Daten
Kommune
Pulheim
Größe
351 kB
Datum
09.12.2015
Erstellt
30.11.15, 18:30
Aktualisiert
30.11.15, 18:30
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Bebauungsplan Nr. 122 Sinnersdorf Töpferweg
Begründung zum Offenlage-Entwurf
Oktober 2015
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Bebauungsplan Nr. 122 Sinnersdorf - Töpferweg
Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie
INHALT
1.
Planerfordernis
2.
Räumlicher Geltungsbereich, Verfahren
3.
Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan, geltendes Planrecht
4.
Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes
5.
Planungsziele
6.
Planinhalte
6.1
Art der baulichen Nutzung
6.2
Maß der baulichen Nutzung
6.2.1
Grundflächenzahl (GRZ)
6.2.2
Höhe baulicher Anlagen
6.3
Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen
6.4
Verkehrsflächen; sonstige Erschließungsflächen; ruhender Verkehr
6.5
Baugestalterische Festsetzungen
7.
Umweltbelange
6.1
Art der baulichen Nutzung
6.2
Maß der baulichen Nutzung
8.
Kosten
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Bebauungsplan Nr. 122 Sinnersdorf - Töpferweg
Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie
1.
Planerfordernis
Der bestehende Bebauungsplan Nr. 1.7 B Sinnersdorf setzt entlang der Roggendorfer Straße ein Dorfgebiet für
zwei Althöfe fest, die beide nicht mehr landwirtschaftlich genutzt sind, sodass die Gebietstypik anzupassen ist.
Einer der Höfe steht nun als Fläche für ein Mehrgenerationenhaus zur Verfügung. Gleichzeitig berücksichtigt der
bestehende Plan im Bereich des festgesetzten Allgemeinen Wohngebietes nur unzureichend die bestehenden
Grundstücksverhältnisse und den baulichen Bestand, sodass die Anpassung von Straßenführung und Dimensionierung des Töpferweges sowie der überbaubaren Grundstücksflächen eine verbesserte Ausnutzung im Sinne
der Innenentwicklung zuließe. Die aus heutiger Sicht nicht ausreichend begründbare Überplanung bestehender
Gebäude wird partiell zurück genommen. Der in das Plangebiet einbezogene Teilbereich des Bebauungsplanes
1.7 A 2.Änderung setzt bislang Mischgebiet (MI) fest, was aber weder dem Bestand noch einer sinnvollen baulichen Entwicklung entspricht. Der neue Bebauungsplan 122 Sinnersdorf soll beide Bebauungspläne im Bereich
seines Geltungsbereiches durch Überplanung und gleichzeitige Aufhebung der Altpläne ersetzen.
2.
Räumlicher Geltungsbereich, Verfahren
Die zu überplanende Fläche liegt nördlich der Ortsmitte von Sinnersdorf und wird im Norden durch die Straße Am
Zehnthof, im Westen durch die Roggendorfer Straße, im Süden durch die Kesselsgasse und im Osten durch die
Straße Am Theuspfad begrenzt.
Der Geltungsbereich wird so gefasst, dass ein sinnvoller Teilabschnitt des Bebauungsplanes 1.7 B Sinnersdorf
durch den Bebauungsplan 122 Sinnersdorf ersetzt wird, gleiches gilt für einen Teil des Bebauungsplanes 1.7 A
Sinnersdorf 2. Änderung, der den „Zwickel“ zwischen Roggendorfer Straße und Kesselsgasse umfasst.
Die gesamte Fläche des Geltungsbereiches beträgt ca. 33.050 m² und liegt inmitten der Ortslage. Dabei entfallen
ca. 3.430 m² auf Verkehrsflächen. Die verbleibenden Grundstücksflächen umfassen daher eine Fläche von ca.
29.620 m². Es ist daher im Zusammenwirken mit den Festsetzungen zur zulässigen baulichen Dichte (Grundflächenzahl) sichergestellt, dass eine zulässige Grundfläche von 20.000 m² gemäß § 13a (1) Satz 2 Nr. 1 BauGB
nicht überschritten wird, sodass der Bebauungsplan im sogenannten beschleunigten Verfahren nach § 13a
BauGB aufgestellt werden kann. Weitere umweltrelevante Aspekte, welche die Erarbeitung eines Umweltberichtes erforderlich machten, liegen nicht vor.
