Beschlussvorlage (Begründung zum BP 71 Pulheim 1.Änderung / Offenlage)

Bebauungsplan Nr. 71 Pulheim 1.Änderung - Sonnenallee - Begründung zum Bebauungsplanentwurf Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB Stand September 2015 Begründung Stand September 2015 Bebauungsplan Nr. 71 Pulheim 1 Änderung gemäß § 13a BauGB Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 1 von 7 INHALTSVERZEICHNIS 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan, geltendes Planrecht 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 5. Planungsziele 6. Inhalt des städtebaulichen Konzeptes Seite 3 Seite 3 Seite 3 Seite 4 Seite 4 Seite 4 7. Inhalt des Bebauungsplanentwurfes 7.1 7.1.1 Art und Maß der baulichen Nutzung Art der baulichen Nutzung 7.2 7.2.1 7.2.2 Maß der baulichen Nutzung Grundflächenzahl Höhe der baulichen Anlagen 7.3 Bauweise / überbaubare Grundstücksfläche 7.4 Erschließung 8. Baugestalterische Festsetzungen 8..1 Dachform 8..2 Einfriedungen 8..3 Vorgartenflächen Seite 6 Seite 6 Seite 7 Seite 7 9.. Umweltbelange 10. Kosten Begründung Stand September 2015 Bebauungsplan Nr. 71 Pulheim 1 Änderung gemäß § 13a BauGB Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 7 Seite 7 Seite 2 von 7 1. Planerfordernis Der bestehende Bebauungsplan 71 Pulheim (seit 03.09.2002 rechtskräftig) setzt für den zu überplanenden Bereich derzeit Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Kindertagesstätte“ fest. Aufgrund einer aus den Jahren 2005 und 2007 datierenden Einschätzung, dass diese Gemeinbedarfsfläche nicht mehr benötigt wird, wurde das Grundstück auf Basis eines Beschlusses des Liegenschafts- und Hochbauausschusses vom 23.08.2007 an einen Pulheimer Bürger mit dem Ziel veräußert, dort die Errichtung eines Wohnhauses zu ermöglichen. Es gibt auch derzeit keinen festgestellten Bedarf für die Bereitstellung von Kita-Plätzen speziell auf diesem Grundstück. Hierzu wird auch auf den einstimmigen Beschluss des Rates vom 03.02.2015 zum TOP – „Schaffung weiterer Betreuungsplätze in Kindertageseinrichtungen“ (TOP 4, Vorlage Nr. 14/2015) – hingewiesen. Zur Umplanung in Wohnbauland ist die förmliche Änderung des bestehenden Bebauungsplanes erforderlich. 2. Räumlicher Geltungsbereich Die zu überplanende Fläche liegt unmittelbar an der Sonnenallee im Südwesten des Zentralortes. Sie wird im Westen durch die Sonnenallee, im Norden durch den Kerbelweg, im Osten durch das Gelände der Kindertagesstätte Nelkenweg, und im Süden durch den Nelkenweg begrenzt. Die gesamte Fläche des Geltungsbereiches beträgt 1919 m² und liegt inmitten der Ortslage. Es ist sichergestellt, dass eine zulässige Grundfläche von 20.000 m² gemäß § 13a (1) Satz 2 Nr. 1 BauGB nicht überschritten wird, sodass der Bebauungsplan im sogenannten beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt werden kann. 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan, geltendes Planrecht Im derzeit wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ist der Geltungsbereich dieser Bebauungsplanänderung als Wohnbaufläche dargestellt, sodass die vorgesehene Planung aus dem Flächennutzungsplan entwickelt ist. Das Plangebiet ist durch den Bebauungsplan 71 Pulheim beplant, angrenzend befindet sich der Geltungsbereich des BP 70 Pulheim, der die bestehende Kindertagestätte festsetzt. Südlich grenzt der Geltungsbereich des Bebauungsplanes 76 Pulheim an, welcher Wohnbebauung sowie die Fläche für den Nahversorger festsetzt und den bestehenden gewerblichen Betrieb an der Geyener Straße sichert. Begründung Stand September 2015 Bebauungsplan Nr. 71 Pulheim 1 Änderung gemäß § 13a BauGB Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 3 von 7 Zusammenschnitt der BPs 70, 71 und 76 (Teilbereich) mit Geltungsbereich dieser Änderung 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Das Plangebiet stellt sich derzeit als Brache dar. Nördlich schließt das Baugebiet des BP 71 an, welches überwiegend durch zweigeschossige Einfamilienhäuser geprägt ist. Östlich befindet sich die bestehende Kindertagesstätte Nelkenweg. Südlich des Nelkenweges schließt eine zweigeschossige Doppelhausbebauung an, die 2014 im Zuge der Realisierung des BP 76 Pulheim errichtet wurde. Westlich verläuft die Sonnenallee, die auf der gegenüberliegenden Seite ebenfalls durch zweigeschossige Einfamilienhäuser begleitet wird. 5. Planungsziele Es ist Ziel der Planung, für die im privaten Besitz befindliche Grundstücksfläche die bauliche Nutzung als Wohnbaufläche planrechtlich zu ermöglichen, indem die Fläche als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt wird. Mittels Baukörperfestsetzung und der Festsetzung maximaler Höhen soll gesichert werden, dass sich die Bebauung städtebaulich in ihre Umgebung einfügt. 