Beschlussvorlage (Begründung)

Bebauungsplan Nr. 123 Stommeln Bereich: Venloer Straße, Hagelkreuzstraße, Neusser Gasse Begründung zur Beteiligung gem. § 3 (2) und § 4 (2) BauGB Stand: November 2015 Abteilung 610 Planung Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 123 Stommeln Stand: November 2015 INHALTSVERZEICHNIS 1. Ausgangslage - Planungsanlass – Planerfordernis 3 2. Räumlicher Geltungsbereich – Planverfahren 3 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 3 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 4 5. Bebauungskonzept - Planungsziele 4 6. Planinhalte 5 6.1 Art der baulichen Nutzung 5 6.2 Maß der baulichen Nutzung 5 6.2.1 Grundflächenzahl (GRZ) 5 6.2.2 Höhe baulicher Anlagen 5 6.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen, Tiefgaragen 6 6.4 Verkehrsflächen 7 6.5 Pflanzmaßnahmen 7 6.6 Baugestalterische Festsetzungen 7 7. Umweltbezogene Informationen – Umweltbericht 8 Stadt Pulheim Abteilung 610 Planung Seite 2 von 8 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 123 Stommeln 1. Stand: November 2015 Ausgangslage - Planungsanlass - Planerfordernis Für zwei an der Hagelkreuzstraße in Pulheim-Stommeln gelegene Grundstücke (Hausnummern 8 und 10 bzw. Flurstücke 697 und 1251) hat ein Investor durch ein Kölner Architekturbüro ein Bebauungskonzept erarbeiten lassen, welches sechs Mehrfamilien- und sechs Einfamilienhäuser vorsieht. Die 5688 qm großen Grundstücksflächen sind von der Hagelkreuzstraße erschlossen und erstrecken sich zwischen den an der Venloer Straße und der Neusser Gasse überwiegend vorhandenen Wohngebäuden. Der für das überplante Areal gültige Bebauungsplan Nr. 16 Stommeln stammt aus dem Jahr 1974, eine Teiländerung von 1989, welche hauptsächlich entlang der Venloer Straße neue Festsetzungen traf, erfasst Grundstücksflächen an der Hagelkreuzstraße bis einschließlich Haus Nr. 8. Das geplante Quartier lässt sich auf der Basis der anzuwendenden (gültigen) Bebauungsplanfestsetzungen nicht realisieren, so dass das erforderliche Bauplanungsrecht durch Aufstellung eines Bebauungsplans geschaffen werden muss. 2. Räumlicher Geltungsbereich - Planverfahren Entsprechend dem unter 5. (siehe dort) beschriebenen Investitionsprojekt sowie der sonstigen Planungsziele werden als Grenzen für den Plangeltungsbereich die Hagelkreuzstraße, die Venloer Straße und die Neusser Gasse festgelegt. Die vierte Bereichsgrenze verläuft entlang der südöstlichen Flurstücksgrenzen der Flurstücke 893, 1251 und 691. Der Grenzverlauf ist der beigefügten Übersichtskarte zu entnehmen. Die Größe der damit umfassten Grundstückflächen beträgt 12.939 qm. Das vom Kölner Architekturbüro eingereichte Bebauungskonzept stellt als Nachverdichtungsprojekt eine Maßnahme der Innenentwicklung dar. Demzufolge ist es möglich, den Bebauungsplan Nr. 123 Stommeln im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufzustellen, sofern mit ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO von insgesamt weniger als 20.000 qm festgesetzt wird. Da nach gegenwärtigem Planungsstand von der Festsetzung einer Grundflächenzahl von 0,4 für das gesamte Plangebiet auszugehen ist, mithin sich eine zulässige Grundfläche von 5.175 qm ergäbe, sind die Voraussetzungen für ein beschleunigtes Verfahren gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB erfüllt. Für die mit diesem Planverfahren überplanten Teilbereiche des Bebauungsplanes 16 Stommeln sowie seiner zweiten Änderung wird parallel die Aufhebung dieser Bebauungspläne betrieben 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Im derzeit wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ist der Geltungsbereich des - aufzustellenden Bebauungsplans Nr. 123 Stommeln mit Ausnahme eines einzelnen Grundstücks als Wohnbaufläche dargestellt. Das fragliche Grundstück weist eine Darstellung als gemischte Baufläche (M) auf, was auf die ehemalige gewerbliche Nutzung durch eine Tankstelle zurückzuführen ist. Den voraussichtlichen