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Bebauungsplan Nr. 122 Sinnersdorf - Töpferweg
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3.
Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan, geltendes Planrecht
3.1 Flächennutzungsplan
Im derzeit wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ist der Geltungsbereich des Bebauungsplanes
Nr. 122 Sinnersdorf als Mischbaufläche entlang der Roggendorfer Straße, der Bereich zum Theuspfad hin als
Wohnbaufläche dargestellt.
Da das Ziel der Planaufstellung darin besteht, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung
einer Wohnbebauung (Allgemeines Wohngebiet WA) in einem nicht als untergeordnet zu bewertenden Ausmaß
zu schaffen, kann die Planaufstellung entlang der Roggendorfer Straße nicht als aus dem Flächennutzungsplan
entwickelt angesehen werden; eine durchgehende Darstellung als „Wohnbaufläche“ ist erforderlich. Diese notwendige Anpassung des vorbereitenden Bauleitplanes erfolgt gemäß § 13a (2) Nr.2 BauGB nachgeordnet zum
Satzungsbeschluss dieses Bebauungsplanes im Wege einer Berichtigung; die Durchführung eines Änderungsverfahrens ist nicht erforderlich.
Ausschnitt Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim
3.2 Bebauungspläne
Der größte Teil des Plangebietes ist bislang durch den Bebauungsplan 1.7 B Sinnersdorf beplant, dabei sind zwei
vorhandene Hofstellen entlang der Roggendorfer Straße als Dorfgebiet, der Bereich zum Theuspfad hin als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Durchgehend ist eine Zweigeschossigkeit festgesetzt. Die Straßenfläche des
Töpferweges ist bislang nicht realisiert.
Der Bereich östlich des Theuspfades wurde bereits in der Vergangenheit teilweise einer Änderung unterzogen,
sodass die folgende Abbildung dort nicht mehr das aktuelle Planrecht abbildet.
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Ausschnitt BP 1.7 B Sinnersdorf
Der kleinere Teil des Plangebiets zwischen Roggendorfer Straße und Kesselsgasse ist bislang durch den Bebauungsplan 1.7 A Sinnersdorf 2. Änderung beplant. Die Festsetzung lautet Mischgebiet mit einer zweigeschossigen Bebauung.
Ausschnitt BP 1.7 A Sinnersdorf 2. Änderung
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4.
Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes
Das Plangebiet wird – mit Ausnahme der beschriebenen Althöfe – geprägt durch eine überwiegende Wohnnutzung entlang der Roggendorfer Straße, des Theuspfades und der Straße am Zehnthof. Der Töpferweg wurde
bislang nicht als öffentliche Straße hergestellt, über eine provisorische private Zufahrt ist lediglich ein privates
Einfamilienhaus erschlossen. Ein weiteres Wohnhaus entlang des geplanten Töpferweges wurde bereits errichtet, ist aber bis zu dessen Herstellung über das Vordergrundstück von der Kesselsgasse her erschlossen.
Der Hof, der umgenutzt werden soll, beherbergt derzeit einen Gebrauchtwarenhandel, der andere Hof wird bewohnt und partiell als Unterstellplatz z.B. für Wohnmobile genutzt..
Entlang der Straße Am Zehnthof befinden sich in den Erdgeschossen der Wohnhäuser Ladenlokale mit einer
Apotheke und einem Friseur.
5.
Planungsziele
Es ist Ziel der Planung, das künftige Planrecht im beschriebenen Geltungsbereich künftig ausschließlich durch
den Bebauungsplan 122 Sinnersdorf zu steuern. Entsprechend werden die bestehenden Bebauungspläne
1.7 B Sinnersdorf und 1.7 A Sinnersdorf 2.Änderung im Geltungsbereich des Bebauungsplanes 122 Sinnersdorf
gleichzeitig aufgehoben.