6. Inhalt des städtebaulichen Konzeptes Der Eigentümer des Grundstückes verfolgt die Absicht, auf dem Grundstück ein Einzelhaus samt Garten zu errichten, dass in großzügiger Weise die gesamte Grundfläche beansprucht. Die Integration einer eher villenartigen Bebauung ist gerade im betreffenden Bereich gut möglich, da einerseits mit dem Kindergarten bereits eine großformatigere Baustruktur besteht, anderseits die geplante Bebauung aufgegliedert ist in zwei Baukörper, die lediglich einen niedrigen Verbindungsbau aufweisen. Dies ermöglicht mit dem größeren Baukörper in die Flucht der Bebauung am Kerbelweg zu treten – von dessen Seite das Grundstück maßgeblich erschlossen wird – und mit dem kleineren Baukörper die Flucht der Baukörper entlang der Sonnenallee im BP 76 aufzunehmen. Begründung Stand September 2015 Bebauungsplan Nr. 71 Pulheim 1 Änderung gemäß § 13a BauGB Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 4 von 7 Lageplan des vorgesehenen Wohngebäudes Das städtebauliche Konzept ist analog einem Holzmodell gerendert/ animiert dargestellt: Diese Darstellung entspricht dem Planungsstand zur frühzeitigen Beteiligung; im nunmehr zur Offenlage erarbeiteten Rechtsplanentwurf wurde der Baukörper um ca. 2.0 m nach Westen verschoben. Begründung Stand September 2015 Bebauungsplan Nr. 71 Pulheim 1 Änderung gemäß § 13a BauGB Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 5 von 7 7. Inhalt des Bebauungsplanentwurfes 7.1 Art und Maß der baulichen Nutzung 7.1.1 Art der baulichen Nutzung Für den Plangeltungsbereich wird als Baugebietsart ein „Allgemeines Wohngebiet“ (WA) festgesetzt. Mit dieser Baugebietsfestsetzung soll der geplante Bau eines Wohnhauses planungsrechtlich zulässig gemacht werden. Per textlicher Festsetzung A.1 wird bestimmt, dass die nach § 4 Abs. 3 BauNVO in einem allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstigen nicht störenden Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe sowie Tankstellen nicht zulässig sind. Diese Regelung dient der Wahrung des vorherrschenden Wohncharakters des Gebiets und soll potentielle „Wohnstörer“ fernhalten. 7..2 Maß der baulichen Nutzung 7.2.1 Grundflächenzahl Die Grundflächenzahl wird mit dem gem. § 17 BauNVO höchstzulässigen Maß von 0,4 für allgemeine Wohngebiete festgesetzt. Dies entspricht den Festsetzungen der angrenzenden B-Pläne Nr. 71 und 76 und gewährleistet eine verträgliche Grundstücksausnutzung. 7.2.2 Höhe der baulichen Anlagen Um eine möglichst harmonische Integration des neuen Baukörpers in die unmittelbare Umgebung zu gewährleisten, orientieren sich die festgesetzten Maße zur maximal zulässigen Gesamthöhe an den schon vorhandenen Gebäuden auf den benachbarten Grundstücken. Die im B-Plan als Höchstwerte über NHN festgesetzten Maße ermöglichen für den kleineren Baukörper (am Nelkenweg) bis zur Oberkante des ersten Obergeschosses eine maximale Höhe von ca. 7 m und für den größeren Baukörper von ca. 8 m. Die Höhe des deutlich zurückgestaffelten Dachgeschosses wird auf jeweils zusätzliche 3 Meter Höhe beschränkt. 7.3 Bauweise / überbaubare Grundstücksfläche Für das Plangebiet wird die offene Bauweise vorgeschrieben – entsprechend der in den angrenzenden Wohngebieten vorhandenen Bebauungsstruktur mit freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Doppelhäusern und der in den dort jeweils geltenden B-Plänen ebenfalls festgesetzten offenen Bauweise. Die festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen orientieren sich am vorliegenden Vorentwurf und ermöglichen somit die Errichtung des Wohngebäudes an dem geplanten Standort. Um die optional geplante Errichtung einer Tiefgarage unter dem Wohnhaus zu ermöglichen, wird über eine entsprechende Festsetzung eine Überschreitung der im B-Plan festgesetzten Bauflächen zugelassen. Da zum jetzigen Zeitpunkt noch keine konkrete Planung für eine Tiefgarage vorliegt , wurde auf die Ausweisung einer Fläche für Tiefgaragen