Planungsinhalten steht die Wohnbauflächen-Darstellung des FNP nicht entgegen. Für die M-Fläche kann – falls nötig – der Flächennutzungsplan im Wege der Berichtigung angepasst werden; von einer Beeinträchtigung der geordneten städtebaulichen Entwicklung des Gemeindegebietes ist nicht auszugehen (§ 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB). Stadt Pulheim Abteilung 610 Planung Seite 3 von 8 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 123 Stommeln 4. Stand: November 2015 Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Die Grundstücke im Plangebiet sind mit einer Ausnahme alle bebaut. Von einem gewerblich genutzten Grundstück – auf welchem vor langer Zeit mal eine Tankstelle betrieben wurde – abgesehen, sind ausschließlich Wohngebäude zu finden. Entwicklungspotenzial weisen allerdings die Parzellen Hagelkreuzstraße 8 und 10 auf, da ihre fast 5.700 qm untergenutzt sind. Außer den beiden Wohnhäusern sind einige eingeschossige, teilweise ungenutzte Schuppen in schlechtem Erhaltungszustand vorhanden, der größere Teil der Flächen stellt sich als grasig bewachsene und mit diversen Gehölzen bestandene Brachfläche dar (siehe unter 7.). Auf den das Plangebiet umgebenden Grundstücken sind überwiegend ein- bis zweigeschossige Wohngebäude als Mehrfamilien-, Einfamilien- und Reihenhäuser errichtet worden. 5. Bebauungskonzept - Planungsziele Dem Bebauungskonzept des Kölner Architekturbüros zufolge soll ein Quartier entstehen, welches um eine kurze, an die Hagelkreuzstraße anbindende und in einem kleinen Platz endende, befahrbare Erschließungsanlage sechs Mehr- und sechs Einfamilienhäuser gruppiert. Das Quartier soll überwiegend autofrei bleiben, was dadurch angestrebt wird, dass der ruhende Verkehr in einer Sammeltiefgarage unterkommt, die direkt von der Hagelkreuzstraße angefahren werden kann. Ein von Verkehrsbewegungen und Lärmbelastungen möglichst freigehaltenes Wohnen wird angestrebt. Die Mehrfamilienhäuser sind als zweigeschossige Gebäude mit Staffelgeschoss konzipiert und gruppieren sich um den Quartiersplatz bzw. reihen sich entlang der südwestlichen Grundstücksgrenze des fraglichen Areals. Aufzüge, schwellenfreie Zugänge und barrierefreie Bäder sollen die Häuser für Menschen aus allen Generationen attraktiv machen. Die sechs Einfamilienhäuser wurden als zwei Dreiergruppen geplant, die durch gestaffelte Höhenlage geschickt das besonders in der Nordost-Ecke des Grundstücks vorhandene Geländegefälle nutzen. Sie sind über einen vom Quartiersplatz ausgehenden Fuß-/Radweg und von diesem abzweigende Fußwege erschlossen. Ein Zugang zur bzw. Ausgang aus der Tiefgarage ist zentral neben dem Fuß-/Radweg angeordnet. Ihre Architektur ist gekennzeichnet durch eine Kombination zweier kubischer ein- bzw. zweigeschossiger Gebäudeteile, die – laut Planer – ein modernes, effizientes und gut belichtetes Raumprogramm für junge Familien bieten. Charakteristisches Element des Quartiers sind die für alle Gebäude vorgesehenen begrünten Dächer. Es handelt sich um ein sinnvolles Nachverdichtungsprojekt mit städtebaulichen Qualitäten. Für die in Rede stehenden Brachflächen hatte bereits der 1974 rechtskräftig gewordene Bebauungsplan Nr. 16 Stommeln Baurechte geschaffen. Wahrscheinlich wegen der seinerzeit geplanten Erschließungsflächen und/oder mangelnden Interesses ist eine Umsetzung bis heute nicht erfolgt. Bei Anpassung des Bauplanungsrechts an das neue Konzept ist eine hohe Realisierungschance gegeben. Für die das Planareal umgebenden Grundstücke entlang der Venloer Straße und der Neusser Gasse sollen mit dem aufzustellenden Bebauungsplan Nr. 123 Stommeln ergänzend aktualisierte Planfestsetzungen getroffen werden, die die Bestandsbebauungen entweder besser berücksichtigen oder neue Entwicklungen ermöglichen. Insbesondere für das Flurstück 893 (Venloer Straße 641) sind auf der Basis eines vorgelegten Bebauungskonzepts gegenüber dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 16 Stommeln 2. Änderung veränderte Planfestset- Stadt Pulheim Abteilung 610 Planung Seite 4 von 8 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 123 Stommeln Stand: November 2015 zungen erfolgt. Hier sollen unter jeweiliger Anpassung an die nachbarlichen Bestandsbebauungen zwei Mehrfamilienhäuser mit Tiefgarage planungsrechtlich zulässig gemacht werden. 