Für die bereits als Allgemeines Wohngebiet festgesetzten Flächen entlang der Roggendorfer Straße, der Straßen
Am Zehnthof und Am Theuspfad bleibt das Planrecht weitgehend in seiner Zielsetzung unverändert, soll jedoch
auf zeitgemäße Festsetzungen (geplant ist eine Umwandlung der Vollgeschossigkeitsfestsetzung in maximale
Wand- und Gebäudehöhen) und die geltende Baunutzungsverordnung umgestellt werden.
Ein Teilbereich des bestehenden Bebauungsplanes 1.7 B Sinnersdorf im Zuge des geplanten Töpferweges ist
bislang noch nicht realisiert. Die beiden Althöfe Roggendorfer Straße 10 und 12 beinhalten keine landwirtschaftliche Nutzung mehr, sodass die künftige Nutzung nicht mehr der Festsetzung „Dorfgebiet“ entspricht. Entsprechend der Umgebung soll stattdessen Allgemeines Wohngebiet ausgewiesen werden. Dies ermöglicht die
Wohnnutzung, z.B. in Form barrierefreien Wohnungsbaues, gleichzeitig könnten wohnverträgliche, gewerbliche
Nutzungen - wie derzeit auf dem zweiten Althof vorhanden – weiterhin zulässig bleiben.
Grundsätzlich wäre eine Umnutzung der Hofstellen zwar auch unter Anwendung des bestehenden Planrechtes
möglich, der Entfall der typischen landwirtschaftlichen Nutzung in Form von Viehhaltung oder der Betrieb in Verbindung mit landwirtschaftlichem Verkehr stellt aber für sich bereits einen Planungsanlass dar. Bei einer weitergehenden Umnutzung in Wohnnutzung wäre auch der Gebietszweck Mischgebiet (MI) nicht mehr erfüllt, sodass
eine planrechtliche Anpassung in Allgemeines Wohngebiet erforderlich ist.
Bislang unbebaute Flächen entlang des Töpferweges und des geplanten Wendekreisels „Am Theuspfad“ sollen
als Bauflächen aktiviert und einer Bebauung zugeführt werden. Entlang des geplanten Töpferweges setzt der
bestehende Bebauungsplan jedoch Baufenster fest, die nicht an die tatsächlichen Grundstücksverhältnisse angepasst sind, sodass das bauliche Potenzial nicht optimal ausgeschöpft werden kann. Eine Veränderung der
geplanten Führung des Töpferweges und eine Anpassung der Baufenster ermöglicht die Schaffung von Bauflächen, die zwei weitere Mehrfamilienhäuser aufnehmen können. In der Umgebung befindet sich bereits zweigeschossiger Geschosswohnungsbau, sodass die städtebauliche Einfügung gegeben ist. Für ein im Wege der
Befreiung entstandenes Wohnhaus Am Theuspfad ist die Schaffung eines Baufensters vorgesehen, um das
Baurecht über den Bestandsschutz hinaus zu sichern.
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6.
6.1
Planinhalte
Art der baulichen Nutzung
Der Planentwurf setzt im gesamten Geltungsbereich als Baugebietskategorie ein Allgemeines Wohngebiet (WA)
fest. Wie im Kapitel 5 bereits dargelegt, wird damit sowohl den tatsächlichen Nutzungsstrukturen Rechnung getragen, als auch eine für die zukünftige Entwicklung der Plangebietsflächen sinnvolle Weiterentwicklung der dominierenden Wohnnutzung angestrebt. Wohngebietstypische bzw. in Wohngebieten nicht störende andere Nutzungen, wie sie gemäß § 4 BauNVO generell oder ausnahmsweise zulässig sind, sollen - mit zwei Ausnahmen planungsrechtlich möglich sein.
Per textlicher Festsetzung ausgeschlossen werden die im WA ausnahmsweise zulässigen Anlagen „Gartenbaubetriebe“ und „Tankstellen“. Gewerbliche Nutzungen dieser Art sollen sich aufgrund ihres Störpotenzials und
auch wegen ihres großen Flächenbedarfs an geeigneteren Standorten ansiedeln.
6.2
Maß der baulichen Nutzung
Das zulässige Maß der baulichen Nutzung regelt der Planentwurf gemäß § 16 Abs. 2 und 3 BauNVO über die
Festsetzung einer Grundflächenzahl (GRZ) in Kombination mit maximalen Bauhöhen.
