Beschlussvorlage (BP 124 Brauweiler Begründung Ausb)

Bebauungsplan Nr. 124 Brauweiler – Langgasse gemäß § 13 a BauGB Entwurf der Begründung Stand Oktober 2015 Begründung Stand Oktober 2015 Seite 1 von 9 Bebauungsplan Nr. 124 Brauweiler Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie der Stadt Pulheim INHALTSVERZEICHNIS 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan, geltendes Planrecht 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 5. Planungsziele 6. Städtebauliches Konzept 7. Inhalt des Planentwurfes 7.1. Art der Nutzung 7.2 7.2.1 7.2.2 Maß der baulichen Nutzung Grundflächenzahl Höhe der baulichen Anlagen 7.3 7.4 7.5 Bauweise Überbaubare Grundstücksflächen Nicht überbaubare Grundstücksflächen 8. Örtliche Bauvorschriften 9. Niederschlagswasser und Abwasser 10. Umweltbelange Seite 3 Seite 3 Seite 3 Seite 4 Seite 5 Seite 5 Seite 7 Seite 7 Seite 8 Seite 8 Seite 8 Seite 9 Seite 9 11. Kosten Begründung Stand Oktober 2015 Seite 2 von 9 Bebauungsplan Nr. 124 Brauweiler Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie der Stadt Pulheim Seite 9 1. Planerfordernis Das bisherige Planrecht sichert den Bestand der Gärtnerei Langgasse Nr. 11. Aufgrund der geplanten Umstrukturierung des Betriebes wird der Gärtnereistandort aufgegeben, lediglich ein Blumenladen soll nach Umsetzung des nun in Planung befindlichen Projektes auf das Gelände zurückkehren. Es entsteht die Möglichkeit der städtebaulichen Neufassung und Aufwertung sowie der Schaffung von barrierearmen Geschosswohnungen in unmittelbarer Nähe zum Ortszentrum. Das Planrecht muss hierfür geändert werden, da die bisherigen Festsetzungen dieser Zielsetzung nicht gerecht werden. 2. Räumlicher Geltungsbereich Die zu überplanende Fläche liegt nördlich des Guidelplatzes in der Ortsmitte von Brauweiler und umfasst die Grundstücke 1690, 1696 und 1705 der Flur 28 in der Gemarkung Brauweiler. Die südliche Grenze wird dabei durch den städtischen Parkplatz Langgasse gebildet, die östliche Grenze stellt die Langgasse dar. Westlich und Nördlich schließen bebaute Wohnbaugrundstücke an. Die gesamte Fläche des Geltungsbereiches beträgt 2744 m² und liegt inmitten der Ortslage. Es ist daher sichergestellt, dass eine zulässige Grundfläche von 20.000 m² gemäß § 13a (1) Satz 2 Nr. 1 BauGB nicht überschritten wird, sodass der Bebauungsplan im sogenannten beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt werden kann. 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan, geltendes Planrecht Im derzeit wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ist der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 124 Brauweiler als Wohnbaufläche dargestellt, die Planung ist daher als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt anzusehen. Auszug Flächennutzungsplan Das gesamte Plangebiet ist bislang durch den Bebauungsplan 73 Brauweiler beplant, dabei ist ein Allgemeines Wohngebiet festgesetzt; die überbaubaren Flächen sichern dabei das bestehende Gewächshaus, die Festsetzung der Stellplatzanlage sichert den derzeitigen Kundenparkplatz. Begründung Stand Oktober 2015 Seite 3 von 9 Bebauungsplan Nr. 124 Brauweiler Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie der Stadt Pulheim Ausschnitt bisheriger Bebauungsplan Nr. 73 Brauweiler 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Das Plangebiet wird derzeit ausschließlich durch die bestehende Gärtnerei samt Gewächshaus und Kundenparkplatz genutzt. Plangebiet, Bestand (Quelle: Enning Architekten) Begründung Stand Oktober 2015 Seite 4 von 9 Bebauungsplan Nr. 124 Brauweiler Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie der Stadt Pulheim 5. Planungsziele Es ist Planungsziel, das zentral gelegene bisherige Gärtnereigelände einer für barrierearmen Geschosswohnungsbau geeigneten Bebauung zuzuführen. Der Stellplatzbedarf soll dabei aus städtebaulichen Gründen unterirdisch erfolgen, um eine Begrünung der nicht oberirdisch bebauten Grundstücksflächen zu ermöglichen und im Bebauungsplan zu sichern. Der Geltungsbereich umfasst ausschließlich das bisherige Gärtnereigelände, da nur dort ein aktueller Überarbeitungsbedarf besteht. 