Beschlussvorlage (Bebauungsplan Nr. 122 Sinnersdorf "Töpferweg" Bereich: zwischen der Roggendorfer Straße und der Straße Am Theuspfad Beschluss zur Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (2) BauGB und Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 (2) BauGB Auslegungsbeschluss siehe PA 17.09.2014, TOP 12 (Niederschrift Seite 25))

Vorlage Nr.: 404/2015 Erstellt am: 01.10.2015 Aktenzeichen: IV/61 ro Vorlage zur Beratung/Beschlussfassung Gremium TOP ö. Sitzung Planungsausschuss X nö. Sitzung Termin 09.12.2015 Betreff Bebauungsplan Nr. 122 Sinnersdorf "Töpferweg" Bereich: zwischen der Roggendorfer Straße und der Straße Am Theuspfad Beschluss zur Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (2) BauGB und Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 (2) BauGB Auslegungsbeschluss siehe PA 17.09.2014, TOP 12 (Niederschrift Seite 25) Veranlasser/in / Antragsteller/in Verwaltung Haushalts-/Personalwirtschaftliche Auswirkungen Die Vorlage hat haushaltswirtschaftliche Auswirkungen: ― bei Einzahlungen bzw. Erträgen ja X nein ― bei Einzahlungen bzw. Erträgen ― bei Auszahlungen bzw. Aufwendungen ja X nein ― bei Auszahlungen bzw. Aufwendungen Die Vorlage hat personalwirtschaftliche Auswirkungen: ja x nein Finanzierungsbedarf gesamt: (ggf. inkl. zusätzlicher Personalkosten) € — im Haushalt des laufenden Jahres € — in den Haushalten der folgenden Jahre € € € Die Mittel stehen haushaltswirtschaftlich zur Verfügung: Finanzierungsvorschlag (und ggf. weitere Erläuterungen): ja nein Vorlage Nr.: 404/2015 . Seite 2 / 3 Beschlussvorschlag Der Planungsausschuss der Stadt Pulheim beschließt: Der Entwurf des Bebauungsplanes Nr.122 Sinnersdorf, „Töpferweg“, sowie der Entwurf der Begründung sind gemäß § 3 (2) BauGB vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) zuletzt geändert durch Artikel 118 der Verordnung vom 31.08.2015 (BGBl. I S. 1474) öffentlich auszulegen. - Auslegungsbeschluss Die Auslegung erfolgt während eines Monats in den Sprechstunden der Verwaltung. Erläuterungen Entsprechend dem Beschluss des Planungsausschusses vom 17.09.2014 wurde zwecks Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 122 Sinnersdorf in der Zeit vom 22.10.2014 bis 12.11.2014 die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB durchgeführt. Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB erfolgte mit Anschreiben vom 22.10.2014. Von Letzteren gingen vier Stellungnahmen ein, mit denen aber weder Bedenken noch sonstige Anregungen vorgetragen wurden. Ebenfalls vier Eingaben erhielt die Verwaltung von betroffenen Bürgern. Sie enthalten in einem Fall Zustimmung zum vorgestellten Planentwurf, im Übrigen aber auch Anregungen und deutliche Ablehnung bestimmter Planinhalte.  Die Grundstückseigentümer Am Theuspfad 3 (ANLAGE B 1) wünschen sich für die nordwestlich geplanten Mehrfamilienhäuser Tiefgaragenstellplätze und Grün- bzw. Gartenfläche zwischen diesen und ihrem Grundstück. Auf die Anregung bezüglich der Tiefgaragen geht der Planentwurf ein. Die Verwaltung hält den Wunsch für nachvollziehbar und erachtet es auch aus städtebaulichen Gründen als sinnvoll, in den Bereichen, für die Geschosswohnungsbau mit einer größeren Anzahl von Wohneinheiten konzeptionell vorgesehen oder auf Grundlage der Planfestsetzungen wahrscheinlich ist, den baurechtlich vorgeschriebenen Stellplatznachweis unterirdisch führen zu müssen. Entsprechend sind die fraglichen Teilflächen mit einer verbindlichen Regelung im Planentwurf ausgestattet (siehe textliche Festsetzung Ziff. 3.) Eine zwingende Vorschrift zur (Grün)Gestaltung der nicht überbaubaren Flächen sieht der jetzige Planentwurf nicht vor. Hier soll den zukünftigen Bauherren genügend Flexibilität hinsichtlich der sonstigen Grundstücksnutzungen – die teilweise baurechtlich gefordert werden (z. B. Kleinkinderspielplätze) belassen werden.  