6.2.1 Grundflächenzahl (GRZ)
Die Grundflächenzahl wird – entsprechend der Zielsetzung, ein Allgemeines Wohngebiet (fort) zu entwickeln durchgängig mit dem für ein solches Baugebiet gem. § 17 BauNVO höchstzulässigen Maß von 0,4 festgesetzt.
Dieser Wert gewährleistet eine verträgliche Grundstücksausnutzung.
6.2.2 Höhe baulicher Anlagen
Die zulässige Höhe der baulichen Anlagen wird durch festgesetzte maximale Wand- und Gebäudehöhen geregelt. Unter Berücksichtigung der umfangreichen Bestandsbebauung im Plangebiet und mit Blick auf die Bauhöhen der das Gebiet umgebenden Siedlungsbereiche macht der Planentwurf generell eine zweigeschossige Bebauung möglich
Die hierfür gewählte Wandhöhe von durchgängig 7,0 m ist bewusst großzügig bemessen. Sie gewährt eine gewisse Flexibilität hinsichtlich der EG-Fußbodenhöhe sowie der einzelnen, präferierten Geschosshöhen. Außerdem wird den gestiegenen Anforderungen der Energieeinsparverordnungen und dem vermehrten Einbau von
Fußbodenheizungen, welche Auswirkungen auf die Deckenkonstruktionshöhen haben, Rechnung getragen. Mit
Blick auf niedrigere Traufhöhen vorhandener Gebäude, die durchschnittlich bei 6,0 m liegen, führt die neu zugelassene Wandhöhe nicht zu städtebaulich bedenklichen Maßstabssprüngen.
Als maximale Höhe baulicher Anlagen setzt der Bebauungsplanentwurf eine Gebäudehöhe (GH) von 11,0 m fest.
Dieser Wert ermöglicht die Ausbildung von Dachgeschossen bzw. obersten Geschossen, die noch komfortabel
zum Wohnen genutzt werden können. Dabei ist berücksichtigt, dass Dachneigungen oder Dachformen bewusst
nicht reglementiert sind, folglich sowohl ein steiles Satteldach als auch ein mit einem Flachdach gedecktes Staffelgeschoss nicht an einer zu sehr einschränkenden Höhenbegrenzung scheitern. Unter dem Aspekt einer angemessenen Einfügung in den städtebaulichen Kontext der Umgebungsbebauung ist eine Gesamthöhe von 11,0 m
unproblematisch.
6.3
Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen, Tiefgaragen
Der Planentwurf setzt für zwei Teilbereiche die „geschlossene Bauweise“ fest, womit er auf die Bestandssituation
sowohl hinsichtlich vorhandener, zumindest teilweise geschlossener Bebauung als auch kleinteiliger Grundstückszuschnitte eingeht. Bei diesen Bereichen handelt es sich um den nördlichen Abschnitt entlang der Roggendorfer Straße sowie um die Grundstücksflächen nördlich der Kesselsgasse. Hier bedarf es auch für eine zukünftig sinnvolle Bebaubarkeit der Grundstücke der Möglichkeit, auf die seitlichen Nachbargrenzen bauen zu
dürfen
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Im Übrigen wurde die „offene Bauweise“ festgesetzt, womit in bereits bebauten Bereichen dem Bestand Rechnung getragen ist, für die noch zu entwickelnden Flächen das der Planung zugrunde liegende Bebauungskonzept
Berücksichtigung fand.
Analog ist zu den überbaubaren Grundstücksflächen festzuhalten, dass die – teilweise großzügig – festgesetzten
Bautiefen den baulichen Bestand berücksichtigen, ansonsten das Bebauungskonzept Grundlage für die Ausweisung war.
Per textlicher Festsetzung wird bestimmt, dass in gekennzeichneten Teilbereichen des Plangebiets (WA 2) Stellplätze und Garagen nur in unterirdischen Garagengeschossen zulässig sind. Bei diesen Teilbereichen handelt es
sich um Grundstücksflächen, die gemäß der konkretisierten Bebauungskonzeption oder wegen der speziellen
Bauflächen-Ausweisung für eine Bebauung mit Mehrfamilienhäusern vorgesehen bzw. besonders geeignet sind.