6. Planinhalte 6.1 Art der baulichen Nutzung Der Planentwurf setzt im gesamten Geltungsbereich als Baugebietskategorie ein Allgemeines Wohngebiet (WA) fest. Damit wird sowohl den tatsächlichen Nutzungsstrukturen Rechnung getragen, als auch eine für die zukünftige Entwicklung der Plangebietsflächen sinnvolle Weiterentwicklung der dominierenden Wohnnutzung angestrebt. Wohngebietstypische bzw. in Wohngebieten nicht störende andere Nutzungen, wie sie gemäß § 4 BauNVO generell oder ausnahmsweise zulässig sind, sollen - mit zwei Ausnahmen -planungsrechtlich möglich sein. 6.2 Maß der baulichen Nutzung Das zulässige Maß der baulichen Nutzung regelt der Planentwurf gemäß § 16 Abs. 2 und 3 BauNVO über die Festsetzung einer Grundflächenzahl (GRZ) in Kombination mit maximalen Bauhöhen. 6.2.1 Grundflächenzahl (GRZ) Die Grundflächenzahl wird – entsprechend der Zielsetzung, ein Allgemeines Wohngebiet (fort) zu entwickeln durchgängig mit dem für ein solches Baugebiet gem. § 17 BauNVO höchstzulässigen Maß von 0,4 festgesetzt. Dieser Wert gewährleistet eine verträgliche Grundstücksausnutzung. 6.2.2 Höhe baulicher Anlagen Die zulässige Höhe der baulichen Anlagen wird durch festgesetzte maximale Wand- und Gebäudehöhen geregelt. Unter Berücksichtigung der Bestandsbebauung im Plangebiet und mit Blick auf die Bauhöhen der das Gebiet umgebenden Siedlungsbereiche macht der Planentwurf überwiegend eine zweigeschossige Bebauung möglich. Lediglich an der Venloer Straße wird, um eine auf den Bestand abgestimmte (Ergänzungs) Bebauung zu gewährleisten, eine Höhe zugelassen, die drei Vollgeschosse erlaubt. Die für die geplante Zweigeschossigkeit gewählte Wandhöhe von 7,0 m im Bereich der von der Hagelkreuzstraße erschlossenen Grundstücksflächen ist bewusst großzügig bemessen. Sie gewährt eine gewisse Flexibilität hinsichtlich der EG-Fußbodenhöhe sowie der einzelnen, präferierten Geschosshöhen. Außerdem wird den gestiegenen Anforderungen der Energieeinsparverordnungen und dem vermehrten Einbau von Fußbodenheizungen, welche Auswirkungen auf die Deckenkonstruktionshöhen haben, Rechnung getragen. Um in diesem Teilbereich des Plangebiets die gemäß Bebauungskonzept vorgesehenen Staffelgeschosse zulässig zu machen, wird eine Gesamthöhe von 11,0 m festgesetzt. Für die zwei als Reihen- oder Kettenhäuser konzipierten Dreier-Hausgruppen differenziert der Planentwurf die zulässigen Höhen konzeptscharf und erlaubt für die eingeschossigen Gebäudeteile eine Höhe von 3,50 m, für die zweigeschossigen 7,00 m über durchschnittlichem Terrain-Niveau. Diese Maße erlauben die Realisierung der geplanten Wohnhäuser in der speziellen topographischen Situation und führen nicht zu Unverträglichkeiten. Stadt Pulheim Abteilung 610 Planung Seite 5 von 8 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 123 Stommeln Stand: November 2015 Die Bestandsbebauung an der Neusser Gasse und im nord-östlichen Plangebiets-Teilabschnitt der Hagelkreuzstraße – welche auf Basis der im alten, rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr.16 Stommeln festgesetzten Zweigeschossigkeit entstand – wird im Offenlage-Entwurf durch eine zulässige Gesamthöhe von 6,50 m bezogen auf die angrenzende Verkehrsfläche gesichert bzw. fortgeschrieben. Die Regelungen zum Maß der Nutzung auf den Grundstücken an der Venloer Straße orientieren sich am Bestand (Venloer Straße 643 – 645) bzw. an der für das ehemalige Tankstellengrundstück entworfenen Neubebauung. Dabei ist die Differenzierung der zulässigen Höhen innerhalb des Tankstellengrundstücks dem Ziel geschuldet, die Neubebauung in städtebaulich vertretbarer Weise auf die