verzichtet, dafür aber das Überschreiten der Bauflächen durch Tiefgaragen ermöglicht. Der Bebauungsplan trifft ebenfalls Festsetzungen zur Zulässigkeit von Nebenanlagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen. Danach sind maximal zwei untergeordnete Nebenanlagen von je nicht mehr als 30 m³ umbautem Raum zulässig. Die Beschränkung auf zwei Nebenanlagen soll sicherstellen, dass die Gartenbereiche nicht übermäßig mit Nebenanlagen bebaut werden. Die Begrenzung auf maximal 30 m³ ist notwendig, da bei den eher großformatigen Baukörpern auch bei Berücksichtigung des Merkmals der Unterordnung durchaus größere Nebenanlagen zulässig wären. Um zusätzlich zu üppige Überbauungen in Form von Terrassenüberdachungen räumlich zu begrenzen, trifft der Bebauungsplan die Festsetzung, dass diese grundsätzlich nur im Bereich der Freifläche zwischen den beiden Begründung Stand September 2015 Bebauungsplan Nr. 71 Pulheim 1 Änderung gemäß § 13a BauGB Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 6 von 7 Hauptbaukörpern zulässig sind und auch nur in einer Gesamtgröße von maximal 18 m². Diese Größenordnung entspricht dem für Wohnhäuser üblichen Umfang. 7.4 Erschließung Die Haupterschließung des Grundstückes wird - analog zu den nördlich und südlich an die Sonnenallee angrenzenden Grundstücken – nicht unmittelbar von dieser anbaufreien Sammelstraße aus erfolgen, sondern vom Kerbelweg aus. Die Sicherstellung dieser Erschließungsvorgabe wird durch die Festsetzung eines durchgängigen Zu- und Abfahrtverbotes (Bereich ohne Ein- und Ausfahrt) entlang des zwischen dem Kerbelweg und der Sonnenallee verlaufenden Fußweges, entlang der Sonnenallee sowie entlang des Nelkenweges gewährleistet. Lediglich am Nelkenweg wird auf einer Länge von 4.0 m an der südöstlichen Ecke des Plangebietes eine Zufahrtsmöglichkeit geschaffen, um dort die optional vorgesehene Tiefgaragenzufahrt anlegen zu können. Der Lage dieser Zufahrt vom Nelkenweg aus ist durch den geplanten Ausbau des Nelkenweges zwingend vorgegeben. 8. Baugestalterische Festsetzungen 8..1 Dachform / Dachbegrünung Als zulässige Dachform wird das Flachdach festgesetzt, da der Entwurf aus der Bebauung des BP 76 abgeleitet ist und schrägdachtypische große Dachvolumina somit vermieden werden. Für das Dach des Garagentraktes wird darüber hinaus eine extensive Dachbegrünung festgesetzt, um für diesen niedrigeren und damit von den umliegenden Wohngebäuden sichtbaren Flachdachanteil eine optische Aufwertung zu erzielen. 8..2 Einfriedungen .Die Festsetzung zur Zulässigkeit von Einfriedungen soll sicherstellen, dass gerade entlang der angrenzenden Erschließungsstraßen keine hohen massiven, d.h. blickdichten Einfriedungen z.B. in Form von Holzpalisadenzäunen oder gar Mauern entstehen. Wird der öffentliche Raum mit geschlossenen Einfriedungen versehen, beeinflusst dies die gestalterische Wirkung einer Siedlung negativ. Daher soll mit der dort ebenfalls vorgeschriebenen Heckenanpflanzung einer gestalterischen Beeinträchtigung des Straßenraumes entgegengewirkt werden. 8..3 Vorgartenflächen Für die Vorgartenbereiche zum Kerbelweg wie auch zum Nelkenweg als wesentliche Bestandteile des "halböffentlichen" Straßenraumes werden durch baugestalterische Festsetzungen Regelungen getroffen. Danach sind mindestens 50% der im B-Plan als Vorgarten gekennzeichneten Flächen gärtnerisch anzulegen. Auf diese Weise wird ein Übermaß an versiegelten Flächen in den Vorgartenbereichen ausgeschlossen. Diesem Ziel dient darüber hinaus auch die Festsetzung, dass Stellplätze in den Vorgartenbereichen nur dann zulässig sind, wenn sie mit wasserdurchlässigen Materialien hergestellt werden. 9. Umweltbelange Da die 1. Änderung des B-Planes Nr. 71 Pulheim im Verfahren nach § 13a BauGB erfolgt, ist die Erstellung eines Umweltberichtes mit einer Eingriffs- / Ausgleichsbilanzierung nicht erforderlich. Die Erarbeitung eines Artenschutzgutachtens erscheint aufgrund fehlender relevanter Grünstrukturen oder Ruinen nicht als erforderlich. 10. Kosten Der Stadt Pulheim entstehen durch die Planung nach derzeitigem Sachstand keine Kosten. Pulheim, den 21.09.2015 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Begründung Stand September 2015 Bebauungsplan Nr. 71 Pulheim 1 Änderung gemäß § 13a BauGB Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 7 von 7