Die Bewohner des Hauses Kesselsgasse 13a (Flurstück 1982, ehemals 1304/560; ANLAGE B 2) begrüßen die gegenüber dem „alten“ Bebauungsplan Nr. 1.7 B Sinnersdorf modifiziert vorgesehene Baufläche. Mit ihr würde sich eine - verbesserte - Bebaubarkeit des rückwärtigen Grundstücksbereichs ergeben. Die im BP 1.7 B Sinnersdorf festgesetzte überbaubare Fläche wäre nur durch Neuordnung der Grundstücksflächen bebaubar gewesen, da große Teile dieser Baufläche sowie die für diese vorgesehene Erschließung auf einem anderen Grundstück ausgewie- Vorlage Nr.: 404/2015 . Seite 3 / 3 sen waren. Die fragliche Baufläche ist nunmehr im Offenlage-Exemplar unter Berücksichtigung des baulichen Bestandes hinsichtlich ihrer Bebaubarkeit differenziert worden in eine Teilfläche, auf welcher zweigeschossig, und in eine Teilfläche, auf welcher nur eingeschossig gebaut werden kann (siehe nächsten Spiegelpunkt). Die zukünftige Bebaubarkeit bleibt allerdings von einer noch zu sichernden Erschließung abhängig. Der Planentwurf sieht zwecks Erreichbarkeit des betreffenden Grundstücks von Norden eine mit einem Gehrecht zu sichernde Fläche vor. Dies ist bedingt durch ihren einzig möglichen Anschluss an den als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzten „Töpferweg“, für welchen allerdings die Zweckbestimmung auf „Fuß und Radweg“ eingegrenzt ist.  Genau gegen die Bebaubarkeit, wie sie der erste Planentwurf vorgesehen hatte, wenden sich die Eigentümer/Nutzer der Häuser Kesselsgasse 11 und 11a (ANLAGEN B 3 und B 4). Wegen der um 4,50 m über das Bestandsgebäude in Richtung Süden hinausragenden überbaubaren Fläche befürchten sie eine Verschattung der Terrasse und der Räume des Hauses Nr. 11. Des Weiteren lehnen sie eine Erschließung ihres Grundstücks durch den Töpferweg ab, beklagen den Verlust zweier Bäume, welcher durch den Verlauf der Erschließungsanlage bedingt ist, und regen an, die Mehrfamilienhäuser auf die weiter nördlich gelegenen unbebauten Flächen des Plangebiets zu verlagern. Das Plangebiet ist von ein- und zweigeschossiger Bebauung geprägt. Die Eingabesteller selbst bewohnen ein zweigeschossiges Doppelhaus. Für die in Rede stehenden Mehrfamilienhäuser ist gemäß Bebauungskonzept eine Zweigeschossigkeit vorgesehen, welche der zur Auslegung präsentierte Planentwurf mit seinen Höhenfestsetzungen entsprechend zulässt. Eine „bessere“ Positionierung dieser Gebäude auf den neu zu bebauenden Plangebietsflächen drängt sich für die Verwaltung nicht auf. Für die beiden Bäume, die der Verkehrsflächenplanung zum Opfer fallen, ist nunmehr nach Planfestsetzung ein Ersatzbaum zu pflanzen. Die im Vorentwurf noch als 5,0 m breite Fahrstraße geplante „Töpferweg-Erschließung“ setzt der Auslegungsentwurf nun im Bereich des Grundstücks der Eingabesteller als 3,0 m breite öffentliche Verkehrsfläche mit der einschränkenden Zweckbestimmung „Fuß- und Radweg“ fest. Lage und Dimensionierung dieser Verkehrsfläche entsprechen damit derjenigen, die auch im alten, und für den fraglichen Bereich noch immer rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 1.7 B Sinnersdorf ausgewiesen ist. Einen gegenüber dem geltenden B-Plan nachteiligen Effekt hat die vorgesehene Verkehrsflächenfestsetzung für die Eingabesteller folglich nicht. Auf die befürchtete Verschattung im Falle einer Nachbarbebauung hat der jetzige Planentwurf folgendermaßen reagiert: auf der Teilfläche des Baufensters, welche süd-östlich des Wohnhauses der Eingabesteller ein Bauen jenseits dessen gartenseitiger Außenwand möglich macht, lässt der Bebauungsplanentwurf nur noch eine eingeschossige Bebauung zu. Damit wird die Verschattung, welche ohnehin wegen der Süd-Ost-Lage nur an wenigen Stunden des Vormittags auftreten kann, auf ein zumutbares Maß reduziert. Den vor dem Hintergrund dieser Bewertungen der Eingaben entworfenen Bebauungsplan legt die Verwaltung zur Beratung vor und empfiehlt, seine Auslegung zu beschließen. Zu den Planinhalten im Einzelnen wird auf die beigefügte Begründung verwiesen. Zusätzlich Bestandteil der Beschlussvorlage ist eine vom Kölner Büro für Faunistik erarbeitete Artenschutzprüfung.