jeweiligen Bestandsgebäude auf den Nachbargrundstücken abzustimmen. Zum „Andocken“ an das grenzständige Haus Nr. 643 -645 ist für die fragliche Baufläche folglich eine Wandhöhe von 9,50 m und eine Gesamthöhe von 12,50 m festgesetzt. Damit wird eine Fortführung der Traufkante bzw. Attika sowie auch die Errichtung eines Staffelgeschosses möglich gemacht. Auf der süd-östlichen Grundstückshälfte sind die zugelassenen Höhen konzeptgemäß auf 7,50 m bzw. 11,00 m reduziert. In Kombination mit einer für die dortige Baufläche vorgeschriebenen Dachneigung von 30° - 45° soll ein städtebaulich verträglicher Anschluss an das Haus Nr. 639 erfolgen können. 6.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen, Tiefgaragen Der Planentwurf setzt für die von der Neusser Gasse und der Hagelkreuzstraße erschlossenen Teilbereiche die „offene Bauweise“ fest, womit er entweder die vorhandene Bebauung oder aber das neue Bebauungskonzept berücksichtigt. Auf den bebauten Grundstücken ist in offener Bauweise gebaut worden, das neue Konzept sieht eine offene Bebauung vor. Das gilt auch für die zwei Dreier-Gruppen. An der Venloer Straße hingegen schreibt der Bebauungsplan eine „geschlossene Bauweise“ vor. Diese ist durch die jeweils auf der Nachbargrenze errichteten Bestandsgebäude sowie durch die auf der Parzelle 893 vorgesehene, jeweils an die vorhandenen Gebäude anbauende Neubebauung geboten. Die festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen entsprechen in Größe und Zuschnitt den Beständen sowie der jeweiligen Neuplanung. Insoweit damit die auf dem Grundstück Venloer Straße 643 -.645 gemäß dem dort geltenden Bebauungsplan Nr. 16 Stommeln 2. Änderung derzeit ausgewiesene Baufläche in ihrer Tiefe reduziert wird (jetzt: 19,0 m zukünftig: 12,0 m), lässt sich dies begründen. Sowohl in städtebaulicher Hinsicht als auch aus der Perspektive der Eigentümer ist die Anpassung der Baufläche an den Bestand sachgerecht, da einerseits der Entwurfsgedanke für die Anschlussbebauung auf dem Nachbargrundstück zu einer gestalterischen Aufwertung der Grundstückssituation beiträgt, andererseits mit der entsprechend auf beiden Grundstücken zugelassenen Bauhöhe aber auch für das Bestandsgebäude Venloer Str. 643 – 645 eine planungsrechtliche Sicherung erfolgt. Gemäß Festsetzung des gültigen B-Plans wäre auf dem Grundstück Venloer Str. 643 – 645 statt der vorhandenen dreigeschossigen nur eine zweigeschossige Bebauung zulässig. Dem Gewinn für den Städtebau steht ein Vorteil für die Grundeigentümer gegenüber. Per textlicher Festsetzung wird bestimmt, dass in gekennzeichneten Teilbereichen des Plangebiets (WA 3 und WA 4) Stellplätze und Garagen nur in unterirdischen Garagengeschossen zulässig sind. Bei diesen Teilbereichen handelt es sich um die von der Hagelkreuzstraße erschlossenen Grundstücksflächen, für die das Konzept des Kölner Architekturbüros eine relativ dichte Bebauung vorsieht. Die angestrebte hohe Wohnqualität im fraglichen Bereich soll gerade auch durch Freiheit von Verkehrsbewegungen und Lärmbelastungen erzielt werden. Ausgenommen von der Vorschrift sind Behindertenstellplätze und Stellflächen für Fahrzeuge des häuslichen Pflegedienstes. Stadt Pulheim Abteilung 610 Planung Seite 6 von 8 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 123 Stommeln Stand: November 2015 Um die Entscheidung zur Errichtung von Tiefgaragen durch die Bauherren zu fördern, regelt eine textliche Festsetzung, dass – im übrigen – Tiefgaragen auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig sind. 6.4 Verkehrsflächen Das Plangebiet wird – weit überwiegend – von den vorhandenen Straßen (Venloer Straße, Hagelkreuzstraße, Neusser Gasse) erschlossen. Diese liegen allerdings nicht im Geltungsbereich des Bebauungsplans. Als neue zusätzliche Erschließungsanlage setzt der Planentwurf lediglich eine öffentliche Verkehrsfläche fest, welche von der Hagelkreuzstraße mit 5,50 m Breite nach 40 m in einen kleinen Quartiersplatz mündet. Von dort aus führt ein 3,0 m breit festgesetzter Fuß- und Radweg an den südöstlichen Plangebietsrand. Dort erhält er seine – planungsrechtliche – Fortsetzung durch die noch im alten Bebauungsplan Nr. 16 Stommeln enthaltene, aber bis heute noch nicht realisierte Wegeverbindung. Diese „sparsame“ Verkehrsflächenausweisung sichert in Kombination mit der konzeptionell vorgesehenen und per Planfestsetzung vorgeschriebenen Tiefgarage die Erschließung der im fraglichen Bereich geplanten Wohnhäuser (sieh auch Kap. 6.3). 