Beschlussvorlage (Vermarktung von städtischen Wohnbaugrundstücken im Bereich BP 113 hier: Festlegung der Grundstückskaufpreise)

Vorlage Nr.: 221/2015 Erstellt am: 03.06.2015 Aktenzeichen: III/26.20.01 Vorlage zur Beratung/Beschlussfassung Gremium TOP ö. Sitzung Ausschuss für Liegenschaften und Hochbau X nö. Sitzung Termin 18.06.2015 Betreff Vermarktung von städtischen Wohnbaugrundstücken im Bereich BP 113 hier: Festlegung der Grundstückskaufpreise Veranlasser/in / Antragsteller/in Verwaltung Haushalts-/Personalwirtschaftliche Auswirkungen Die Vorlage hat haushaltswirtschaftliche Auswirkungen: ― bei Einzahlungen bzw. Erträgen X ja nein ― bei Einzahlungen bzw. Erträgen ― bei Auszahlungen bzw. Aufwendungen X ja nein ― bei Auszahlungen bzw. Aufwendungen ja X nein Die Vorlage hat personalwirtschaftliche Auswirkungen: Finanzierungsbedarf gesamt: (ggf. inkl. zusätzlicher Personalkosten) € — im Haushalt des laufenden Jahres € — in den Haushalten der folgenden Jahre 2017 388.500 € € € Die Mittel stehen haushaltswirtschaftlich zur Verfügung: ja X nein Finanzierungsvorschlag (und ggf. weitere Erläuterungen): Deckung der Mehrauszahlungen bzw. – aufwendungen in 2017 durch Mehrerträge bzw. –einzahlungen in 2016 Vorlage Nr.: 221/2015 . Seite 2 / 4 Beschlussvorschlag Der Ausschuss für Liegenschaften und Hochbau des Rates der Stadt Pulheim fasst folgenden Beschluss: 1. Die Kaufpreise im Bereich des BP 113 Pulheim betragen für die im anliegenden Plan mit A-M gekennzeichneten Flächen:  A, B, C: 400 €/m² (Mehrfamilienhäuser)  D, L: 350 €/m² (Reihenhäuser)  E, I, K: 330 €/m² (freistehende Häuser)  F: 370€/m² (Mehrfamilienhaus)  G: 330 €/m² für Doppelhaushälften und 350 €/m² für freistehende Häuser  H: 400 €/m² für das Mehrfamilienhaus und 350 €/m² für Reihenhäuser  J: 400 €/m² für das Mehrfamilienhaus und 350 €/m² für freistehende Häuser  M: 330 €/m² für Doppelhaushälften und 350 €/m² für freistehende Häuser 2. Im Kaufpreis enthalten sind der Erschließungsbeitrag, der Kanalanschlussbeitrag und die Kosten für den ökologischen Ausgleich. 3. Die mit der Durchführung des Kaufvertrages verbundenen Kosten trägt der jeweilige Erwerber. 4. Für den Fall, dass die einzelnen Häuser mit einem energetischen Standard, der über die gesetzlichen Anforderungen nach EneV 2014 hinaus geht, gebaut werden, erhalten die Käufer nach entsprechendem Nachweis (durch Vorlage des Energieausweises) folgende Beträge zurück: Für freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser:  KfW 70: 1.500 €  KfW 55: 2.500 €  KfW 40: 3.500 € Für Mehrfamilienhäuser je Gebäude:  KfW 70: 3.000 €  KfW 55: 5.000 €  KfW 40: 7.000 € Für den Fall, dass bei der Beratung der Vorlage 220/2015 (Energiekonzept) die Beschlussvariante 3 a) beschlossen wird, entfällt eine Rückerstattung der vorstehenden Kaufpreisanteile. Die Grundstücke zur Bebauung mit Mehrfamilienhäuser und Reihenhäusern werden gemäß den in der Vorlagen Nr. 223/2015 beschlossenen Kriterien den Bauträgern und Investoren angeboten. Die Grundstücke zur Bebauung mit freistehenden