6. Inhalt des städtebaulichen Konzeptes städtebauliches Konzept BP 124 Brauweiler (Quelle: Enning Architekten) Auf dem Grundstück der bisherigen Gärtnerei Langgasse Nr. 11 soll ein Wohnungsbauprojekt als Teileigentumsanlage entstehen. Im vorderen Teil wird ein zweigeschossiges Wohnhaus mit Tiefgarage entstehen. Nebenüberwiegend barrierefreien Eigentumswohnungen verschiedener Größe soll hier im nördlichen Teil eine ca. 100 qm große Ladenfläche für den Rückzug des Blumengeschäftes entstehen. Begründung Stand Oktober 2015 Seite 5 von 9 Bebauungsplan Nr. 124 Brauweiler Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie der Stadt Pulheim Die Tiefgaragenzufahrt soll über die bestehende Grundstückszufahrt vom südlich gelegenen städtischen Parkplatz her erfolgen, ggf. ist eine geringfügige Verschiebung um ca. 2 – 3 m in Anpassung an die exakte Lage der Tiefgarage vorgesehen. Im rückwärtigen Bereich sieht der bisherige Bebauungsplan Nr. 73 Brauweiler eine eingeschossige Bebauung vor. Diese Vorgabe ist auf Basis der Bestandsbebauung (Gewächshäuser) entstanden. Unberücksichtigt blieb hierbei, dass die Firsthöhe der Gewächshäuser einer zweigeschossigen Bebauung gleichkommt. Im südlichen Grundstücksbereich sieht der bisherige Bebauungsplan (Kunden-)Stellplätze für den Gartenbaubetrieb vor. Es ist beabsichtigt, diese Stellplatzflächen durch den Bau einer Tiefgarage entfallen zu lassen, und den Bereich stattdessen baulich zu nutzen. Entstehen soll dort eine Wohnbebauung in Form zweier zweigeschossiger Baukörper plus Dachgeschoss mit einer dem umliegenden Bestand abgeleiteten maximalen Wandhöhe (oder Traufhöhe) von 6.25 m bzw. 6.75 m. Schnitt der geplanten Bebauung (Quelle: Enning Architekten) Begründung Stand Oktober 2015 Seite 6 von 9 Bebauungsplan Nr. 124 Brauweiler Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie der Stadt Pulheim Planung als 3D-Darstellung (Quelle: Enning Architekten) 7. Inhalt des Planentwurfes 7.1 Art der Nutzung Die Art der baulichen Nutzung wird für das Plangebiet entsprechend als allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO festgesetzt. Diese Gebietsausweisung sollte vor dem Hintergrund der geplanten Wohnbebauung, der umgebenden Bestandsbebauung sowie der gleichlautenden Baugebietsausweisung des ursprünglichen Bebauungsplans Nr. 73 Brauweiler, beibehalten werden. 7.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der Grundflächenzahl sowie die Festsetzung der maximalen Traufhöhe und maximalen Firsthöhe der baulichen Anlagen ausreichend bestimmt. Diese Festsetzungen gewährleisten eine gebietsverträgliche Einbindung der künftigen Bebauung und orientieren sich am Rahmen der Festsetzungen des ursprünglichen Bebauungsplans Nr. 73 Brauweiler. Bislang ist entlang der Langgasse eine Zweigeschossigkeit festgesetzt, der zurück liegende Gewächshausbereich dagegen eingeschossig. Allerdings ermöglicht die große Grundfläche dieses Baufensters auch bislang rechtlich den Bau einer faktisch deutlich höheren Bebauung, ohne rechtlich gegen die bislang festgesetzte Eingeschossigkeit zu verstoßen. Somit wird die zukünftig realisierbare Kubatur der baulichen Nutzung mit den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 124 Brauweiler gegenüber dem bisherigem Planrecht nicht vergrößert. Begründung Stand Oktober 2015 Seite 7 von 9 Bebauungsplan Nr. 124 Brauweiler Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie der Stadt Pulheim 7.2.1 Grundflächenzahl Für die allgemeinen Wohngebiete wird die Grundflächenzahl entsprechend § 19 BauNVO mit 0.4 festgesetzt. Die Festsetzung, dass durch Tiefgaragen die Grundflächenzahl ausnahmsweise überschritten werden kann, soll den Bau derartiger Anlagen fördern, da diese stadtgestalterisch eine sinnvolle Lösung darstellen und das Wohnumfeld weniger als oberirdisch angeordnete Stellplätze, Carports und Garagen belasten. 7.2.2 Höhe der baulichen Anlagen Die maximal zulässigen Trauf- und Firsthöhen ermöglichen eine zweieinhalbgeschossige Bebauung mit Satteldach. Damit wird eine für allgemeines Wohngebiet und im Hinblick auf die umgebende Wohnbebauung vertretbare Dichte der Neubebauung ermöglicht. 7.3 Bauweise Für das Plangebiet wird, dem angestrebten Charakter eines aufgelockerten Wohngebiets und der bebauten Umgebung entsprechend, die offene Bauweise festgesetzt. 