Hier soll die Regelung sicherstellen, dass die gemäß Bauordnung NRW anzulegenden notwendigen Stellplätze
nicht in Form großer Stellplatzflächen oder unattraktiver oberirdischer Garagenhöfe die angestrebte qualitätsvolle
Neubebauung konterkarieren. Ausgenommen von der Vorschrift sind Behindertenstellplätze und Stellflächen für
Fahrzeuge der häuslichen Pflegedienste.
Das grundsätzlich gleiche Motiv steckt hinter der für das gesamte Plangebiet geltenden Regelung, dass Tiefgaragen auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig sind. Den Bauherren soll die Entscheidung,
den Stellplatznachweis in einem unterirdischen Geschoss zu erbringen, erleichtert werden, eine Pflicht hierzu
wird nicht flächendeckend verankert (nur in WA 2 – Gebieten, nicht in WA 1 –Gebieten), weil dies im Einzelfall –
auch aus städtebaulicher Sicht – nicht sachgerecht wäre.
6.4
Verkehrsflächen / Sonstige Erschließungsflächen
Als öffentliche Verkehrsflächen festgesetzt wurde der im Plangebiet enthaltene Abschnitt der Roggendorfer Straße sowie eine neu konzipierte bzw. dimensionierte Erschließungsfläche „Töpferweg“, mit welcher die Neubebauung auf den freien Grundstücksflächen westlich der Straße Am Theuspfad erschlossen werden.
Dieser „Töpferweg“ ist in Form einer rechtwinklig abknickenden Stichstraße mit 5,50 m Breite festgesetzt. Er
bindet auf der Ostseite des Geltungsbereichs an die Straße Am Theuspfad an und endet in einer möglichst sparsam dimensionierten Wendeanlage. Mit dieser Verkehrsflächenfestsetzung wird die im rechtsverbindlichen „alten“
Bebauungsplan Nr. 1.7 B Sinnersdorf ausgewiesene und mit einem 9,0 m – Querschnitt überdimensionierte Erschließungsanlage auf die nach heutigen Maßstäben erforderliche Größe reduziert.
Zusätzlich festgesetzt ist eine vom „Töpferweg“ abgehende, in westlicher Richtung bis zur Roggendorfer Straße
führende öffentliche Verkehrsfläche, die jedoch nur eine Zweckbestimmung als Fuß- und Radweg hat. Eine
gleichartige, ebenfalls 3,0 m breite Verkehrsflächenfestsetzung mit Anschluss an die Roggendorfer Straße enthielt auch der BP 1.7 B Sinnersdorf, allerdings ohne Nutzungseinschränkung. Der neue B-Planentwurf behält
folglich die Erschließungsfestsetzung des bestehenden Planes bei, modifiziert sie aber in ihrem Verlauf und insbesondere in ihrer Dimensionierung. Sie führt zu einem geringeren Erschließungsaufwand und einer entsprechend geringeren Inanspruchnahme von Bauland.
Des Weiteren soll mit einer 3,0 m breiten und ca. 15,0 m langen Fläche, für die planungsrechtlich ein Gehrecht
gesichert wird, die fußläufige rückseitige Erschließung eines bis zur Kesselsgasse reichenden Grundstücks gesichert werden.
6.5
Baugestalterische Festsetzungen
Da die überwiegende Zahl der Grundstücke im Plangebiet bereits mit einer vielgestaltigen Architektur bebaut ist,
wird auf umfangreiche Festsetzungen zur baulichen Gestaltung verzichtet. Regelungen trifft der Planentwurf
lediglich zur Ausbildung von Dachaufbauten bzw. –einschnitten sowie zu bestimmten Nebenanlagen.