Häusern und Doppelhaushälften werden gemäß den allgemeinen Vermarktungskriterien für Einzelbewerber gemäß der Beschlüsse des Ausschusses für Liegenschaften und Hochbau vom 16.05.2013 (Vorlage Nr. 178/2013), 05.12.2013 (Vorlage Nr. 420/2013) und 11.09.2014 (Vorlage Nr. 306/2014) diesen zum Kauf angeboten. Die Verwaltung wird ermächtigt entsprechende Kaufverträge abzuschließen. Erläuterungen Die Stadt Pulheim hat die Grundstücke im Bereich des BP 113 Pulheim erworben. Der Beschluss zur Offenlage des Bebauungsplanes soll in der Sitzung des Planungsausschusses am 17.06.2015 gefasst werden. Mit der Erschließung Vorlage Nr.: 221/2015 . Seite 3 / 4 des Baugebietes soll voraussichtlich im Februar 2016 begonnen werden. Zeitgleich wird die Verwaltung die Vermarktung an die Einzelbewerber starten. Nach Beschluss des LHA vom 09.02.2012 (Vorlagen-Nr. 18/2012) muss die Vermarktung an die Bauträger und Investoren abgeschlossen sein, bevor mit der Vermarktung an Einzelinteressenten begonnen wird. Dementsprechend soll die Vermarktung an die Bauträger und Investoren zeitgleich mit dem Beginn der Offenlage des Bebauungsplanes, voraussichtlich im August 2015, starten und im Januar 2016 abgeschlossen sein. Die Baugrundstücke sind insgesamt ca. 47.360 m² groß. Insgesamt sollen im Bereich des BP 113 Pulheim 19 Mehrfamilienhäuser, 25 Reihenhäuser, 20 Doppelhaushälften und 30 freistehende Häuser entstehen. Der vom Gutachterausschuss des Rhein-Erft-Kreises ermittelte Richtwert für die benachbarten Grundstücke im BP 58 Pulheim, Europaviertel beträgt 300 €/m² und für die Grundstücke im BP 76 Pulheim, Sonnenallee und BP 71 Pulheim 330 €/m². Die Grundstücke im BP 58 Pulheim wurden von der Stadt Pulheim in den Jahren 1998-2000 für 590 DM/m² (=301,66 €/m²) veräußert, die Grundstücke im BP 71 Pulheim seit 2006 für 320 €/m², die Grundstücke im BP 76 Pulheim im Jahr 2013 für 290-330 €/m². Die Verwaltung schlägt vor, die Grundstücke zu den im Beschlussentwurf genannten Kaufpreisen zu veräußern. Für die Grundstücke für freistehende Häuser soll grundsätzlich der Preis von 350 €/m² gelten. Abweichend hiervon soll für freistehende Häuser, die in Ihrer Höhe beschränkt werden (Baufenster E, I und K) der Preis von 330 €/m² gelten. Für die Grundstücke für Doppelhaushälften soll der Preis von 330 €/m² gelten. Einen Grund zur weiteren Differenzierung auf Grund der Lage o.ä. gibt es bei den Grundstücken für Doppelhaushälften nicht. Für die Grundstücke für Reihenhäuser soll der Preis von 350 €/m² gelten. Diese Grundstücke sind im Vergleich zu den Grundstücken für Doppelhaushälften und freistehende Häuser deutlich kleiner, haben aber eine sehr gute bauliche Ausnutzbarkeit. Für die Grundstücke für Mehrfamilienhäuser soll der grundsätzliche Preis von 400 €/m² gelten. Die Grundstücke für Mehrfamilienhäuser sind baulich deutlich besser ausnutzbar als die übrigen Grundstücke, jedoch auch mit einer Tiefgarage zu bebauen, die zu Mehrkosten führt. In Abwägung dieser Elemente hält die Verwaltung den Preis von 400 €/m² für