7.4 Überbaubare Grundstücksflächen Die Lage der überbaubaren Grundstücksfläche ist durch Baugrenzen definiert. Der Zuschnitt der Baufenster orientiert sich dabei an dem der Planung zugrunde liegenden städtebaulichen Konzept. Mit der der ausschließlichen Zulässigkeit von Stellplätzen, Carports und Garagen innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen bzw. in der gering dimensionierten Fläche für Stellplätze wird Raum für die Anlage eines begrünten Vorgartenbereichs gegeben. 7.5 Nicht überbaubare Grundstücksflächen Die überbaubaren Grundstücksflächen dürfen ausnahmsweise durch Tiefgaragen überschritten werden, soweit diese mit einer mindestens 50 cm dicken Substratschicht überdeckt sind und dieser Bereich - mit Ausnahme von Terrassenflächen - gärtnerisch gestaltet ist. Damit wird die Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes des Investors, das die Unterbringung des ruhenden Verkehrs in einer Tiefgarage vorsieht, ermöglicht. Aus planerischer Sicht ist dies wünschenswert, weil damit eine gebietsverträgliche Unterbringung der notwendigen Stellplätze ermöglicht wird. Gleichzeitig werden mit der Festsetzung Bindungen zur gärtnerischen Gestaltung der durch die Tiefgarage unterbauten Flächen geschaffen. Zur Vermeidung städtebaulich nicht vertretbarer überdimensionierter Nebenanlagen wird deren zulässige Größe außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen, auf insgesamt 30 m³ umbauten Raumes je Grundstück, begrenzt. 8. Örtliche Bauvorschriften In Ergänzung der planungsrechtlichen Festsetzungen nach dem BauGB werden bauordnungsrechtliche Gestaltungsfestsetzungen nach § 86 BauO NRW getroffen. Es werden baugestalterische Festsetzungen getroffen, die vornehmlich Gestaltungsregelungen für die Dachlandschaft als wichtiges und raumwirksames städtebauliches Gestaltungselement beinhalten. Im Hinblick auf die Umsetzung des Entwurfs des Investors werden als Dachform ausschließlich Satteldächer festgesetzt. Um eine insgesamt ruhiger gestaltete Dachlandschaft zu erhalten, werden 'Krüppelwalme' und versetzte Satteldächer als Unterformen des Satteldaches ausgeschlossen. Mit den Festsetzungen zur Zulässigkeit von Dachaufbauten und Dacheinschnitten wird das städtebauliche Ziel gesichert, das Dach in seiner Grundform ablesbar zu lassen und ein das Ortsbild störendes Übermaß an Dachauf- und -einbauten zu vermeiden. Auch hier werden die privaten Belange eines weitestgehenden GestalBegründung Stand Oktober 2015 Seite 8 von 9 Bebauungsplan Nr. 124 Brauweiler Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie der Stadt Pulheim tungsspielraums der jeweiligen Grundstückseigentümer gewahrt, da die Festsetzungen eine sinnvolle Dachgeschossnutzung nicht beeinträchtigen. Zur Verringerung des ‚Heranrückens‘ der im rückwärtigen Grundstücksbereich geplanten Bebauung an die westlich angrenzende Bestandsbebauung wird die Errichtung von Dachaufbauten auf den nach Westen ausgerichteten Hälften der Satteldächer ausgeschlossen. Die vorgenannten baugestalterischen Festsetzungen beschränken sich auf städtebaulich wichtige Gestaltungselemente und greifen in die Bau- und Gestaltungsfreiheit der Grundstückseigentümer nicht unzumutbar ein. 9. Niederschlagswasser und Abwasser Gemäß § 9 Anschluss und Benutzungszwang der Entwässerungssatzung der Stadt Pulheim ist das gesamte anfallende Abwasser, in Erfüllung der Abwasserüberlassungspflicht nach § 53 Abs. 1c LWG, in die öffentliche Abwasseranlage einzuleiten. Sowohl das Schmutzwasser als auch das auf befestigten Flächen anfallende Regenwasser sind der Mischkanalisation in der Langgasse zuzuführen. 10. Umweltbelange Da die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 124 Brauweiler im Verfahren nach § 13a BauGB erfolgt, ist die Erstellung eines Umweltberichtes mit einer Eingriffs- / Ausgleichsbilanzierung nicht erforderlich. Die Erarbeitung eines Artenschutzgutachtens erscheint aufgrund fehlender relevanter Grünstrukturen oder Ruinen nicht als erforderlich. Die Lösung des Stellplatznachweises in Form einer Tiefgarage wird im Zusammenspiel mit einer Reduzierung des Überbauungsgrades zu einer verbesserten Berücksichtigung der umweltrelevanten Belange führen. 11. Kosten Der Stadt Pulheim entstehen durch die Planung nach derzeitigem Sachstand keine Kosten. Pulheim, den 01.10.2015 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Begründung Stand Oktober 2015 Seite 9 von 9 Bebauungsplan Nr. 124 Brauweiler Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie der Stadt Pulheim