Insbesondere verzichtet wird auf eine Beschränkung der möglichen Dachformen. Für eine Vorschrift, die im Geltungsbereich des Planes mit seinen in Jahrzehnten gewachsenen Baustrukturen bestimmte Dachausbildungen
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ausschließt, wird kein Grund gesehen. Sofern allerdings geneigte Dächer zur Ausführung kommen sollen, gelten
Größenbeschränkungen für Aufbauten oder Einschnitte. Per textlicher Festsetzung werden derartige Bauteile auf
eine Gesamtlänge von maximal 50 % der Trauflänge der entsprechenden Gebäudeseite begrenzt. Mit dieser
Regelung wird das städtebauliche Ziel verfolgt, ein geneigtes Dach in seiner Grundform ablesbar zu lassen
und ein das Ortsbild störendes Übermaß an Dachauf- und einbauten zu vermeiden. Demselben Zweck dient
die weitere Vorschrift, dass derartige Bauteile mindestens 1,0 m unter dem First der baulichen Anlage einbinden
müssen einen Mindestabstand von 1,25 m von den Gebäudeabschluss- bzw. Gebäudetrennwänden einzuhalten
haben.
7.
Umweltbelange
7.1
Natur- und Artenschutz
Da die Aufstellung des B-Planes Nr. 122 Sinnersdorf im Verfahren nach § 13a BauGB erfolgt, ist die Erstellung
eines Umweltberichtes mit einer Eingriffs- / Ausgleichsbilanzierung nicht erforderlich; auch ermöglichen bereits
die bestehenden Bebauungspläne sämtliche Eingriffe. Die Umstellung auf die aktuelle Fassung der Baunutzungsverordnung (BauNVO) führt vielmehr aufgrund der künftig geltenden Obergrenzen für die mögliche Grundstücksversiegelung gemäß § 19 BauNVO zu einer geringeren Inanspruchnahme des Bodens und einem größeren Anteil unversiegelter Grundstücksflächen.
Von drei Linden im Innenbereich des Blockes wurde eine kürzlich durch einen Sturm gefällt. Eine zweite ist zwischenzeitlich ebenfalls abgängig. Die verbliebene fällt der Verkehrsflächenausweisung des „Töpferweges“ zum
Opfer. Der Planentwurf sieht in unmittelbarer Nähe eine Neupflanzung als Ersatz vor.
Eine in Auftrag gegebene Artenschutzprüfung kommt zu dem Ergebnis, dass „aus artenschutzrechtlicher Sicht ist
das Vorhaben bei Beachtung der beschriebenen Vermeidungsmaßnahmen und ggf. durchzuführenden funktionalen Ausgleichsmaßnahmen zulässig ist. Auf das detaillierte, als Anlage beigefügte Gutachten wird verwiesen.
7.2
Schutz vor Verkehrslärm
Zur Bewertung der von der Roggendorfer Straße auf das Plangebiet einwirkenden Verkehrslärm-Immissionen
wurde eine „Schallimmissionstechnische Bearbeitung – Geräuscheinwirkung durch Straßenverkehr“ in Auftrag
gegeben.
Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass entlang der Roggendorfer Straße mit Überschreitungen der Orientierungswerte nach DIN 18005 von 10dB(A) und mehr zu rechnen ist. Da aber aktive Schallschutzmaßnahmen
wie Lärmschutzwände in der gegebenen Innerortslage nicht realisierbar sind, und Maßnahmen an der Schallquelle, wie Geschwindigkeitsreduzierung oder Einbau eines offenporigen Asphalts, wirkungslos blieben, weil bereits
die niedrigste zulässige Höchstgeschwindigkeit vorhanden ist, bleiben nur passive Schallschutzmaßnahmen. Im
Bebauungsplanentwurf sind die relevanten Pegelbereiche und die zugehörigen Maßnahmen festgesetzt. Auf
diese wird verwiesen.
8.
Kosten
Der Stadt Pulheim entstehen durch die Planung Kosten für die Einholung einer gutachterlichen Aussage zum
Artenschutz und zum Schallschutz entlang der Roggendorfer Straße sowie durch die Festsetzung privater
Grundstücksflächen (ca. 45,5 m² im Bereich der Roggendorfer Straße) als öffentliche Straßenverkehrsfläche. Für
die öffentlichen Straßenverkehrsflächen des Töpferweges (ca.798 m² für die allgemeine Verkehrsfläche und ca.
146 m² für den Fuß- und Radweg) wird zum derzeitigen Verfahrensstand von einer Übertragung im Rahmen
eines Erschließungsvertrages ausgegangen.
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