6.5 Pflanzmaßnahmen Das Bebauungskonzept für die von der Hagelkreuzstraße erschlossenen, unbebauten Grundstücksflächen sieht ein verkehrsfreies und von Grünstrukturen geprägtes Wohnquartier vor. Als zusätzliches „grünes Element“ sollen die Dächer extensiv bepflanzt werden. Dieses Planungsziel wurde in eine verbindliche Regelung des Bebauungsplans übertragen. 6.6 Baugestalterische Festsetzungen Der Planentwurf verzichtet auf umfangreiche Festsetzungen zur baulichen Gestaltung. Regelungen trifft er lediglich zur Ausbildung von Dachaufbauten bzw. –einschnitten. Insbesondere wird – mit einer Ausnahme – von einer Beschränkung der möglichen Dachformen abgesehen. Die für neu zu bebauende Grundstücke konzipierten Gebäude sollen (fast) ausschließlich mit Flachdächern errichtet werden. Die Bestandsbauten an der Neusser Gasse und an der Hagelkreuzstraße weisen geneigte Dächer auf. Folglich wird für eine Vorschrift, die im Geltungsbereich des Planes bestimmte Dachausbildungen ausschließt, kein Grund gesehen. Bei der Ausnahme handelt es sich um die auf der süd-östlichen Hälfte des Grundstücks Venloer Straße 643 Sofern allerdings geneigte Dächer zur Ausführung kommen sollen, gelten Größenbeschränkungen für Aufbauten oder Einschnitte. Per textlicher Festsetzung werden derartige Bauteile auf eine Gesamtlänge von maximal 50 % der Trauflänge der entsprechenden Gebäudeseite begrenzt. Mit dieser Regelung wird das städtebauliche Ziel verfolgt, ein geneigtes Dach in seiner Grundform ablesbar zu lassen und ein das Ortsbild störendes Übermaß an Dachauf- und einbauten zu vermeiden. Demselben Zweck dient die weitere Vorschrift, dass derartige Bauteile mindestens 1,0 m unter dem First der baulichen Anlage einbinden müssen einen Mindestabstand von 1,25 m von den Gebäudeabschluss- bzw. Gebäudetrennwänden einzuhalten haben. Stadt Pulheim Abteilung 610 Planung Seite 7 von 8 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 123 Stommeln 7. Stand: November 2015 Umweltbezogene Informationen – Umweltbericht Bereits vorliegende umweltbezogene Informationen sind dem Bericht über eine von einem Fachbüro durchgeführte „Artenschutzprüfung (ASP)“zu entnehmen, welche für die relevanten Flurstücke 1251 und 697 erarbeitet wurde. An dieser Stelle wird zunächst auf diesen Bericht verwiesen. Die dortigen Ausführungen zur Flora und Fauna des untersuchten Plangebiets sind detailreich und münden in dem Fazit, dass das Vorhaben bei Beachtung von Vermeidungsmaßnahmen und ggf. durchzuführender funktionaler Ausgleichsmaßnahmen aus artenschutzrechtlicher Sicht zulässig ist. Von einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und von einem Umweltbericht nach § 2a BauGB wird im beschleunigten Verfahren abgesehen. Ein Ausgleich ist gemäß § 1a Abs. 3 letzter Satz BauGB nicht erforderlich, da die Eingriffe bereits vor der mit dem Bebauungsplan Nr. 123 Stommeln getroffenen planerischen Entscheidung zulässig waren, nämlich auf Basis der unter 1. genannten gültigen alten Bebauungspläne. Ein Grundstück im Plangeltungsbereich (Flurstück 893, Venloer Straße 641) wurde ehemals durch eine Tankstelle genutzt. Das alte Tankstellengebäude ist noch vorhanden. Die unterirdischen Tanks wurden – gemäß Auskunft der Eigentümerin – verfüllt. Im Bebauungsplan erfolgt eine Kennzeichnung als „altlastverdächtige Fläche“. Stadt Pulheim, November 2015 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Stadt Pulheim Abteilung 610 Planung Seite 8 von 8