinausgehenden Kosten. Pulheim, den 24.11.2015 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Stadt Pulheim Amt 61 Seite 3 von 3