gerechtfertigt. Abweichend hiervon soll das Grundstück für das Mehrfamilienhaus am Kreisverkehr „Am Bendacker“ zu einem Preis von 370 €/m² veräußert werden. Dieses Grundstück liegt verkehrsmäßig deutlich ungünstiger als die vergleichbaren Grundstücke wodurch der geringere Preis aus Sicht der Verwaltung gerechtfertigt ist. Mit Vorlage Nr. 220/2015 wurde in der Sitzung des Umweltausschusses am 17.06.2015 und in der Sitzung des Ausschusses für Liegenschaften und Hochbau am 18.06.2015 das von der Firma BET erarbeitete Energiekonzept vorgestellt. Die Verwaltung schlägt vor, die Käufer nicht zum Bau eines höheren energetischen Standards zu verpflichten, als er gesetzlich gefordert wird, sondern ein „Belohnungssystem anzubieten. Eine verbesserte Energetik, führt zu Mehrkosten beim Bau in Höhe von ca. 10-15 % der Baukosten. Diese Mehrkosten werden nicht vollständig durch die mögliche KfW-Förderung aufgefangen. Um einen zusätzlichen Anreiz für die Käufer zu schaffen, schlägt die Verwaltung vor, nach Vorlage des entsprechenden Energieausweises die im Beschlussvorschlag genannten Beträge an die jeweiligen Käufer zurückzuzahlen. Die Mehrfamilienhäuser sind deutlich größer, und haben dadurch auch deutlich höhe Baukosten. Entsprechend sollten hier auch höhere Beträge zurückerstattet werden. Vorlage Nr.: 221/2015 . Seite 4 / 4 Falls unter der Vorlage 220/2015 beschlossen wird, alle Käufer im Bereich Pulheim-Süd zu verpflichten, die Vorgaben des KfW-Effizienzhausstandards 55 anzuwenden, kann die Einführung eines „Belohnungssystems“ entfallen. Bei Berücksichtigung der Rückzahlung für besseres energetisches Bauen an alle Käufer entsprechend den vorgeschlagenen Werten ergibt sich ein Betrag von maximal 388.500 €, der in der Haushaltsplanung 2017 bereitzustellen wäre. Diese Mittel können aus Mehrerträgen aus dem Verkauf im Haushaltsjahr 2016 und der damit erhöhten Ausgleichsrücklage finanziert werden. Das Gebiet BP 113 hat eine größere verkaufbare Fläche als ursprünglich angenommen. Für die Grundstücke in den Bereichen der künftigen Bebauungspläne 115 und 114 wird die Verwaltung eine Vorlage zur Kaufpreisfestlegung fertigen, wenn die Vermarktung konkret ansteht. Die Grundstücke für die freistehenden Häuser und die Doppelhaushälften werden den Einzelbewerbern gemäß den geltenden Vermarktungskriterien nach den Beschlüssen des Ausschusses für Liegenschaften und Hochbau vom 16.05.2013 (Vorlage Nr. 178/2013), 05.12.2013 (Vorlage Nr. 420/2013) und 11.09.2014 (Vorlage Nr. 306/2014) zum Kauf angeboten. Die Verwaltung ist ermächtigt entsprechende Kaufverträge abzuschließen. Die Grundstücke für die Reihenhäuser und den Geschosswohnungsbau werden gemäß den geltenden Vermarktungskriterien nach den Beschlüssen des Ausschusses für Liegenschaften und Hochbau vom 09.02.2012 (Vorlage Nr. 18/2012), 12.03.2015 (Vorlage Nr. 92/2015) und 18.06.2015 (Vorlage Nr. 223/2015) den Bauträgern und Investoren angeboten. Hier soll insbesondere der Beschluss aus der heutigen Sitzung (Vorlage Nr. 223/2015) zur Anwendung kommen.